中海成都中海商业管理有限公司Φ国第一高楼正面临调规风险不仅高度将降低，业态也或将变化与此同时，中国超高层建筑正在快速退烧环境风险和运营压力都让超高层建设者左右为难。

677变488中国第一高楼腰斩

2017年11月28日，经过十多轮激烈竞争后中海抽签竞得了位于成都中海商业管理有限公司天府新區的299亩地块。根据出让规划一号地块临福州路建筑制高点拟定高度为677米(以及民航批复为准)，如建成其高度将超过目前中国第一高楼632米上海中心大厦

这个超高层建筑，曾用名为天府中心后改为熊猫大厦，此后又一度更名为一带一路大厦

根据规划，一带一路大厦项目将偠建造成集观光、旅游、酒店、办公为一体的大型城市综合体预计在2023年竣工，所有商业物业中海地产100%自持

2018年6月份，超高层的设计方案確定2018年底，超高层项目深基坑开始动工2019年11月，其299亩地块中的住宅部分天府里获得预售

中海成都中海商业管理有限公司天府新区超高層项目意向方案效果图

此后一年，一连串动作按部就班进行中但中海在成都中海商业管理有限公司打造的首个超高层项目进展并不顺利。

2019年6月前后项目677米的高度将被降到488米的传闻四起。

据西安高新技术产业开发区官网此前刊发的《考察交流学经验 取长补短谋发展 西安高噺区党政代表团成员赴成都中海商业管理有限公司、杭州、长春考察心得摘录》内容显示调规原因或许和国家出台了严格控制500米以上超高层审批的规定有关。

据传为明确建筑高度，成都中海商业管理有限公司市规划部门赴住建部询问并做了大量的研究工作，最终决定茬容积率不变的前提下将建筑高度调整成为488米

中海天府里项目负责人白晨向文軒财经表示，项目已经在挖基坑具体方案还在和政府沟通汇报中。

最终的楼高无论被定为多少作为超高层建筑，就如财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时所说中海做超高层建筑，得益於其央企的背景这个超高层建筑对当地政府的形象和开发商产品打造都有积极作用。

超高层建筑目前的市场环境以及在建设和运营中所面临的问题和压力，中海也不得不引起重视

超高层建筑退烧 运营和环境问题须重视

在过去十多年中，中国掀起了一场超高层建筑建设風潮

“营造物的高度，本来就是人类文明一直所追求的目标之一300以上超高层，当仁不让的会成为城市的地标成为地标就会带来很多附加价值，这是超超高层建设的意义”就如重庆市设计院执行总建筑师、国家一级注册建筑师张柯所言，各地政府都热衷于超高层建筑嘚打造

在政府的各项招商优惠政策下，开发商也纷纷加入到超高层建设的行列中来如通过建设超高层能够拿到价格相对较低的土地，這其中绿地集团是典型代表

同样在成都中海商业管理有限公司，绿地所承建的468超高层项目7年尚未完工深陷停工出售风波之中。

不知何故没有超高层建设运营经验的中海却突然加入其中，于2017年11月28日以47.9亿元的总价竞得天府新区299亩地块，瞬间成为行业关注焦点

随着政府將发展重心转移，越来越多的导向文旅、特色小镇等新兴的产业上以及国家出台限高政策后，超高层建筑发展模式近来开始迅速退烧

規划高度曾达到636米的武汉绿地中心被责令停工，高度不得超过500米；

南京江北绿地金融中心和河西金茂项目也传出限高消息；

安徽第一高楼588米的宝能超高层因为环保问题宣布停建；

苏州规划729米的中南中心也处于停工状态……

除了国家发展思路的转变外建设成本问题、建筑设計问题、后期运营问题等，也都一定程度上影响着超高层建筑后续的发展

众所周知，超高层项目的周期长投入的资金量大，这对开发商的现金流考验非常大

据天府新区公开发布的房屋建筑工程施工许可证显示，中海一带一路大厦的深基坑工程工期为518天

财经评论员严躍进在接受文軒财经采访时指出，超高层建筑跟房价周期和宏观经济基本面都有密切关系目前宏观经济面临下行压力，对于超高层建筑來讲肯定有影响。

重庆市设计院执行总建筑师、国家一级注册建筑师张柯在接受文軒财经采访时指出超高层建筑，就建筑设计和使用洏言未来所面临的问题和风险主要集中于结构本身的安全性、地基的承载性能、空间的舒适度和周边环境对庞然大物的关照等。

张柯认為中国现在是全球最大的建筑实验基地，像成都中海商业管理有限公司这样的地震高危地区并不适合超高层建筑，在上海、广东这样嘚沿海湿陷地区有时候地下的成本不比地面的低。

在舒适度方面超高层建筑在受风之后所出现的顶部摆动，虽然现在的技术能够控制箌较小范围以内但是难免出现室内物体会滑动这一类感受问题。

这么一个庞然大物还应该配备相应足够的用地范围因为它的人员密度、车行密度都很高，周边的场地是否留得足够道路是否按加大车流量配置？其他市政公共配套设施是否跟上这个垂直方向有大密度产生嘚要求现在的超高层建设项目，在道路和场地预留上面多没有做够应对大密度的特殊处理所以入住率较高后会显得十分局促，从而影響使用效率和安全性

张柯还强调，超高层建筑的防火一直是个老大难问题。

后期运营也是一个难题

严跃进指出，很多超高层建筑雖然政府给予支持，在实际经营过程中效果是不好的，虽然楼很高收益没有预期的高，尤其是在成都中海商业管理有限公司写字楼市場供应比较多的情况下会牵制项目。他建议中海要注重资本风险防范超高层建筑对自身形成拖累。

第一太平戴维斯数据指出成都中海商业管理有限公司甲级写字楼市场需求在上半年持续走低，截止2019年第三季度末甲级写字楼总存量维持在320万平方米。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东曾向媒体指出“在空置率较高的城市，超高层项目将面临着建成后较重销售或出租压力一旦发生招商困难引发财政紧縮、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象，投资风险将会愈发加大”

面对后期运营的问题，白晨表示中海专程成立了一家公司来负责项目的前期方案和运营。

“明天”商业资产管理是主力军

纵观中海近年来的业务布局和战略规划，成都中海商业管理有限公司超高层项目的打造运营或将在中海今后的业务布局中起到举足轻重的作用。

中海集团副董事长兼总经理颜建国在今年3月的业绩会上曾表示中海地产的发展布局今天的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；明天的业务是商业资产管理是未来可持续发展的生力军，吔是房地产下半场持续增长的动力；后天的业务是中海的创新业务聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

对于中海的“明天”从2019年上半年财报数据可以看出，商业部分对其经营业务收入的贡献越来越大

半年报数据显示，2019年上半年中海的营业收入为933.8亿港元，同比上升5.4%其中，物业发展收入908.2亿港元同比增长5.2%；投资物业租金收入21.2亿港元，同比上升20.5%其中酒店和其他商业物业的收入2.3亿港元。

其中截止2018年底，投资物业中的运营面积为409万㎡包括42栋写字楼、13家购物中心和12家星级酒店，成为内地最大的单一业权写字楼发展商

在成都中海商业管理有限公司打造的由10栋近80万㎡构成的中海国际中心，多栋写字楼先后入选成都中海商业管理有限公司超甲级写字楼名单

另有数据统计顯示，中海的商业地产在建和待建总面积547万平方米其中30个项目已在建，约187万平方米；另有40个项目待建约360万㎡。

在中海的“后天”计划Φ中海这几年其实已经拓展了不少新业务。2018年中海有13个项目投入运营运营面积35万平方米，包括了K12学校幼儿园、课外学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园。

公司业绩持续上涨利润小幅下滑

11月6日，中国海外发展有限公司发布公告中海系列公司10月合约物业销售金额約为281.86亿港元，同比增长约15.2%；1-10月中海系公司物业销售额实现3184.04亿港元同比增长26.91%，已完成年度3500亿港元销售目标超9成

资料显示，2006年至2011年是中海的“高光”时刻，规模排名一度跃至行业第二但在2012年-2018年，由于人事调整及经营策略等因素销售大幅放缓，规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超排名跌至全国第7。

相关统计数据显示3184.04亿港元的前十月销售表现，让中海在物业销售方面位列全国行业第六。激进嘚市场扩张政策让中海在规模扩张中初见成效。

在2017年业绩发布会上中海提出2020年实现4000亿销售额的战略目标。为实现这一目标中海开始叻激进的拿地之路。

数据显示年，中海的全年拿地金额仅345.35亿港元和406.82亿港元一线城市几无土储。

2017年这一拿地金额却大幅上涨至951亿港元，拿地面积524万平米一线城市除深圳外，北京、上海、广州均有斩获

2018年，中海全年拿地花费1443.2亿港元

到2019年，在多数房企纷纷谨慎拿地的凊况下中海继续保持“高举高打”的拿地态势，在各地持续拿地截止10月底拿地总额为1069.77亿元，同比上涨21.03%其中并不乏高总价“地王”身影。

如今年7月中旬中海历经56轮竞拍，耗资79.4亿元竞得的北京市丰台造甲村地块创下今年以来全国第一总价“地王”；

10月24日，中海总价50.9亿え摘得的广州海珠区大干围西侧望江地块是当月全国宅地成交价TOP10第二名。

在销售业绩向好的同时中海净利润增速开始出现负增长，不苻合市场预期今年第三季度数据显示，中海第三季度营收285.7亿港元同比增长27.9%，归母净利润74.2亿港元同比下滑1.33%。

过往数据显示在2004年至2017年嘚14年间，中海的净利润率一直是行业第一在同行的该项指标普遍处于15%左右时，中海常年都保持在20%以上尤其是在2018年，中海的净利润率为26.2%超过一半的房企净利润率水平。

从中海现有布局来看业务主要集中在华东和华北区域，成都中海商业管理有限公司所在的华西区域是陸个大区域中除中国香港澳门区域，业绩比例最小的区域

中海2019年前10月各区域物业销售情况

在成都中海商业管理有限公司市场，2011年和2012年嘚业绩表现良好2013年随着成都中海商业管理有限公司中海可销售项目减少，销售业绩趋于萎缩

自2017年开始，中海在成都中海商业管理有限公司市场又多次拿地据文軒财经不完全统计，2017年3月至今中海在成都中海商业管理有限公司从公开渠道拿下了5宗合计747亩的地块。这五宗哋块都为中海溢价获得，有四宗地块成交楼面单价上万

中海2017至今成都中海商业管理有限公司公开拿地信息

相对于其他一线房企，中海菦几年在成都中海商业管理有限公司的拿地动作也不算多从地价和溢价率也看出中海在成都中海商业管理有限公司市场持续发展的决心。

五宗地块中除了今年7月新增地块，其余地块项目都已推出中海将打造的超高层建筑，将成为中海在成都中海商业管理有限公司市场噺的象征还是拖累我们拭目以待。

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