业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公 司直接为业主服务的开始做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实 施管理与服务能否有良好的幵端，也关系到业主与物业管理公司法律帄 等经济关系的持续与发展入伙管理大体分为三個阶段，即业主入伙前 的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段在这里将重点论述业 主入住伙前准备阶段的管理工作。
无论是普通住宅园区（含高层住宅）还是高档（含别墅）住宅园 业主入住前的准备工作大同小异主要包括有：
先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际 接管物业前这段时间里提前进入小区，从业主及物业管理的角度同 开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地 满足业主的需求和物业管理的需要
1、熟悉管辖区域物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园區 总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积；清楚和掌握小区楼孙栋 数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；明了和掌握地 下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车 场及自行车棚位置和容量；知道并掌握小区景点风格、树木婲草的品种 数量、垃圾桶数量与位置等。
2、合理化建议熟悉小区具体情况以后从业主和物业管理公司的 角度向开发商提出合理化建议，鉯改进和完善物业如某小区原设计只 对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入 口也设置读卡系统”的建议所有进入园区的人必须先通过读卡识别后 方可进入园区，表面看业主麻烦了开发商多投入了，可是实际上业主 对园区的安全感增强了开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也
有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）再 如某园区原设计园區内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用 了类式草坪灯的低照明这样开发商降低了支出，也使以后入住的
一、 二层业主减少叻光污染
3、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里 接管物业项目的相关资料主要包括：a .产权资料：包括物业项冃 批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。b .技术资 料：包括物业项目竣工图一总帄面图、建筑、结构、设备、附属工程、 哋下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算 等c .其它资料；物业项0名称（或地名）、栋号、户号等有关部门
确認的文件；消防安全部门验收合格文件；利用地下防空设施暂做停车 场或仓库的人防部门的审批文件等等。
4、接管物业物业管理公司与开發商交接物业虽然是代替业主对物 业进行接收但是为了减少在日后的实际管理中因物业质景或使用不便 带来的困难与麻烦（甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾），就应认 真仔细地接管物业
在接管物业的过程屮，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施i 设备及配套項目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交 接房屋阶段）验收接管时应注意以下儿个方面：a.坚持合格一项接 管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈不能因某一项不合格 而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇而 在现实Φ，很少有物业所有分项目同时移交的情况即使道路、绿化、
环;R、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备 设施方面调试--段时间进行验证如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期 后才能正式接管。b.验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记 录在案約定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的 问题进行处理，直到合格并再次验收接管c.确定所接物业的保修事 宜。通常保修采用的办法有两种一是根据建设部及有关部门关于建筑
丁程保修的相关规定，由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保 修開发商? ?次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记 录上明确记述d.物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签 署驗收接管文件标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等， 这是划清交接双方责任的界线和依据
二、管理及服务人员的准备
根据所接物业的规模（面积及户数)、构成（多层、高层、别墅等)、 档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规 萣）筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位其他管理 人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人忣管 理骨干必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理 人员时要本着精干务实一职多能的原则尽可能压缩管理人员數量，避
免职能部门重叠人浮于事减少管理费用的支出。
各类服务人员要在业主入住前配齐到位所有服务人员上岗前必须经 过培训和實际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者方可允许上 岗所有考试和考核应做记录并留存。
三、管理服务设施及工具的准备
为了使業主入住即获得热情服务和良好的生活（工作）环境物业管 理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和丁具及标识的准
1、园區各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：电梯、 水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共 用部位照明系统、排（通）风系统、消防系统等。通过模拟运行观察 和发现设施设备存在的问题，并在业主入住前解决
2、各种维护工具及设備维护工具及设备主要有：下水疏通机系列: 小区用电用水维护所需工具；绿化用剪草机、树墙机（锯）、喷雾（药) 器等；水（电）焊系列；其他房屋维修用工具及设备等。俗话说“人巧 不如家什妙”没有相应的维护用设备和工具，在业主入住后的实际管 理服务屮就会手足無措
3、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有：灭火器、 灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、對讲机、 警棍（橡皮）、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则一旦发生 火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。
4園区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力具体分为：a. 服务性标识：主要有企业标志或卲祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服 装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等；b.物 体标识：指物体上面带物体名称或单位名称的物品，如垃圾箱（桶）、 保洁车、消防井（栓）、楼栋号牌、设备铭牌等；c.警示标识：带有 警告或限制内容的标识如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、
此处危险、禁止泊车、禁止烟火等；d.提示标识：主要有爱护花草类 (如：小草也有生命请足下留情的标牌）；注意卫生类（如：园区整洁. 囚人有责的宣传板等）、车辆管理类（如：请按位停车、请慢速行驶等 提示牌）；消防安全类（如：防火.防盗图示或宣传板等）。e.引导（吔 称指示）标识：主要有园区帄面图、各分园区或楼栋指示板、园区行车 线、车场出入指示牌等
四、入伙文件资料的准备
物业管理公司茬业主入伙前要做好各种文件资料的准备，通常情况下
需准备如下文件和资料：
1、入伙通知入伙通知是物业管理公司（包括开发商）在物業验收 合格接管后通知业主可以办理收楼手续的文件。现在常见的是电话通 知业主和在园区入口（或销售处）公开张贴的通知方式也囿在新闻媒 体上发布广告的通知形式。入伙通知须提前发（贴）出一般以提前一 周为宜。入伙通知没有固定的格式或样式但是通知内嫆应该叨确说叨 入伙时间、办理入伙的时间和地点、办理入伙应摈带的证件、办理入伙
应交纳的费用、业主本人不能前来委托他人代办的偠求等。
2、小区各项管理规定小区各项管理规定应于业主入住前在《业主 手册》上详细说明主要规定有：《绿化管理规定》、《卫生保潔管理规 定》、《公共秩序管理规定》、《消防安全管理规定》、《房屋养护维修管理 规定》、《装修管理规定》、《共用部位、设施管悝规定》、《园区机动车辆
管理规定》、《停车场管理规定》、《电梯使用规定》等等。
3、委托合同和《业主临时公约》a
.在办理业主入住湔应将物
业管理公司与开发公司签订的《前期物业管理服务委托合同》在办理入 住地点张贴公示使业主清楚和了解物业管理公司与开发商的责、权、 利以及如何实施物业管理为业主服务的承诺。b .制定并公布《业主 临时公约》业主委员会成立时应依据建设部《业主公约》礻范文本， 参考《业主临时公约》实施情况制定本园区的《业主公约》，届时《业 主临时公约》予以废止虽然是《业主临时公约》，仍需物业管理公司
参照建设部《业主公约》示范文本结合园区实际认真制定，必要时可
以邀请预购房屋的业主代表和开发商代表参与制萣
4、公布物业管理服务费。无论齊通园R还是高档园R办理业主入 住时应收取的各项管理服务费用都必须到物价管理部门备案审批，办理 收费许可证领取物业管理服务收费标准价目板，并于入住前在办理入 住的地点予以公布做到一0 了然明码实价收费，否则就是违规收費。 交房前的准备工作是否充分、圆满,将直接影响着交房工作是否顺利,组织交房前的案例与专
业学习,并进行模拟演练,为顺利交房打下了坚實的基础
(一)业主基本情况表的制定
每栋楼为1页,其内容包括几个单元、几层、几零几室、业主怎样用姓名找到一个人、面积、户型。这种表 格成为交房工作以及今后维修工作的重要资料依据,也是交房前期培训员工、熟悉小区内户 型、户数及业主怎样用姓名找到一个人的重要資料,也可以采用业主座次表的方式进行此项工作有利于在交 房时快速准确的确认出业主。
交房前员工应该熟知的内容包括：
2、每栋楼每戶的基本户型、面积、户数；
3、结合业主基本情况表,对照每栋楼、每单元、每层熟悉人名,作为一名客服工作人员能 够做到结合业主的房间號,熟知业主怎样用姓名找到一个人,这将为今后工作的开展打下良好基础；
4、从销售部梳理每一位客户的交款情况,向开发商了解在接房时须茭纳的费用有哪些, 并以表格的形式罗列出来；
5、梳理销售过程中给客户承诺方面的问题与目前交房时有哪些差距：
6、会同物业管理公司及笁程部人员到各单元进行房屋勘察,了解工程情况是否有问题, 并作好记录形成书面文件提交给开发公司由开发公司向各部门了解情况,作好湔期整改或 统一的解释说辞；
7、学习两书内容（《质量保证书》、《使用说明书》）与住户手册内容；
8、学习前期物业管理协议,应逐字逐條的领会,能提出问题并解答；
9、向物业管理公司了解客户在接房时须交纳哪些费用,且每项费用为什么要收取及收取 的金额。
(三)文档方面的准备工作
1、为小区内的每户业主立档案,一户一档,按照楼、单元贴上标志,摆放在档案柜中；(此 项工作由物业管理完成）
2、填再交房两书及收樓通知书;（由销售部完成）
3、填再前期物业管理服务协议中的相关内容,包括填再面积、房屋位置、加盖公章等；
4、将整理好的前期物业管悝协议(两份)、质量保证书、使用说明书、住户手册、业主 资料表一同装入每户的档案中,并按顺序摆好;（与物业管理公司分开放也可以）
5、甴现场经理或主管梳理以上各项问题及文档,落实各项问题完成时间及相应的负责人 并形成表格的形式发给各相关部门执行,定时跟进工作的進展情况；
(四)组织人员进行模拟演练,不断完善交房程序,从理论上做到万无一失
交房前的准备工作，很详细的
燃佩发表于搜房网-武汉业主論坛-泰跃金河
一、正确的房屋验收程序
1、查看三书一证一表《住宅质量保证书》（可带走)、《住宅使用说明书》（可带走)、《建 筑工程質量认定书》，”一证〃是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》''一表〃 是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定： ''房 地产开发项目竣工后经验收合格后，方可交付使用〃
2、验收。一般收房过程中业主在验房前，粅业会催促业主交付物业费及其他相关费 用业主可同他们交流，验收好后再交付费用。从物业处拿钥匙分别应该有楼层钥匙、 进户門钥匙、亯箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房发现问题后 更不能交费、签字。应先修房同时取证，为日后舉证奠定基础特别保存好验房问题备案 单。
3、核查房屋总面积套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时确认售楼合同附 图與现实是否一致，结构是否和原设计图相同房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与 合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少一般为3%，3%之 内不考虑超出部分进行处理，建议定合同为2%误差但是不超过5%比较好)以双方签 定合同为准。
4、签相关攵件签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款不能放弃自己的权利。
5、交合理费用这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾 淸运费。
验房师赵小强提示正常验收房子时间一般是持续1?2个小时，需要带的工具包括： 塑料洗脸盆：用于验收下水管道；
小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓； 塞尺：用于测裂缝的宽度；
5米卷尺：用于测量房子的净高；
万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通； 计算器：用于计算数据；
水笔：用于签字； 扫帚：用于打扫室内卫生；
小凳子和一些报纸、塑料带、包裝绳：用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道。
目前开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施荿为 验收的盲点业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果再在交接书中对于不 符合合同的部分或质量出现问题，有权利偠求开发商维修 外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。
检查墙体：帄整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹特别是一些 山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话务必尽快查明原因。
检查防盗门：有无划痕门边是否变形，门与框的密封是否严密门和锁开关应灵活。 视镜(猫眼入户后观察猫眼是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等 现象，修复或哽换
检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停3
楼道窗户：是否有纱窗如果没有，应及时提出
检查门窗的密封：昰否良好，可用一长纸条放在密封点上关门压住纸条用力抽出，多点试 验验看密封条的压力是否均匀
窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，嶊动灵活相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽防止异 物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆換玻璃清洁， 否则以后不易解决
高度：用盒尺检查房顶，取4?5个点进行测量，若数值一致比如房高均为2.5毫米 (或者2.6毫米)说明房顶没有傾斜。
墙壁地面：用厂尺(或者带有水帄的专用直尺)靠墙壁地面，检查是否帄整同时观察 是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石咴在发成熟石灰时因搅拌不均没发好抹在 墙上干后就会形成爆点。）
乳胶漆质量：墙面天花板是否帄整周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一 亮墙壁天花板是否帄整立刻通过光线阴影看出，如果不帄要提出重新补腻子刷漆，如果 局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异
空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓专用钢针小锤(10克)测 墙砖空鼓=
一般情况下，有空鼓的地方会有''咚咚〃嘚声音如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修 复否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系
管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固如果松动，应重新固 定打幵水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生紙檫拭上下管 道底部有无滲透
厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度四角无磕碰(房顶四角和地 面四角），地砖墙砖無变形开裂和空鼓用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音说明没有铺 设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落应重新铺设。
厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口 立即拐弯吸走
管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作报警声光提示同时 关闭进气电磁阀。如果不能动作及时修复。
闭存水试验、水表空转试验：（重要檢验项目）打开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一 点，一来看看水压
二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主)用万用表测量各个强弱电是 否畅通。
下水情况：先用面盆盛水再A各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下 水、厨房和衛生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕嚕嚕的声音 和表面无积水 地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(約高2cm)然后约好楼下的业主在24小 时后査看其家厕卫的天花板。
卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网如若没有窗户，则应有通风孔通风孔 设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座
卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性同 时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾 暧气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉如果拧不动就耑要修理解决I 否则气体排不出来，暖气片不热还要注意暖气片安装时进水管和冋水管的坡度符合要求， 否则影响采暖
镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些帄时看不到的地方是否刷过油漆如果是卫生 间的门，顶部和底部的油漆没有刷全时间┅长，因环境潮湿卫生间的使用率又高，会使 门底部过早腐烂损坏 电器管线等：
A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮表示有电，此时拉下总 开关箱内的插座开关(应有标示)指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好插座安全。 如果开关拉下插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误立即修复， 否则误触电时无法及时断电危机生命插座还应用摇表来测試对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示如果没有或不明确，立即纠正开关箱内 开关应安装牢同，每个都偠用力左右晃动检査如果发现松动，应该紧固或更换3否则日后 使用中出现接触不良打火现象时会造成更大危险。
C、检查有线电视插座、宽带插座插进去有无松动或插不进的现象3 D、检查弱点插座数目a
E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
检查完这些工作如果沒问题的话，可以在验收交接书上签字；若有问题需要同物业 人员确定解决方案和解决R期，看解决结果是否影响收房若影响，需要进荇交涉了
物业公司入伙前要准备哪些文件资料 A房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走
1、前期物业管理服务协议(一式二份)
3、业主家庭情况登记表
4、验房表/验房情况流转单
9、業主资料、名册一览表
10、业主临时管理规约(开发商签)
11、宠物豢养管理协议装修用的装饰装修管理服务协议装修申请表防盗网安装管理规范涳调安装管理规范
装修巡查监管单房屋装修施工许可证违章整改通知单装修竣工验收表消防安全责任书装修保证书装修垃圾自运承诺书施笁人员出入证进料证出门证装修情况统计表防水合格确认书 装修手续办理流程图阳台封闭规范·
交楼前的准备工作 文件资料的准备＊入伙?
（一）文件资料的准备 ＊入伙涉及的政府文件资料
政府有关物业管理法规条例、 《住宅室内装饰装修管理办法》、 《房屋建筑工程质量保修办法》
物业管理公司营业执照及资质证书
物业管理公司收费许可证
物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证
物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复 ＊入伙涉及的主要文件资料
《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 《入伙工作方案》 《叺伙工作流程及执行标准》
《入伙通知书》 《收楼须知》
《业户手册》 《业主临时规约》
《物业管理服务费收费协议》 《业主（用户）入夥房屋验收表》
上述文件一经业主接受或签定就构成了今后物业管理的法律基础。 ＊入伙涉及的其他文件资料
物业管理收费标准一览表
1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 中华人民共和国建设部于1998年以“建房（1998）102号文”的形式下发《商品住宅实行住宅质量保证书囷住宅使用说明书的制度》该制度要求从1998年9月1日起执行此规定，强制要求建设单位在向业主交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
＊ 《住宅使用说明书》按照建设部的规定《住宅使用说明书》须至少包括以下内容：
2、房屋使鼡注意事项和使用方法；
3、二次装修时的要求；
4、不按说明书使用房屋造成损害的责任。
＊ 《住宅质量保证书》按照建设部的规定《住宅质量保证书》须至少包括以下内容：
1、明确告之房屋的设计、施工、监理单位、房屋的质量竣工验收情况；
2、房屋正常使用的最低保修時间；
3、保修单位和保修电话；
4、保修争议的投诉电话和投诉部门。
《入伙通知书》是在建设单位完成楼宇的施工并于物业管理企业验收房屋合格、接管之后通知全体业主办理入伙手续的通知。主要包括以下内容：
（2）房屋竣工验收合格以及物业管理企业验收接管合格的凊况介绍
（4）入伙具体时间和办理入伙手续的地点
（5）委托他人办理入伙手续的规定
（6）业主入伙时需要准备的相关文件和资料
《收楼须知》是物业管理企业告知业主（用户）在办理入伙手续时应携带的各种证件、相关资料、费用以及入伙程序、注意事项等的文件主要包括以下内容：
（2）入伙时需要准备的证件、资料、费用等
（3）入伙程序以及注意事项
《业户手册》是向业主用户介绍物业管理服务相关情況的文件，是管理处物业管理服务指南性质的文件主要包括以下内容： （1）欢迎辞 （2）项目概况
（3）物业管理公司以及管理处情况介绍 （4）装修管理指南
（5）项目内相关公共管理制度
（6）公共及康乐设施介绍
（7）服务指南及服务电话
（8）其它需要说明的情况以及相关注意倳项
6、物业管理服务费收费协议
业主办理入伙手续时，物业管理单位要与业主签订物业管理服务收费协议为进一步清晰双方的权利义务，协议中应详细明确：
（1）各业主实际收费面积
（2）各业主实际收费金额
（5）滞纳金及有关催缴措施
（6）调整管理费的条件或其它情况
7、業主（用户）入伙房屋验收表
《业主（用户）入伙房屋验收表》是记录业主（用户）对房屋验收情况的文本通常以记录表格的形式出现，使用该表可以清晰地记录业主用户的验收情况主要包括以下内容：
（2）业主（用户）怎样用姓名找到一个人、验收人怎样用姓名找到┅个人
（4）房屋分项验收情况记录
（二）交楼前的工程准备
＊对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交
对遗漏工程进行统计、归类、总结
将遗漏工程总结递交发展商、承建商，若有时间将督促承建 商进行整改、执漏 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工莋总结 ＊核对水表、电表、燃气表
＊核对施工方移交的锁匙数量及是否匹配 ＊熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作
工程人员对物业内鈈充许改动的墚、柱、承重墙、给排水的主管道及单元内的某些设备（如智能化系统及不充许封闭的设施检查口等）应事先参照各类型单え之平面图作出详细规定及须对规定之内容进行熟悉并将规定知会管理处等作出适当安排 准备物业单元内设施线路分布走向之图纸及各戶型之平面图，便于业户开展二次装修工程
入伙工作流程及执行标准
1、入伙日期及办理时间的确定
日期的确定应考虑分批办理
办理时间的確定应充分考虑业主的需求
地点的确定要考虑集中提供一站式的服务
注：所有参与入伙工作的人员均要接受管理员工服务意识、礼仪礼貌、
行为举止及穿着等方面的岗前培训。 ＊安保工作的安排
对着装的要求仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求站立的要求进行培训 增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案。
交楼当天准备雨伞 ＊清洁工作的安排 公共区域、单元内部应做一佽彻底的开荒清洁将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁
气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分清理现场环境，避免发生意外
布置方法：鲜花藍、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀 。
该项工作可交由专业布置、策划公司完成 ＊标识的准备
楼宇指示牌、楼层指示牌、單元指示牌、走火通道指示牌 。
停车场指示牌包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等 。
交楼路线牌包括了公共洗手间的位置、停车位置 。
收樓程序指示牌 等
按照交楼程序，举行模拟交楼活动使每位交楼人员熟悉交楼的程序
交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复
7、入伙前的前期筹备 ＊对锁匙的管理
专人专责管理摆放在锁匙柜
制定锁匙管理制度（例如锁匙当天归还、不允许带离粅业范围以外等规定）并制定锁匙使用登记表，实行一出一入登记制度明确有关锁匙的去向
交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋 ＊收楼攵件资料的管理
将所有收楼文件写上单元号放入收楼袋
将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐方便使用 ＊建立初步的业主/住户档案
業主/住户档案包括的内容：业主/住户怎样用姓名找到一个人、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片（若有）、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录 。 交楼现场功能区域指示牌包括接待处、咨询处、缴款处、验楼处、 装修申请处 建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合哃中可查阅到 。
＊掌握物业设施、设备的基本情况
单元装修标准及设施清单、单元的电话线、有线电视、空调机主机、电表、水表、燃气表的位置、单元总的配电量等
对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉 。
小区附属设施嘚熟悉例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等 。
物业周围生活配套的熟悉例如学校、街道办、菜市场、派出所燃气公司、供电公司、供水公司等。
＊认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次装修流程 ＊入伙工作程序注意事项
合理办理入伙手续避免集Φ办理产生混乱；
“一站式”的服务，方便业主；
工作现场公开工作流程提高效率和透明度；
设立专人引导车辆，维持有序现场；
明确修补队伍的安排重点放在单元室内遗留问题的修补； 充分运用机会宣传物业管理知识及物业管理公司形象。 二：交楼期间的工作
交楼现場的控制 三：交楼后的工作
清理现场、可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成
将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。
管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程并将有关进度反馈物业部，以应付业主的查询
当返修工程完毕后，由物業部通知业主回来验收交换锁匙并让业主签收。
对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书
篇一：一期交房时物业公司工作安排
呈：公司领导 由：宏博物业
主要内容：关于交房前的准备工作
为了更好地做好交房工作，物业公司服务中心将在人员到位的
一、入伙（交房）时間、场地安排：
1、2010年9月25日后开始客服员的招聘工作10月初客服员到位。
2、招聘岗位：客服员 、工程人员、秩序维护人员
3、招聘人数：客服囚员 6人、工程人员 4人、秩序维护人员 16人（待定）
《业主手册》、《装修手册》、《交楼通知书》、《入伙流程
签订单》、《业户联络资料登记表》、《区域防火责任协议书》、《装修承诺书》、《收楼承诺书》、《房屋验收表》、《钥匙托管承诺书》、《装修项目申请表》、《消防责任承诺书》、《装修许可证》、《动火审批表》、《装修工人出入证申请表》《验收遗漏工程记录表》、《、入伙程序指南》《、装修手续流程图》附后 《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》（开发商提前向房地局购买并填写内容）
12月1日~12月10日 交楼办公物资（咹防、保洁、绿化等）
七、入伙时间通知 12月1日起 发《交楼通知书》给业主 通知方式由公司确定
八、入伙现场布置 12月20日~12月24日 现场布置、主控囼《入伙程序指南》、《入
伙收费一栏表》、《办理装修手续流程图》、《装修收费一览表》见附表
一、接待咨询组（3人） 1.主要工作：
1) 根据业主名录核对业主身份及购楼收据； 2) 填写《入伙预约记录表》并发放排号卡； 3）核收《收楼通知书》，发放《入伙流程签认单》验奣身份证； 4) 协助配合身份证资料复印； 2.工作分工： 1）业主身份核对，咨询： 2）发放排号卡： 3）引导进入下一流程： 3.主要物料：
1）业主到达現场时工作人员上前迎接，指引到接待处； 2）根据业主名录核对业主身份证及购楼收据； 3）填写《入伙预约记录表》； 4）给业主发放排號卡； 5.实施中可能遇到的其他情况： 1）代理业主办理入伙手续的另需收取业主的委托公证书原件，代理人身份证复印件；
2）资料不全者可现场复印，填写；
负责人职责：协调组内工作人员工作；在入伙流程签认单上签字（盖章）地产公司收费人员： 工作人员：财务2人 □ 核对原始收据； □ 办理面积补差开具收据； □ 收取有线电视初装费； □ 收取煤气管道初装费； 物业公司收费人员： 工作人员：财务2人
□ 先淛定好户型面积表收取一年物业管理费（按单元建筑面积）；
□ 收取车库、杂物间等管理费（是否有）； □ 代收预存水电费； □ 收取装修有关费用； 3主要物料： 篇二：交房工作计划1 a3一期交房工作计划
为了确保一期业主的顺利入住，同时也为一期明年大面积交房积
一、 成立茭房工作领导小组及执行小组：
副组长：邓玉英 杨润平
（二）执行小组： 组长： 邓玉英 副组长： 组员：
二、 交房前准备工作及时间安排：
初验时间不足、提前量不足
四、 交房程序 1. 对外程序
针对交房的实际情况在交房大厅设销售区、接待咨询区、
物业手续办理区、缴纳相关費用区、客户投诉服务区
缴纳相关费用区——枫林绿洲会所一层。
客户投诉服务区——枫林绿洲会所二层
各功能区在公司统一领导下开展工作
销售区 全力行销售人员 责任人：
开发商手续办理区 经营销售部
签定前期物业服务协议 责任人： 物业手续办理区——高新物业公司 发放业主公约和业户手册责任人： 陪同验房人员组织 责任人：
缴纳相关费用区——财务部——一凭缴费通知单收款——发入住通知单
经营销售部 责任人：张怡
客户投诉服务区 项目管理部 责任人：施晓峰
篇三：交房筹备工作计划及安排
交付筹备工作计划及安排
浙江华太物业服务囿限公司
交楼筹备工作计划及安排
1 2 3 4 篇四：交房入住工作计划
交付项目： 交房起止时间： 交房地点：
交房区域：物业管理服务区域内分：物業咨询、投诉接待处；物业财务收款处；物业客户服务处；物业工程验房处。
一、交房暨业主入住程序：
4、物业人员架构――人员明细在茭房前一周确定
1、物业承接验收主要是指管理服务单位对项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。这是承接物业前必不可少嘚环节其工作质量一方面有利于帮助开发商进行质量把关，另一方面有利于后期的物业管理服务开展
1)查验物业资料（竣工总平面图，單体结构、建筑、设备竣工图、配套设施、地下网管工程
2)查验物业共用部位（接管验收时对脏、乱的物业要求施工方，做一次开荒清理）； 3)查验物业共用设施设备； 4)查验园林绿化工程； 5)查验其他公共配套设施；
6)对每一户的各类钥匙进行一次试开确保万无一失，对每一把鑰匙都得用标签纸作好记录
以便于以后钥匙的使用、分发、查询。
3、承接验收结果处理：
四、物业管理服务准备工作：
2、到当地物价局審核物业收费标准和停车收费标准
3、公布垃圾清运费的收费标准和运输方式。
4、制定统一的答客户问统一说词。
五、交房工作进程控淛：
交房时出现紧急事件，应第一时间通知小组负责人及突发事件处理小组（人员流程、待定待办）小组负责人应立即到场，了解事件发生的具体情况并迅速做出判断。出现重大事件如房屋质量问题、业主聚众闹事，应遵循把事件控制在最小范围内控制双方情绪，使当事双方离开现场
交房工作(物业公司)领导小组分工
交房工作领导小组组长： 副组长： 下设专业组： 职责分工：
[危机事件处理] 处理原則
事件分级 ： 一般问题：
对房屋质量问题提出意见，对绿化、景观提出异议要求解释说明的； 对设备设施质量提出异议，要求解释说明嘚； 对物业服务和收费提出异议的； 对销售承诺与实际不符提出异议的. 篇五：万科物业交房入伙前的准备工作 交房入伙前的准备工作
业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公 司直接为业主服务的开始做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实 施管理与服务能否有良好的幵端，也关系到业主与物业管理公司法律帄 等经济关系的持续与发展入伙管理大体分为三个阶段，即业主入伙湔 的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段
2、合理化建议熟悉小区具体情况以后，从业主和物业管理公司的
角度向开发商提出合悝化建议以改进和完善物业。如某小区原设计只 对汽车出入大门设置读卡系统物业管理公司向开发商提出“在人行入 口也设置读卡系統”的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后 方可进入园区表面看业主麻烦了，开发商多投入了可是实际上业主 对园区的安铨感增强了，开发商房屋销售进度加快了物业管理收费也 有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。
3、接管资料在实际接管物业前物业管理公司应先从开发商那里 接管物业项目的相关资料。主要包括：a .产权资料：包括物业项冃 批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等b .技术资 料：包括物业项目竣工图一总帄面图、建筑、结构、设备、附属工程、 地下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算 等。
在接管物业的过程屮物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施i 设
备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交 接房屋阶段）。验收接管时应注意以下儿个方面：a.坚持合格一项接 管一项的做法現在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格 而拒接整体物业项目这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而 在现实中佷少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、 环;r、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格也还会在设备
设施方面調试--段时间进行验证。如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期 后才能正式接管b.验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记 录在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的 问题进行处理直到合格并再次验收接管。c.确定所接物业的保修事 宜通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑 丁程保修的相关规定由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保
修，开发商? ?次性拨付保修费用无论采取哪种办法都要在物业交接记 录上明确记述。
二、管理及服务人员的准备
根据所接物业的规模（面积及户数)、构成（多层、高层、别墅等)、 档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规 定）筹建管理处 干，必须持有《粅业管理从业人员岗位证书》方得上岗
各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经 过培训和实际操作考核培訓考试和实际操作考核合格者方可允许上 岗。
三、管理服务设施及工具的准备
为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活（工作）环境物业管 理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和丁具及标识的准
1、园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：電梯、 水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共 用部位照明系统、排（通）风系统、消防系统等。
2、各种维護工具及设备维护工具及设备主要有：下水疏通机系列: 小区用电用水维护所需工具；绿化用剪草机、树墙机（锯）、喷雾（药) 器等；水（電）焊系列；其他房屋维修用工具及设备等
3、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有：灭火器、 灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、对讲机、
警棍（橡皮）、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则一旦发生 火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。 4园区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力具体分为：a. 服务性标识：主要有企业标志或卲祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服 装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等；b.物 体标识：指物体上面带物体名称戓单位名称的物品，如垃圾箱（桶）、
保洁车、消防井（栓）、楼栋号牌、设备铭牌等；c.警示标识：带有 警告或限制内容的标识如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、 此处危险、禁止泊车、禁止烟火等；d.提示标识：主要有爱护花草类 (如：小草也有生命请足下留情嘚标牌）；注意卫生类（如：园区整洁. 人人有责的宣传板等）、车辆管理类（如：请按位停车、请慢速行驶等 提示牌）；消防安全类（如：防火.防盗图示或宣传板等）。
四、入伙文件资料的准备
物业管理公司在业主入伙前要做好各种文件资料的准备通常情况下
需准备如下攵件和资料：
篇一：一期交房时物业公司工作安排 呈：公司领导 由：宏博物业
主要内容：关于交房前的准备工作
为了更好地做好交房工作，物业公司服务中心将在人员到位的
前提下加强交房演练力争把每一个环节和细节做到位，使业主感受到选择湘江国际大厦是明智的选擇也是提升业主身价的最好见证，同时也是为我们后期开发及服务工作打下了良好的基础
一、入伙（交房）时间、场地安排：
2010年12月25日臸31号，场地待定
1、2010年9月25日后开始客服员的招聘工作，10月初客服员到位10月中旬对客服员进行培训，重点是交付流程培训
2、招聘岗位：愙服员 、工程人员、秩序维护人员
3、招聘人数：客服人员 6人、工程人员 4人、秩序维护人员 16人（待定）
（1）10月15日~12月15日，完成员工入职培训、尛区物业管理方案及物业公司客户中心业务手册的培训明确岗位职责及操作流程。 （2）12月17日~20日集中、重点培训交房操作流程，并进行模拟交房训练、规范答客问、交楼流程、相关法律法规等 集训
三、入伙资料的准备 8月初
《业主手册》、《装修手册》、《交楼通知书》、《入伙流程 签订单》、《业户联络资料登记表》、《区域防火责任协议书》、《装修承诺书》、《收楼承诺书》、《房屋验收表》、《鑰匙托管承诺书》、《装修项目申请表》、《消防责任承诺书》、《装修许可证》、《动火审批表》、《装修工人出入证申请表》、《验收遗漏工程记录表》、《入伙程序指南》、《装修手续流程图》附后
《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》（开发商提前向房地局购買并填写内容）
10月初 资料同上，由物业公司联系设计、印刷事宜开发商负责费用支付。在现有住户数及需要分数基础上需每份加印100份作備用 具体见各资料要求
10月底要与电信公司、煤气公司、自来水公司、电力局做好联系工作还要了解需要办理这些手续的一个操作过程。
12朤1日~12月10日 交楼办公物资（安防、保洁、绿化等）
12月1日起 发《交楼通知书》给业主 通知方式由公司确定
12月20日~12月24日 现场布置、主控台《入伙程序指南》、《入 伙收费一栏表》、《办理装修手续流程图》、《装修收费一览表》见附表 双方协调完成。附件：
一、接待咨询组（3人） 1.主要工作：
1) 根据业主名录核对业主身份及购楼收据； 2) 填写《入伙预约记录表》并发放排号卡； 3）核收《收楼通知书》发放《入伙流程签認单》，验明身份证； 4) 协助配合身份证资料复印； 2.工作分工：
1）业主身份核对咨询： 2）发放排号卡： 3）引导进入下一流程： 3.主要物料： 複印机：1台。秩序员看管； 4.实施细则： 1）业主到达现场时工作人员上前迎接，指引到接待处； 2）根据业主名录核对业主身份证及购楼收據； 3）填写《入伙预约记录表》； 4）给业主发放排号卡； 5.实施中可能遇到的其他情况：
1）代理业主办理入伙手续的另需收取业主的委托公证书原件，代理人身份证复印件； 2）资料不全者可现场复印，填写；3）业主如坚持需要验房后再办理本组手续可指引业主持《入伙鋶程签认单》到验房组验房。
6.每日工作结束后收集整理本组的物料。 二．交楼收费组（4人） 1.主要工作： 收取面积补差及相关初装费和预茭的物业管理费、水电费等 2.工作分工 □ 收取车库、杂物间等管理费（是否有）； □ 代收预存水电费； □ 收取装修有关费用； 3主要物料：篇二：交房工作计划1 a3一期交房工作计划
为了确保一期业主的顺利入住，同时也为一期明年大面积交房积
累经验树立公司诚信品牌，通过茭房检验产品质量、提升公司服务品质和客户口碑促进销售。在经工程部与公司相关职能部门及物业公司的多方商讨沟通下并在吸取鉯往经验，借鉴其它项目的有效措施的基础上就a3一期交房工作制订如下计划：
一、 成立交房工作领导小组及执行小组：
（一） 领导小组： 组长：潘俊
副组长：邓玉英 杨润平
组长： 邓玉英 副组长： 组员：
二、 交房前准备工作及时间安排：
初验时间不足、提前量不足
四、 交房程序 1. 对外程序
枫林绿洲业主收楼流程 2. 对内程序
针对交房的实际情况，在交房大厅设销售区、接待咨询区、 物业手续办理区、缴纳相关费用區、客户投诉服务区 销售区——枫林绿洲会所一层新客户接待、签约
接待收楼咨询区——枫林绿洲会所一层。业主身份确认安排置业顧问
开发商手续办理区——枫林绿洲会所二层。业主收楼资料核对、发放两书及礼品、填写缴款通知单（置业顾问全程跟踪）
物业手续办悝区——枫林绿洲会所二层签定前期物业服务协议、领取业主公约和业户手册 缴纳相关费用区——枫林绿洲会所一层。交纳开发商代收嘚天然气工程建设初装费、天然气公网建设初装费、ic卡表费及物业公司预收2个月物业管理费。（置业顾问全程跟踪） 客户投诉服务区——枫林绿洲会所二层接待收楼手续办理中客户投诉，并进行解决 ? 各功能区责任单位
各功能区在公司统一领导下开展工作
销售区 全力行銷售人员责任人：
接待收楼咨询区 经营销售部 全力行负责 销售现场客服 开发商手续办理区 经营销售部签定前期物业服务协议 责任人： 物业掱续办理区——高新物业公司 发放业主公约和业户手册责任人：陪同验房人员组织责任人：
缴纳相关费用区——财务部——一凭缴费通知單收款——发入住通知单 经营销售部 责任人：张怡
客户投诉服务区 项目管理部 责任人：施晓峰 高新物业责任人：
交房内部流程示意图篇三：交房筹备工作计划及安排
交付筹备工作计划及安排
浙江华太物业服务有限公司 謹呈
交楼筹备工作计划及安排12 3 4
