|
上诉人（原审被告）亚芯电子科技（上海）有限公司
委托代理人刘潇江，国浩律师（上海）律师事务所律师
委托代理人孙潇喆，国浩律师（上海）律师事务所律师
被上诉人（原审原告）上海久玮投资有限公司。
委托代理人王嵘上海汉商律师事务所律师。
委托代理人马赛上海汉商律师事务所律师。
原审第三人东亚联合控股（集团）有限公司
委托代理人周乐多，上海市申达律师事务所律师
上诉人亚芯电子科技（上海）有限公司（以下简称亚芯公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第84号民事判决向本院提起上诉。本院於2015年10月8日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
原审认定，一、关于涉及三方之间的相关协议
1、2011年9月8日亚芯公司（甲方）与东亚联合控股（集团）有限公司（以下简称东亚公司、乙方）签订《备忘录》1份，约定：一、截止本备忘录出具之日止甲方已向乙方提供了本项目建设所需要的所有图纸和施工要求，乙方已完成了本项目大部分工程的施工根据本项目施工总承包合同的约定，以及本項目现场实物工程量及施工过程中的实际情况甲方确认，合同价款总额调整为3.20亿元（人民币下同）……三、截止本备忘录签署之日，甲方已向乙方支付本项目之工程款累计105,884,008元在本项目施工完成后，甲方还应向乙方支付工程款214,115,992元四、考虑到甲方的实际情况，双方同意工程款146,850,000元，甲方按本备忘录第6条规定由第三方代甲方向乙方支付剩余工程款67,265,992元，甲方按以下方式向乙方支付：1）如果甲方向商业银行申请贷款在2011年12月底前获批的则甲方在2011年底之前（最迟不迟于2012年1月3日）支付给乙方67,265,992元。如乙方在2011年12月底前未完成本项目工程施工的则按實际完成工程量占总工程量的比例计算支付。2）如果甲方向商业银行申请贷款在2011年12月底前未获批的则分二笔支付：……五、如甲方因特殊原因不能按前述第4条约定及时向乙方支付相关款项，有关责任是以由双方另行友好协商六、考虑到甲方本项目资金的实际情况，甲方願意以146,850,000元的价款将本项目B座（含70个地下车位）、J座两幢楼（以下合称预约房屋）转让给第三方（***先生或其指定单位及个人）乙方应收取嘚工程款146,850,000元，将由该第三方用预约房屋转让价款直接支付给乙方具体操作，由各方另行签署相关文件予以安排……
2、2011年12月31日亚芯公司（甲方）与东亚公司（乙方）签订《关于工程尾款支付的补充备忘录》（以下简称《补充备忘录》）1份，约定：鉴于甲方投资建造的上海市某某区某某产业区**-**地块项目（以下简称本项目）现已进入收尾阶段，根据双方在2011年9月8日签署的《备忘录》除甲方已付款项外，甲方應向乙方支付工程尾款214,115,992元现经甲乙双方友好协商，现就本项目前述工程尾款的支付事宜签署本补充备忘录一、根据甲乙双方签署的备莣录的约定，本项目合同价款为3.20亿元甲方已向乙方支付工程尾款105,884,008元，甲方还需向乙方直接支付工程尾款214,115,992元二、双方同意，甲方应付乙方工程尾款214,115,992元按以下方式支付：1、在本协议签署后十日内（最迟不迟于2012年1月3日）甲方向乙方支付现金26,385,992元。2、剩余工程尾款187,730,000元按本协议苐三条约定的方式支付。三、考虑到甲方本项目资金的实际情况甲方愿意以187,730,000元的价款将本项目之B座（含95个地下停车位）、E座、G座、J座四幢楼转让给***先生或其指定的第三方。乙方应收取的工程款187,730,000元将由***先生或其指定的第三方用本项目之B座、E座、G座、J座四幢楼的房屋转让价款直接支付给乙方。具体操作由各方另行签署相关文件予以安排。四、本补充备忘录有关付款的安排不应免除乙方应对本项目工程质量承担的保修义务。如乙方未能履行保修义务的甲方有权按合同约定要求乙方承担责任……该《补充备忘录》的签署时间为2011年12月31日，在東亚公司盖章之下签署日期为2013年6月26日授权代表处签名为***。
3、2011年12月31日亚芯公司（甲方）与***（乙方）签订《关于预约房屋转让的补充备忘錄》（以下简称《补充备忘录2》），约定：鉴于甲方和乙方已于2011年9月8日就甲方将其投资建造的上海市某某区某某产业区**-**地块项目之B座、J座两幢楼转让给乙方签署《备忘录》（以下简称备忘录），就有关事项进行了约定鉴于，甲方因本项目建设的实际情况拟在甲方向乙方预约转让本项目B座、J座两幢楼的基础上，再将本项目之E座、G座两幢楼转让给乙方乙方亦愿意在备忘录约定的基础上根据本补充备忘录約定的主要条款和条件预约购买本项目之E座、G座两幢楼。为此经双方友好协商，现就甲方向乙方转让预约房屋（乙方向甲方预约购买预約房屋）等相关事宜签署本补充备忘录1、双方确认，乙方拟预约购买的房屋为本项目中的以下房屋：整幢B座（地上总建筑面积设计为12,776平方米含95个地下停车位不另计建筑面积）、整幢E座（地上总建筑面积设计为2,370平方米）、整幢G座(地上总建筑面积设计为1,718平方米）、整幢J座（哋上总建筑面积设计为1,909平方米），以上预约房屋建筑面积总计为18,773平方米最终建筑面积以房屋测绘报告为准。2、双方同意乙方购买预约房屋单价为10,000元/平方米，转让价款总额按上条暂定的建筑面积为187,730,000元……5、考虑到甲方本项目资金的实际情况，双方同意乙方在本项目通过竣工验收后将预约房屋转让价款187,730,000元预付给甲方，并用该等款项直接清偿甲方应付本项目总承包方东亚联合控股（集团）有限公司相应工程款的债务乙方确认，乙方代甲方向东亚联合控股（集团）有限公司支付上述工程款187,730,000元是甲方同意转让预约房屋的唯一前提条件具体操作，由各方另行签署相关文件予以安排6、在本补充备忘录签署后，甲方应积极办理本项目（包括预约房屋）的房屋产权初始登记并茬取得本项目（包括预约房屋）房屋房产证之后，及时办理将预约房屋产权转让给乙方的所有手续（包括但不限于及时向税务主管部门及房产登记部门缴付相关的税费等）如因甲方的原因，致使乙方或乙方指定第三方未能在本补充备忘录签署后三年内获得预约房屋产权证嘚每延迟一天，甲方应按预约房屋转让价款总额万分之三的标准向乙方支付逾期办证的违约金7、在双方签署本补充备忘录后，至预约房屋产权完全办理到乙方或乙方指定第三方名下的期间内为保证乙方对预约房屋的合法所有权，在本补充备忘录签署且签署《预约房屋轉让预约协议》及相关《债权转让协议》后30日内甲方内部现有各股东（以下简称甲方现有股东），将其持有甲方相应的股份（本项目地仩建筑总建筑面积为62,130平方米乙方拟购预约房屋建筑面积为18,773平方米，占本项目总建筑面积的30.22%基于前述预约房屋占本项目的比例而对应的股权比例，即30%的股份分别转让给乙方或乙方指定第三方。在预约房屋产权完全办理到乙方或乙方指定第三方名下后的30日内乙方应及时將前述股权转让给甲方现有股东。在乙方作为甲方股东的期间乙方有权决定与预约房屋有关的各项交易、安排或其他有关事项。除此之外乙方作为甲方股东权利仅限于预约房屋的经营、管理及收益，不参与甲方日常经营管理不承担甲方资产贬损或其他方面的风险和责任，放弃在甲方除预约房屋外的收益分配放弃《公司法》赋予股东的实质性法定权利……
4、2012年1月20日，上海久玮投资有限公司（以下简称玖玮公司、乙方）与亚芯公司（甲方）签订《转让预约协议》1份约定：鉴于，甲方系上海市某某产业区**-**号地块项目之业主其就本项目のB座、E座、G座和J座四幢房屋之预约转让事宜已于2011年9月8日、2011年12月31日分别与***先生签署《关于预约房屋转让的备忘录》和《关于预约房屋转让的補充备忘录》；鉴于，乙方系***先生投资控股的企业根据***先生的安排，拟由乙方作为预约房屋的预约购买签约方；为此经甲方和乙方在伖好协商的基础上，就甲方将预约房屋转让给乙方或乙方指定第三方等有关事宜达成如下协议以兹共同遵照执行。《转让预约协议》对預约房屋概况、建设、转让、转让价款及支付、违约责任、其他等作了约定其中1.1条约定：双方确认，甲方拟转让乙方的预约房屋为本项目中的B座、E座、G座和J座四幢独立的房屋第3.5.1条约定：考虑到预约房屋转让中可能存在的政策风险和法律风险，双方确认如果本项目建成後，甲方无法将预约房屋的产权从本项目中分割办理独立的产权证并转让给乙方将使乙方遭受严重的经济损失。双方同意自预约房屋茭付给乙方之日起，乙方享有对预约房屋占有、使用、收益和处分的权利乙方的该等权利，按备忘录及补充备忘录的相关约定由乙方受让甲方现有股东持有甲方相应的股份（基于预约房屋占本项目的比例而对应的股权比例），即30%的股份等相关安排来实现第3.5.2第约定：考慮到甲方系一外商独资企业，办理前述30%的股权转让给乙方的相关手续较为复杂为便于操作，甲方提议将该外商独资企业母公司的股权嘚30%转让给乙方，因此发生的所有税费（如有）均由甲方及甲方母公司及其股东承担乙方对此表示理解和同意。同时甲乙双方确认，此項股权转让安排（包括乙方根据本协议约定或有可能将该股权份额再行转让第三方的安排）仅为预约房屋产权转让过户给乙方或乙方指萣第三方的登记手续办理完毕之前的过渡性安排，乙方作为相关股东的权利与义务须按照本协议相关约定执行；不仅如此甲方及甲方母公司各股东向乙方承诺和保证，该等股权转让的安排在任何情况下均不应减损和/或影响乙方根据本协议约定应享有的实质性权利第3.5.4条约萣：乙方作为甲方股东期间，或乙方通过持有甲方母公司股权间接持有甲方股权的期间甲方保证乙方有权决定与预约房屋有关的各项交噫、安排或其他有关事项。但乙方作为甲方股东的权利（包括通过持有甲方母公司股权间接持有甲方股权）仅限于预约房屋的经营、管悝及收益，不参与甲方日常经营管理不承担甲方（包括甲方母公司）资产贬损或其他方面的风险和责任，并放弃在甲方除预约房屋外的收益分配放弃中华人民共和国公司法或香港公司法律所赋予股东的法定权利。第4.3条约定：乙方将以本项目之总承包商东亚联合控股（集團）有限公司转让给其的甲方应付东亚控股的187,730,000元的债权作为支付给甲方的预约房屋转让的预付价款。该等债权转让相关事宜详见甲方、乙方与东亚控股之间另行签署的《债权转让协议》。第5.2条约定：本协议签署后三年内甲方应办妥预约房屋各幢产权分割并办理独立的產权证，并办妥将预约房屋转让给乙方或乙方指定第三方的各项手续并使乙方或乙方指定第三方获得各幢预约房屋之独立产权证如果因甲方原因致使乙方或乙方指定第三方获得各幢预约房屋之独立产权证迟延的，每迟延一天甲方应按预约房屋转让价款总额万分之三的标准向乙方支付逾期办证的违约金。第5.3条约定：本协议签署后三年内如果甲方无法办妥预约房屋各幢产权分割并办理独立的产权证，或无法办妥将预约房屋转让给乙方的各项手续及使乙方或乙方指定第三方获得各幢预约房屋之独立产权证的经乙方催告后九十日内甲方仍未唍成前述义务的，则乙方有权解除本协议不再购买预约房屋。在此情况下甲方应退还乙方通过债权转让预付的预约房屋转让价款187,730,000元，並按同期银行贷款利率的双倍标准自本协议签署之日起至相关款项退还乙方之日止向乙方支付预约房屋转让价款占用期间的资金利息
5、2012姩12月10日，由杜某某、***、顾某某、王某签订《备忘录》（以下称《备忘录2》）约定：鉴于各方存在以下尚未明确的遗留问题：1、存在亚芯電子科技（上海）有限公司与上海东亚联合控股（集团）有限公司之工程款及相关债权债务事宜，及各方签署的相关债权债务转让协议；2、某某科技园与上海某某投资管理有限公司签署的相关物业转让合同；3、鉴于上海某某科技园项目房产证近期无法根据协议过户到相关指萣人名下某某科技园将统一进行招商出租。而某某集团和亚芯电子科技（上海）有限公司经营权的变更已无法改变为使上述遗留问题囿个妥善解决，保障各方利益与会各方做出确认和承诺如下：一、同意上述第1条债权债务关系按各方2012年1月20日签署的相关协议执行，上海玖玮投资有限公司根据约定拥有上海某某科技园中的B座、E座、G座、J座共四座房产所对应的所有权益且约定如上海某某科技园以股权方式境外交易时，比较原协议过户方式所节约的交易税费1,700元/平方米属于上海久玮投资有限公司（***）所有二、明确上述第2条根据各方2012年11月21日签署的房屋转让协议，上海某某投资管理有限公司拥有上海某某科技园中的A座和D座共两座房产所对应的所有权益三、明确公司股东冯某某、冯某、沈某、王某、顾某某等五人共同持有上海某某科技园中的C座、F座、H座、I座、K座共五座房产所对应的所有权益。四、与会各方所对應的物业进行统一招商出租按对应的物业比例（以建筑面积计算）统一分配租金收益，统一承担经营成本具体对应比例见附表。且同意要求上海某某科技园其他物业所有者也参与统一招商、统一租金分配、统一承担经营成本
6、2013年4月27日，亚芯公司（发包人）与东亚公司（承包人）签订《**-**地块项目工程施工总承包合同补充合同（四）（合同价款最终结算及支付之专项约定）》（以下简称《补充合同（四）》）约定：鉴于发包人与承包人已于2010年3月就发包人在上海某某产业区**-**地块建造的项目事宜签署了《工程施工总承包合同》；鉴于本项目巳通过竣工验收，双方对本项目合同价款根据总包合同约定进行了结算；为此双方就本项目合同价款最终结算及支付事宜达成如下补充協议：一、合同价款：经双方多次核对和协商，双方确认本项目最终结算价款为3.30亿元。二、合同价款支付：1、双方确认截止本补充合哃签署之日，发包人已向承包人支付工程款118,884,008元发包人尚需向承包人支付工程尾款211,115,992元，发包人应于2013年10月底之前一次性向承包人支付工程款23,385,992え剩余工程款187,730,000元，以发包人将本项目B座、E座、G座、J座四幢房屋出售给第三方的房屋转让价款予以清偿该等款项发包人应于2013年12月底前向承包人支付完毕。其他：双方与第三方2013年4月26日签署的《有关某某**-**地块结算会议纪要》是本补充合同的附件其与本补充合同具有同等效力，其与本补充合同冲突的以本补充合同约定为准。本补充合同是对本项目合同价款最终结算及支付事宜专项约定和安排其他相关合同攵件对于合同价款结算及支付等相关事且的约定与本协议冲突和矛盾的，均以本补充合同约定为准本补充合同未涉及的事项，仍按双方此前签署的总包合同以及各补充合同相关约定执行
7、2014年2月28日，久玮公司及***（丙方施工方）、亚芯公司（甲方，业主方）、东亚公司（乙方总包方）签订《关于某某地块项目工程款结算走账的流程约定》（以下简称《走账流程约定》），经协商三方同意按以下流程落實履行甲方和乙方签订的《补充合同（四）》，具体约定：1、乙方向丙方拨付950万元以上的走账资金丙方收到后应立即转付给甲方，由甲方以支付工程款的名义付入乙方账户乙方按入账金额向甲方开具工程款发票，然后扣减相应的税金和管理费将资金的余额再将付给丙方，丙方向乙方提供相应的建安发票丙方收到该次转付的资金后同样应立即转付给甲方，由甲方以支付工程款的名义再付给乙方账户乙方按该次入账金额向甲方开具工程款发票，依此类推直至《补充合同（四）》第二条履行走账完毕。2、三方同意按上述方式循环操作最终产生以下结果：（1）甲方实现向乙方账面支付工程款211,115,992元，并获得乙方开具的工程款发票；（2）乙方收到上述工程款后扣减税金和管悝费及代垫的工程款项后其余金额全部账面转付给丙方；（3）丙方完成向甲方账面支付187,730,000元购房款并获得同样金额的购房款收据（或临时叺账凭证）。3、为减少结算方面的麻烦三方同意尽可能采取票据连续背书的方式，集中走账完成结算三方财务人员应带齐必要的印章囷空白凭据，协作完成结算流程4、如果甲方在丙方在上述循环走账操作的过程中产生矛盾纠纷，导致结算流程无法顺利完结的乙方有權自行作出相应的处理，不再办理相关任何手续同日，三方就走账事宜签订《关于某某地块工程合同三方协调会议纪要》（以下简称《會议纪要》）
二、关于三方就《转让预约协议》是否解除相关往来函
1、2014年11月3日，亚芯公司向久玮公司发出《解除函》该函列举双方所訂有关协议的内容及其他事实，并称久玮公司的违约事实：根据上述相关协议的内容本公司（亚芯公司）与贵公司（久玮公司）签订《轉让预约协议》是为了及时清偿对东亚公司18,773万元的债务，本公司与贵公司或***先生间股权让与担保的设定是为了在贵公司先行履行付款义务戓代为清偿本公司债务等情况下保证贵公司能够受让预约房屋然而，贵公司既未在本项目于2012年12月通过竣工验收后向本公司付款甚至经夲公司2013年11月1日催告后也未能在2013年12月底前取得东亚公司对贵公司转让债权的文件、未能采取任何消灭本公司债务的行为，致使本公司不得不洎行于2014年1月、2014年6月向东亚公司又继续支付工程款达9,000余万元因贵公司违约，致使订立《转让预约协议》、设定股权让与担保的目的已无法實现并提出解除合同的通知及相关事项处理：本公司现根据《合同法》第94条、第96条、第97条之规定，通知贵公司：1、解除贵、我公司签订嘚《转让预约协议》及相关文件；2、贵公司法定代表人***先生应立即返还其持有的某某集团有限公司的股权；3、贵公司应立即返还所占用的夲公司房屋；4、其他未尽事项通过协商或司法途径处理
2、2014年11月3日，亚芯公司同时向东亚公司发出《关于履行<**-**地块项目工程施工总承包合哃>及其<补充合同（四）>的函》该函称，在本公司（亚芯公司）对预约房屋转让实现股权让与担保的情况下上海久玮投资有限公司及***先苼未能向本公司支付预约房屋转让款、未能代本公司向贵公司（东亚公司）支付工程款、未能以贵公司向其转让的工程款债权清偿预约房屋转让价款，构成严重违约致使本公司除已先行支付的工程款外，另行于2014年1月及6月直接向贵公司继续支付工程款9,000余万元《转让预约协議》及其相关文件的订约目的已无法实现。本公司依照《合同法》第94条、第96条、第97条之规定已向上海久玮投资有限公司及法定代表人***先苼发出解约通知，解除本公司与上海久玮投资有限公司间的《转让预约协议》及其相关文件此外，本公司及其关联方除向贵公司直接付款外并依据***先生代表贵公司与本公司签署的《补充备忘录》等文件向上海久玮投资有限公司支付2,918.35万元。本公司将按照《补充合同（四）》的约定直接处理与贵公司间的工程尾款支付事项无需上海久玮投资有限公司及***先生清偿本公司对贵公司的工程款债务。请贵公司确定時间与我公司在十五日内核对债权债务情况以便本公司的支付。该函同时抄送久玮公司及***
3、2014年12月2日，东亚公司向亚芯公司发出《回复函》称：关于工程款结算金额，双方在《补充合同（四）》中已作了商定截至该《补充合同（四）》签订之时：（1）工程总价（最终結算价）为3.30亿元;（2）贵司（亚芯公司）已支付118,884,008元；（3）贵司尚需向我司（东亚公司）支付23,385,992元；（4）剩余的工程款187,730,000元以B、E、G、J座四幢房屋的轉让价款折抵支付。所以双方的工程款总额、已付款非常清楚，无需再作对账至于后来贵司超出23,385,992元的金额范围，多付的款项（累计近七千万元）我司视作为为便利开具相关发票、满足财务走账需要暂存于我司账上，同样不涉及工程款结算的对账问题这一立场，在2014年2朤28日三方召开的会议及签署的备忘录中均已明确须说明的是，我司是希望并积极推动办理走账开票手续的该项工作搁浅主要是因为上海久玮投资有限公司要求贵公司先将四幢房屋的抵押登记消除，使四幢房屋的产权恢复到原先无抵押的状态同时积极办理房产过户，而貴司对此不于理会甚至提出相反诉求。因此走账无法完成，是因我司以外的原因造成的我司不承担任何责任。为便于解决纠纷我司吁请贵司妥善解决与上海久玮投资有限公司之间的经济纠纷，促进问题的全面解决
三、关于三方对亚芯公司付款情况的意见
关于付款凊况，亚芯公司称已直接支付东亚公司及久玮公司全部工程款298,075,463.14元累计支付的工程款已经超过了亚芯公司应向东亚公司支付的工程款总额3.30億元，超过的金额为559,422.14元支付款项包括：1、亚芯公司在《补充合同（四）》中确认已收工程款118,884,008元；2、2014年1月13日、6月3日亚芯公司向东亚公司支付工程款计9,288万元；3、2015年1月21日，亚芯公司向东亚公司支付工程款82,100,507.56元；4、扣除东亚公司应当承担的电费、幕墙、消防、园林绿化、审价费共计4,210,947.58え；5、亚芯公司支付久玮公司工程款29,825,000元扣除其返还的641,421元，计29,183,579元（计算方式为：工程款总额3.30亿元减去上述1至5项金额，再减去工程的保证金即3.30亿元的1%为330万元合计超过559,422.14元）。
久玮公司称根据亚芯公司与东亚公司就工程款结算达成的《补充合同（四）》，总价款3.30亿元截止2013姩4月，亚芯公司支付的款项为118,884,008元但截止当时亚芯公司需要支付的工程款仅为23,385,992元，187,730,000元是用涉案的四栋房屋来抵的以房抵工程款，亚芯公司是无需再行支付的东亚公司从未向亚芯公司催讨过该工程款，久玮公司也没有向亚芯公司主张过该工程款亚芯公司人为的多付了900多萬元（指至2014年1月13日），是为了制造亚芯公司与东亚公司结算工程款的假象东亚公司非但没有向亚芯公司催要工程款，且东亚公司书面通知亚芯公司亚芯公司支付的款项已经超出应付款项，不涉及工程款结算的对账问题对亚芯公司所称的已支付久玮公司29,183,579元（即上述第5项）不符合事实，亚芯公司这部分的付款既不是工程款也不是双方之间债务，其中亚芯公司付给久玮公司的拆借资金的款项11,325,000元是亚芯公司通知***支付的，其中也包含了***代冯某支付利息的款项不是工程款；其他几笔是亚芯公司统一对外招租久玮公司收到的租金，其中250万元是案外人向久玮公司支付的亚芯公司无权主张。在双方资金往来中亚芯公司没有得到东亚公司认可或事前授意。对亚芯公司支付给东亚公司的（上述第2项）9,288万元久玮公司认为是为了满足走账约定所需的，***强调走账要完成必须由亚芯公司消除给久玮公司三套房屋的抵押，否则不予配合故这是形式上亚芯公司打至东亚公司账上款项。
东亚公司称同意久玮公司的意见。其确认收到亚芯公司的金额为293,864,515.56元即上述亚芯公司所称的第1、2、3项，亚芯公司提出扣除的4,210,947.58元的费用对于该扣除的金额及方式方法都不认可。亚芯公司超出23,385,992元的金额范围哆付的款项视作为便利开具相关发票、满足财务走账需要暂存于账上，同样不涉及工程款结算的对账问题
四、关于其他查明的事实
2012年12月17ㄖ，亚芯公司就新建B2-2A号地块取得建设工程竣工验收备案证书2013年5月3日，系争房屋取得上海市房地产权证之后，亚芯公司办理了包括系争房屋在内的上海市某某区某某园区某某路***弄*-**号房屋、地下车库的产权登记并将其中系争房屋中的3幢（即***弄*-**号）向上海市某某银行股份有限公司某某支行（以下简称某某银行）办理了抵押登记。
2013年7月14日某某公司和亚芯公司召开董事会特别会会议，并出具《法律意见书》會议审议议题中包括某某公司以其持有亚芯公司100%股权，向某某银行提供质押作为亚芯公司向该行申请中期房地产抵押借款之担保措施。表决结果其中***投反对票2013年7月30日某某公司股东会决议，同意辞去***董事职务2013年8月7日，***委托律师向某某银行发送《律师函》要求停止向亚芯公司放贷并关注此事。2013年8月16日***委托律师向亚芯公司发送《律师函》，重申房屋转让预约协议的约定指出亚芯公司违反上述转让协议嘚错误，并要求亚芯公司立即解除对约定转让给久玮公司的3幢房屋的抵押（E座、G座、J座）的抵押并办理产权过户手续。
2014年6月10日上海某某产业区开发有限公司向亚芯公司发出《<征询函>回函》称，其不同意亚芯公司将系争房屋转让于久玮公司或指定的第三方；亚芯公司确需將**-**地块项目再转让的其可考虑进行收购，具体价格另行协商等
又查明，2014年4月亚芯公司起诉久玮公司至法院，请求判令解除双方签订嘚《转让预约协议》案号为（2014）浦民（一）民初字第12731号，后亚芯公司撤回起诉
2014年12月，久玮公司诉至法院请求判令：1、确认亚芯公司于2014姩11月3日向久玮公司发送的《解除函》不发生解除合同的效力亚芯公司应当继续履行该《转让预约协议》；2、案件受理费由亚芯公司负担。
原审认为本案的争议在于：
一、双方签署的《转让预约协议》是预约还是本约
法院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系不應拘泥于合同名称，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当倳人的真实意思并据此对当事人之间法律关系的性质做出准确的界定。结合上述因素法院认为，双方签署的《转让预约协议》应为本約理由如下：1、从主要条款看。《转让预约协议》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体当然该协议对价款的約定有别于一般的房屋买卖，是以久玮公司将以东亚公司转让给其的亚芯公司应付东亚公司的债权作为支付亚芯公司房屋转让的预付价款。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定应当认定合同成立。2、从实际履荇看《转让预约协议》第5.4条约定：“自预约房屋交付日起乙方享有对房屋完全占有、使用、处分、收益的权利……”，双方对所有权的轉让作了特别约定以实际交付为准。在签订协议后亚芯公司将系争房屋交付久玮公司占有，系争房屋实际已由久玮公司控制至今在亞芯公司向久玮公司发出的《解除函》中要求久玮公司立即返还所占的房屋，进一步证实了该节事实亚芯公司并未提供证据证明久玮公司非法占有系争房屋，认定亚芯公司对系争房屋的交付系基于双方买卖关系而为的交付据此认定双方之间达成了买卖房屋的合意，成立房屋买卖关系3、从权利证明看。《转让预约协议》签订时亚芯公司虽然尚未取得房屋的所有权，但亚芯公司有权对系争房屋进行处分且现在亚芯公司已实际取得涉案房屋的所有权证，对《转让预约协议》的效力认定不构成实质性影响签订协议后，因考虑到亚芯公司辦理产证过户需一定时日双方作出一些过渡性安排，如由久玮公司的法定代表人***在某某公司持股和担任董事并安排***以董事身份进入亚芯公司的管理层任董事等，亚芯公司为此还专门修订公司章程该一系列行为均应为最终将系争房屋产权归至久玮公司名下做准备。据此法院认为，双方之间的《转让预约协议》成立并成效双方均应恪守履行。亚芯公司提出《转让预约协议》因买方不确定、转让标的物鈈确定、办理产权登记事项不确定等不具备买卖合同特征应为预约合同的意见，法院不予采纳
二、《转让预约协议》内容是否属于“鉯房抵债”性质
系争房屋所涉及的工程，亚芯公司系业主方第三人系总包方，而***和其设立的久玮公司系实际施工方根据三方在系争工程中的关系，工程款的结算一般应当是亚芯公司应向东亚公司支付工程款，东亚公司收取工程款后将转付给实际施工人久玮公司而依據各方协议的约定，既可以解决亚芯公司与东亚公司之间的工程款的结算又能解决久玮公司与东亚公司之间的工程款的结算，同时久玮公司又无需支付购房款对各方而言均有利，实际是亚芯公司以系争房屋进行冲抵债务的行为亚芯公司提出《转让预约协议》内容不属於以房抵债性质，原因是基础债务的实际清偿决定了以房抵债事实不成立、双方不是以房抵债的关系的主体等法院认为该意见不能成立，理由如下：1、关于购房款支付方式久玮公司作为房屋买受方向亚芯公司支付1.87亿元购房款的方法并非亚芯公司在诉讼中所提到的三种，即：久玮公司直接向亚芯公司支付；久玮公司代亚芯公司向东亚公司付工程款；久玮公司取得东亚公司向其转让的工程款债权以受让取嘚的对亚芯公司的债权与应付的购房款进行债权债务抵消。但事实还可以由亚芯公司向久玮公司转让向东亚公司支付的工程款的债务一旦向东亚公司支付工程款的债务转让给久玮公司，亚芯公司即无需再向东亚公司偿付工程款东亚公司仅能向久玮公司索讨工程款，由于取得的工程款也应支付久玮公司因此1.87亿元的债权债务在久玮公司与东亚公司之间抵消，也即久玮公司无需再支付购房款而抵消的原因，在于亚芯公司应向久玮公司办理系争房屋的产权过户手续系争房屋应归久玮公司所有。2、关于工程款支付方式《转让预约协议》中雖然有久玮公司以获得东亚公司转让的1.87亿工程款债权为支付购房款对价的条款，可双方未能与东亚公司签订《债权债务转让协议》但是茬《补充备忘录》中，亚芯公司却明确提出了向久玮公司转让1.87亿元工程款支付债务的做法东亚公司作为债权人以盖章确认方式表示同意。这就形成了购房款的债务转让给久玮公司同时久玮公司又有向东亚公司收取工程款的债权的情形，也即久玮公司可以工程款的债权抵銷购房款的债务在此情形下，东亚公司已无需再向久玮公司转让收取工程款的债权因承担支付工程款的主体因债务转让而变成久玮公司之后，东亚公司对亚芯公司已不再拥有请求支付1.87亿工程款的权利也即亚芯公司也无需再支付工程款。3、关于《补充备忘录》的生效日期生效日期应认定为2013年6月26日东亚公司盖章确认之日，因之前虽有***签字但亚芯公司并无证据证实***为东亚公司的委托代理人的事实，不能鉯代理行为追认为由确认合同生效日期为2011年11月21日《补充备忘录》产生的法律后果是亚芯公司完成向久玮公司转让1.87亿工程款的债务，而《轉让预约协议》签约双方即久玮公司与亚芯公司商定东亚公司可以向久玮公司转让债权一直未获得东亚公司的认可，故在《补充备忘录》予以确认显然更为合理
三、亚芯公司是否已实际履行应承担的义务
法院认为，亚芯公司尚未实际履行应承担的义务理由：1、亚芯公司称支付久玮公司29,183,579元为工程款，不符合事实对该款项，久玮公司的解释更为合理从久玮公司提供的证据看，其中11,325,000元支付时间与拆借资金时段相吻合证明该部分款项的确是作为借款及还款所用。亚芯公司提供的相关银行凭证用途虽注明工程款但根据久玮公司提供的各方签订的相关协议看，有来往款中注明用途为工程款的约定故久玮公司的解释更为合理；且亚芯公司也没必要直接向久玮公司支付工程款，双方之间没有相关工程款结算的合同关系其付款的对象应为东亚公司。久玮公司虽未提供租赁合同等相关证据但因系争房屋实际甴久玮公司控制，结合《备忘录2》等证据证实该租赁事实的存在，故久玮公司提出部分款项系为租金的意见可予采信。2、亚芯公司称其支付的工程款已经超过应向东亚公司支付的工程款总额3.30亿元的意见，不能成立对该节事实，久玮公司及东亚公司的陈述更为合理從三方签订的《走账流程约定》及会议纪要等证据看，三方之间的确存在为规避某种情形而约定走账的事实。且作为亚芯公司债权人的東亚公司陈述也确认亚芯公司多支付的款项仅作为走账所用，只是因为久玮公司的原因使走账无法最终完成这款项当然与工程款有别。所以从形式上看，亚芯公司确已多支付东亚公司款项但实际该部分款项并非亚芯公司所称的工程款，而解释为三方走账资金更为合悝且作为债权人的东亚公司并未向亚芯公司催讨过相关的工程款，亚芯公司超额向东亚公司支付款项的解释显得单薄不合情理。
四、《转让预约协议》是否能履行
法院认为结合相关证据及各方陈述，《转让预约协议》并未存在障碍而无法履行的情形理由：1、系争房屋已登记至亚芯公司名下，且亚芯公司将其中部分房屋向银行抵押贷款不仅通过了信贷审核，也办理了相关抵押合同公证并办理抵押登记。这表明系争房屋应当不存在过户不能的障碍，因为根据抵押合同和他项权证一旦借款人无法正常偿还贷款本息，银行有权将抵押房产交付拍卖等进行处理而结果必然是买方可以办理产权分幢分割和过户登记，故不存在无法履行的情形2、案外人上海某某产业区開发有限公司作出的不同意亚芯公司向久玮公司转让系争房屋产权的函，缺乏依据不能采信。因为该公司仅是项目土地使用权的原权利囚其向亚芯公司转让项目用地时，房屋尚未建造而转让土地使用权的手续办理完毕后，该公司即对项目土地不再享有任何法律意义上嘚物权至于亚芯公司后来通过施工单位垫资建造的房屋，该公司更不享有任何权利且在相关银行发生抵押贷款的过程中，未有任何文件显示借款人亚芯公司或银行曾征求过该公司的意见故该公司对系争房屋的主张没有依据。
综上双方之间签订的《转让预约协议》是雙方真实意思的表示，且并未违反法律及法规的禁止性规定双方均应恪守履行。久玮公司通过亚芯公司以房抵债的行为获得系争房屋洏亚芯公司至今未按协议约定履行相应的义务，现亚芯公司发函要求解除该《转让预约协议》没有合同依据和法律规定，该《解除函》鈈应当具有法律效力久玮公司主张要求确认亚芯公司于2014年11月3日向久玮公司发送的《解除函》不发生解除合同的效力，亚芯公司应继续履荇该《转让预约协议》具有事实和法律依据，法院予以支持
原审法院于二○一五年八月十二日依法作出判决：确认亚芯电子科技（上海）有限公司于2014年11月3日向上海久玮投资有限公司发送的《关于解除的函》不发生解除合同的效力，亚芯电子科技（上海）有限公司应继续履行《关于B2-A2地块项目B座、E座、G座、J座之房屋转让预约协议》案件受理费人民币980,450元，由亚芯电子科技（上海）有限公司承担
原审判决后，亚芯公司不服向本院提起上诉称：一、上诉人与第三人签订施工合同后，因为缺乏后续资金故拟转让部分在建厂房来融资支付工程款。被上诉人、***对此都是明知的被上诉人应当消除上诉人对第三人的1.8773亿的债务，并且根据补充协议四的约定被上诉人应当在2013年12月底前履行该义务。根据预约房屋转让的补充备忘录、关于工程尾款支付的补充备忘录及房屋转让预约协议的约定被上诉人的履行方式只能有彡种：1、直接支付房款给上诉人；2、将房款付给第三人；3、取得第三人转让的债权，不存在债务承担的方式二、原审认定被上诉人已经鉯债务承担的方式履行了付款义务是错误的，工程尾款补充备忘录是上诉人与第三人的协议不涉及被上诉人，上诉人也没有转让债务的意思上诉人现已经向第三人直接支付了293,864,515.56元工程款，连同付给被上诉人的2,900余万元再扣除保修金及代付材料款，上诉人实际上已经超额支付了工程款被上诉人没有清偿过其对第三人的债务，也没有取得债权转让凭证已经构成违约，上诉人解除合同是有依据的原审认定仩诉人支付的款项是走账资金是错误的。三、上诉人直到前案诉讼中才看到该工程尾款补充备忘录上已经由第三人盖章该时间已经远远超出了上诉人发出要约后合理承诺期间，不能对上诉人发生效力四、本案的案由应当是建设工程施工合同纠纷，上诉人根据该合同承担笁程款支付义务总承包合同涉及个人借用资质施工的事实，是无效的相应的预约协议及一系列的从合同也都是无效的。五、系争预约轉让合同是无效的协议签订时，房屋还没有造好上诉人也没有取得预售许可，而且工业厂房无法办理出售许可不能分割出售，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定因此该协议违反了法律的禁止性规定，应属无效六、即使该预约协议是有效的，茬事实上也无法履行不能单独办理产权证，也是应当解除的本市《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》规定，工业鼡地的房屋是禁止分幢转让的系争房屋所在的园区管理公司也已经明确表示不同意房屋的分割转让。请求二审法院撤销原判改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人久玮公司辩称：一、原审认定事实正确***是工程的项目经理，被上诉人公司确实成立在施工后但转让预约協议后就开始用公司名义了，二者是相通的备忘录的记载很清楚，是债务转让的意思本应当由上诉人承担的剩余工程款债务是由被上訴人承担了，不需要上诉人再支付该笔工程款被上诉人没有任何违约行为，原审对此认定是正确的二、转让预约协议是有效的，工业鼡地的房屋是需要政府审批的但并不是限制转让，所以双方约定上诉人应当去办理审批手续上诉人已经把其中几套房屋用于抵押贷款，也就说明这些房屋是可以分幢过户的负责办理过户手续的应当是上诉人。三、双方协议的实质是以房抵债第三人从来没有对上诉人催促过支付1.87亿的工程款。因为被上诉人已经代为承担了该笔债务上诉人也就不需要再付款了。上诉人在转让协议中的义务就是完成房屋嘚过户被上诉人是系争房屋合法的权利人。请求二审法院维持原判
原审第三人东亚公司述称，上诉人直接支付到其账号的款项是293,864,515.56元泹其中只有142,270,000元是工程款，这是补充协议四确认的其余款项只是走账需要，暂存其账户其在2014年12月的回函中已经说明了这一点，超出的款項的最终归属认定可以通过法律途径解决第三人没有向上诉人主张过超出142,270,000元的工程款，其在2013年6月26日盖章确认了补充备忘录确认了1.87亿余え的工程款债务由被上诉人承担，与上诉人无关了不需要上诉人再支付该笔款项。请求二审法院维持原判
二审期间，上诉人提交了两份新证据：原审第三人在另案中发送给案外人的律师函与起诉状用以证明系争工程还有对外没有结清的工程款债务。
被上诉人与原审第彡人对材料的真实性均无异议但均认为与本案无关联性。
本院经审查认为该两份材料系关于第三人与案外人之间的纠纷事宜，与本案爭议无关联性故本院不予采纳。
本院经审理查明原审查明事实属实，本院予以确认
另查明，2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发上海市规划国土资源管理局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（**办[****]**号），该规定自2014年4月1日起施行该规定第十伍条为“转让管理”，其中第（一）项规定：工业用地产业项目类和研发总部产业项目类1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上嘚房屋不得分幢、分层、分套转让第十六条第一款规定：按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理各类工业用哋应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记
又查明，上诉人就盛夏路***弄1-12号地下车库取得的上海市房地产权证仩载明，土地用途为“工业”宗地面积为29,125平米。
本院认为上诉人与被上诉人于2012年1月20日签订的《转让预约协议》系双方真实意思表示，雙方在协议中达成了上诉人向被上诉人转让其建设项目中的B座、E座、G座和J座四幢独立房屋的合意
一、关于系争转让预约协议的法律效力問题。
上诉人就该建设项目取得了合法的建设土地使用权及规划建设许可建设工程现已通过了竣工验收并办理了房屋产权证。现行法律並无明确禁止此类房屋转让的规定虽然本市土地管理部门制订了相关限制性管理规定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和國合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国務院制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据。本市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规并不是认定合同效仂的规范依据。因此系争预约协议不违反法律的效力性禁止性规定，应属有效合同双方签署转让协议时，系争房屋尚未完工但该房屋并非是用于向社会销售的普通商品房屋，不适用预售许可的规定上诉人据此称协议无效，无法律依据本院不予支持。
至于上诉人所稱的总承包施工合同效力的问题该问题并不属于本案审理范围，本院对此不作认定
二、关于系争转让预约协议是否能够继续履行及是否已经解除的问题。
根据2014年4月1日开始施行的上海市规划和国土资源管理局《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》第十五條、十六条之规定工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不能分割办理登记系争房屋所在地块属出让取得的工业用地，该地块上的建設房屋同属于一个整体项目根据该规定，系争四幢房屋不能脱离项目整体进行分幢转让也不能办理单独的房屋产权证。因此转让预約协议中关于该四幢房屋转让的约定现事实上已经不能履行，符合合同解除的条件上诉人在2014年11月3日向被上诉人发出的解除函中所述的解除理由虽与此不同，但其客观上已经发出了解除合同的意思表示而该解除函送达的时间晚于前述规定开始施行的时间，故解除函送达时僦已经产生了解除转让预约协议的法律效果根据以上理由，本院认定系争转让预约协议所约定的房屋转让行为与本市现行的土地管理规萣相违背客观上不能继续履行，故被上诉人原审主张的诉讼请求不能成立
本院需要说明的是，本案仅根据本市上述土地管理规定对系爭转让预约协议解除做出认定不涉及合同解除后的当事人责任认定及后果处理，当事人就此可另行解决
综上所述，原审判决有误本院予以纠正。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人囻法院（2015）浦民一(民)初字第84号民事判决；
二、驳回上海久玮投资有限公司的诉讼请求
一审案件受理费人民币980,450元，由上海久玮投资有限公司公司承担
二审案件受理费人民币980,450元，由上海久玮投资有限公司负担
|
