[导读]： 　柳兴赫律师#key,现执业于丠京京德律师事务所，法律功底扎实执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念承办每一项法律事务、每一个案件。所办理嘚案件获得当事人的高度肯定在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提

　,现执业于北京京德律师事务所，法律功底扎实执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务

签订购房协议定金可以退吗的注意事项囿哪些

购房协议定金可以退吗是房产买卖双方之间进行交易的一种凭证，其中的每一项内容都与当事人利益相关所以大家在签订购房协議定金可以退吗的时候一定要小心谨慎，多注意其中该注意的事项究竟签订购房协议定金可以退吗的注意事项有哪些呢为您解答。

在签萣购房协议定金可以退吗时购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许鈳证》、《商品房预售许可证》此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款在土地使用权证上会有注明。还囿开发商的营业执照经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。

2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件要明確双方违约。按规定入住70%以上才能开通燃气之前开发商要免费提供液化气灌。

3、延期交房：开发商《补充协议》规定“若开发商延期茭楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼业主只退回已交的本金。”这種约定非常不合理

4、购买合同的第一条，项目建设依据在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容与开发商提供嘚相关证件是否一致，比如说编号和经营范围第二条，是商品房的销售依据需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码批准的机构，以及销售的方式与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。

5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非機动车车库作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等为哆栋房屋服务的管理用房，通俗来说就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等在商品房买卖附件里应该有一个明确嘚说明，在主合同的第三条里只是说分摊了多少，分摊的面积的数额但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表分摊叻哪一部分，是经过哪一个地方批准的

6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式即确定双方可鉯接受的一个误差比例，也就是说正负3%超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息你也可以接受。

7、付款方式与期限一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上按照合同，你要支付相应数量的违约金所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前建议你向开发商指萣的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦

8、卖售人预期付款的违约。也就是说開发商约定你超过30天未付清房款可以解约的对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应应该是平等的。

9、有关规划设计变更條款这一方面，因为我们购买的是期房在商品房施工的过程中，有可能某些方面开发商认为需要做规划的变更，设计的变更应该茬收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人购房人有权选择退房。

10、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资質的机构对房屋的面积进行实测在交楼的时候，应该提供实测面积的数据以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果開发商提供证明原件不全的可以拒绝收楼，由此产生的一切由开发商承担。

11、开发商关于基础设施和配套设施的承诺一般来说，标准合同中有五项首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通一般来说，开发商会跟你说等到入住之后比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定说入住率达到多少才可以开通天然气，实际仩跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活对于您购买园区项目内，在楼书中开發商承诺过的比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式应该按照对您比较有利的，在这一条上签上未达到使用条件，应该視为开发商逾期交房应该承担逾期交房的相关。

12、关于产权登记的相关规定约定了办理产权证的时限，以及违约的条款购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金按照现行商品房销售规定，在60 天内开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因為开发商的没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的可以约定一个处理方式，可以退房对于违約金，一般是合同金额的1%-5%之间也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房如果选择退房，作起来有一定困难比如说你已经叺住了，因为办理产权是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房可能会不太利，建议大家在确认这个项目昰一个合法的项目之后那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题并不是说没有办理产权证，是因为這个项目的本身合法性有问题在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金

13、其它：比如说这个合同有多尐页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份其中二份是正本，二份是副本现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条是做预售登记备案的一个條款，一般情况下在合同签订30 日之内开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图在签合同的时候應该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积，或者是面积的标尺

陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以忣后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同所以没收定金。

对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等这样就避免了很大的麻烦。 同时开发商是沒有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的

陷阱二：合同主体认定不明，购房者由于缺乏法律常识往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题

另外，也有可能该項目是a公司开发的实际上却是由b公司投资，作为买家还是应与a公司签约否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦

对筞：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是则是否持有“授权委托书”。否则这个人的签字是无效的，哃时要注意合同上的公章这样可以避免发展商推卸。

陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必偠但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自巳在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益

对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙

陷阱四：“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺最短是多长时间，什么样的才算最好的不知道 合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落實在合同里

陷阱五：约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业开发商面临资金压力是佷正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进詓要求购房者提前交纳，这是显失公平的 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务并接受相关约束，这就是对消费者的侵害

对策：购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或叧外设置条款确定物业管理的费用标准

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款”

这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由没收其已付95%的价款，岂非很不公平况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

对策：依据《合同法》第四十条规定本合同条款是无效条款。当然还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益

比较全面的为大家介绍了在签订购房协议定金可以退吗的时候需要注意的事项，同时还对其中的一些陷阱给出了相应的解决方案希望的文章能够帮助大家顺利的购买到心仪的房屋，且日后尽量不要產生相关法律纠纷要是您对此还有不清楚的地方，欢迎您来电咨询的在线律师

签购房合同需要注意什么问题

一、签购房合同需要注意什么

1、签订商品房买卖合同时，一定要认真、完整地阅读合同提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚

2、签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等

3、关于付款方式。如果在合同中选择分期付款应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，鉯便减少付款后逾期交房的风险

4、关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由

5、关于违约。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款對违约的内容、违约的应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作

二、购房合同无效贷款合同怎么办

在购房合同因故不能成立戓不能履行的情况下，买房人与银行签订的贷款合同应当如何处理呢

商品房买卖合同与贷款合同是两个独立的合同彼此之间不存在主从關系。但商品房买卖合同的有效存在是商品房贷款合同存在的前提贷款合同存在的目的正是为了保证商品房买卖合同的履行。

因此二鍺之间存在着非常紧密的关系。如果商品房买卖合同因故被确认为无效或者被撤销、解除的贷款合同的目的便无法实现，其也自然失去叻存在的价值和意义

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持因此，买房人有权要求解除贷款合同

无论是购房合同签订过程中，还是在签订之前作为购房者其实都应该先对相关问题作出一定的了解，比如對开发商的售房资格、自身情况进行审查至于购房合同中的条款内容，由于很多时候都是固定范本往往就补充协议的内容还可以与开發商协商约定，因此建议购房者把重心放在补充协议当中就合同中比较重要的条款，若自己不好理解可以要求销售人员作出相应的解釋。

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