没有哪个房地产市场的波

度可以超过香港投资者可以从中大举获利，但难的

是如何把握时机在1997年末至2003年中的这段时间里，香港房价下跌了76%此后至

今年早些时候，香港房价又上涨了四倍近几周来，香港房价再次开始下跌分析师认

为房价还有广阔的下跌空间。但投资者则不应简单选择离场因为不玖后房地产类股可

巴克莱(Barclays)驻香港的房地产分析师路易(Paul Louie)说，香港房价未来两年可能

从当前大约60万美元中值的基础上至少下跌30%他预计房地产各领域将同步下跌，办

公地产至少下跌20%而零售及百货类地产至多也只能持平。

归咎于长期美国国债收益率上升这是因为香港实行联系彙率制度，港元汇率与美元挂

钩他说，香港的住房收益率（房产年收入或租金除以购买价）与10年期美国国债收益

率紧密相关目前二者均为2.8%。美银美林预计10年期美国国债收益率明年将升至

4%。Ngai说假设10年期美国国债收益率升至4%且香港住房收益率也紧随美国国债收益

率变化，同时租金保持不变那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的

尽管香港利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，但香港房价还是讓许多市民难以负担

香港住房的价格收入比已经大幅上升。1997年房价达到峰值时价格收入比大约为13.2

倍，随后在2003年跌至5.5倍目前价格收入仳已经升至13.3倍。Ngai说在1997年，

香港房屋所有人需要支付近10%的抵押贷款利率；而现在抵押贷款利率仅略高于2.2%

因此，利率上升确实将会冲击房屋所有人他说，如果从还清抵押贷款需要一个家庭多

少年的收入来看现在又需要17年的收入，与最近一次周期峰值1997年相当

几乎所有人嘟认为，只有价格下跌才能弥补利率的上升

虽然对投资者而言这一切听起来让人感觉悲观，但对一些股票而言可能却是好事房地

产类股数年前就开始消化房价的下跌。受全球流动性大举进入香港的影响香港房价自

(New World Holdings)等地产股的股价五年来却几乎保持不变。巴克莱的路易說他认

为这个差异将缓慢消失。

地产类股投资者创造大量价值在一些情况下，地产类股市盈率已经为四至七倍只要

房价不崩盘，地產类股承受的压力将会减轻

些股票已经消化了所有可能出现的坏消息。长江实业旗下上市子公司和记黄埔

(Hutchison Whampoa)占长江实业资产的52%该子公司業务涉及港口、电信和零售。

Chiang把长江实业的目标价定为136港元较该股目前的价格高12%。长江实业股息收益

率为2.8%该公司不到30%的净资产价值与馫港房地产市场相关联。

本回答由地区分类达人 徐生祥推荐