土地和农村房屋评估明细表一起评估优先考虑哪个

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-11-23 19:00 标签： 农村房屋评估明细表

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国有土地上农村房屋评估明细表征收价值评估不考虑被征收农村房屋评估明细表的(　)等因素的影响。

【答案解析】 本题考查的是农村房屋评估明细表征收评估原則和要求被征收农村房屋评估明细表的价值包含被征收农村房屋评估明细表及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收农村房屋评估明细表及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易嘚金额，但不考虑被征收农村房屋评估明细表租赁、抵押、查封等因素的影响参见教材P63。

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农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多限制因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地篇，集体用地评估市场条件目前仍不甚成熟现行对於宅基地评估方法主要有：

由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。

集体建设用地使用权价值=土地取得費(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后產生的增值)

土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上农村房屋评估明细表的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例可以剥离出宅基地价格。

3、基准地价系数修正法

对集体建设用地基准地价已经覆盖到嘚区域可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区

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