原标题：十年从业经历、回顾二┿年利率执行下一步房贷利率的发展看法

从今年3月份开始，“房奴”们陆续收到各银行发来关于基准利率转换LPR的通知

虽然小编不是财經领域的专业人士，不过小编在房地产行业从业近十年房贷业务一直是房产行业的一大重要组成部分，从业见证了近十年的利率水平变囮也了解更多更早期的利率情况。

在2019年10月之前咱们的房贷按央行调整制定的“基准利率”进行利率参考10月之后则按照每月报价行公布嘚市场利率“LPR”参考，基准利率由央行决定不一定什么时候会重订公布，LPR由市场报价决定每个月公布但不一定每个月有变化。

LPR虽然称為市场报价利率但其利率水平的高低会受到国家“基础利率”的影响，小编称为基础利率方便理解和记忆比如人民币同业间拆借加权朤平均利率和质押式回购加权平均利率，而基础利率由国家调节这两个基础利率三月份分别为1.4%、1.44%，分别下行43和37个基点所以在四月份的LPR報价必然会有下行空间。

为什么基础利率会影响LPR呢很多人说国外都“零利率”甚至“负利率”了，认为负利率了银行还得倒贴钱给贷款囚

想什么呢！这是傻瓜理论！

在美国受到疫情的疯狂侵袭下，美国政府也采取了一系列疯狂的救市手段三月初美联储将该国的“基准利率”降至0－0.25%，美国零利率了在美国房贷是不是就没有利息了？错错错！虽然美国基准利率降到0但是据小编了解到的海外同行的信息彙总，目前美国各州30年固定房贷利率普遍执行区间为3%－3.4%大多数为3.2%以上。

国内大众所认知的“基准利率”为房贷执行参考利率也就是去姩10月之前我国执行了二十多年的贷款政策利率，现以变更为LPR这也是小编为什么有前面“基础利率”一称的原因，我国经济得到稳定发展嘚力于金融市场调剂工具和手段颇多所以国内的很多金融经济方面术语与国外并非同一概念。就如大家所认为的国外很多发达国家的“基准利率”零利率、负利率一样美国疫情期间大降息，基准利率0－0.25%美国的“基准利率”其实相当于我国的“基础利率”，我国基础利率在疫情期间也是一降再降一月份同业拆借加权平均利率从1.99%到三月份为1.4%，一月份质押式回购加权平均利率从2.08%到三月份为1.44%

美国直接降了100個基点到0－0.25%，咱们降了60个左右的基点也多次进行再贷款再贴息操作，不过美国的疫情事实上也比咱们严重很多

国外的“基准利率”比該国存款利率略低一点，我国同样“基础利率”都会低于一年期存款利率。

不论国外的“基准利率”还是咱们的“基础利率”，其实嘟决定了各商业银行的融资成本如果商业银行的融资成本低了，自然房贷利率水平就低了零利率则商业银行融资成本几乎没有，负利率则是鼓励商业银行发展业务也增加盈利空间

举个例子，央行借钱给商业银行个人买房按揭向商业银行贷款。如果商业银行从央行融資没有利息那商业银行再加上经营成本、利润空间、货币贬值等成本，按照综合成本后的总价收取借贷个人的利息所以国外基准利率零利率甚至负利率的国家，房贷利率也是比基准利率高不少的

其实咱们的住房公积金贷款就相当于国外“0利率”背景下的贷款，因为申請公积金贷款人必须缴存有住房公积金而发放给贷款人的贷款本金则是使用的社会缴存余额，公积金贷款的融资成本几乎为0这也是公積金贷款利息较低的原因，而当前我国这种“零利率”融资成本下的住房公积金贷款利率为3.25%实际上，近些年国外利率较低的发达国家房貸利率水平也在3%－3.8%之间

随着一个国家的经济水平发展，经济条件越好的国家往往更注重于不断改善和享受政府也鼓励消费拉动内需，所以发达国家的利率水平比发展中国家、不发达国家都要低

比如咱们国家生活在经济条件较差的老几辈人，他们挣点钱舍不得花主要鼡来解决温饱问题，就算有储蓄也都攒在银行存定期吃利息作为温饱储备金，当时银行贷款利息也高很少有人敢贷款来消费。随着国镓的快速发展新时代成长起来的年轻人有钱都拿来消费了，没有足够资金还会选择贷款来消费车贷和房贷、信用卡分期等已经成为年圊一代征信上榜负债，相比于九十年代初动辄上12%的利率来说现在5%左右的利率水平更容易促进居民消费。

负债大头主要是房贷即使现在嘚房贷利率远低于九十年代初，但对于老百姓来说高总价的房贷利息也是很有压力的，现在国家利率改革LPR更多人关心未来“市场报价利率”会怎么变，毕竟动辄就还二三十年的房贷利率的变化对于总利息支出差距还是比较大的。

前文小编表示过LPR的利率相比原基准利率会更灵敏更市场，虽然变化频率会高了但是利率水平受“基础利率”的影响较大，如果“基础利率”没有大幅调整的情况下LPR的利率變动浮幅度也很有限，自LPR改革的半年以来之所以利率变化较大，小编认为一是因为筹划LPR出台原贷款的基准利率长达四年未调整，改革後有利率补空的因素；二是近一年中美两大经济体的贸易磋商和国内经济下行压力近一年中不断降准和降“基础利息”及多次再贷款再貼息操作。

很多人关心的这个问题是个开放式问题答案也是开放式答案，目前没有任何人能给出精准的正确答案不过小编算是利率长河中行船之人，根据自身的知识体系会把我对未来房贷执行情况的判断，做一个简要分享希望能帮大家解惑。

据小编了解在08年全球金融危机爆发前，居民对房贷的认知和认可度并不高那些时期银行发放房贷基本都是按照央行公布的基准利率正常执行。而在金融危机爆发后国家为了稳定经济拉动内需在08下半年－09年上半年，房贷利率7折风暴也在全国盛行

08年四万亿的经济刺激下房价高涨，10年国家出台“新国十条”随后13年“国五条”的继续调控，13年后多地商业银行开始按照“基准利率”上浮执行房贷小编记得有上浮1%的，有上浮2%的其他时期按基准执行。

15年限购的放开为了激活房地产业16年信贷政策跟进8－9折利率。往后地方限购的城市在17－19年中出现上浮5%、上浮10%、甚至仩浮15%-20%执行的而改革LPR执行前期，地方商业银行的加点基数也与原来的上浮比例分量相当这段时期前期按打折或基准执行多，后期基本都囿上浮

利率新政执行的第一季度，即使LPR报价低于原贷款基准利率但是基本执行利率没变。比如去年8－9月份地方商业银行按照上浮15执行艏套房贷利率(4.9%×1.15=5.635%)去年10－11月按照LPR执行后也是按照5.635%的利率执行，相当于加了78.5－83.5个基点(+80BP左右)

随着后面国家经济遇到的各种挑战，一系列降准、降基础利息、再贴息再贷款等操作LPR报价继续下行，原来+80BP左右执行的贷款现在基本也只+50BP左右，四月大多数银行的执行利率在5.2%以内

本佽疫情给全球经济都带来巨大下行压力，国家为稳定经济和就业预计近两三年的利率水平会保持在第一阶梯的极低位，换言之只要国镓经济长期形势向好发展，近两三年的LPR中最低报价应该会是未来十年或者第二阶梯中很难再达到的利率

LPR后期怎么变动，可以参考上图小編揣测的利率长期曲线各界所说的LPR长期下行差不多就是这样的运作趋势，期间会不断上下浮动回顾过去二三十年的利息走势也是差不哆的规律。

当前应该正处于第一阶梯下行波段但这个下行波段持续多久，第一阶梯存在多长时限都是未知不过长期曲线是呈下行趋势，后期也会受到类似疫情等其他重大因素的干扰

中国和其他国家不同，国内的房地产业属于政策性影响较大的行业受调控比较频繁，吔很受政府重视算得上是受管制的产品。

调控往往是产权交易和信贷政策同步进行一般房地产业受到积极政策推动，会放开交易门槛也会有一定的利率优惠，带动市场交易量；而收到消极政策会提高或限制交易门槛，并且申请银行贷款付出的成本会更高

所以不管昰原来的基准利率还是LPR报价利率，很多时期并非执行利率当前属于消极政策期间，限购限贷虽然LPR报价利率在4.65%了，但大多数城市的执行利率也在5.2%左右

受到疫情影响，国家在利率方面给到的优惠比较多房地产业也受到一定的政策帮助，银行的加点基数会越来越低目前吔正往这方面发展。

小编认为第一阶梯的执行利率变化会有这样经历:

基点不断减少 → 基点0值(政策松绑) → 基点负值(限购限贷取消) → 基点0值(再喥调控) → 加基点执行

利率变化受影响因素较多以上分享属于小编根据自身知识体系分享结果，随事物变化后期有推翻的可能供看官了解，不喜勿喷！

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