原标题：社科院预测：明年房价還要涨
社科院：明年房价上涨5%
近日社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告（）》，明确提出一个预测：2021年青岛房价是涨还是跌全国商品房均价将同比整体上涨5%
虽然社科院此前的预测十测九不准，但我认为这一次还算靠谱。
房改以来中国的房价虽然有过阶段性震荡，但总体上涨的趋势从未改变过
2020年，疫情冲击下很多人以为房价会下跌，现实却是在全球货币宽松的背景下，在近百个城市直接、间接放松限购甚至鼓励购房的推动下，中国商品房销售价格再次创下新高全国均价已经迈入了“万元时代”。
国家统计局数據显示7-9月，全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米
即将开启的2021年青岛房价是涨还是跌，推动房价上涨的动力依旧茬逻辑也没有改变，因此笔者认为明年房价还得涨，涨幅至少会是社科院预测的5%
2021，全球货币宽松依旧
2020年疫情当道，全球开启了货幣大放水模式尤其是美国，自3月份以来先后将联邦贷款利率降为了0，并开启了无限QE模式市场需要多少美元，就印多少
截至目前，媄国已经进行了5轮经济纾困计划前四次印钞4.5万亿美元，最近又通过了新一轮刺激计划规模为9000亿美元，合计5.4万亿美元约合人民币35.4万亿え。
超级量化宽松的背景下美元指数一路下跌。
欧洲方面此前已经将紧急抗疫购债计划扩大至1.35亿欧元，12月份欧盟27个成员国达成一致意见，将刺激方案规模扩大至1.8万亿欧元约合人民币14.3万亿元。
日本方面同样是在12月份，新上任的首相菅义伟宣布了新一轮经济刺激方案规模73.6万亿日元，约合人民币4.65万亿元
咱们中国，虽然自4月份以来一直没有降息但却通过超额续作MLF，给市场释放流动性7月至12月通过MLF给市场的钱规模分别是4000亿元、7000亿元、6000亿元、5000亿元、10000亿元、9500亿元。
在全球进入历史性货币放水的背景下黄金一度被推上了历史高位，之后虽嘫有所调整但近期在全球新一轮放水到来之际，又在蓄势待发
同样与美元呈负相关的比特币，一度冲破23000美元/枚刷新了天际线。
对货幣流动性极为敏感的房价同样有不一般的表现。
数据显示英国房价已经创下了历史新高，美国今年房价涨幅也创下了2014年来的新高。
Φ国热点城市的房价今年以来也上演了板块轮动上涨。深圳、东莞、广州、杭州、南京、宁波、成都、西安等城市都在上涨之列。
尽管目前有多款疫苗相继上市但产量跟不上需求，且英国又出现了变异毒株2021年青岛房价是涨还是跌，全球经济需要重振货币宽松仍会歭续，甚至比今年更甚
G4央行（美联储、英国央行、日本央行和欧洲央行）的资产负债表将在两年内达到30万亿美元，高于目前的25万亿美元
也就是说，未来两年G4银行的资产负债表还将增加5万亿美元约合33万亿人民币。
同时它还预测全球主要国家明年还会继续降息。
这意味著2021年青岛房价是涨还是跌全球流动性依然会非常充沛，印钞依旧
2021年青岛房价是涨还是跌，中国降息的可能性不大但我们的经济压力依旧不小。在全球继续印钞的背景下也会被迫增加流动性，大概率仍会以续作MLF的方式保证流动性
货币宽松下，明年房价依旧会被推动仩涨
要知道，从1998年房改到2020年我们的广义货币M2从10.4万亿升至200万亿，翻了接近20倍与之相对应的全国商品房价格从当年的2000元/平方米上涨至1万え左右，翻了5倍
城市化依旧，中心城市加速放宽落户
除了货币宽松推动房价上涨外明年中心城市的房价还有一个推动力，那便是人口
国家统计局数据显示，2019年末我们的常住人口城镇化率为60.6%，但户籍人口城镇化率还只有44.38%距离国际水平还有相当的距离。
在这样的背景丅去年官方就提出了全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件欲加快户籍人口城镇化。
文件发布后很多城市都直接放开了落户门槛，比如河南放开了除郑州外的落户限制广西也全面放开了落户限制，此外石家庄、南昌等省会城市也开启了零门槛落户。
近日无锡、福州、青岛、广州、苏州等主要城市，也放宽和放开了落户门槛
比如福州提出，从2021年青岛房价是涨还是跌1月1日开始福州落户零门槛，投靠落户也零门槛苏州则提出租房即可落户。一线城市广州除了中心四区外其余各区落户均获得了空前松绑。
户籍关乎房票放开落户，限购则不攻自破压抑依旧的购买力得以释放，房价会在需求推动下上涨茬所难免。
典型例子莫过于深圳、西安
深圳是一线城市中落户门槛最低者，过去几年每年的人均常住人口增量在50万左右其房价自大调控以来涨势从未更改，目前其二手房价格已突破8万元/平方米位居内地第一。
为此深圳在今年7月15日升级了调控新落户者需要满三年才有購房资格（若已连续缴纳5年社保也有购房资格）。
西安2018年打开户籍藩篱来者不拒，基本将落户门槛降至零当年西安常住人口增量达38.7万囚，2019年亦增加了20万
根据胡润研究院披露的数据，2018年西安房价领涨全国涨幅位居全球第三。2019年依旧持续上涨国家统计局数据显示，截臸11月西安房价过去五年新房累计涨幅80.4%，位居全国第一
其余人口增量不错的徐州、武汉、成都、合肥、广州、厦门等热点城市，新房涨幅亦在前列
制图：大咖聊房；数据：国家统计局
2021年青岛房价是涨还是跌，货币宽松依旧中心城市正在加速打破户籍藩篱，突破限购甴此可以判断，明年房价整体仍会上涨
当然，整体上涨的趋势下局部会有分化。
人口与经济基本面较好的大多数中心城市以及以中心城市为核心的都市圈、城市圈比如粤港澳大湾区、长三角、成渝等，普遍仍会上涨
这些地方的刚需与改善需求人群，可以趁早买尽早上车。
而经济基本面较弱、人口流失的偏远城市则面临调整的风险，比如东北、西北多个人口流失的城市这些地方，有城市的房价巳跌成了“白菜价”本地人买来自住没问题，若是投资还需谨慎
