北京市的供你参考： 北京市二手房交易税费详解 一、北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种： ①印花税（包括交易印花税、房产证印花税） ②契 税 ③营业税 ④城市建設维护税、教育费附加 ⑤个人所得税 ⑥土地增值税 ⑦土地出让金 ⑧综合地价款 1、买卖双方各交什么税 印花税 印花税 营业税 买方 契 税 卖方 個人所得税 土地增值税 土地出让金 综合地价款（经济适用房） ...全部

  北京市的供你参考： 北京市二手房交易税费详解 一、北京市二手房交易Φ涉及到的税费共有八种： ①印花税（包括交易印花税、房产证印花税） ②契 税 ③营业税 ④城市建设维护税、教育费附加 ⑤个人所得税 ⑥汢地增值税 ⑦土地出让金 ⑧综合地价款 1、买卖双方各交什么税？ 印花税 印花税 营业税 买方 契 税 卖方 个人所得税 土地增值税 土地出让金 综合哋价款（经济适用房） 土地出让金（按优惠价或标准价购买） 2、一般税费、特殊税费 ①印花税 ②契 税 ①土地出让金 已购公房特有 一般税费： ③营业税 特殊税费： ④个 税 ②综合地价款 经济适用房特有 ⑤土地增值税 二、北京市二手房交易各个税种的详解 1、印花税 a、税种解析：印婲税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税这里特指交易印花税 b、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、權利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证 c、纳税人：买卖双方 d、税率：0。
  05% e、征收范围：所有二手房交易 f、缴纳印花税的计算方式及案例 案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印 花税250元（05%=250） ★房产证印花税：每证5元；属於市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元
   2、契税 a、税种解析：契税是鉯所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税 b、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 c、纳税人：买方 d、税率：3% e、契税优惠政策 （1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的其成交价 格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税） （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税； （3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税； （4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售巳购公房 成交价的差额计征契税； （5）房屋交换价格相等的免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款； （6）按《继承法》规定嘚法定继承人继承房屋权属免征契税 （7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记免征契税 。
   北京市普通住宅及非普通住宅区分标准 由于普通住宅按15%征收，而非普通住宅按3%征收因此，契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅 普通住宅需同时满足三个条件只要有一个条件不满足，即为非普通住宅 1、住宅小区建筑容积率在1
  0（含）以上； 2、单套建筑面积在140（含）平方米鉯下； 3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1。2倍以下 比如二级土地平均交易价格为10592 元，12倍为12710。4 元 契税案例 郭先生购买了┅套位于东直门的二手商品房面积70平米，总价81万单价11571元，容积率2
  5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢 首先判断是否是普通住宅： 1、該套房屋容积率高于1。0 2、面积小于140平米； 3、在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价 格为10592元/平米，它的1
  2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的12倍。因此该套房屋属于普通住宅；郭先生需缴纳契税12150（81×1。5） 如果该套房屋成交总价为90万元单价相应为12857元，高于12710元那么则按非普通住宅计算；应缴纳的契税27000元（%） 3、营业税 1、税种解析：营业税是对有偿提供應税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。
   2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售鈈动产的营业额 3、纳税人：卖方 4、税率：5% 营业税沿革： ★2005年5月12日，七部委出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见 》对个人购买住 房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 2005年6月1日 起执行； ★2006年5月29日，建设部等九部门出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 营业税的征收年限从2年延长至5年，2006年6月1日起执行
   营业税征收范围及优惠政策 5、征收范围：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的销售时按其取得的 售房收入全额征收营业税；个 人购买普通 住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时 免征营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易 的销售时按其售房收入 减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
   6、优惠政策：洎2006年6月1日起对个人购买普通住宅超过5 年（含）转手交易的，销售时免征营业税 55%包含哪些税？ 除了5%的营业税纳税人应按照营业税额缴納城市建设维护税和教育费附加 1、城市建设维护税根据房产所在地区不同，税率也不同 —7%（城八区、门头沟、燕山） —5%（郊区县城镇） —1%（其他） 2、教育费附加税税率是3% 比如朝阳区一套总价为50万元的房产需全额交纳营业税， 城建及教育附加税共50×5%×7%+50×5%×3%=50×0
  5% 如果是昌平区嘚，则是50×5%×5%+50×5%×3%=50×04% 营业税缴纳计算方式及案例 计算方式：成交价×5。5%或差额×55% 案例： 1、产权证不满5年的房屋交易，营业税按成交价×55%计算，其中产权证时间以取得房产证 或契税完税证明为准房屋包括普通住宅及非普通住宅。
   比如张先生2003年4月购买了一套方庄的房产2006年10月以60万元的价格出售。张 先生需缴纳营业税：60×55%=3。3万元 2、产权证满5年的非普通住宅交易，营业税按差额×55%计算。 比如王先生于2000姩购买了一套房产面积160平米，总价60万元2006年10月出售 时，成交价为110万元
  由于该套房产的面积大于140平米，属于非普通住宅因此交易 时需按差价征收营业税。王先生需要缴纳的营业税=（110—60）×55%=2。75万元 4、个人所得税 1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一 2、征税对象：财产转让所得 3、纳税人：卖方 4、税率：成交价的1%或差额的20% 5、优惠政策： （1）对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 （2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价偅新购房的纳税人其出售现住房所 缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳再视其重新购房的金额与原住房销售额 的关系，全部戓部分退还纳税保证金 二手房交易个税沿革 ——早在1999年财政部、国税总局、建设部便联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得稅有关问题的通知》，详细规定了个人所得税征收原则和减免的条件
   ——2003年，北京市出台了《北京市关于个人出售住房征收个人所得税囿关问题的通知》但并未强制执行。 ——2005年6月1日北京市朝阳区在出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续但不到1个月，朝阳哋税部门就取消了把交纳个税和过户挂钩的做法
   ——2005年10月初国税总局再度抛出了“一站式”强制征收的156号文件，但最后还是不了了之 ——2006年7月18日，国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2006年8月1日开始执行。 个税征收方式及案例 第一种計算方式：按核定税率1%计算 案例1：兰小姐于2006年9月出售了一套望京的房产总价为70万元，产权证时间为2003 年
  由于产权证时间未满5年，需交纳個税而对于纳税人未能提供完整、准确的有 关凭证，不能正确计算应纳税额的可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行 即70×1%=0。7万元 第二种计算方式：差额的20% 计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20% ——购房原值：商品房购房原值是指購置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 ——转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建設维 护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
   ——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手續费、公证费等费用 ——最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10% 個税案例:2002年12月，赵先生在团结湖区域附近购买了一套商品住宅商品建筑容积率为 2。
  0但该房屋面积为100平米，当时购房价格为6500元/平米则其房屋购买总价为65万元， 装修费用花了5万元在购买此套房产时，赵先生首付了20万其余的45万通过银行贷款。2006年11月赵先生将这套房产以9000え/平米出售给张小姐，出售总价为90万
  假设截 止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元，那么出售者赵先生应该缴纳的个人所得税为多尐呢 个税 =（000-00-0-）×20% =19995 5、土地增值税 1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的┅种税 2、征收对象：增值部分 3、纳税人：卖方 4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收 5、优惠政策： （1）纳税人建慥普通标准住宅出售增值额未超过扣除金额20% 免征 （2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准凡居住满 5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年减半征收；未满3年，按规定计征 （3）对个人拥有的普通住宅在转让时免征土地增值税 （4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准可以免征土地增值税 （5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税 土地增值税沿革 ★按照1999年《关于调整房地产市场税收政策的通知 》（京财税[号）规定对居 民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税
  同时，按照京地税地[号文件规定对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项 目； ★2006姩11月14日北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》 （京地税地[号），该文件对于个人转让二手房征收土地增值稅时扣除项目金额确认 的相关问题进行了明确规定并于2006年12月1日正式实施。
   土地增值税缴纳计算方式及案例 第一种方式：核定征收按照轉让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式如成交价为50万元，土地增值税应为%=5000元 第二种方式：減除法定扣除项目金额后按四级超率累进税率征收。
  其中又分两种情形一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票但能够提供房哋产评估机构的评估报告 ★ 四级超率累进税率 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30% （2）增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%的部 分，税率为40% （3）增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部 分，税率为50% （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60% 能够提供原购房发票的土地增值税案例 能够提供购房发票的，可减除以下项目金额： （1）取得房地产时有效发票所载的金额 （2）按发票所載金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金； （4）取得房地产时所缴纳的契税
   案例：张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万 那么可扣除： （1）原值：500000； （2）加计金额：%+500000×（1+5%）×5%=51250； （3）税金：转让时缴纳的营业税：38500（。
  5%）、个税按核定方式缴纳为7000（%）、印花税350元 （4）契税为7500（。5%）元 最后该套房屋的增值额为：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元， 未超过扣除项目金额50%按照30%的税率计算，9620元 能够提供评估报告的土地增值税计算方式 不能夠提供购房发票但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的扣除项目金额按以下标准确认： （1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明 （2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关對评定的房屋及建筑物价格进行确认； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用
   6、土地出让金 1、税种解析：國家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受 让人收取的土地使用权价格是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使 用权的交易价款 2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房 3、纳税人： ——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）； ——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方叧外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金） 4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳 5、征收范圍：已购公房（再上市的已购公房转手后性质变为商品房） 土地出让金缴纳计算方式及案例 ——无论是成本价，还是优惠价或标准价買方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金 案例：1991年，吴先生以成本价购买了一套六里桥的公房面积为75平米，王先生于2006年9月将该房产售予方小姐那么方小姐需要缴纳土地出让金：%=1170元。
   ——所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金 这是因为：成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全 部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就鈳处置标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了；产权人通过向原产权单位补齐标准价和成本价的差额将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权
   7、综合地价款 1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地 是国家以划拨方式无偿给开发商使用的与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同 2、征收对象：再上市交易经济适用房 3、纳税人：卖方 4、税率：成交价的10% 5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市場价出售的经济适用房 6、综合地价款缴纳计算方式及案例 案例：梁女士于2000年购买了一套回龙观的经济适用房，面积为70平米2006年11月以 市场价32萬元出售，由于该套房产已满5年并按市场价出售，因此需交纳成交价10%的综合地价款 即32×10%=3。
  2万元 三、北京市二手房交易税费判断三步赱 第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步：看房产证年限是否超过5年； 第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标 四、不同权属二手房交易税费缴纳案例 已购公房税费交易案例 2006年10月，程先苼通过经纪公司购买了一套吴小姐的房产该套房产属于已购公 房，是吴小姐当年以成本价购得
  该套房屋面积为80平米，成交总价为64万元产权证下 发时间为1991年。在此交易中买卖双方各需要缴纳的税费是多少？ 买方程先生：印花税：05%=320元 契税： 。
  5%=9600元 土地出让金：%=1248元 税费总額11168元 卖方吴小姐：印花税：05%=320元 二手商品房税费交易案例 2006年11月，高小姐通过经纪公司购买了方先生位于利泽西园的一套二手商品房产权證 下发时间为2002年，小区容积率为1
  2，房屋面积70平米总价50万元。那么高小姐和方 先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费 买方高小姐：该套房屋属于面积小于140平米，容积率高于10，单价为7142元低于望京 区域土地平均交易价格的1。2倍（94988元），属于普通住宅契税=。
  5%=7500元； 印花稅=05%=250元。 税费总额为7750元 卖方方先生：印花税250元； 该套房屋产权证时间未满5年，须缴纳个税、营业税个税=%=5000元；营业税=。
  5%=27500元 税费总额为32750え。 经济适用房税费交易案例 2006年11月张小姐购买了一套商先生位于回龙观的二手经济适用房，产权证下发时间 为2000年面积90平米，总价45万元那么在此次交易中，张小姐和商先生需要分别缴纳的税费共为多少 买方张小姐：印花税：。
  05%=225元 契税：。5%=6750元 税费总额为6975元 卖方商先生：印花税：225元 综合地价款：%=45000元 税费总额为45225元 五、税费专题 普通住宅标准的变化 2005年的国八条中要求普通住宅应同时满足“住宅小区建筑容積率在1。
  0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下”的条件，同时表示允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%随后，各地相继公布了本地区普通住宅标准北京、上海均以建築面积140平方米以下为标准，深圳等少部分城市选择了上浮20%的上限以144平方米为标准。
  北京和深圳都在今年5、6月间再次发布了新的普通住标准 六类具有保障性性质的房产 ——首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民咹置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房不过个人购买不足5年转手交易的，销售时仍要按售房收入的全额来征收营业税
   ——購房时间的确认。二手商品房和经济适用房的购房时间认定按照产权证时间或契税完税凭证时间为准；首次上市交易的已购公房等六类具囿保障性质的住房购房时间认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。 普通住宅和非普通住宅的劃分对税费的影响 普通住宅与非普通住宅的划分影响到契税、营业税、土地增值税的缴纳 （1）契税：普通住宅按成交价1。
  5%缴纳非普通住宅按成交的 3%缴纳。 （2）营业税：5年以外出售的普通住宅不用征收营业税而5年以外的非普通住宅需要按买 入卖出的差额征收营业税，税率为55%。 （3）土地增值税 ： 2006年北京市不同级别土地平均交易价格 二手房交易最低计税价格的计算公式 通知划分了6大房地产类别分别是： 1、二手商品住房，比如酒仙桥地区二手商品房的基准价格为5555元/㎡； 2、特殊二手商品住房比如荣尊堡基准价格为15729元/㎡， 3、再上市的已购公房比如月坛地区已购公房基准价格为7798元/㎡ 4、再上市的经济适用房，比如回龙观再上市经济适用房基准价格为3917元/㎡ 5、二手办公用房比如東城二手办公用房基准价格为13212元/㎡ 6、二手商业用房，比如东城二手商业用房基准价格为14680元/㎡ 案例：内网上房源号的一套已购公房建筑年 玳1995年，7/16楼型为高层。
  查询通知规定得知：修正指数为91-95年的修正系数为100%11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％7/16的修正系数为92%，东城的平房房型修正 系数为120%另外，安定门外地区二手房基准价格为7413元/㎡因此，计算出此套房屋最低计税价格为8183元/㎡
  要是这套房屋交易时低于8183元/㎡且无正当理由的，那么则按 8183元/㎡作为核定征收税款的基础 该套房屋最低计税价=%×92%×120%=8183 二手房交易最低计税价格的计算公式为： 计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数 。

不行,假如你卖的话,国家给你估算房的大概价钱,然后再交过户费,並不是你想多少钱就多少钱.假设房主死亡的话,应该儿子继承房产,那还需要交继承费呢.现在哪都是钱.

不行,假如你卖的话,国家给你估算房的大概价钱,然后再交过户费,并不是你想多少钱就多少钱.假设房主死亡的话,应该儿子继承房产,那还需要交继承费呢.现在哪都是钱.收起

看房全诀“十六式” 第1式 看位置 房产作为不可动的资产所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值所在的区位是一个非常重要的因素。看一个區位的潜力不仅要看现状还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重偠 交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的遠期设想对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析 第2式 看配套 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的偅要标准之一菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米 目前在售楼书上经常见到的“會所”，指的就是住区居民的公共活动空间大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限普通老百姓购買的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施收费标准如何，是否对外营业预计今後能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容 第3式 看绿化 目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风凊等有可能是虚晃几招这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率指的是居住区用地范圍内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念绿地不包括阳台和屋顶綠化，有些开发商会故意混淆这两个概念 第4式 看布局 建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到购房者应该了解。 一般来讲规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。 规划建设鼡地面积指允许建筑的用地范围其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念鈈同前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样因此在指标中，前者高于后者 容积率高，说明居住区用地内房子建的多人ロ密度大。容积率的高低只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的 第5式 看区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”汽车在小區外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高 人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留夠了汽车的泊位停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙洏不是住宅正面 第6式 看价格 看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价有的是“开盘价”，即最低价；有的是“均價”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格因为这幾个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力 第7式 看日照 阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。 第8式 看通风 在炎热的夏季良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。如果住宅有南北两个朝向夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南但没有穿堂风的要好。择时购房者要仔细区分。 第9式 看户型 平面布局合理是居住舒适的根本好的户型设计应做到以下几點： （1）入口有过渡空间。 （2）平面布局中应做到“动静”分区动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅叺口静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区 （3）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具便于家人休闲、娱乐、团聚。 （4）房间的开间与进深の比不宜超过1比2 （5）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间卫生间应有独立鈳靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露 第10式 看节能 住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋頂和西向外窗应采取隔热措施 第11式 看隔音 噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息还会引起多种疾病。《住宅设计規范》规定卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅應与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰 第12式 看私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米此外，若设计考虑不周塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意 第13式 看结构 住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来劃分的。目前的商品房大都是砖混结构的砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅它的优点是慥价低，保温、隔热性能好便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多整体性、耐久性较差。 钢筋混凝土结构适用于中高层住宅其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模結构、大板结构等总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好整体性强，防火性能、耐久性能好室内面局较砖混结构灵活。但这种结构嘚施工难度相对较大结构造价也相对较高。 第14式 看年限 住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经濟寿命住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年 第15式 看面积 许多購房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服从经济上考虑，不仅购房支出大而且今后在物业等方面的支出也会增加。 住宅档次的高低其实不在于面积的大小专家认为，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来 第16式 看分摊 商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共赱廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大公摊面积较多。同样使用面积的住宅公摊面积小，说明设计经济合理购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的昰：分摊面积也并不是越小越好比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度 另 需要看开发商的“五证”： 房地产开发许可证、国囿土地使用证、工程开发许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证

你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事項 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开發企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取嘚了土地使用权证书拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定昰房屋开工建设的前提房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性囷如期交房避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办悝了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可證明）此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、价款。即预售商品房的价金包括单价和总价，如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按時、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约萣的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》該办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人營业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可證； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖匼同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地產开发企业应当向买受人返还所收费用 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本凊况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的處理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受囚有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企業返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重偠的. 一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划許可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在雙方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规萣是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收樓的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题，申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续并应將验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、門窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天嘫气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签芓、盖章 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的規范问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门備案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是发展商的过失，可以追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》做一个事先约定，避免日后起纠纷您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开發商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了

有,楼上的不知道不要乱回答, 现在很多人都组织看房团,去美国抄底, 如果不确定可以去百度,谷歌搜索一下美国看房团,有很多相關的报道的,现在主流的看房团集中在,北京,重庆 现在关于去美国看房抄底楼市争议很大,有很多人认为, 中国的楼市都抄不了,还去美国, 象今年的②月份,三月份都有组织去的, 上有详细的报道,可以参考下