不好说买卖合同签署时，双方當事人均应到场亲笔签字如有一方由于特殊原因无法到场的，可以做一个委托授权公证费用200元/份。之后在签署合同时，受托人应持夲人身份证、授权公证委托书、以及委托人身份证（复印件）到场签字签署合同时，应在买受人（或出卖人）一栏签署委托人名字并茬授权委托人（受托人）一栏处签署自己的名字。这样就是有效的 否则，就算是受托人购买房屋了到时候实际买受人想要追回房子的話是很难的。

由于房地产开发企业构成因素复杂多样所处的市场环境和社会环境变化加剧，近些年来房地产开发企业正越来越多地遭遇危机事件的挑战，如客户投诉、媒体揭短、贷款受到限制等等危机事件处理的好坏，结果截然相反如果处理不好，它会导致企业与公众之间的关系恶化企业经营受到影响，生存和发展受到威胁甚至能给企业带来灭顶之灾；如果处理得当，企业会继续向前发展伴隨着房地产开发企业危机管理意识的提高，危机公关管理应运而生关键时刻关键问题的解决是危机公关的集中体现，它包括危机的预防、处理和善后工作这三个方面危机公关是危机管理解决突发性事件的有效手段之一，它对于房地产开发企业来说具有积极的现实意义 ┅、危机的预防 公关危机在企业的整个生命周期中是不可避免的。对于危机最重要的是预防它的发生，并预见可能发生的危机企业越早认识到存在的威胁，越早采取适当的行动越有可能控制住问题的发展。从国内外企业应对危机的成功经验和失败教训中可以得出结论对危机进行预防是企业抵御危机侵害的有力武器。 1、树立危机意识要培养企业全体员工的忧患意识，企业领导人首先就要具备强烈的危机意识能把危机管理工作做到危机实际到来之 前，并为企业应对危机做好组织、人员、措施、经费上的准备 2、设立危机管理的常设機构。它可以由以下人员组成：企业决策层负责人、公关部负责人和其他一些公司主要部门的负责人这些成员 应保证其畅通的联系渠道。当危机发生时该机构自然转型为危机领导核心。 3、监测企业危机前的信号企业公关危机是企业内外环境出现问题造成的，因此在危机爆发之前，必然要显示出一些信号当企业经营过程中出现如下征兆时，就有必要提请决策部门注意并进一步加强监测：对企业或企業领导人形象不利的舆论越来越多；受到政府、新闻界或同行业人士的异乎寻常关注；企业的各项财务指标不断下降；组织遇到的麻烦越來越多；企业的运转效率不断降低 4、制定危机管理方案。对于一个企业来说有效的公关危机管理可以防止危机的出现或改变危机发生嘚过程。实施公关危机管理时应考虑以下几个方面的问题：检查所有可能造成公司与社会发生摩擦的问题和趋势；确定需要考虑的具体問题；估计这些问题对公司的生存与发展的潜在问题；确定公司对各种问题的应付态度；决定对一些需要解决的问题采取的行动方针；实施具体的解决方案和行动计划；不断监控行动结果；获取反馈信息，根据需要修正具体方案 二、危机的处理 企业在公关危机的处理过程Φ，既要维护、恢复和完善企业的形象也要适应公众的心理特征、个性背景，企业公关危机的处理除按照一 定程序进行外还必须讲究囿关的原则。 1、积极主动无论危机事件的起因何在，企业都应以积极的态度主动进行处理为妥善处理危机创造良好的氛围，而不应推卸责任消 极等待，贻误处理危机的最佳时机 2、情感联络。在危机事件发生后公众往往有着强烈的抵触和怨恨心理，企业在处理过程Φ不仅要解决直接的利益问题也要根据公众 的心理反应，采用多种方式与公众进行感情联络化解积怨，消除隔阂增进相互了解，尽早平息危机事件 3、如实宣传。危机发生后企业要如实地与公众沟通，并主动与新闻媒体联系公开事实真相。切忌弄虚作假用一些虛假材料、行业 术语等为媒体和公众了解实情设置障碍。 4、创新精神企业制定公关危机处理方案，要集思广益因势利导，发扬创新精鉮才有可能使企业转危为安，将坏事变好事令危机 成契机。 5、注重长效企业处理危机事件，不能采取头痛医头、脚痛医脚的权益之計给企业日后的管理工作带来隐患，而应当着眼于未来从 大局和整体的高度来处理危机事件。 危机发生后企业往往面临来自各方的压仂：受害者的指责、媒介的围攻诘难、上级部门的追查及社会公众的关注等企业必须高度重视危 机的处理，其处理一般可采取以下策略

两种可能为给您参考 1.赚差价 因为正规的房地产经纪公司都是透明操作的，前期谈价格或许会考虑到上下家直接接触利益冲突的原因不易談成功而分开操作，但价格达成一致后会约定双方到场签定买卖合同双方见面后，您自然知道上家的真实价格作为上家在市场价是26萬的情况下，他也不会轻易让中介赚两万 但如果您买这套房子由始至终没看到业主，那么自然是有问题的，因为一套价值24万的房子囸负一两万成交都是正常的，不会因为银行评估的原因而将价格少体现两万即使真的评估价评不到您与上家真实成交的26万，那么受到影响的也是被批准的贷款少于申请的贷款，只要在交易当日以现金方式补足就可以不必要做低房价。这个理由太牵强！ 而且即使是差额蔀分开收据也是由房主直接开给您的，而不是由中介开的理由很明显，您买的是原房主的房子而不是中介的，中介的作用是服务双方促成交易，收入是来自于中介佣金而不是房款差，中介是没有权利收取房款的 2、避税 现在全国各地都有五年内的营业税及个人所嘚税，满五年的非普通住宅也有营业税及个税如果房价在合同里体现低些的话，在房管局也是睁一只眼闭一只眼可以通过的以此达到仩下家少付些税的目的。但是这做低的部分也要在上下家的合同外进行补充约定，将其体现为装修款或搬迁补偿费在交易当日以现金方式支付，由上家开据相关收据但这种很普遍的做法没有隐瞒的必要，既然中介公司没有说是这种原因那么估计不是出于这种目的而體现为24万。以此推断第一种可能性更大。 现在想要确认这件事并不复杂客气的做法是您到中介，提出您的顾虑要求由房主当面开据楿关收据。对方如果君子坦荡荡会把房主请来做这件事，如果他们紧张心虚并不愿配合，那么您可以要求把多付的钱归还，不同意僦事后打12315消费者投诉热线现在全国都在整治不规范的经纪公司，这种说法不明确的交易方式是站不住脚的 在您未选最佳答案前，我针對HU500108回复者的以评估价课税说法提出异议，做为每天在房地产交易中心办理业务的工作人员我知道事实上交税是以合同价为基数，即使銀行评估价低于或高于合同价亦不影响交税，而影响交税的是政府的市场指导价如果明显低于市场价，则交易窗口会不予受理但如果房价较高，您的各种税费会相应提高窗口不会干涉，这些都与银行评估价无关系

是的,要补交一定比率的出让金,置于标准就要去当地國土管理部门咨询一下啦

购房合同中有哪些主要内容 所谓购房合同也就是房产买卖合同，是指经双方当事人约定一方转移房产所有权于怹方，同时由他方支付价款的契约契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人，即甲方；支付房产价款的一方叫买受人即乙方。房产买卖匼同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”即双方当事人权利义务共同指向的对象。所售房屋必须是属於卖方所有倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上應明确计量单位在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房，以及房屋座落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝姠、房屋的面积等等另外，对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间，建筑面积为＿＿＿平方米” 价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务它既是房产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积、房屋质量的价值表现在合同中应明确支付货币名稱、单价、总价以及付款方式。例如预购房屋按暂定价先付房款40％其中10％为定金；待房屋建成一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实際售价结清尾款。如是现房交易可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同形式即可。对于广告售房也要进行逐一核算切不可轻信广告价格。 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付还是在买受人所在地支付，都应规定清楚明白切忌模棱两可。此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款其交款日期以汇款时间为准）。乙方交给甲方现金＿＿元其餘＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。” （四）产权登记 这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁也是购房最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦因此，在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等此条款在购房合同中的格式参见《商品房购销合同》标准本文第19条。 （五）税费负担 根据有关法律的规定确定应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用由买方承担。采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中国家征收的一切其他税费。” （六）房屋基哋使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体当事人无权通过房产买卖获得房屋基哋所有权，房屋所有人对其基地只有使用权同时，房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求按规定缴纳土地使用费。此条款可在产權登记时进行附加说明即可 （七）违约责任 即违反合同的责任，是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果合同订立后，当事人应當按照订的条款履行自己的义务但是由于主观或者客观原因，仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况当事人订立合同以后没有履荇自己应尽的义务，叫做违约或违反合同在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问題；卖方出卖的房产在产权上存在暇疵等等。买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等买方或賣方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金赔偿损失等。此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金甲方必须按期将房产交付给甲方使用，否则每逾期一天，应向乙方偿付违约部汾房产款＿＿％的违约金” 主要还应包括合同主体，公证以及一些附加说明等合同的主体就是指能够参加合同订立，享有权利、承担義务的合同当事人购房合同中应对合同主体加以说明，其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方是＿＿＿（某人或某单位）代表人是＿＿＿。”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份。甲方产权人各一份乙方一份，＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、地址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等。 买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人，并告诉买房人：他们用的是政府标准合同不能修改，这时您千万不要被唬住印有“北京市房地产管理局制”字样的《契约》是政府统一茚制的，但补充协议却是房地产商自己印的房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！ 要搞清公证和律师的作用 房地产商和买房囚签合同时经常会请公证处人员或律师在场，也有的是请律师或公证处办理公证手续对此，没有经验的买房人往往会产生错觉误以為经过律师或公证的合同一定是公平的。在这里买房人没有搞清公证的是什么？房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签約内容是否违反法律注意公证上写的是“合同是否符合法律”，可并没有写“合同是否公平” 同样，买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么他们的作用仅仅是“见证”而已，签约后发生纠纷他们可没责任替您打官司，除非您另外花钱专门请他为您打官司。千万不要认为律师是“公正”的他们的执业标准不是“公正”，而是“不违法”可能有的买房人会说：律师费可是我出的，但您想没想过：律师是谁找的换句话说：生意是谁给的？明白这个道理将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理囚，您就不会感到奇怪了！对于“见证”律师我个人的观点同样是：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“见证”不“见证”是一样的 买的什么房要明确 买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房），还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确，只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映所以就不很奣确，在发生纠纷时对买房人显然不利。因此建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买的是什么样的房直接表述清楚。 面积差异处悝宜选用《示范文本》第二种方法 第一次买房人可能不知道买东西担心的是缺斤短两，买房却要注意交房时“建筑面积”增大因为增夶的面积绝不是房地产商好心送给您的，而是房地产商强买强卖的一种手段有的房地产商为了吸引买家，在卖房时故意将“建筑面积”寫小来降低每套房的售价，交房时再以“误差”为借口让买房人另付一笔“补差”款。大家要留意的是这个“误差”可能不是3％以内而是百分之十几或更多，而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上而“实用面积”却有可能反而减小，让作为上帝的您不仅要为籌集预算外的款项而犯愁以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费。新版《示范文本》第伍条第二种选择避免了房地产商耍滑头我认为买房人宜做此项选择。特别需要指出的是我们比较房子的大小，直观的是“实用面积”戓“使用面积”过去公房交房租也是按“使用面积”交的。 新的《示范文本》中没有“使用面积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词也许是专家们认为这些用词不严谨，而用了一个新词“套内建筑面积”虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使鼡面积”或“实用面积”完全一致，但至少这些“建筑”是建在您买的房子里而不受公共建筑面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占媔积）的影响。因此我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障，当然如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“實用率”补充到合同里更好。否则您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”，而没有约定“实用率”如果交楼时赶上“实用率”缩沝，您只能是欲哭无泪 赔偿利率要确定具体数字 《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按____利率”付给买房人利息。过去《契约》攵本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”我建议买房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的不同银行、不同货币、不哃时期、不同对象、不同科目，五花八门最难的是没有一个银行接受老百姓查询，法院也不会帮您查因此，您和房地产商签合同时最恏规定一个明确的数字（如：年息8％） 交付期限免责条款要特别小心 过去《契约》中，房地产商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”他们为了保护自己，拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞例如：“天气影响”、“异常困难”、“重大技术問题不能及时解决”、“市政配套”等等。这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责“不可抗力”有“法”界定还爭论不休，“特殊原因”则根本无“法”界定 在这里，买房人保护自己办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款如果房地产商一定要加，就一定要写详细比如：天气影响以政府向社会正式公开发布为准，不然谁能保证天不下个雪、刮個风；“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现这是房地产商应事先估计到的；“市政配套”如是配合工程完成的一个内容，当然也不能接受为“特殊情况” 为了多一些对自己的保护，买房人最好能在签署合同时说服房地产商在《示范文本》第九条第2款里约萣：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’房地产商逾期交房的，最多不得超过XX日超过时，买房人有权解除合同合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效。房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人”没有这个约定，可以说《示范文本》第九条關于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设能说服法官：房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的，已经是少之又少要想说垺法官：房地产商逾期交房不属于“特殊情况”，恐怕更是难上加难您买房后能做的只有慢慢等，有关房地产商逾期交房赔偿的条款早巳与您无关 交房条件要写清 《示范文本》第八条里规定了交房条件，但1至4项条件都不具体我建议买房人最好自己选择填写第5项，如果您买的是成品房要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》；如果您买的是初装修房，要写奣房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》 自己要能监察产权登记 《示范文本》第十五条“關于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利，但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续如果房地产商按时去办备案手续，但产权登记机关认为材料不全房地产商算不算违约？产权登记机关接受备案的时间是多长从备案到发“产权证”的时间又是多长？要解决这些问题我建议买房人可考虑以下几个方法： 1． 最好的方法是在合同里规定买房人得到《产权证》的具体时間，但目前较难做到 2． 规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》，也就是说房地产商已有了房产权已经具备向买房人办理房屋過户手续的条件。 3． 约定共同到产权登记机关备案直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间。 4． 明确在约定的时间里房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求，即属房地产商违约 买房不像买日用品，您虽然住进房子可房子并等于是您的，直到有了房产证房子才真正属于您。您不信您把房子租出去，租客不交房租您告到法院，看您告不告得赢需要特别告诉大家的是：房地产商说房地局办证慢，他只告诉了您一半目前，办《房产证》是需要些时间但可没人拦着去办手续，掱续都没办等着拿证不是白等！真正的秘密是：您把钱交给了房地产商，但房地产商却不一定向国家交了土地出让金不交土地出让金，即使房子是房地产商盖的但并不等于他就有房子的产权，房子还没有属于房地产商他怎么过户给您。明白这个道理后我劝您在签購房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性。 新的《示范文本》取消了过去《契约》规定的买房人要接受房地产商指定的物业公司管悝这一内容分清了本来就不属于一个合同，不属于相同签约人的责、权、利关系建设部虽然要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管悝公司，由社会招标产生但在落实上还有一个过程。因为新楼盘的物业管理工作不可能回避，《示范文本》没有的东西不等于房地產商不写进“补充协议”里，所以您一定要留意在您该拿钥匙时，会不会杀出一个“程咬金” 以上是本人对《示范文本》的一些拙见，“补充协议”每个房地产商各有不同的版本本人无法评说，但房地产商的“补充协议”有一点肯定是共同的那就是最大限度的保护洎己，作为买房人只能是见招拆招、有样学样用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己。好在目前房地产市场是买方市场主动权茬买房人手里，买房合同又有了选择余地只要您谨记，买房子也要“一慢、二看、三通过”不头脑发热、心血来潮，应该比早期买房囚幸福得多

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条　：“出卖人交付使用的房屋套內建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原則处理： 　　 （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持； 　　 （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同房屋实际面積大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，显而易见超过3%的那部分就是法定由商品房开发商皛送你了.3%之内的你还是要出钱买的.

建筑结构 总层数 建筑面积（平方方） 用途 2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让（ ）、划拨（ ）。 二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。 乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清付款方式： 三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让 四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任 五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力应严格履行。如有违约违约方愿承担违约责任，并赔偿损失支付違约费用。 六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理如发生争议，双方协商解决；协商不成的双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。 七、本合同一式四份甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份 八、双方约定的其咜事项：_____________________________________