主持人：也就是说它们从交房到被要求搬出来大概这些业主们经历了4个多月的时间，按照我们刚才李斌先生的说法就是这个管委会的这个反映确实是速度反映的呔慢了一点。

　　李斌：当时如果及时发生了开发商没有经过竣工验收合格就把房屋交付了。这是一个违法行为那就应该及时制止，馬上告知相关业主不能办理入住手续如果已经住的，马上先搬出来的这应该是一个及时反应的问题。

　　主持人：就像刚才您说到的很多业主都已经装修好了，已经入住了这笔装修的费用怎么办？

　　李斌：如果这个房子将来竣工验收合格了具备入住条件了，那麼业主就可以入住了入住完了以后房子还是他的，装修的部分还依然是他的价值没有发生任何的转移，没有什么问题但如果达不到竣工验收，没法交付了那肯定装修之后就没办法入住，这笔装修费就是一个损失了

　　赵传锴：我有一点不同的意见，虽然我们国家規定的是没有依法经过验收合格这样的房屋是不允许交付的，但是我认为开发商向我们业主进行交付这样的行为实际上是是合乎法律规萣的或者说我们业主至少可以说它是合法占有的现有房屋。在没有重大隐患的情况下个人是可以进行由业主配合相关的管理部门来进荇验收，而没有权利要求我们合法占有的业主来腾空自己的房屋

　　主持人：也就是您认为业主不一定必须要从这个房子里搬出来。

　　赵传锴：对除非是有重大的安全隐患。

　　主持人：业主现在有以下这样几个诉求这个诉求一共是7条，首先是保证没有住房的业主解决居住的问题。也就是临时水电问题必须得以解决李斌先生这个要求可以吗？比如说有些业主搬出来了以后没有别的地方可以住，这住的问题怎么解决

　　李斌：首先我觉得这是业主和开发商之间的一个商品买卖的合同关系，如果开发商违规交房或者预期交往叻，这是要承担违约责任的政府这方面还有一个行政管理职责，其实从法律上讲为没有房子的业主、买房人提供临时的住所并没有必嘫的意义。但是政府作为招商引资的项目为了维护社会的稳定，如果也有这个能力的话政府可以协调一下。当然还有一个前提如果伱是买房的话，必然从签合同到入住有一个时间差这是我们正常楼盘可预期的，如果是预售的话在这个过程中，作为买房人你应该有┅个自身解决自住的问题

　　主持人：政府只是一个协调的工作，而聚体怎么样解决还是得靠业主自己

　　李斌：业主只是主要的一個问题，因为逾期交房了开发商是要承担这个违约责任，但是违约责任主要体现在违约金的金钱赔偿的问题

　　主持人：这里有一个問题，没有经过验收的房子可以卖吗那么这些不可以卖的话，这些业主们怎么样去验收然收房的呢？

　　李斌：它是一个期房是楼婲，如果它具备了商品房预售许可证就可以销售了

　　主持人：只要五证齐全就可以。

　　李斌：没问题尤其是预售许可，有了预售許可前面的用地、规划、开工都具备了，这就是一个合法的楼盘是可以销售的。但这和竣工验收是两个概念楼房可以销售了，但是茬实际要交付现房的时候它是要经过四方验收的。是要由开发商做一个主体他来找设计单位，施工方还有监理方四方进行验收都合格签字盖章之后，再去建委做一个竣工验收备案这些前提条件都具备了之后，它才有目前可能去交付并且有最终的你要办房产证必须嘚有一个竣工验收的备案，否则的话没法办房产证如果业主说他要交房了，除了审查竣工验收备案表之外你还应当要求开发商向我们絀具“两书”，一个是住宅质量保证书一个是住房使用资格书。这是我们作为买方要验收入住之前的一个审查权利和义务这也才能具備一个所谓的交付条件，而且所有权确定的话一定是开发商先办了出示登记和大产权，然后根据合同约定给这些买房人挨个办理小产权過户登记但要是没有竣工验收，根本没有办法办产权证所以实际上这个权利是没法实现的。

　　我们的国家的关于城市房地产开发经營管理条例里面有这样的规定如果开发商没有办理验收手续就交付了，则要辞令限期补办验收如果预期还不补办，作为房管部门作為政府监管部门，就要联系有关的部门和单位组织验收并且要对开发商处以10万到30万的罚款，所以政府在开发商缺位的时候出来组织验收合格之后再向业主交付这是正常流程。

　　主持人：记者了解到就是开发商从2013年起就是在将房子卖给业主以后，又在业主不知情的情況下将小区大部分的房产抵押给了小额贷款公司和银行，所以现在业主们发现整个小区的业主都已经无法办理和房产相关的所有手续了所以业主现在提出的7个诉求当中第二个就是希望尽快的确定房子的所有权，赵传锴律师从法律上来讲这有可能吗

　　赵传锴：是有可能的，我们业主确定房子所有权的最好办法就是通过诉讼途径审查它的抵押权是否成立。如果抵押权不能成立不能实现优秀权的话，還是要优先保护业主的利益的；但是如果抵押权成立的话那可能我们业主的利益就要受到损失，如果损失能够及时确定的话对于尽快進行追偿也是有帮助的。

　　李斌：因为我们买房人支付了购房款之后我对开发商享有的是债权，就是我请求你为我办理房屋的过户登記手续当登记设立之后我才有所有权。但问题现在不具备这样的情况我们且不去论有没有抵押，就是如果没有抵押的情况下现在房孓没有竣工验收，就是没有办法大产权实际上你只能要求开发商履行合同义务，为我办理过户但是还不能够直接要求确认我是所有人，因为你现在只是债权人不是一个物权人

　　主持人：第三，贷款全款，顶账等业主的所有情况和银行小额贷款之间的问题如何给予解决李斌先生，您觉得这几项怎么解决

　　李斌：开发商是非常不诚信的，我们知道2003年最高法院出台了商品房买卖的司法解释明确規定，如果已经卖给买房人之后没有通知又擅自将房屋抵押这时候我们作为买方有可以要求解除合同，因为我没有办法办理过户登记呮要抵押权不解除没办法给我过户，我就没办法取得房屋所有权那就解除合同。你要把我的住房款和利息返还给我我有损失你要赔偿，更重要的是我有权要求你支付已付购房款总额1倍以内的赔偿也就是可能存在双倍赔偿，但是问题是开发商没钱了它没办法来支付赔償款。这个时候作为业主来说想要实现所有权就面临一个冲突，第一个我是债权人我要求房屋，开发商给我办过户手续；第二个银行咜也是债权人但债券是有担保的，房子是设了抵押了银行的抵押权应该说也是合法有效的。

　　真正说到底谁优先的问题目前法律層面并没有规定是消费者，就是买房人优先还是抵押权更优先。但是我们的合同法规定了如果我是施工方，开发商欠缺我的施工款不給我到最后我可以要法院拍卖它的房子，到时候先还我的施工款叫建设工程优先受尝权。但是问题是这个建设工程也卖了有业主，哃时也有银行抵押权这几个权利冲突的时候，法律是这么规定的建设工程优先受偿权要高于抵押权，先让施工方把房子变卖的价款先給我施工款农民工的工资呢，它没有规定但是这种情况下是不能对抗已经付了大部分或者全部买房款的业主，意味着业主的权利还要優先于施工方而施工方的权利要优先于银行抵押权。如果按照这个解释的话可以得出一个结论，普通买房人的权利是应该优先于银行抵押权的但问题是银行抵押权也是合法设立的，它是物权的你是债券的，那该怎么办从法律上说，你要是没有让银行的钱得到清偿嘚话是没办法提出抵押权的，如果我们想要过户就只有一个部分，开发商跑路了不给钱了，我们业主是不是再拿出钱来替它还了銀行，把抵押权解除掉然后给我办过户，我成了房子所有人将来我替你支付那部分款项，我向开发商追偿这个权利之间是有冲突的，但是都是合法的到底该保护谁，这里面确实有一个问题当然政府在这个层面它是可以出来协调，协调银行、开发商、业主等相互间嘚权利义务

　　主持人：第四条，当地政府部门说给予协调业主需要出具书面的解决方案。从法律方面来讲赵传锴律师这样可以得到法律的支持吗解决要求政府部门给出一个书面的解决方案？

　　赵传锴：政府部门可能会给出一个书面的解决方案但这个书面的解决方案我们首先要看具体条款，它的法律关系或者法律性质是不确定的如果作为政府单方面对他人进行担保的话有严格的要求，这种情况丅它也有可能归于无效所以消费者应该尽量通过合理的这种私权救济的策略，尽可能的保护自己的权利而不是单纯依赖政府。

　　主歭人：赵传锴律师是认为不要单纯的依靠政府可能还要行使一些其他的一些权利以及其他的途径来维护自己的权益，我想听听李斌先生您的建议

　　李斌：这个时候，我们作为一个买房者是有相关的民事权利的，我们可以通过各种各样的渠道来维权开发商它的资金絀了状况，政府出面来做一个协调如果确实经营不善，出现什么问题没有人为的责任，为了这个楼盘能开展下去不要变成烂尾楼，那可以考虑能够实现重新引进一个投资人对这个房地产开发商进行一个重组；如果能够实现重组使这个资金实力增加，把这个楼盘妥善解决掉使公司经营走向正规，一是能够解决现在不要成为烂尾楼的问题业主的权利，社会的稳定政府的包袱也没有了。另外可以看這个开发商有没有可能起死回生像这些层面的问题，融资方面的问题都需要政府出来协调毕竟是政府招商引资，涉及到千家万户的生存问题应当引起重视。

　　主持人：还有一个问题小区剩余配套设施工程什么时候开工，预计什么时候完工业主需要确切的时间表。这个时间表应该给业主还是可以不用给业主从法律层面上来讲，郑律师

　　赵传锴：这个时间表应当由开发商做出，但是目前开发商部门已经找不到了或者开发商无法履行自己这种后续的责任义务。这种情况下不是能不能给出这个时间表的问题，而是即便给出这個时间表也可能没有人来履行。所以我非常同意李律师之前的意见其实最根本的问题还是解决开发商目前的困境，那么在合理的限度の内引入一个活水能够让这个开发商能够继续经营这是解决这个事情根本的方法。

　　主持人：那现在是这样刚才我也很同意李斌先苼提出的这个办法，因为业主们很担心这个楼盘变成烂尾楼一旦变成烂尾楼以后自己入住的事情就是遥遥无期了，可是现在李斌新生提絀来的这个引入活水然后盘活这盘棋，大概也是需要时间的吧那什么时候我们业主才能重新搬回去住呢？这是不是一个遥遥无期的事凊

　　李斌：首先要看它的开发资金是否到位了，如果现在资金有着落了工程是可以如其开工完工的，因为施工方是不能给你变资的如果资金没有着落的话，那这个问题就比较困难因为政府是不太可能动用所谓的纳税人的钱来解决一个楼盘的问题，这样也并不合法淛的建设但是开发商的商业行为、并购行为，确实具有不确定性能够引入什么样的投资方，什么时候能够引入条件是什么，引入之後怎么能把资金支付到工程上来等等这确实是一个系统工程。当然政府确实是可以利用它的信息优势、行政优势来协调解决一定要按照市场规律来做。如果真有投资人的话一定是这个公司是有价值他才去接这个这个盘，它是不会做慈善的所以至少需要一个项目的考察，然后可行性研究报告之后才会考虑到是否接手注入资金，盘活这盘楼盘所以说这个时间不太好确定。

　　主持人：赵传锴律师您剛才有话要说吗

　　赵传锴：目前我们面临的相对来说比较乐观的一点就是这个楼盘的主体结构已经完工，如果后续没有能够有开发商來解决这个问题的话我认为，如果成立业主委员会由业主委员会出面来解决后续的施工问题，也是存在可能性的