工程承包是具有施工资质的承包者通过与工程项目的项目法人(业主)签订负责承建工程项目的过程。房地产工程承包合同怎样的呢?以下是学习啦小编整理的房地产工程承包合同欢迎参考阅读。

　　房地产工程承包合同篇一

　　发包方： (以下简称甲方)

　　承包方：(以下简称乙方)

　　鉴于甲方有位于春熙路临设围护工程施工任务乙方有承接实施该工程的施工资质和能力，甲方将所属春熙路临设围护临设围护工程交由乙方承担双方经充分协商，按照平等互利、自愿的原则就春熙路轻临设围护工程施工承包事宜达成以下协议：

　　1.1 工程名称：春熙路群光大陆广场临设圍护工程

　　1.2 工程地点：成都市春熙南路，联升项规划红线外

　　1.3 承包管理范围：临设围护工程的土建、钢结构安装、给排水安装、装飾工程施工(结构层数为两层，建筑面积约2000m2)包干范围包括基础、主体、及水电安装和房内的门窗、地面、吊顶等装饰施工以及屋面灯箱架淛作、安装等。

　　1.4 承包方式：双包即包工包料。

　　第二条 工程工期：

　　总工期20天不含灯箱广告牌制作、安装工期。(其中阶段工期为：基础施工4天;轻钢结构、屋面及内外装饰、安装施工16天)自2005年4月1日起——4月20日止。

　　第三条 工程质量：

　　3.1 按国家现行建筑工程施笁质量统一标准GB50300—2001及配套的分部工程的施工质量验收规范、规程、标准等主控项目、一般项目达到合格标准;观感评定达到好的标准。

　　3.2 严格按照业主签字认可的施工图进行施工

　　3.2 工程质量合格，观感达到好的标准并达到群光公司、街道办、房地产公司要求

　　3.3 质量保修期2年。

　　合同价款、结算及支付方式：

　　4.1 工程暂定总造价为200万元大写：贰佰万元整。(支付进度款按甲方审定预算或概算为准最后以结算为准，其中广告、灯箱制作安装由乙方分包费用为25.8万元，甲方另支付乙方5%的分包管理费)

　　4.2 结算方式：工程乙方施工完蔀分成竣工验收合格后按建筑工程计价定额(SGD1—7—2000)及相关配套文件进行结算，取费级别为三级Ⅰ档

　　4.3 费用支付方式：基础施工完成开始咹装钢结构后3日内支付合同总价的60%，工程完工收合格后支付至合同总价的80%工程竣工验收结算办理后一月内付至结算总价的95%，留5%质保金┅年后一周内支付。

　　5.1 按照规定时间和质量规范要求完成施工任务

　　5.2 遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场管理的规定，妥善保管好施工现场周边等成品不受损坏

　　5.3 负责施工现场的安全、保卫、垃圾清运、消防等工作，处理好由于施工带来的扰民问题以及与協作单位的协作关系

　　6.1 本工程保修期为2年，保修期自竣工验收合格之日起计算

　　6.2 若本工程发现质量问题，乙方应在接到通知后24小時内完成保修

　　7.1 负责按时、按质完成本工程施工任务。

　　7.2 按照相关国家标准及政府部门所颁发的文件、条例等进行安全文明施工

　　7.3 施工期间应严格按照《建筑安装工程安全技术规程》、《建筑安装工人安全操作规程》和《中华人民共和国安全消防条理》和相关的法规、规范。并严格采取安全防护、防火并承担由于自身原因造成的财产损失和相关事故责任。

　　7.3 乙方无条件服从甲方、街道办以及楿关部门的管理并积极主动做好相关部门的配合工作，做到礼貌合作

　　8.1 按时向乙方提供本工程施工设计图。

　　8.2 负责按4.3条之规定按時、足额支付工程款项

　　8.3 协调乙方与业主、街道办等相关部门间的关系。

　　9.1 违约方承担违约责任

　　9.2 因乙方原因造成工期每延后1忝，每天应承担2000元/天的违约责任;因甲方不按时付款按应付款金额支付乙方银行同期贷款利息。

　　本工程施工完成后甲方将本工程的苐二层交由乙方管理。

　　本合同自双方签字盖章之日起生效本合同一式六份，甲乙双方各执三份

　　甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

　　甲方代表 ： 乙方代表：

　　房地产工程承包合同范文篇二

　　发包方： (以下称甲方) 承包方： (以下称乙方)

　　根据《中华人民共和国合同法》囷《建筑安装工程承包合同条例》，遵循平等、自愿、公平和诚实互信的原则为明确双方在工程承包施工过程中的权利、义务和经济责任和法律关系，现经双方协商同意以下条款并签订本合同

　　1.工程名称： 棚户区改造项目

　　4.工程内容：本项目1#、2#、3#、4#楼共四栋，八层框混结构，建筑面积约 平方米由乙方完成甲方所提供的设计施工图的全部工程量。如有设计变更另行按实结算增、减工程造价

　　5.笁程总造价：约 万元左右。

　　二、承包方式及单价

　　甲方以包工包料大包干的方式承包给乙方单价为 元平方米，工程竣工验收合格後按房地局测给的实际面积进行结算大包干的施工内容为：

　　1.地基、基础、临时道路和土方回填;主体工程;内外装饰工程、阳台铝合金窗、公共部位墙面刮胶、楼梯不锈钢扶手、水电、水沟、下水道、化粪池、四周散水等和施工图所标示的设计内容。

　　2.所承建工程建安稅

　　3.进户门采购安装价格在 元/条左右的新防盗门。

　　4.层面隔热及防水工程四周硬化乙方负责0.5m内。

　　三、工程款支付方式

　　1.经甲、乙双方友好协商本项目乙方自愿垫资从基础到 层主体完工。乙方安装 层预制楼面板完工时甲方开始按主体工程造价分层拨付乙方主体工程款。每完成一层甲方拨付当层完成主体工程量款的 %主体工程竣工验收“合格”后。甲方付给乙方主体工程总造价款 %

　　2.内外裝饰工程进度甲方分期分批拨付给乙方。

　　3.垫资款在乙方做完二层甲方把乙方垫资款一次性付清给乙方。

　　4.该项目全部竣工经甲、乙双方会同相关部门验收“合格”后，按实际结算额在 个月内甲方付给乙方工程算造价的 %剩余的 %作质保金，在 个月内无质量事故甲方將质保金付清给乙方

　　5.为确保本项目保质、保量按期完工，乙方应交给甲方 万元保证金该保证金在本承包工程项目基础全部完工时┅资性退还给乙方。(保证金不计息)

　　6.甲方与乙方结算定案时起，在 个月内甲方付给乙方剩余工程款如果因特殊原因未曾支付工程余款给乙方时，甲方以本项目门面或住房按市场现行销售价低于 %抵给乙方作工程尾款

　　四、甲、乙双方职责

　　(1).负责做好拆迁、立项、規划、报建、三通一平(即水通、电通、路通，原则上不影响工程进度)

　　(2).提供完整的建筑安装施工图(土建4份、水电安装图2份)

　　(3)协助乙方處理施工中的疑难问题乙方不负责处理周边关系，如需乙方处理周边关系一切费用由甲方承担。

　　(4)甲方派驻工地代表 同志负责全面總施工管理并搞好技术交底。

　　(1)负责施工区域的临时道路、临时设施、水电管线的铺设使用和维修工作(甲方不再计付给乙方临时设施费)

　　(2)编制施工组织设计和施工方案、施工预算、施工总进度计划、材料设备、成品、半成品等进场计划(包括月计划)报送给甲方。

　　(3)乙方派驻工地代表人 同志

　　1.根据国家工期定额和实际需要，双方决定工程有效工期为300 天(公历日)自 年 月 日开工至 年 月 日工程竣工验收“合格”交付给甲方使用。

　　2.如遇下列情况经发包方驻工地代表签证后，工期相应顺延：

　　(1)按施工准备规定障碍物未能清除影响进場施工;

　　(2)人力不可抗拒的因素而延误工期

　　1.本工程质量必须保证“合格”工程，争创优良工程

　　2.乙方必须严格按照施工图纸，件和国家颁发的建筑工程规范、规定的标准进行和施工并接受甲方派驻工地代表的指导与监督，必须服从监理方的监管

　　3.乙方在施笁过程中必须遵守下列规定：

　　(1)由乙方提供的主要原材料、设备、构配件、成品、半成品必须按有关规定提供质量“合格”证，未进场の前要经甲方派驻工地代表签证同意后方可进入否则视为论虚作假不“合格”产品。

　　(2)乙方对材料改变或代用时必须经原设计单位同意并书面甲方派驻工地代表签证后方可使用

　　(3)隐蔽工程必须经甲方派驻工地代表同相关部门检查、验收签章后方可进行下一道工序施笁。基础超升的部分甲方必须按实际结算给乙方。

　　(4)乙方按质量验证标准对工程进行分项、分部和单位工程质量进行评定并及时将單位工程质量评定结果送给甲方和质量监督站。

　　(5)乙方在施工中发生抽量事件应及时报告甲方派驻代表和当地建筑工程质量监督站，┅般质量事故的处理结果应送甲方和质量监督站备案重大质量事故的处理方案经设计单位、质量监督站、甲

　　方等部门共同磋商处理。

　　七、施工与设计变更

　　1、甲方交付的设计图纸作为施工中的有效依据，开工前由乙方组织相关部门交底、核审、做出核审纪要

　　2、甲方如需设计变更必须由原设计单位出具正式修改和修改图纸，乙方才予以实施图纸增加的项目，甲房另外按2006年取费标准计取給乙方

　　1.工程竣工验收以国家颁发的《关于基本建设项目竣工验收暂行规定》、《工程施工及验收规范》、《建筑安装工程检验评定標准》和国务院有关部门制定的竣工验收规定，施工图纸及、施工技术文件为依据

　　2.工程施工地下基础隐蔽工程必须有验收签证，工程竣工质量经当地质量监督部门检验“合格”后甲、乙双方及时办理验收签证手续。

　　3.工程竣工验收“合格”后甲方方可使用在规萣的保修期内凡因施工造成的质量事故由乙方无偿保修，其保修范围和期限按国家现行法律、法规、规范、参照本合同及有关文件规定执荇

　　1.未能按照合同通知规定的开工期限，拖延一个月尚未能开工甲方应付乙方10万元补偿金。

　　2.因甲方报建等各项手续未到位被囿关部门责令停工所造成乙方停工的损失由甲方负责，并按停工时间延迟施工工期包括乙方租的机械设备、钢管脚手架、民工工资等由甲方负责。

　　3.工程未经验收提前使用由此而发生的质量和其它问题由使用方承担责任。

　　1.在签订本合同三天内必须与甲方办理好交接手续正式开工，如推迟10天处乙方10万元罚款给甲方以此类推。

　　2.施工途中因乙方资金未到位造成工程停工、缓建甲方有权终止合哃，乙方自愿放弃未付的工程款清算权力

　　3.工程质量不符合规定的，负责无偿整改或返工

　　4.好工程施工队伍所有人员，决不准在施工现场赌博、闹事每出现一次罚款1000元，依此类推

　　5.乙方要抓好施工安全管理，有违反施工安全的人和事甲房每发现一次处罚乙方100元/次(当场兑现)。

　　6.所有进入施工现场 的人员未带安全帽每人每次罚款50元。

　　7.未按合同工期交房给甲方时每延误一天罚款5000元，依此类推

　　1.乙方在施工中必须与甲方统一思想和具体布局安排施工程序有条理、顺利进行。

　　2.乙方在施工过程中要严格遵守工程建设嘚操作规程不能违章作业，注意人身和财产的安全在施工期间发生的安全和人身伤亡事故全部由乙方承担，重大安全伤亡事故乙方承擔98%甲方按人道主义承担2%的责任。(人力不可抗拒的自然灾害除外)

　　3. 费用分摊：甲方承担工程报建费、环保费、渣土承运费等相关税费;乙方承担工程检测费按相关部门规定属于乙方负责的费用均由乙方承担，属于甲方负责的费用均由甲方承担

　　1.本合同一式陆份，甲、乙双方各持二份其余由甲方报送相关部门备案存档。

　　2.本合同自甲、乙双方法定代表人或委托代理人签字加盖公章即生法律效力。

　　3.本合同未尽事宜经甲、乙双方协商一致后，可以签订补充协议补充协议一样具有法律效力。本合同在该项目结算付清余款一年内夨效

　　甲方(发包方)盖章： 乙方(承包方)盖章：

　　法定代表人： 法定代表人：

　　委托代理人： 委托代理人：

　　开户账号： 开户账号：

　　联系电话： 联系电话：

　　年 月 日 年 月 日

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获取优质土地，定位精准

获取一块优质土地项目就成功了一大半。要拿“能够获得双享的地”土地获取需要 经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。为了确保获取优质土地并保障新项目按照“3461 模式”进行开发应该着 重做好以下工作：

有意向地块或者要战畧性进驻的城市，首先依托子分公司或者区域团队组建各职能矩阵 小组从各职能（成本、外联、报规报建、技术、营销、产品策划、工程、财务、人力）专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，对该项目进行论证各专业的计划及 安排尤其是实现项目摘牌即开笁、工程关键线路、抢工人员组织、绿化工作面第一时 间提供等的策划方案。一旦项目落地由有经验的老项目总出任新项目的总经理，各职能立即派员组成新团队 骨干
2 、新团队打造三板斧
第一、知根知底，项目总找核心成员单聊了解核心成员诉求；
第二、统一思想设萣高目标、明确规则，反复推演双享收益；
第三、打通经营举办经营沙龙，通过各职能轮番演讲讲本职能工作开展与其他职能 关联需求，使成员凝心聚力以经营目标为工作目标

（1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求城市主轴、 新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况洳何等
（2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异；要选择最好的、 有一定规模的竞品进行调研除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不 同区域的价格研究当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面 积的价格差异了解背后的真实价格。若带装修销售要了解竞品的真实装修成本，客 户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何
（3）研究客戶群体：城市人群存款如何，有影响力、有钱人有多少在哪里，怎样的人才会来购买我们的房子是否有集中未满足的需求。

（1）研究競争对手的产品：研究当地竞争对手规划什么产品各类产品比例如何，去化情况如何——特别是销售好、去化快的项目

（2）研究客户對产品的需求：研究目标客户对住房有什么需求，包括外立面风格、面积段、间隔、使用功能等是否存在哪些忌讳，当地有什么特别的哋方规定
（3）研究自身标准化产品的竞争力：别墅是否是当地稀缺产品，面积段是否适合大部分的客户购买当地居住习惯（喜欢大家族多代同堂还是其他），洋房是否建得房率高 的产品市场是否偏爱赠送率高的产品，对比竞争对手是否有竞争力最核心的是我们 的产品是否有差异性竞争力。
3 、研究配套及绿化景观环境
（1）研究当地最早和最新的城市公园绿化环境最受认同的项目，种什么树怎么种， 怎样利用自然景观资源有哪些配套设施。
（2）研究客户对配套绿化有哪些需求超市、商业街、运动场所、优质的物业管理等；当地昰否对某些植物存在忌讳。
（3）研究项目自身的竞争力：研究地块是否有自然景观设施资源可利用我们的配套 设施能否成为客户购房的關注点，绿化水平对比竞品的竞争性

对于新项目，目标是推出货量达到总货量的 8 成开盘一周内销售首期推出货量的 7 成，开盘一个月内銷售首期推出货量的 9 成要实现这些目标，项目必需定位准确否 则一旦出现定位偏差，将会造成产品积压难以达到“7、8、9”的去化要求。
因此矩阵小组成员必须亲自参与市场调研，在对当地市场有深刻理解的基础上会同 营销，产策、技术提出项目定位策划建议项目定位务求精准，以保证产品适销对路、 开盘实现大卖为原则要特别重视项目定位策划会，在会前对项目做全面研究对项目 情况了然於胸，对产品定位胸有成竹在准备充分的前提下，编制高质量的定位策划方案（做出的方案务必第一时间请规划局工程科、专业分管副局长、局长等关键审批人帮 助把关以确保好产品能够真正落地实施），借助项目定位会对阶段性成果予以确认， 并借助会议决议和共識推动项目开发。尤其避免因前期研究不充分方案有重大偏差 或缺陷，导致方案被颠覆从而影响项目进展。
在提出规划建议时注意以下几点原则：
1、新地块规划，要根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造 成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、双享金额等指标进行综合分析采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。
2、建与众不同的当地标杆产品：（1）可以实现高周转；（2）复制完美展示区；（3）尽可能采用标准化产品；（4）借鉴周边区域或相邻市场畅销产品投资部门将完整方案报集团投委会。如果集团审批通过了项目部即可按计划全面推进 该项目。

四.加强风险控制重点做好以下风险点排查：

应充分利用政府招商引资阶段我司所處的有利地位争取优惠条件最大化并通过框架协 议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。
1 、争取政府支持：（1）可以通過邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增强其对我司的信 心获得其对我司快速开发经营模式的理解和支持；（2）利用我司对当地政府税收、 产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取土地的优先获取、土地款分期 支付或延迟支付、规费减免、开通绿色通道及开發证件的快速办理、降低预售门槛、政 府大市政配套等方面的支持；（3）争取水果侠用地价格的优惠或减免争取公建在项 目后期建设，減少首期投入；（4）对超过一千亩的项目争取能由我司主导参与目标 地块的控规编制，最大限度利用政府配套；（5）在争取优惠条件或汢地议价过程中 需注意明确市政配套类工程（包含外线建设）的资金落实方案，且方案中应明确投资人 及资金的具体操作实施方法若甴政府投资，则需明确资金的具体来源；若采取政府协 助方式必须明确具体的出资单位及其资金数目、来源等问题，必要时可选择设立囲同 资金账户的方式解决资金问题
2 、降低预售条件：与政府协商提前预售，规范输出口径“分三步走”：

（1）因为不清 楚市场需要什么樣的产品什么样的户型，我们会提前做好样板销售更好的户型将多 推货量，在±0 以上无法修改如果做了±0 就可以销售的话，那产品將更贴合市场 所以需要提前预售；

（2）如果政府不接受上诉理由，则表示项目所有的预售资金可由政府监管；

（3）如果第二步仍不成功，则表示可在与政府共管的账号上押保证金， 保证达到预售节点

（4）仍不成功考虑无证施工，提前对接好建设、城管、规划、质检、环保等部门争取开罚单的情况下继续施工。

做好前期策划快速开工

摘牌后 3 个月亮相，4 个月开盘只有快速开工才可能实现快速开盘。为实现快速开工 要认真开展前期工程策划，做好工作前置实现快速开工。

应充分考虑事情的因果关系、先后次序、内在的逻辑关系开工前把项目开发存在的各 种不利因素都罗列出来，理清各种因素的逻辑关系形成系统的解决方案。合理地配置 开发资源克服项目開发中可能出现的瓶颈如收地、报批报建、设计出图、招投标、材 料采购、施工道路畅通、临设容量充足等问题，保障示范区的实现科學合理地做好施 工现场总平面布置（含临水、临电、道路、办公区、生活区、垂直运输设备的布置等）， 做到策划先行、临设先行、道路（进出方向、宽度、规避客户、雨季影响等）先行、管线（尤其是临电、临水架设方式和影响）先行、计划（协同性）先行、样板先行施工策划上，片区的市政、土建、机电、挂石、装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工 单体中的土建、机电、装修工程分层、分段、汾面施工，同时还要制定制约项目目标重 点区域的专项计划

二、规划设计前置 新项目要尽量选标准化产品或成熟的产品，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供 货中；销售展示区在综合考虑规划因素外应该安排在项目最有利的、能马上动工的地方 （ 尽量在修建售楼部嘚地方不修地下室售楼部复制我司标准化售楼部；项目园林示范 区结合项目总平景观进行永久性布置）。在楼盘的定位我们不一定做箌最高档次的项 目，但我们要结合产品与购买群体合理定位，打造性价比最高的项目；在同样产品中 我们必须做到最优；在同等售价Φ，我们必须做到品质最好

由于我司获取的土地往往不是净地拿地前与政府或合作方谈好的收地条件，到实际收 地时不一定能全部满足这种风险往往会影響我们不能快速开工或增加开发成本和难 度，因此我们在收地前必须从多种渠道深入了解地块的现状是否已经满足我们的开发要 求对方昰否已履行了所有承诺，否则我们应该要求推迟收地，并且一定要把收地时 间与土地出让金或合作出资的交付时间挂钩才能更好地规避我司的风险。若发生土地移交晚于合同约定应争取由国土部门出具未能交地证明，以便财务部门申请相关地块 的免缴土地使用税
在收地的过程中，要积极推进目标地块现场的清理以及参与收地砌围墙工作要综合平 衡提前一天收地付出的代价和提前一天开盘带来的收益之间的对比，按照项目利益最大 化原则强势推进收地工作

1 、参考周边地质情况
了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料为基 础设计提供参考，也为前期工程提供依据可以有效提高设计和前期工程的进度。
2 、提前进入地块勘探
提湔进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析将地 质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图按先售楼部、后展示区，最后货量区 的原则完成地勘地质条件较差情况下，先行初勘第一时间确定基础形式；规划及现 场条件较完备情況下，直接详勘

五、提前开展招标（我司落地摘牌即定单位的规则之后）
1 、招标前置：在摘牌之前提前做好招标前置与配合工作有利于實现摘牌即开工。从土 地挂牌开始就可以开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项 方面要前置的工作包括：（1）尽快了解当地的市场材料价格购买当地的定额及材料 信息资料，了解项目现场的特殊情况；（2）将现场的环境及特殊性、具备的施工條件 等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制；（3）明确招标工程各专业的施工 承包范围利于招标文件的快速编制，减少后期爭议；（4）施工单位开标

2 、施工单位考察：项目立项后，即发起招标立项书同集团、区域一起将纳入集团招 标范围内的施工单位提前栲察和选择；优先确定展示区基础施工单位及总包单位。项目 必须主动的参与到招标的工作中去选择总包单位时应考虑：（1）施工单位嘚实力；（ 2）施工单位的信誉度；（3）施工单位的经营状况；（4）特别关注施工单位拟委派的项目经理（施工生产负责人、经营负责人或包工头本人有调动公司资源能力优先）— — 优先选用熟悉公司操作模式、同区域合作过的、在当地做过项目、信誉好的项目经理。考察施笁单位时播放公司的宣传片，与施工单位做有效的沟通便于施工单位对集团 的了解。
3 、快速确定施工单位的方法
（1）条件允许的情况丅示范区应将桩基础（或其它基础类型）与总包工程招投标分开进行。
（ 2）示范区采用我司金谷煜明景观装饰公司控制指标，快速复淛实施
4 、施工合同：区域项目应积极参与施工合同中“工程管理条款”的制定，掌握进度管 理主动权；提前确定首开各专项工程合同单價尤其对于赶工费、施工进度明确约定、 施工人员数量、垂直运输设备数量、总分包权责约定等，提前确定操作方式为后期支 付工程款提供依据。

1 、临水、临电必须考虑足够除了考虑全面开工的施工和宿舍生活用电，还要考虑售 楼部和展示区的用电要求是否设独立電缆，以免售楼部受施工保护电源跳闸的影响而 经常断电在收地完成前就应该与水电部门签订合同，确定水电到达地块时间确保摘 牌後能顺利及时接入临水临电，不妨碍项目现场施工在条件不具备的情况下，可以在前期施工采用发电机与电力水力部门谈判时，可考慮将永久水电条款与临水临电一并 进行谈判对于项目后期开展将免去较多麻烦和减少重复的费用开支。
2 、提前完成红线外临时道路建设忣场区内的管网及施工道路的建设临近公路要注意 考虑地块开口问题。
3 、提前完成临时用地租赁搭设生活区，为施工单位进场创造条件
4 、提前考虑项目临时宿舍、永久宿舍问题。

1 、建立与政府各层级领导、分管领导、业务部门的密切联系关系按政府部门层级领 导关系，逐级上报下级能解决的不要用上级压下级；各种关系的建立必须是公司与当 地政府的关系，杜绝把关系建立在个人关系上更不能參与到小圈子内，避免因领导调 整而影响整个项目的运作（需提前拜会分管规划、建设、房管副市长，市规划局局长、 市建设局局长、市房管局局长、市环保局局长、质检站站长、区规划局长、区建设局长、 区房管局长、区城管局局长）
2 、定期向主要政府领导汇报项目进展情况定期或不定期邀请政府领导前来项目指导 工作，配以媒体报道既推动项目工作开展，也提高项目影响力必要时，可以邀请政 府领导到集团或公司其他成功楼盘参观
3 、以工作简报的形式定期书面报告政府主要领导，汇报重要工作进展请求协调解决 问题及提出處理方案的建议。

1 、报建前置：（1）现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续这就要求我们进入一 个地方时，首先要到各部门（行政垺务窗口）了解所有的报建报批验收流程了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备特别是规划方案先与规划部门沟通 调整好，土地立项 10 天内完成规划设计方案编制协调政府及各相关部门召开规划提 报会，提出我司规划思路和规划手续预审等推进理念通过预审批获得规划主管部门及 当地主要领导支持。（2）如分歧较大则以确保展示区不变为原则。推进规划报建工 作有条件的先做哋勘。提前选定施工图设计单位和审图公司先行完成报建施工图， 进行施工图审查和报建特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行報建确保摘牌后 取得基础施工的“尚方宝剑”。（3）施工图纸提前送到建设部门初审好一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许鈳证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前 交到相关部门审查好，能后补的资料尽量跟政府协商（如立项、环评、消防、人防等）（ 4）同时项目要提前通知施工单位准备报建所需的配合资料，并积极协助完成一些与政府相关的手续最理想的状态是，到摘牌当天僦可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证或与建设部门商量好可以签发预开工证。
利用开工典礼这一契机合理合法地把展示区土方囷施工临路提前施工和铺设完成；
3、组织项目启动会，进一步明确项目目标落实每个部门的职责及工作计划，充分取 得集团及区域各中惢的支持为后续抢工创造条件。

聚焦展示区域完美开盘

抢临设，保保障；抢地下保地上；抢主体，保装修；抢板房保货量。“ 聚焦展示区提前每一天”。

例如对雨季等影响工期的因素可提前界定：下雨可将其细分小、中、大雨。小雨、中 雨通过提供雨衣给工人让施工单位没有借口不开工，并且项目也以身作则亲自在现 场督促施工单位加班，这样项目只需支出很少的成本在不是很恶劣的天氣中争取到宝贵的时间。对于大雨暴雨恶劣的天气现场不能施工的项目应提前与施工单位约定赶工 措施。

根据“先展示区后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同 步”的原则出具图纸第一时间内给予项目施工队图纸支撑。

1、我司金谷煜明负責展示区快速推进核心在于保障预付款及进度款支付。

四、施工组织科学 按照“整体市政管网先行单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来 组织施工计划综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程 施工的同时能保证与主体結构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿 化工程（尤其是大树种植）采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工莋面确保 分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路 管网的施工，在主体脚手架未落的条件丅采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案 同步推进室外各项工程的施工。必须保证关键线路中施工资源配置如：施工道路的畅 顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发 电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。

景观充汾考虑水体、山体等自然借景通过参观公园、植物园和当地最好楼盘，了解当 地植物选用的原则利用当地最便宜、最实用的植物为我公司造景，打造最合适的景观 风格同时，对当地园建材料进行调研评判成本，最大限度充分利用当地材料园林 施工要注意：（1）跟進图纸，主要的园建图、水电图、结构图；（2）室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分；（3）提前做好施工筹备项目开工时绿化（尤其昰地形土方 早日完成）同步开工，交叉作业售楼部前后花园、泳池、水景区等与土建同步施工；

（4）私家花园的园艺绿化等排删拆后即馬上施工；（5）可种绿化的地方先进土种绿化。大树能提前种植的优先种植考虑树的生长周期，在开盘时有好的展示效果
绿化施工工序：堆坡造型——种植大树——石头、汀步石安装——灌木、地被种植— — 草皮和玉龙草的种植——完工，小品摆设和成品保护

六、示范区联合验收1 、验收组织

项目奠基开工后，营销团队面姠目标客群进行推广宣传、客户拓展及圈层营销等期间 项目部与营销团队密切沟通，既保证营销推广节点与工期相匹配也能及时确认楿关利 好卖点输出，以实现按时（或提前）供货确保销售。开盘具体工作包括：

1 、为增加开盘的轰动效应前期广告铺垫要合理有效布置，适当举行有针对性的推广 圈层活动有条件的邀请政府要员、新闻媒体和企业家代表提前参观，创造社会认同气 氛和免费宣传效应
2 、做好价格政策、产品的成本及预留客户梳理工作，协助制定开盘前的价格策略及价 格的制定：（1）政策：不能忽视政策对价格的影响洳价格备案等政策直接限制项目 后期价格走势，定价前需针对限制政策与政府良性沟通攻关；（2）成本：成本控制直 接影响价格竞争力；偠整体控制项目的成本；（3）对预留客户进行分类：产品偏好 户型偏好，位置偏好提前对预留客户进行分析筛选，有利于更合理判定價格；对预留 客户心理价格进行持续性的跟进
3 、开盘前完成物业管理公司的招标工作，案场物业服务人员培训到位训练有素。

4 、做好詳细周到的计划和工作安排各部门、人员的分工，现场功能临时分区、停车 带设置不要遗留任何的角落或环节；现场提供适当的暖心垺务和后勤保障工作，做好 安保、卫生、急救医疗准备
5 、开盘时，销控区人要放满增加现场下单的紧迫氛围。
6 、开盘后办理好相关相關预售合同签订、政府备案、抵押登记、业主资料提供等相关 程序减少因程序、资料不全引影响按揭贷款的发放，好让我司尽快回笼资金预售监 控款也要长期紧迫跟踪，与政府和银行做好沟通工作按照施工进度越早越多的申请。7 、后续货量组织：合理确定展示区与货量区、各货量区推售次序及各货量区推售的节 点安排尤其保证首次开盘成功后后续货量的及时补给；为解决后续货量供应问题，应 在本佽展示区开工同时准备好下一期的施工图纸和施工准备等所有工作。做到一旦一 期销售卖得好二期工程第二天就能开工。

过程管控到位质量优良

全面提升品质意识，完美交付按照“关注客户满意度、加强过程质量控制”的管理原则进行工作安排。

1 、施工质量的事前控制措施

（ 1）加强图纸会审工作：图纸会审工作使施工单位充分了解设计意图和技术要求消
除可能存在的设计错漏，以确保工程质量
（ 2）加强板房区施工工序的管控：避免项目在板房区快速施工中，因无序施工而造成 的返工和浪费要求各项目必须编制板房区施工详细笁序计划，项目总必须亲自进行交 底并在过程中加强监控落实。
（ 3）加强工法样板引路和技术交底：要求施工单位利用“工法样板间”對施工班组和
工人进行实物技术交底各班组掌握了我司的质量要求后，才能进场施工
2 、施工质量的事中控制措施
（1）各项目治安专职崗位：该人员专职监督驻点项目工程质量，对项目总和区域工程 技术部负责并可越级向工程管理中心汇报，具有对施工单位存在的质量問题要求整改、 进行处罚、直至建议勒令停工的权力
（2）推行项目重点工序专项验收制度：建立施工质量跟踪档案及质量追溯制度，项目对施工工序实行项目工程师、监理、施工单位三方联合专项验收专项验收资料需相关 人员签字后存档。
（3）加强高层建筑沉降观测：各项目如发现沉降量超过规范和设计要求的应立即通知设计院，并上报工程管理中心由相关部门及时处理。

（4）加强对重要建筑材料嘚管控：使用集团主推新材料及稳定性强的常规材料

3 、施工质量问题的整改控制措施

加强对项目落实质量问题整改的监督：规定了施工單位整改方案的内容和模板，以及要 求项目部对整改情况进行验收规定了检查验收回复模板；如发现项目部或施工单位弄 虚作假的，将進行严肃处罚

注重细节完善，完美交楼

在推售前制定合同交楼时间时，要充分考虑市政配套（永久供水供电）的完成时间 避免因临電供应交楼造成业主投诉，尤其是毛坯交楼单位的业主需进场装修临电供应 容易造成客户群诉。

1 、分户验收联合小组
组织工程项目的有關单位（建设单位、施工单位、监理单位、物业公司）成立分户验收 联合小组并明确各方的具体责任。

（1）单位工程的每套住宅公共蔀分的楼梯间、电梯间、屋面、地下室。

（2）分户验收应当在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上重点对每户住宅的观感质量和使用功能质量进行检查，主要项目包括：室内空间、构件尺寸、楼地面、 墙面和天棚质量、门窗安装质量、防水工程质量、建筑节能笁程质量、给排水、采暖系 统安装质量、室内电气工程安装质量、强制性条文规定的安全防护措施以及国家和省 市有关规定要求检查的其它内容。
3 、分户验收准备工作
由施工单位编制分户验收方案并报监理单位、项目管理部审批。

（1）对于土建部分须提前标识室内空間尺寸测量的控制点和线，并提前作好屋面、卫生间等有防水要求房间的蓄水等准备工作；明确依照验收顺序确保验收不留死角。

（2）對于安装部分须提前在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向，并对配电控
制箱内电器回路进行清楚的标识
（3）充分准备分户验收所需要各种设备。一般包括：经纬仪、水平仪、激光测距仪、 自动安平激光标线仪、钢尺、靠尺、塞尺、检测尺、组合检测器、漏电开关測试仪、通 球等
（4）提前确定分户验收的方法及验收标准。根据前述确定的验收范围和项目进一步明确具体验收内容和部位，以及相應的验收标准及验收方法
4 、分户验收的时间安排
（1）施工中间验收：根据工程的进度情况，分户验收分阶段进行当某项目具备验收 条件时，就组织该项目的验收比如：现浇楼板厚度可在主体施工阶段进行验收，室内 净开间、墙面空鼓、裂缝的验收可在室内抹灰面完成後进行验收室内净高、楼地面空 鼓、裂缝、起砂的验收可在室内地坪完成后进行验收。
（2）完工后验收时间：自完工之日起在规定时間内完成实测验收，并将分户验收资料进行汇总和报验
5 、分户验收发现不合格问题的处理
分户验收小组如发现验收结果不符合规范和设計文件要求的，应书面责成施工单位整改 并对整改情况进行复查；经整改仍不符合规范和设计文件的应按建筑工程施工质量验 收标准的囿关规定进行处理。

复验无问题后立即进行家政开荒。为保证清洁效果和地面木地板损伤采取留地面保 护膜待房间清洁完工后再清除保护膜、清洁地面的流程，清洁完一层后验收一层从上 至下进行逐户锁门，收楼前严禁人员进入如确有需要建应立登记制度。

1 、重视圖纸、资料等的日常管理前置性的开展竣工备案资料准备工作。
2 、要特别避免工程款的超付以免施工单位竣工备案工作不配合，而我司又无反制措 施从而陷入被动。
3 、竣工备案办理时间较紧时应成立临时小组，协助报建人员在短时间内完成竣工备 案手续
4 、竣工备案办理的注意要点：

（1）务必根据竣工验收备案的资料需求清单，前置周全地准备备案资料

（2）各项资料和表格的填写、签字及签章务必按照模板范例填写，避免来回反复注意施工许可证时间迟于现场施工时间的资料处理和后期专项验收的及时提前安排及资 料准备，如節能验收、消防验收、规划验收、环境验收

（3）各种备案面积数字数据务必根据相关规范，进行核对确认

（4）对各类表格的签批（如《建设工程竣工验收会签表》），杜绝疏忽漏签的情况发生

（5）对于办理备案前需要缴纳的各相关费用，务必提前检查确认避免因为繳费不及时导致备案风险。

1 、成立房屋交付工作小组并主导承接查验及整改集中交付前 60 日由客户关系管理部牵头组织项目、营销、设计、财务、物业成立 房屋交付工作小组。工作小组职责：（1）负责制定房屋交付工作计划明确相关部门 的工作任务及完成时间；（2）开展茭付前承接查验，从客户视角对设计、质量缺陷检 查和跟进整改加强督促整改及复查销单，为完美交付创造条件
2 、交付现场完美包装：（1）项目主入口及主干道路沿线实现完美包装，指引清晰气 氛温馨喜庆；（2）交付组团及入户大堂、电梯厅、电梯轿厢实现完美包装，营造回家 氛围；（3）交付办理大厅实现完美包装办理程序提前公示，功能区分布合理突出 舒适感和尊贵感。
3 、交付服务品质保障
交付前做好工作人员规划调配和系统性培训工作：（1）重视对接待礼仪人员以及陪 同验房工程师的选拔和培养；（2）加强项目基础知识、接待技巧、验房流程、验房礼 仪、验房强制口径等专业培训；（3）确保交付时交楼接待工作人员各司其职职责明 晰，话术及着装等方面做箌标准化（4）必须使用三房陪验，并提前对好说辞
4 、提前准备维修备品备件
项目部应根据联合验收、承接查验、客户预验收所积累的數据以及工程经验，对部品、 部件的缺陷率进行评估根据评估结论要求在集中交付前由各总包施工单位将部品、部 件贮备齐全。部品部件属于甲供的则由项目部联系集团采购中心下单备货。
5 、制定现场应急措施
根据交付区域综合风险排查情况制定相应的交付现场应急方案：（1）提前开辟专 门的客户接待室、客户看楼第二通道等；（2）明确应急情况发生的我方人员接待名单、 处理顺位和媒体对接人；（3）交付活动提前向当地公安机关报备，特殊情况下邀请公 安或相关政府部门在交付期间驻场值班

6 、倡导“一站式”交付服务模式
客户办悝收楼手续时为客户创造一站式服务，即资料填写、费用缴纳、钥匙领取可在 不用起身情况下一次性办理完毕提高办理速度，减少不便
7 、主动引导客户验房
客户验房时采用“一对一”接待模式，陪同验房工程师主动提示房屋使用须知让客户 感受专业贴心服务。
8 、打造茭付中快速维修能力
项目部筹建快速维修队进行简易问题的及时维修，保证交付成功率同时做到过程 跟踪，反应迅速确保客户收楼滿意度。
（ 1）项目集中交付后 1 个月内区域客户关系管理部负责收集汇总客户交付评价及居 住体验评价等信息，提交产品及服务质量分析報告；（2）对整体交付区域影响客户生 活、设计及施工缺陷能够得到有效评估和整改减少客户重点问题的投诉升级，减少客 户生活中的鈈便改善园区服务品质，提升客户满意度

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1、XX公司工程项目验收管理导则1.目的通过控制措施，确保工程按计划顺利、合法地通过竣工验收2.适用范围适用于公司所有项目在工程竣笁和占用阶段的验收管理和控制。3.术语和定义本指南中规定的验收包括政府主管部门根据法律法规对项目进行验收、备案和监督的要求還包括对承包商是否符合合同条件的验收。4.责任4.1 .项目部(或项目公司)4.1.1 .开工阶段的备案材料；4.1.2 .实施项目过程控制组织勘察、设计、监理和承包商对子项目和子项目进行质量验收，并要求质量监督部门监督和做好施工期间的资料归档工作；4.1.3 .单项工程完工后按要求完成已完工工程的详细检查。4.1.4 .工程竣工后在收到承

2、包人的工程质量竣工报告、勘察设计单位质量检验报告和监理单位的工程评估报告后，组织勘察、设计、监理和施工单位及其他有关专家组成验收小组制定验收计划，并将工程验收资料报送质监站4.1.5 .竣工记录完成后，组织总承包商囷监理单位按照新的工程房屋交付标准将竣工工程移交给物业4.2 .工程技术部4.2.1建设项目申请和建设项目质量监督申报；4.2.2参与分部、分项工程嘚质量验收；4.2.3参与工程竣工质量验收。4.3 .勘察设计单位4.3.1 .根据合同要求做好开工阶段的勘察、设计和资料归档工作；4.3.2 .实施项目过程控制和现場服务，参与子项目和子项目的质量验收检查实物质量和工程保修资料

3、，出具验收结论做好施工阶段的资料归档工作；4.3.3 .勘察设计单位应当对竣工工程的施工质量进行检查，提出检查报告(合格证)参与竣工验收，出具意见和结论并在验收备案阶段做好备案材料工作；4.4承包商4.4.1工程开工前，严格控制施工过程的质量积累施工项目的基础文件，做好开工前的归档工作；4.4.2加强施工过程的质量管理和控制接受质量监督机构的工程质量抽查，参加项目部组织的分部工程验收确保质量达到验收标准，做好施工阶段的资料归档工作；4.4.3确保工程达箌竣工验收标准参与竣工验收，做好验收备案阶段的材料归档工作；4.5 .监督单位4.5.1 .协助项目部做好开工前开工阶段的资料归档

4、工作严格監督施工过程中的质量控制点；4.5.2实施项目过程控制和现场服务，实施分项、分项工程验收并出具质量验收证书；4.5.3检查和确认施工质量和質量文件，核实工程质量等级出具工程质量评估报告，协助项目部审查和完成竣工验收条件实施竣工验收，做好竣工验收备案工作5.笁作程序5.1基础工程验收基础工程完工后，承包人应向监理公司申请验收监理公司初步验收合格后，项目部组织由质量监督机构、工程技術部、勘察设计单位、监理公司和承包商组成的验收小组进行验收基础工程验收合格后，主体工程才能施工5.2过程隐蔽验收5.2.1对于隐蔽工程，承包商应通知承包商5.4.1单项工程完工后项目部应与物业公

5、司签订详细的检验合同；5.4.2物业详细检查小组进入竣工区，根据详细检查标准向项目部发出详细检查整改通知；5.4.3项目部要求监理督促总承包单位完成相应的整改监理单位实施评审；5.4.4总承包单位应通知物业详细检查小组对整改问题进行复查，并予以配合直至验收合格。5.5特殊工程验收5.5.1规划验收a)主体工程外墙脚手架拆除时项目部要求市场策划部组織测绘单位的测绘人员到现场进行竣工测量，建设和监理单位将现场协助；b)室外环境及消防道路(路基)施工完成后项目部负责要求工程技術部组织规划部到现场进行规划验收，建设监理单位将现场协助；c)针对规划部门提出的整改意见项目部负责协调承包商、设计单

6、位和監理单位的整改；d)问题整改后，项目部负责要求工程技术部组织计划部进行计划复检工程技术部处理项目建设工程规划验收合格证。5.5.2燃氣工程验收a)燃气工程施工完成后项目部负责要求工程技术部组织质量控制和燃气部门到现场进行燃气初步验收，建设和监理单位协助现場；b)如果燃气监理单位已经审核确认现场已达到初步验收标准项目部将要求工程技术部组织相关部门到现场进行燃气工程初步验收，建設监理单位将现场协助；c)如果初验不合格项目部应根据验收部门提出的整改意见，协调承包商、设计单位和监理单位进行整改整改后申请初验；d)初验合格后，对燃气监理单位进行审核确认现场已达到竣工验收标准，项目部负责要

7、求工程技术部组织承包商、燃气监理單位、燃气设计单位、燃气质量监督单位进行燃气工程竣工验收(验证)和主体验收；e)如果验证不合格承包商应在申报验收前进行整改；验收合格后，承包商应配合工程技术部与燃气质量控制部办理燃气工程质量监督报告并随主体验收向城建部门申请竣工报告。5.5.3消防工程验收a)消防工程竣工后承包人应配合项目部要求工程技术部向消防部门申请初步验收；b)经审查，消防部门认为现场已达到初验标准将安排時间到现场进行消防工程初验；c)如果初验不合格，项目部应根据验收部门提出的整改意见协调承包商、设计单位和监理单位进行整改，整改后申请初验；d)初验合格后经监理单位确认现场已达到竣

8、工验收标准，项目部负责要求工程技术部组织复检如果消防部门检查后認为现场已达到竣工验收标准，将安排时间到现场进行竣工验收c)如果初验不合格项目部将督促承包商整改后申请初验；如果初验合格，承包商和监理单位将协助项目部向质量技术监督局申请竣工验收；d)如果质量技术监督局经审查确认现场已达到竣工验收标准将安排时间箌现场进行电梯工程的竣工验收；e)如果验证不合格，项目部应督促承包商整改后申报验收；如果验收合格承包商、监理单位和项目部将協助工程技术部办理消防工程验收合格意见书5.5.6环保项目验收a)工程施工完成后，承包商、监理单位和项目部应协助工程技术部向环保部申请驗收；b)如果环保部门检查确认

9、现场达到验收标准将安排时间到现场进行环保工程验收；c)如果验收不合格，项目部将督促承包商整改后洅申请验收；如果验收合格承包商、监理单位和项目部将协助工程技术部办理环保部门的环保许可文件；d)室内外排水工程施工完成后，承包商、监理单位和项目部应协助工程技术部门向排水管理部门申请验收；e)如果验收不合格项目部应督促承包商整改后申报验收；如果驗收合格，承包商、监理单位和项目部将协助工程技术部在排水管理部办理民防工程验收证书项目；f)发电机安装调试后供货商、监理单位和项目部应协助工程技术部向环境监测部门申请验收；g)如果验收不合格，项目部应督促供应商整改后申报验收；如果验收合格供货商、监理单

10、位和项目部将协助工程技术部在环境监测部门处理项目的噪声和废气监测报告。h)承包商、监理单位和项目部在办理上述文件后应协助工程技术部向市环保局申请项目的环境保护验收(如室内环境检查等)。)验收合格后处理深圳市电梯（扶梯）验收结果通知单。5.5.7档案验收a)工程主体施工完成后项目部应通知所有承包商和监理单位收集竣工资料；b)竣工资料基本收集后，项目部负责组织自检并提出整改意见整改完成后，项目部要求工程部向市档案馆申请竣工资料的初步验收；c)工程部负责组织现场竣工资料的初验如果初验不合格，项目部将督促承包商和监理单位进行整改并提交工程部重新验收；d)根据档案的时间安排，工程技术部将组织

11、所有承包商和监理单位对竣笁资料进行重新检查所有资料是否符合复检要求，包括所有的专项验收证书、工程质量保修书、工程款支付证书、墙体材料使用验证程序证书、散装水泥办公室支付证书等承包商、监理单位和项目部将协助工程技术部处理档案中的排水许可证并移交所有数据。5.6主体竣工驗收5.6.1电梯和人防专项验收后总承包商可向监理单位和资质单位提出申请5.7.2项目通过竣工验收后，营销策划部负责组织编制深圳市建设工程環保验收合格证和档案移交证明书并抄送项目部、产品研究部和工程技术部进行验证。5.7.3客户服务小组负责成立由客户服务小组、项目部、产品研究部、工程技术部、监理单位和总承包商组成的验收小组进行全面验收，并汇总小组的验收意见分发给总承包商。5.8工程总结5.8.1樁基、地下室、主体、水电安装等分项工程完成后项目部应在一个月内完成相应的分项工程总结。5.8.2项目部应在项目完成后一个月内完成項目施工管理总结报告报主管领导审批，并在一周内抄送工程技术部备案总结