在南京买房，有任何疑问欢迎拨打，咨询房博士。

“太可怕了，网上一套学区房1年降了6.5万/平！”

五一期间，有位网友火急火燎地给我发消息，说南京龙江有学区房去年还8万/平成交呢，今年怎么就1.5万/平了，一年不到房价猛降6.5万/平，还给我发了截图：

南京学区房大跳水，热度降得如此之快？

然而我在了解后才知道，这两套房源虽然是同一个小区、同属于酒店式公寓，但是二者根本不是一个类型的房子。因为一个是65年产权公寓、另一个则是商住两用酒店式公寓。

要知道这两套如今成交价相差6.5万/平的酒店式公寓在2010年收官时房价仅差7000元/平，甚至不少买房人当时觉得1.9万/平的65年产权酒店式公寓太贵而选择1.2万/平的商住两用酒店式公寓。如今这些人再看看隔壁约8万/平的成交价，怕是肠子都要悔青了吧！

在南京二手房市场，有一种悲伤叫，明明是同一个小区，我的房价站在谷底，隔壁楼的价格却在飙升。

同一个小区、同为酒店式公寓！南京这个小区单价相差近6.5万/平！

同一小区，不同命运。在南京，有的小区房源成交价差甚至达到6.5万/㎡，房价堪称天上地下。

这个神奇的楼盘，叫时代天地广场。小区位于鼓楼龙江的东宝路1号，是银城小学和金陵汇文学校（初中部）的施教区范围内。

这两所学校教学质量较为不错，在南京都属于名校。

目前小区房源挂牌均价在59655元/㎡。周边同样属于该施教区范围的房源，挂牌均价在6-8万/㎡不等，如永嘉年华均价84010元/㎡，银城聚锦园均价88339元/㎡。

至于为何小区会出现成交价在1万多一平的房源，就不得不一开始的地块规划说起。

小区所在地块在2006年被南京正旺置业有限公司以1.04亿元的价格拿下，打造的是商业、办公和酒店式公寓。

小区一共建设3栋楼，其中1、2号楼以写字楼和商铺为主，吃饭咖啡洗浴等一应俱全。

住户大多集中在3号楼，3号楼约22层，4梯38户设计，是65年产权酒店式公寓，按照相关要求，65年产权的酒店式公寓是可以使用民用水电以及落户的，当然，也会有学区。目前算下来，项目产权还有51年左右。

而1、2号楼内的酒店式公寓房源，房屋性质是商业办公类，5梯21户，产权仅有40年。相比3号楼，产权不仅大大缩水，更重要的是没有学区，这是导致房价差距过大的直接因素。

这种差距，在2009年项目首开时，并不大，当时两类房源均价都是在1万多/平。

2010年，产权65年的酒店式公寓售罄，收官均价1.9万/㎡，商住两用的40年产权房源价格在1.1-1.2元/㎡，二者仅元/㎡的差距。

转眼到了2022年，12年之后，这种差距翻了近十倍！

目前在中介网上，该小区有学区的房源，大部分挂牌单价在8万/㎡以上，而另一类无学区且产权仅40年的酒店式公寓房源，挂牌价大都在1.2-1.5万/㎡左右，相比十年前的开盘价，房价几乎是原地踏步状态。

据中介介绍，时代天地广场在这一片学区房中还比较吃香。

小区虽然属于65年产权酒店式公寓，但是普遍面积小，这样总价低，又是LOFT的户型设计，如果买一套面积为50平米的户型，那么可使用面积可能会达到80平米，性价比较高。而另一种40年产权的酒店式公寓房源，各方面因素的影响下，市场反应较为冷淡，有的挂牌很久都还没卖掉。

两类房源，在当初开盘时，都是1万多的均价，几乎相当于同一个起跑线。而在10年之后，谁是真正的潜力股，一目了然。

未来，这些酒店式公寓还值得买吗？

在南京，常见的酒店式公寓类型一般分为以下几种：65年/70年产权酒店式公寓（可落户、可上学）、40年产权酒店式公寓（可居住、不可落户）以及40年办公性质公寓（不可居住）。

首先我抛出我的观点：绝大多数40年产权酒店式公寓都不适合投资，而65年产权酒店式公寓不适合居住。因为酒店式公寓和住宅相比，有很多局限性。

1、65年/70年产权酒店式公寓可落户、有学区，居住体验差

65年产权的酒店式公寓是南京的特有“产物”，可以落户、入学，比如河西的雨润国际广场、鼓楼滨江的中冶盛世滨江锦绣江山等。关于这一点，前两年南京市政务服务管理办公室在回应市民的提问时也证实过。

一般这类的公寓性住宅都是在主城区，因为地的稀缺原因，开发商为了利益最大化，所以有就导致有了公寓性的住宅。但这种住宅缺点也是比较明显的：

采光差，有噪音，朝向四面八方，居住体验不好，得房率低，通风性差，隐私性差，无阳台，难出手，容积率大，绿化率低，户型差。

最近我同事去了一趟南京市中心老牌高端住宅——65年产权酒店式公寓金陵凤栖园，如今10年过去了还没有卖完。（详情点击：开盘10年没卖完！南京高端盘惨遭拍卖！实探现场让人唏嘘…）

2、40年产权酒店式公寓可居住、不可落户，投资收益低

对于40年产权酒店式公寓相信大家都比较了解了，有不少网友曾现身说法：“财不过亿，不碰公寓。我公寓买了8年，市区的，8年前100万，现在差不多还是这个价·····”

“投资酒店式公寓有赚的，但是很少很少，税高难出。”

40年产权酒店式公寓是一款优势与不足非常明显的产品，其中不足的地方有40年产权，无学区，不能落户，户型一般，得房率低，水电费、物业费较高，居住人群混杂......这些不利因素也会导致买房人打退堂鼓。

3、40年产权办公性质公寓按规定无法正常居住，别买！

办公性质的公寓顾名思义就是开发商把办公楼当作可以居住的酒店式公寓来卖，但买房人实际拿到手以后才会发现，因为商办性质用房没有民用水电且无法更改，没有排烟管道不能通燃气，一般也没有独立的下水管道。

在过去几年，南京有不少伪装成“公寓”卖的商办项目。要知道，地块性质一直都未曾改变，而这些所谓的“公寓”一直都是商办性质，不良开发商却当“酒店式公寓”销售，让无数业主蒙受损失。

中招的业主为数不少，像花样年喜年中心、宝隆时代广场、万达茂、明发财富中心等多家开发商均被业主控诉“虚假宣传、公寓变办公”

跟住宅相比，酒店式公寓的“毛病”不少，很多人也因此看不上酒店式公寓，认为它不值得购买，但存在即合理。

关于酒店式公寓是否值得入手的问题，不存在绝对答案，还是要根据个人的需求来决定。但是最终还是建议大家：条件允许的情况下优先购买住宅，倘若想买酒店式公寓，那么可以挑选有强大规划加持下的好地段、好配套、好价格的产品入手，但是40年产权办公性质的酒店式公寓千万别碰！

在南京买房，有任何疑问欢迎拨打，咨询房博士。

近期，太原市长留言板针对网友给市长的22条留言作出回复，涉及城建、拆迁、小区房产证等问题。详情如下：

1.风声河春蕾小镇进展到什么程度？

问：尊敬的领导你好，看新闻说8月14号开会要加快风声河村春蕾小镇的发展进度，请问现在到什么程度了，望回复！

官方回复：经万柏林区政府核实：风声河春蕾小镇项目目前正在开展向村民征求意见工作。待征求意见工作完毕后，后续工作将持续开展。

2.太原宜家还有希望吗？

问：郑州宜家，长沙宜家都开了，南宁、昆明也都在建。合肥宜家也正式工商注册拿地，马上都2020年了，从18年说太原引进宜家都一年多了。我们大山西什么时候能逛上自己的宜家？

官方回复：经市规划和自然资源局核实： 宜家项目未在市规划和自然资源局办理建设工程规划许可证。

3.龙城公园何时开建及落成？

问：请问李市长，关于龙城大街北规划的龙城公园何时能够开建，是取缔了还是搁置了，感觉好长时间了，我家住在附近，因此想了解一下。

官方回复：经市园林局核实：龙城公园项目现正在积极办理相关前期手续，并开展方案设计，将根据前期工作进展适时开工建设。

4.保利海德公园教育用地还在规划吗？

问：李市长：您好！保利海德公园旁的教育用地还在规划吗？买房时告知是要建学校的，现在未见有任何动向，希望能有进一步的动向，解决孩子上学问题！谢谢！

官方回复：经万柏林区政府核实：按照小王城中村改造项目规划，小王城改用地007地块规划建设小学一所，目前因原规划班容量小，现正在调整规划。

1.程家村拆迁回迁问题

问：程家村当时拆迁时说，三年回迁。现三年快到了，我们几时能回迁？

官方回复：经杏花岭区政府核实，程家村西棚户区安置地块，目前安置地块上的住户已拆迁完毕，还有一块工建，正在协商搬迁事宜，同时，市龙投公司正在办理建设前的相关建设手续，杏花岭区将积极配合督促建设单位尽早开工。

2.五龙口拆迁六年了，何时才能回迁？

问：李市长您好！我是原五龙口的住户，2014年8月拆房的时候承诺三年回迁，如今六年过去了，房子还没一点儿动静，请您在百忙中也过问一下民生问题，换位思考，帮助老百姓解决最基本的生存问题。

官方回复：经杏花岭区政府核实：安置房建设由市龙投公司承建，目前安置房正在进行主体施工。

3.面粉三厂旧楼拆迁问题

问：尊敬的领导，我们14年拆迁到现在了，一直未动工，恳请领导关注一下，有房变没房，在外漂泊不定的日子，希望尽早批复尽早开工。

官方回复：经市发改委核实：2014年10月，经双方审核并同意，面粉三厂与宿舍住户签订房屋拆迁产权安置协议，约定拆迁过渡期为三年，过渡期内按月支付过渡费，若超过三年未回迁，每月双倍支付过渡费，翻倍部分抵顶回迁购房款。自协议签订之日起面粉三厂如实按时支付住户过渡费。

现太原市土地储备中心对太原面三厂闫家沟仓库宿舍地块下发收储国有土地通知书并签订国有土地使用权收回（购)合同{（并土储国有【2019】第13号）（并土储（收）字【2019】041号）}，并公示，后续相关手续正在积极办理中。

4.面粉二厂何时动工？

官方回复：经杏花岭区政府核实：面粉二厂一期用地已拆迁完毕，建设单位市龙投公司正在办理建设手续。 杏花岭区将积极配合督促建设单位尽早开工。

5.太榆路省木材宿舍有拆迁计划吗？

官方回复：经小店区政府核实：该处暂无拆迁改造计划，如有消息将及时发布。

6.西山的九润龙湾一号是安置房吗？

官方回复：经万柏林区政府核实：九润龙湾一号属于河龙湾村城边村改造安置房。

1.小枣沟回迁房可以购买吗？

问：1、想知道购买小枣购回迁房有大红本吗？2、不知道是否现在可以购买 3、明年可以交房是吗？ 谢谢领导了。这样咨询好买也放心。

官方回复：经杏花岭区政府核实：根据《物权法》、《房地产管理法》和《太原市城中村改造管理试行办法》等相关法律法规和政策规定，回迁安置房在房屋未取得房产登记的情况下购买，需要经过5年的时间才能办理产权登记。目前，无法办理大红本手续；

小枣沟回迁安置房具有社会保障性质，其供应对象为小枣沟村被拆迁的广大回迁户。根据《物权法》，回迁户对自己的不动产依法享有使用、收益和处分的权利。那么，分配到广大回迁户手里的回迁安置房是属于回迁户的私有财产。是否现在可以购买，属于个人行为；

城中村改造以太原市社会经济发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划为依据，按照政府主导的原则实施。具体的交房时间尚未确定。

问：省市领导，你们好，我是一个多病在家的老人，一个没有工作的老百姓，我1993年10月1号住进鸿兴楼至今没有办过房产证，当时手续不全，等有了手续开发啇和单位倒闭了没有单位证明办不了房产证，我跑了多少年了都没有个说法。

官方回复：经市规划和自然资源局核实：建设单位办理房屋所有权首次登记，需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案表等申报资料进行申请办理。房屋首次登记办理完毕后，需建设单位提供资料与业主进行办理个人不动产权证。目前经核实，该小区建设单位未来申请办理房屋不动产首次登记。

3.府东街东延绿景未来城是大红本吗？

问：当时购买绿景未来城东区的房子时，说的是大红本，已经三四年了还没有下来，请问李市长绿景未来城东区是大红本吗？

官方回复：经市规划和自然资源局核实：建设单位办理房屋所有权首次登记，需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案表等申报资料进行申请办理。房屋首次登记办理完毕后，需建设单位提供资料与业主进行办理个人不动产权证。目前经核实，该小区建设单位未来申请办理房屋不动产首次登记。

4.太原市军港苑小区房产证7年未办理

问：市长您好，请问太原市经园路口军港苑小区什么时候可以办理房产证呢？我们已经入住了7年了，房产证一直迟迟没有给办理，这个小区手续齐全吗？符合办房产证的条件吗？感谢市长在百忙之中抽空解答。谢谢！

官方回复：经市规划和自然资源局核实：建设单位办理房屋所有权首次登记，需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案表等申报资料进行申请办理。房屋首次登记办理完毕后，需建设单位提供资料与业主进行办理个人不动产权证。目前经核实，该小区建设单位未来申请办理房屋不动产首次登记。

5.华鼎泰富小区大红本我们啥时候能拿上

你：您好，我是咱们小店区平阳路华鼎泰富的业主，我们小区由山西宝鼎房地产开发公司开发，在我们2015年买房时开发商收了我们契税和维修基金每户5万元，说给大家办大红本，承诺2年办理，当2年后我们去找开发商问大红本的事，他说正在办里，我们以后经常过问这事天天推诿，今年太原市出台了尽快给市民办理大红本的公告，我们去不动产中心问了我们小区情况，工作人员回答我们，你们小区手续全只要交了契税几天就办完了。当开发商就是不给办，我们真拿这开发商没办法，请您帮帮我们这些业主吧？我们什么时候能拿上我们的大红本？

官方回复：经市住建局核实：华鼎泰富是由山西宝鼎房地产开发有限公司开发的，业主咨询不动产办情况，现正在办理分户不动产证，已办回100余户，其余陆续办理中，具体咨询7539827。

6.许坦东街东润国际小区交房3年了未办理大红本

官方回复： 经市住建局核实：东润国际小区山西通富房地产开发有限公司开发的，业主咨询25#-29#楼办证问题，人防未验收完，正按要求整改，现尚不能办理不动产证。

1.太原市富力城八号园东园买房时收取公共维修基金

问：我想请问一下富力城八号园东园我们在买房时开发商就收取了公共维修基金是否合理，我觉得这个应该是交房时候才缴纳这个费用，请回复。谢谢！

官方回复： 经市房管局核实：维修资金归集规定在房屋网签备案之前就需要缴纳。

2.前进路西龙腾小区水压小天天停水，一年半有余

官方回复：经万柏林区政府核实：龙腾小区因虎峪河快速路改造工程，关闭了原自备井，接入自来水管网，因自来水供水加压问题，小井峪街办、龙腾社区、小区物业与自来水公司多次协调，近日达成一致，由物业公司收取居民所欠水费，自来水公司承担加压泵电费，泵房启动后，龙腾小区供水问题将得到缓解，现已督促自来水公司尽快启动加压泵房。

3.小东流逸龙小区天然气问题

问:我是小东流逸龙小区3号楼的业主，房子已经交了4年了，物业，村委会找过无数次，她们一直推诿，请问我们小区天然气多会能用上？

官方回复：经市城乡管理局核实：太原市龙泽欣工贸股份有限公司于2019年向太原天然气有限公司申请，为位于西流村逸龙小区705户居民接入管道天然气。截至目前，该小区尚有工程款未缴纳，导致无法进行下一步工作。请用户或产权单位协调开发公司尽快按合同约定缴纳工程款，太原天然气有限公司收到款项后，将按照合同约定尽快安排施工。

4.为什么太原市不执行新版商品房销售合同模板？

问：本人是购买尖草坪区三千渡双水岸小区一名业主，查看购房合同发现，三千渡开发商还是使用旧版商品房销售合同，国家在2014年就颁布新版商品房销售合同，废除旧版销售合同，为何太原市房管局拒不执行？

官方回复：经市房管局核实：2000版本并未强制废止，2014版本为推荐使用版本。市房管局已于2017、2018年多次就2014版本合同使用展开意见调查，现相关工作正稳步推进中。

5.小店区大马村供暖太差

问：大马村的集中供暖太差，家里太冷已严重影响到生活和身体健康，望有关领导能帮忙给处理一下！家里真是冷的受不了！

官方回复：经小店区政府核实：大马社区属于天然气区域供暖，每日上午10:00—15:00期间为加压注水时间，其余时间在正常供暖；现平阳路街办已要求社区严格执行供暖相关标准，保证供暖时间和温度，同时安排专人进行检查，保证供暖质量。

6.青年路裕民龙城苑通燃气问题

问：青年路裕民龙城苑于2019年4月交房，燃气费用当时已全部交齐，下个月就该过年了，现在迟迟不通燃气，十分不方便，物业说是燃气公司说“入住率要达到70%”。燃气公司领导明确没有“入住率”一说，问题出在开发商没有办理好手续、交清费用。希望领导督促开发商尽早给大家解决燃气问题。

官方回复：经市龙投公司核实：目前天然气已送至调压站，具备送气条件。现需要天然气司对接物业公司进行入户安全验收，并办理安全验收等相关手续后燃气送至户内方可送气，龙投公司已通知物业公司尽快对接办理。

来源：时代新人 人民网地方留言板

原标题：《太原市长最新回复，涉及城建、拆迁等22个问题》