一、 融资企业简介 1
（一） 企业基本情况 1
（二） 公司治理和组织结构 2
（三） 企业主营业务模式及状况
二、 融资企业的竞争优势 12
（一） 区域概况 12
（二） 政策支持优势 15
（三） 规范的运营模式 15
（四） 业务管理及人力资源优势
三、 用款项目情况 16
（一） 项目建设必要性 16
（二） 投资概况： 17
（三） 项目投资金额 19
（四） 项目建设进度情况 20
（五） 合规性情况 20
（一） ？？？财政收入情况 21
（二） ？？？财政支出情况 23
五、 担保方？？担保 25
（二） 法人治理情况 27
（三） 核心管理人员简介 27
（四） 财务情况 28
（五） 业务经营情况 30
六、 主要风险及防范措施 31
（一） 主要风险 31
（二） 防范措施 32
关于A集团与B集团开展项目合作的
（一）该地块的历史沿革
1、1993年12月, 香港C国际集团有限公司（C公司）和XXB房地产公司（B公司）共同与XX市成都路高架工程指挥部综合开发办公室（以下简称“成都路开发办”）签订实物批租协议（未见该协议）。1994年1月，C公司和B公司与成都路开发办签订《成都路高架道路工程实物批租交房补充协议书》。
2、1994年10月18日，成都路开发办出具了《“实物批租”交款证明书》证明已收到代购房款3646.5万元及14000平米动迁房源。
3、1995年3月21日，XX市房屋土地管理局（甲方）与C公司和B公司（乙方）签订《XX市国有土地使用权出让合同》，将位于XX市卢湾区九街坊总面积5378平米的地块（下称“延中绿地地块”或“该地块”）出让给两公司。合同约定：
第六条：XX市人民政府保留该地块的城市规划设计权。在土地使用期限内，当此地块按《土地使用条件》建造的建筑物重建或到期申请续期时，必须按当时有效的规划执行，政府不对因规划修改而给乙方带来的影响负赔偿责任。
第十条：按本合同《土地使用条件》规定完成开发投资总额的百分之二十五以上的，土地使用权方可依法转让。
乙方在未达到本条前款规定之前，不得改变受让人和受让人的投资比例。乙方在签约后根据规定经有关部门批准，可以成立开发建设本地块的项目公司，并可以该公司名义办理领换土地使用证和房产登记手续。
作为合同组成部分的《土地使用条件》规定：土地用途为综合用地（商业、办公），使用期限50年，建筑密度不超过50%，容积率不超过8.6881，总建筑面积不超过46725平米，建筑高度不超过140米，绿地面积不低于10%。乙方必须在1998年12月31日前竣工，超过2年（即2000年12月31日）未完工的，由甲方无偿收回。
4、1995年5月29日，C公司和B公司合资设立XX波士强置业有限公司（以下简称“波士强公司”），C公司持股80%，B公司持股20%。
5、1995年7月13日，波士强公司取得X国用（批）字第001325号国有土地土地使用证，土地用途为综合用地（商业、办公），地号淮海街道9街坊9丘，总面积5378，使用期限1995年3月29日至2045年3月28日。
6、1995年10月，波士强公司以该地块为其关联公司XX市波尔强贸易有限公司向债权人中航技公司提供额度为400万美金的抵押担保（未见该抵押协议）。2000年3月，法院判决波士强公司承担担保责任（未见该判决书）。后经协调，于2001年10月份由政府有关部门（据B集团相关人员介绍，应为成都路开发办）向债权人中航技公司支付了3500万元了结。据B集团相关人员介绍，政府有关部门协调了结上述债权债务时没有与波士强公司达成关于该3500万元与该地块处理的协议。
7、1998年9月16日，XX市城市规划管理局《关于重新核定成都路8号批租地块规设计要求的复函》（X规区二【1998】第575号）同意波士强公司将该地块的用地性质由商业办公综合楼变更为五星级酒店，相关规划技术指标仍保持原标准。
8、1999年10月，在波士强公司准备开发时，通过新民晚报了解到该地块被纳入XX市规划绿地范围（未见该报纸）。后波士强公司多次向规划、土地部门申诉，始终未得到有关部门明确答复。
9、2001年5月15日，XX市人民政府出具《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X国土用【2001】第264号）文件，以逾期未开发为由，收回该国有土地使用权并撤销土地出让合同。
10、2001年7月30日，XX市人民政府以收回国有土地使用权的主体不适当为由，撤销X府土用【2001】第264号文。
11、2001年8月8日，XX市房地局出具《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X房地资用【2001】416号），依据土地管理法第25条规定，依法收回C公司和B公司该地块土地的使用权。
12、2001年11月24日，XX市人民政府《行政复议决定书》（X府复决字【2001】第1702号）以“具体行政行为认定主体有误”为由，撤销XX市房地局《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》（X房地资用【2001】416号）的具体行政行为。 据B集团相关人员介绍，此后，XX市房地局没有重新作出收回该地块的具体行政行为，波士强公司持有的该地块土地使用权证至今也没有被注销。
13、据B集团相关人员介绍，在2001年XX市人民政府决定收回土地使用权至撤销收回期间，该地块相邻地块的开发商（XX新世界股份有限公司）经政府批准，在该地块地下建了停车场。该地块上面建设了公共绿地。至此，波士强公司无法开发该地块。
14、2008年2月，因波士强公司以该地块为其股东C公司提供抵押担保（未见该抵押担保协议），法院判决波士强公司对C公司932.79万元的债务承担连带担保责任（未见法院判决）。据B集团相关人员介绍，该案至今未执行，抵押未解除，C公司在波士强公司的股权也被采取保全措施。
15、2009年12月11日，C公司授权B公司全权处置波士强公司100%股权。授权B公司将波士强公司100%股权转让给其指定的第三方公司。（C公司董事会决议显示，C公司得到B公司全权委托处理其持有的波士强公司20%股权）。根据B集团相关人员介绍，B集团已经向C公司支付了2500万元定金。
16、2012年8月18日，亿海国际投资企业有限公司（据B集团相关人员介绍，该公司是B集团为操作延中绿地项目专门在香港设立的公司）向李锐老部长（原中组部常务副部长）提交了《关于启动卢湾区九街坊八号地块重新启动的请示报告》。李锐批示：“正声同志，转上此件，请予关注。此事XX市人民政府曾有行政复议，望能转批有关部门按行政复议决定书的意见办理”。俞正声批示：“转韩正按原则办，依法处理”。韩正批示：“请市规划局查核情况，依法依规处理”。据B公司相关人员介绍，当时市里有一份会议纪要，对该问题的处置方案是退还出让金或置换土地。后由于XX市主要领导调整，市财政无法退换出让金且异地置换土地动迁成本太大，导致事情暂时搁置。
17、2013年11月20日，波士强公司委托B集团就该地块开发向第三方洽谈转让事宜。
1、关于延中绿地地块是否会被政府无偿收回
根据B集团提供资料，延中绿地地块被XX市人民政府和XX市房地产管理局两次决定无偿收回土地使用权，又两次撤销收回决定。下一步是否还存在再次决定无偿收回的可能性？
从法律规定看，XX市房地局重新作出无偿收回的决定可能性很小。因为违反房地产管理法的行为发生时间距今已有十几年，且1998年在违法事实已经发生的情况下，政府部门还同意了波士强公司要求修改规划的申请，可看做政府认可。1998年规划用途改变后，1999年发生了新民晚报刊登该地块被纳入XX市规划绿地范围的情形，导致波士强公司无法继续开发。因此，以“违反房地产管理法第二十五条”为由收回的理由并不充分。
其次，以“违反出让合同约定”为由收回的理由也不充分。合同虽然约定必须在1998年12月31日竣工，但1998年8月政府同意波士强修改规划的申请，在规划修改后仍然要求1998年12月31日前竣工显然不合理，应当推迟。合同约定的无偿收回土地的时间是竣工期满后2年，即2000年12月31日，也应当相应推迟。况且，在1999年10月，合同约定的无偿收回土地的期限之前，政府就修改了规划，导致波士强公司无法开发。
同时，XX市房地局《关于收回卢湾区九街坊地块国有土地使用权的通知》中放弃了“违反合同约定”这一理由，在该行政行为被复议撤销后没有重新作出的事实。根据B集团相关人员介绍，XX市政府曾就该地块开发事项开过各有关部门的碰头会，其中提出退还出让金或土地置换两种方案，该两种方案虽然都没实施，但可以推测政府无意无偿收回该地块。
2、土地和股权转让受限的风险
《土地出让合同》的约定，受让人在完成开发投资总额的百分之二十五以上之前，无权转让土地使用权，也不得改变受让人和受让人的投资比例。
受让人在签约后根据规定经有关部门批准，可以成立开发建设本地块的项目公司，并可以该公司名义办理领换土地使用证和房产登记手续。
根据该约定，在完成开发投资总额的百分之二十五之前，C公司和B公司都不得对外转让股权改变受让人，也不得相互转让股权改变投资比例。波士强公司也不得转让土地使用权。
解决方案：可以收购C公司和B公司，达到在不改变波士强公司股东和股权结构的情况下间接收购波士强公司的目的。
3、关于延中绿地地块被抵押的问题 根据B公司相关人员介绍，2008年2月，因波士强公司以该地块为其股东C公司提供抵押担保，法院判决波士强公司对C公司932.79万元债务承担连带担保责任。该案至今未执行，抵押未解除，C公司在波士强公司的股权也被采取保全措施。在确定交易价格时，应考虑解除该抵押的成本。
4、关于成都路开发办代为偿付的3500万元
1995年10月，波士强公司以该地块为其关联公司XX市波尔强贸易有限公司向债权人中航技公司提供额度为400万美金的抵押担保。2000年3月，法院判决波士强公司承担担保责任。后经协调，于2001年10月份由成都路开发办向债权人中航技公司支付了3500万元了结。
成都路开发办向中航技公司支付3500万元的本意可能是为了避免该地块被拍卖以实现抵押权，且代为支付后有权收回该地块。但由于协调了结上述债权债务时没有与波士强公司达成关于该3500万元与该地块处理的协议，波士强公司并不认可政府有权收回土地。
在XX市领导批示后，如XX市政府有关部门倾向于用其他地块置换延中绿地地块，则成都路开发办代为偿付的3500万元，波士强公司应当退还（按照基准利率计算至今，数字会大大增加），在确定交易价格时应考虑该款项的负担。
5、关于项目用地长期闲置导致的项目开发折价风险。
该地块的使用期限为1995年3月29日至2045年3月28日，现在距期限届满不足32年，即便本次收购进程顺利，待开项目建成时，剩余用地期限可能只有二十
七、八年，房产价值会受到影响。
二、XX高新技术文化装备产业集聚区项目
（一）XX高新技术文化装备产业集聚区项目沿革情况.
1、2004年5月8日，XX临港新城管理委员会下发《关于同意建立“XX传媒产业园”的批复》（X临港管委计[2004]94号），原则同意建立“XX传媒产业园”。
2、2004年6月4日，XX市南汇区泥城镇人民政府下发《关于成立XX传媒产业园管理委员会的通知》（泥府（2004）51号），决定成立XX传媒产业园管理委员会，邱志良任主任，殷伟民任常务副主任。
3、2006年，XX市南汇区泥城镇人民政府向XX临港新城管理委员会上报《关于将“XX传媒产业园”更名为“XX国际传媒产业园”的请示》（泥府[2006]66号）；2006年5月23日，XX临港新城管理委员会《关于同意“XX传媒产业园”更名的批复》（X临港管委计[号），同意将“XX传媒产业园”变更为“XX国际传媒产业园”。
4、2007年8月15日，中共XX市南汇区委员会、XX市南汇区人民政府《关于推进XX数字装备和文化产品流通中心项目建设的报告》（南委[号），决定在XX国际传媒产业园内，建设“XX国际数字技术装备及文化产品流通中心”；同时经中共XX市南汇区委、XX市南汇区人民政府、XX临港集团同意，决定由XX临港泥城经济发展有限公司、XX国际传媒产业营销管理有限公司、市委宣传部下属公司，共同出资1亿元人民币，注册设立XX数字装备及文化产品流通中心有限公司，并报请XX市委宣传部批准。
5、2009年3月5日，XX市人民政府城乡规划局出具X府规（2009）18号《关于临港新城泥城社区总体规划及控制性详细规划局部调整的批复》，同意泥城社区的规划范围，即有X芦高速公路、规划E5路、规划N3路等区域，规划总用地面积为9.6平方公里；规划范围由社区集中建设区和省调协调区组成，调整后的用地面积分别为8.3平方公里和1.3平方公里；批准同意DF02单元地块作为泥城都市产业园扩区部分；同意N1路、E5路和X芦高速公路相交的三角地带作为建设备用地（DF01）；同意对临港新城泥城社区总体规划及控制性详细规划局部调整，同意DF02单元控详规划部分及DF01单元建设用地控详规划，但在开发建设前，需另行报批。
6、2010年8月11日，XX市委宣传部、浦东新区、临港管委会、泥城镇人民政府就XX国际传媒产业园落地开发地块（编号：DF01-D）的地块内容定位、规划用地性质定位召开碰头会，决定开发临港泥城内编号为DF01-D，预计开发面积500亩，作为XX国际传媒产业园文化产业实体基地。
7、2011年2月18日，XX市人民政府城乡规划局出具X府规（2011）170号关于同意《XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划修编的批复》，通过XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划。根据《XX市临港产业区泥城社区控制性详细规划修编》4.4部分，该规划区发展预留地有两块，一块位于DF01单元，N1路以北，老团芦港以东，E5路以西，X芦高速（S2）以南，40.23公顷；另一块位于DF02单元的DF02D-3地块，面积为2.32公顷；
8、2011年11月16日，国务院新闻办公室、五洲传播中心出具关于《关于实施XX国际传媒文化产业园、中华三民文化展示园外宣项目请示》的批复函，同意共同开发XX浦东泥城“XX国际传媒文化产业园”基地建设及XX浦东新区“中华三民文化展示园”基础建设。
9、2012年4月11日，浦东新区人民政府办公室转发《区文广局关于浦东新区文化创意产业“十二五”规划的通知》（简称《通知》），《通知》强调要深化XX国际传媒产业园建设，推动影视、音乐、广告、演艺、新媒体及其配套服务发展。
10、2012年5月29日，XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书，授权XX国际传媒产业园投资发展有限公司对DF01-D地块拥有一级开发权，实施包括控详规划编制、土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等工作。
11、2012年5月30日，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司（甲方）、XX国际传媒产业园营销管理有限公司（乙方）（根据B集团相关人员说明，XX国际传媒产业园营销管理有限公司系殷伟民夫妇出资设立，系由B集团幕后控制）就DF01-D地块开发，签署《合作协议书》，决定成立XX国际传媒产业园投资发展有限公司，由该公司作为项目公司，对该地块进行相应开发。协议第4条第3款约定，项目公司成立后，乙方可以将所持股份转让给第三方，但当第三方投资方要求控股51%的前提下，甲方应同意将所持项目公司股份预留10-15%后，其余全部转让给乙方；
协议第5条规定，项目公司设立董事会，甲方委派2名董事，乙方委派3名董事；
协议第7条第2款约定，泥城镇人民政府授权甲方取得DF01-D一级土地开发权，并同意甲方向相关公司进行项目用地土地出让；
协议第9条第1款约定，在项目公司注册额成立且注册资本金到位后，甲方协助项目公司取得DF01-D地块一级土地开发权，并负责协调政府给予项目公司对DF01-D地块进行土地开发建设的授权书。
协议第11条约定，出现如下情形的，任何一方可以解除合作协议。其
一、《合作协议书》签署后6个月内项目公司未能取得标的地块的前期开发权；其
二、项目公司未能通过合法方式取得标的地块的土地使用权或取得的标的地块土地使用权不符合XX国际传媒产业园项目发开之要求的；其
三、项目公司设立的经营范围不符合协议约定或无法取得协议约定项目公司经营所需资质的。
12、2012年6月5日，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司、XX国际传媒产业园营销管理有限公司签署《XX国际传媒产业园投资发展有限公司章程》。根据该章程，双方决定设立XX国际传媒产业园投资发展有限公司，注册资本1亿元，其中XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司出资4000万元，XX国际传媒产业园营销管理有限公司出资6000万元。分两期认缴，首期认缴2000万元，二期认缴8000万元，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司二期认缴3200万元，予2014年6月10前缴纳；XX国际传媒产业园营销管理有限公司二期认缴4800万元，予2014年6月7日前缴纳。
同日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司召开股东会，通过《XX国际传媒产业园投资发展有限公司章程》,决定季军、黄吉仁、殷伟民、顾燕萍、任晓辉为公司董事，黄永忠、汪勇涛为公司监事。
同日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司召开股东会召开董事会，选举黄吉仁为公司董事长，殷伟民为公司总经理。
13、2012年6月13日，XX市工商局浦东新区分局核发了XX国际传媒产业园投资发展有限公司营业执照。根据该营业执照，公司注册资本1亿元，实收资本2000万元。
14、2013年1月，XX国际传媒产业园投资发展有限公司向XX市文化创意产业推进领导办公室上报《2013年XX市促进文化创意发展财政扶持资金项目计划任务书》，就XX高新技术文化装备产业集聚区产业规划项目，申请195万资金扶持，最终批复给予项目资金扶持80万元人民币。
1、关于项目公司是否具有一级土地开发权。
根据《合作协议书》第9条第1款约定，在项目公司注册额成立且注册资本金到位后，XX市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司协助项目公司取得DF01-D地块一级土地开发权，并负责协调政府给予项目公司关于DF01-D地块一级的授权书。
2012年5月29日，XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书，授权XX国际传媒产业园投资发展有限公司对DF01-D地块拥有一级开发权，实施包括控详规划编制、土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等工作。
根据B集团提供资料，2012年6月13日，XX国际传媒产业园投资发展有限公司方取得XX市工商局浦东新区分局办法的营业执照。XX浦东新区泥城镇人民政府出具授权书时，XX国际传媒产业园投资发展有限公司尚未依法成立，且该授权同样需取得县级以上政府土地管理部门授权或批准。因此，该授权并不符合《XX市储备土地管理办法》关于土地储备、开发相关规定。
2、关于DF01-D号项目用地是否已依法锁定。
根据B集团提供资料，XX高新技术文化装备产业集聚区开发项目公司（XX国际传媒产业园投资发展有限公司）虽依法设立，但该公司并未依法取得DF01-D号项目地块包括土地储备、农户动迁、七通一平、投资经营开发等土地开发权。项目战略合作协议虽已签署，但协议只是意向性合作协议，项目开发相关地块并未完全锁定，需要与泥城镇人民政府就用地事项进行相应沟通后方能进行，具有较大的不确定性。
3、关于XX数字装备及文化产品流通中心有限公司
根据B集团提供资料，经中共XX市南汇区委、XX市南汇区人民政府、XX临港集团同意，决定由XX临港泥城经济发展有限公司、XX国际传媒产业营销管理有限公司、市委宣传部下属公司，共同出资1亿元人民币，注册设立XX数字装备及文化产品流通中心有限公司，鉴于目前项目公司XX国际传媒产业园投资发展有限公司已依法设立，需要关注XX数字装备及文化产品流通中心有限公司是否是指作为项目公司的XX国际传媒产业园投资发展有限公司。
4、关于《合作协议书》是否仍然有效
《合作协议书》第11条约定，出现如下情形的，任何一方可以解除合作协议。其
一、《合作协议书》签署后6个月内项目公司未能取得标的地块的前期开发权；其
二、项目公司未能通过合法方式取得标的地块的土地使用权或取得的标的地块土地使用权不符合XX国际传媒产业园项目发开之要求的；其
三、项目公司设立的经营范围不符合协议约定或无法取得协议约定项目公司经营所需资质的。 根据公司提供资料，截至目前，项目公司并未实际取得项目用地DF01-D地块前期开发权，也未取得该标的地块的使用权，《合作协议书》存在被依约解除的风险。
根据公司相关人员说明，只所以项目公司成立后项目用地开发没有进一步推进，是因为没有找到合适的投资者，无法提供泥城镇政府需要的关于项目用地发开的商业模式、策划方案，具体情况待进一步核查。
三、新场古镇.中华三民文化展示园项目
（一）新场古镇.中华三民文化展示园沿革情况
1、2004年1月，XXB国际文化影视有限公司（B集团前身）授权殷伟民同志全权代表公司拓展与商洽浦东文化产业项目相关事宜。
2、2011年，新场古镇党委书记胡书记邀请B集团创意策划新场古镇。并委托B集团对新场古镇1.48平方公里控详规划范围内，策划“新场.中华三民文化展示园功能布局暨内容策划方案。”
3、2011年11月16日，国务院新闻办公室、五洲传播中心下发《关于的批复函”》批复，支持B影视集团介入策划、开发“新场古镇.中华三民文化展示园”项目。
4、2012年2月3日，XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX昕和广告传媒有限公司（乙方，系由B集团幕后控制）签署《创意策划合作协议》，甲方委托乙方提供《新场古镇中华三民文化展示园功能布局暨内容策划方案》。
5、2012年9月3日，XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX国际传媒产业园文化发展有限公司（乙方）签订《意向协议书》，约定中华三民文化展示园（一期）项目用地519亩，其中303.6亩拟通过定向招拍挂方式取得，215.4亩地块通过长期租赁取得。甲方委托乙方进行新场古镇中华三民文化展示园（一期）整体项目的策划及布局设计；策划方案交付时间为2012年9月上旬；协议约定，整体策划及设计方案经浦东新区新场古镇领导小组认可后，可进行项目开发用地的定向招拍挂工作，甲方协助乙方取得中华三民文化展示园（一期）项目用地相应的土地使用权。
6、2013年12月签署《合作框架协议书》
XX新场古镇投资开发有限公司（甲方）与XX国际传媒产业园投资发展有限公司（乙方）签署《合作框架协议书》。协议约定甲方授权乙方进行新场古镇项目开发运作。合作内容为新场古镇控详规划范畴内的古建筑保护、主体内容创意策划、市场运营、土地建设开发暨文化产业链延伸开发相关事宜；合作阶段分为创意策划和开发运营两个阶段；中华三民文化展示园开发区域为“古镇南部249亩及周边70亩住宅用地”；合作模式为浦东新区土控公司、新场镇人民政府共同出资设立国有公司，项目公司可引进社会民间资本介入古镇保护维护与建设开发；乙方引入战略合作伙伴后，可用增资方式参股直至控股甲方。
协议同时约定，该协议为意向性框架协议，正式合同未签署前，甲乙双方均不承担相应法律责任。
1、关于《意向协议书》和《合作框架协议书》签约主体不一致。 《意向协议书》签约主体为XX新场古镇投资开发有限公司与XX国际传媒产业园文化发展有限公司；《合作框架协议书》签约主体为XX新场古镇投资开发有限公司与XX国际传媒产业园投资发展有限公司。鉴于该两家公司均非B集团参股公司，需要关注该两家公司就新场.中华三民文化展示园.项目合作开发相关事项，是否与B集团有相应的协议安排。
2、根据B提供资料，本项目B集团与新场古镇尚处于意向性协商开发阶段，项目开发相关地块并未完全锁定，存在较大的不确定性风险。同时根据与B集团开会协商情况，如参与新场古镇整体投资开发，因考虑到资金平衡的需要，要争取拿到古镇周边相应地块进行开发，这涉及到对新场古镇现有控制性详细规划进行重新调整和规划，具体商业策划需要与新场镇政府就用地事项进行相应沟通后方能进行，具有较大的不确定性。
根据我方拟与项目公司合作的不同方式，将尽职调查分为两种情况：一是我方与项目公司的合作属于债权性的、短期性的合作，合作程度较浅，尽职调查侧重于项目公司的资产负债情况，短期偿债能力，近期的现金流情况以及还款来源；二是我方对项目公司进行股权投资，看重的是企业长期发展增值，则要求尽职调查更加全面、深入，侧重于公司管理层、行业、市场、产品以及技术（包括核心技术人员）。
依据上述两种情况，尽调报告提纲内容分为以下两种： 尽调报告提纲一：
一、 拟投资企业情况 1. 企业基本情况
包括企业名称、注册地址、工商注册号、法定代表人、成立日期、注册资本、经营范围 2. 企业股本结构及股东情况 3. 企业组织架构
4. 企业实际控制人、高管情况 5. 企业业务及行业地位 6. 企业历史沿革 7. 企业荣誉及资质 8. 关联公司情况
二、 行业分析 1. 行业政策 2. 行业生命周期 3. 行业发展前景
三、 财务分析 1. 资产负债情况 2. 现金流情况 3. 盈利情况 4. 偿债能力分析
四、 项目情况 1. 项目简介
2. 项目合法性（项目证照及相关批文） 3. 项目现状及建设进度计划 4. 项目投资估算和资金来源
5. 企业之前已完成的其他项目情况
资金用途监管、财务监管、担保方式等
一、 拟投资企业情况 1. 企业基本情况
包括企业名称、注册地址、工商注册号、法定代表人、成立日期、注册资本、经营范围 2. 企业股本结构及股东情况 3. 企业组织架构 4. 企业业务及行业地位 5. 企业历史沿革及发展规划 6. 企业荣誉及资质 7. 关联公司情况
实际控制人、管理层、核心技术人员情况
三、 行业分析 1. 行业政策 2. 行业生命周期 3. 行业发展前景
四、 市场分析 1. 市场供求分析 2. 竞争分析
主要竞争对手，竞争优势、劣势，核心竞争力 3. 主要竞争策略
五、 产品和技术分析 1. 产品特点
2. 技术手段和技术水平 3. 产品的优势和劣势 4. 市场定位与目标客户 5. 品牌和客户认知度
六、 财务分析 1. 资产负债情况 2. 现金流情况 3. 盈利情况 4. 成长能力分析
资产增长率、主营业务收入增长率、净利润增长率、
七、 风险分析 1. 政策与法律风险 2. 市场风险 3. 技术风险 4. 财务风险
一、 交易对手相关资料
本条所指交易对手，包括：融资人、担保人。
（一） 交易对手基础资料
1. 《企业法人营业执照》正、副本； 2. 《开户许可证》、《机构信用代码证》； 3. 法定代表人《身份证》复印件；☆ 4. 历次《验资报告》；
5. 《公司章程》及历次《章程修正案》；
6. 交易对手专业资质证书（如《房地产开发企业资质证书》、特许行业经营许可证书、外商投资企业批准证书等）；
7. 如融资人存续过程中涉及股权变更，应提供《股权转让协议》及融资人现股东支付股权价款的凭证。
8. 一般公司类定性文件（即当地银监部门或银行业协会认定委托人已整改为一般公司类的相关文件，根据各地不同情况，其形式可以为会议纪要或专门批复）。(仅适用于政信项目)。
（二） 交易对手财务、资信相关资料
1. 近三年《审计报告》（对于集团企业或下辖多个企业的控股公司，应一并提供单体《审计报告》与合并《审计报告》）；
2. 最近一期财务报表（包括资产负债表、利润表、现金流量表，并应按单体与合并两个口径进行提供）； 3. 最近一期资产负债表科目余额明细；
4. 债务情况详细说明（列明各笔债务的债权人、借款人、初始金额、目前余额、融资成本、起始日、到期日、担保措施）； 5. 交易对手《中国人民银行征信查询报告》；
6. 交易对手重大投融资合同（选取提供交易对手对外签署金额较大的投融资合同，以核对其提供的融资统计是否真实、同时以便审阅其中是否存在对我公司此次提供融资具有不利影响的相关条款）。
（一） 基础债权（应收账款或收益权、这个是资金进入模式，否则只能看能否采用贷款模式进入了）资料（若有）
1、 发改委关于项目立项、可研报告的批复；☆
2、 国土局关于项目的预审意见、环保局关于项目的审批意见、《建设项目选址意见书》；☆
3、 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；
4、 政府确定代建主体的招投标文件（如未进行招标程序，则请注明）；
5、 《委托代建协议》（即BT协议）；
6、 项目的工程进度情况说明（开工时间、工程进展情况）；
7、 项目已投入资金量说明，并提供相应的资金支出凭证；
8、 有权主管部门或BT合同约定的机构出具的《工程进度确认通知》（如工程已竣工验收，应提供项目《竣工验收报告》。
（二） 用款项目资料（最好是政府补短板投资计划或补短板重大投资项目）
1、 发改委关于项目立项、可研报告的批复；
2、 国土局关于项目的预审意见、环保局关于项目的审批意见；☆
3、 其他证照资料（根据项目目前进展情况参照前述“基础债权资料”部分提供其他相关证照）；
二、 抵押物资料（若有）
（一） 土地及/或在建工程抵押担保
1、 《国有土地使用权出让合同》（如为划拨用地，提供《划拨决定书》）；
2、 土地出让金缴款凭证（划拨土地无此项资料）；
3、 《国有土地使用证》；
4、 如为在建工程抵押，提供在建工程目前已投入资金凭证（工程施工合同、施工款支付凭证、施工方对工程款及工程进度书面确认）；
5、 《土地及/或在建工程评估报告》（如为划拨用地，评估价值中应减除土地处置后补缴的土地出让金）；☆
6、 如拟抵押土地或在建工程上已设立抵押权或存在其他权利限制，需提供《抵押合同》或其他相关法律文件。
目前进行财务报表粉饰的行为有哪些，该怎么应对这些行为？
我贴一篇我的尽调报告好了。
因为报告结论是不可行，且该企业有明显的报表及产品性能粉饰，所以应该能在一定程度上解释题主的问题。 而且该企业在报表方面从收入，到利润，到债务规划，也都有不同手法的粉饰。有助于理解问题。
上市公司虽有上市公司的手法，但基本原理也都类似。
交代一下企业背景：该企业是山东一家做耐盐碱杨树苗繁育的民营企业，同时兼营有机大米培育和森林繁育。现计划融资8000万建立种苗繁育基地，要求我们公司作为担保方向银行担保。经过调研后，结论为该项目不可行。
另外，为了避免不必要的麻烦，隐去真实名称等信息（下文中凡是用某某或**指代名称的，阅读时都要注意），读者见谅。还有，由于不可行报告的目的是为了陈述不担保的理由，所以基本内容都是干货，格式上也就不怎么严谨，但基本逻辑线还算清晰。专业功力不足之处希望大牛斧正。
一、产品性能夸大，销售价格离谱
企业2010年基本形成三类主要产品：即耐盐碱种苗（主要是杨树）繁育和销售、CEB有机大米种植与销售、林权及林木资产转让。
企业宣称：其与北京林业大学合作，通过转基因技术，培育出“某某1-5号”速生杨。一般杨树只能耐盐碱3-4‰，“某某1-5号”可耐盐6-7‰，提高了3个点，在黄河三角洲种植面积可提高一倍。
但实际情况是，按照国家有关法律的规定，一个种苗新品种在投放市场前需要经过品种审定，以杨树为例，按照正常的程序应该是先育种，再进行小试、中试直至大面积试验，到最后经过 国家林业局植物新品种保护办公室 或 省级林业局筹组的林木品种审定委员会 审定认证，整个过程下来需要七八年的时间。
而根据企业提供的材料，所谓的“某某1-5”杨树种苗，在 上海兆光生物科技的耐盐碱1号杨 的基础上，经优选炼苗而来，目前正在申请国家林业新品种保护。实际上 上海兆光生物科技的耐盐碱1号杨 只是通过了山东科技厅的鉴定，没有申请国家专利，既不能在国家良种林木的名录中检索到，也不能再山东林科院苗木信息中查到，其本身能否推广种植还有待考证。 其次，上海兆光生物科技的耐盐碱1号杨
的鉴定结果是耐盐碱4‰，如果某某林业公司只是对该品种进行了优选优育，不改变其生理特性，则理论上不可能产生抗盐碱能力的大幅提升，充其量只是该品种的良种苗木而已。
另外，目前已知的，得到政府和市场承认的，可在含盐量为4～6‰的滨海土壤里生存的耐盐碱杨树品种只有中天杨。东营市政府2010年大力引进的品种是中华红叶杨。都与“某某1-5”无关。
而在价格上，目前某某林业公司可查的合同上，胸径2.5到3cm，定杆高度350cm左右的速生杨销售单价达到15或12元不等，超出山东省同期市场价的5到8倍，且销量巨大。但同种产品在销售给政府时，价格又回到了3,4元左右的正常水平。原因不明，有待考证。
企业宣称：其所种植的水稻，由北京德润生农业发展有限公司授权，提供种子和技术支持，在其指导下种植而成，称为“CEB营养米”，产成品德润生公司全部收购。据企业介绍，长期食用该大米对人体的免疫力、耐力、抗疲劳能力有很大提高。国家体育总局训练局曾连续三年将其选为远动员专用大米。2007年11月海通过了中国航天员中心的严格测试，成为中国航天员中心的特供大米
而实际上，北京德润生公司早在2008年就在北京上海的部分超市中推出过该种大米，售价高达99元/公斤。德润生还宣称：“长期食用CEB大米提高人体耐力和免疫力、增强人体抗疲劳能力”，“食用二两CEB营养米，相当于一次口服4000粒维生素E丸”。引起社会舆论关注，随后， 方舟子、王海东 等打假人士公开质疑德润生公司夸大宣传，愚弄消费者，最终导致 德润生公司 以诽谤罪 起诉方舟子。
关于CEB大米的争论如今仍没有结果，但该大米已于当年在各大超市下架，随后央视《今日说法》进行了专题报道，确认CEB大米并没有在农业部相关鉴定机接受鉴定。
另，德润生公司对CEB大米的回购价格为12元/公斤，比江淮地区优质有机大米的平均收购价还高2元。
企业报表内占比最大的资产是林权及活立木资源。最大的几块林场分别位于山东惠民、湖北十堰及安徽黄山。
惠民林场收购自关联公司 某某生物科技 ，因 某某林业公司 享受免税待遇，因此该笔交易中存在利润转移的可能。该林场的真实收购成本无法查证。
黄山甘棠镇林场和十堰茅坪村林场的林权证上所载的林地使用权、林木所有权人为企业实际控制人刘某某。林权证正在做变更，即将过户至企业名下。 暂未发现其他问题。
企业2010年销售收入4286万，其主要内容如下： 1，上表中速生杨的销售均取自 于林村 林场，
销售给 大渔张 的的树苗规格为胸径1.5M，售价15元/株；
成本结转说明中说：林场杨树总量240万株，总值830万，单价3.5元/株； 销售给 淄博**公司 的树苗规格为胸径2.5cm，售价8元/株；
成本结转说明中说：销售400亩，80万株，单价3.5元/株；另销售650亩，60万株，单价6.3元/株；
上述两笔交易，产品种类相同，规格迥异，在计算成本时，出现了胸径2.5cm的树苗成本远超胸径1.5M树苗的奇怪情况。其成本计价方法颇为混乱，令人不解。
2，企业在2010年12月将沙河林场二分场林地2620亩转让给山东惠民**公司，转让价格2067.7万。该林场为企业2009年收购自某某生物科技，收购价1080万元。企业直接以收购价格作为主营业务成本核算。但从目前已了解到的信息来看，某某生物科技与某某林业公司肯定存在关联关系，其实际控制人可能都是刘某某。由于某某林业公司在东营享有免税待遇，因此，客观上企业所有者存在转移利润的动机。该笔收入的真实成本很难计算。
3，某某林业公司2010年种植CEB抗氧化大米2100亩，由北京德润生公司提供全套技术及种子。该项产品全年花费总成本约182万，其中主要包括：企业2010年向德润生支付技术费50万，种子费10万；水稻田承包费64万元，插秧及维护人工费24万元，农药化肥等农资款总计约30余万。除此之外，另有40余万被企业计入库存，主要是稻米验收测试、认证费用，水稻收割费用等。该项支出实际也应被计入成本。总成本应为233万左右。
三、缺乏销售渠道建设，过于依赖大客户
企业最近三年的大额销售明细如下：
1. 企业客户数量稀少，每年都需要一个大客户为其创造50%以上的收入，如淄博**、东营**建设公司、山东惠民**公司等；
2. 大客户的真实情况无法获知，产品的最终流向不明：
近三年里，淄博**公司一家客户就为某某林业公司贡献了约5000万收入，而且屡屡以高出市场价数倍的价格收购某某林业公司速生杨树种苗，但网上几乎找不到该公司的任何信息，根本不能确定其经营业务是什么，高价购进大量种苗有什么目的。唯一能找到一条站点信息，对其介绍不超过100字，称其注册资本30万，总部位于山东淄博。我询问某某林业公司总经理该客户的来历，仅说淄博**公司与其老板刘某某私交甚笃，再无法说出更详细的情况；
2. 东营**建设公司2009年从某某林业公司采购2200万的树苗，多为107速生杨树苗，据企业介绍，该批树苗被用于垦利县的一个市政绿化工程。但百度东营**建设公司，无任何信息对应。在东营城乡建设委的建筑企业名录中，也同样找不到该公司；一般来说，承揽市政工程应当具有三级资质，该公司没有任何其他工程的记录，身份可疑。
3. 某某林业公司将自身未来的市场定位于，借助黄河三角洲开发的机遇，为东营市三网办提供优质耐盐碱树苗。但近三年来，某某林业公司与当地政府的交易记录仅有不到100万元。实际业绩与其远期规划不太相称；
4. 某某林业公司09年销售费用不到10万，2010年销售费用为0，销售渠道建设明显投入不足，未来市场开拓能力堪忧。
四、存在故意虚增利润的重大嫌疑 以下截图来自东营工商和淄博工商
该公司法人代表于某某曾多次代表某某生物科技公司，签订与被调研企业某某林业公司的林地转让协议。另外，东营**建设公司09年8月18日刚成立，同月28日就同某某林业公司签订2000多万的种苗采购协议，推测其基本不可能是用于市政工程建设。
代表淄博**与某某林业公司的签订所有交易合同的，都是上述东营**建设公司的法人代表于某某，但淄博**公司的实际负责人竟然是某某林业公司老板刘某某的夫人贾某。此外，2010年8月，淄博**公司职员薛某曾以个人名义代淄博**公司付应付款375万给某某林业公司。经查，薛某实际为三明林业现任股东之一，占股0.54%。且该淄博**公司现已被吊销执照，其作为债务人积欠某某林业公司的600余万应付账款尚不知如何处理。
山东惠民**公司的信息在东营工商无法查找到，淄博工商无法找到。滨州工商因需付费查询，未知查询结果。百度山东惠民**物资公司，没有任何信息。
另外，某某生物科技的办公地点在淄博市临淄区齐陵路，其工商信息已不可查到。其前身淄博某某实业公司的查找结果如下，得知淄博某某实业公司的老板正是被调研企业某某林业公司的老板刘某某
五、利润突增时间与企业股权融资时间极为巧合
企业2009年12月末在天津滨海股权交易所融资，10月份接到了东营**建设公司2000余万的大单；2010年12月末再次在天交所融资，12月2日与山东惠民**公司订立合同，月底就收到了全款。结合前文所述内容，企业很可能存在利用关联公司制造虚假交易，制造高盈利能力的假象，以便于其在天交所融资。
另外根据某某林业公司2010年末审计报告，其净资产总计 1.27 亿元，其中股东投入7260万，剩余5440万为历年未分配利润累计。
年利润总额就有4970万，而其中60%以上均为淄博**、东营**建设两家确认有关联关系的公司创造，比较可疑的山东惠民**公司也为其贡献了1000万净利润。因此，企业的实际盈利水平很难衡量。
初步结论： 1. 企业产品质量严重夸大，主营产品耐盐碱杨树苗木、CEB大米均没有得到国家相关机构的认可，后期推广存在极大难度。黄河三角洲耐盐碱植物繁育项目的最大赢利点是耐盐碱杨树种苗，如果产品本身在合规性上存在重大疑问，则项目风险巨大。
2. 企业销售量巨大但客户稀少，几个关联公司既是企业的上游供应商（如某某生物科技），也是其下游客户（如淄博**、东营**建设公司），企业的真实利润水平无法被衡量。如果剔除关联公司影响，则基本可以认为某某林业公司成立5年多来的经营业绩乏善可陈，后期表现堪忧。
3. 07年以来，企业的利润不断上升，但关联公司接连关闭，企业老板刘某某名下的财富在逐渐往某某林业公司集中，而且在天交所上市后又不断有新的投资者加入，种种迹象表明企业有虚增业绩来圈钱的嫌疑。
4. 企业09年在天交所上市，融资870万，招股说明书中明确提到所募集资金将用来投入黄河三角洲耐盐碱植物繁育项目，该项目当时的投资预计为4000万。2010年年末，企业再次融资4300余万，融资目的不变，项目建设进度却一拖再拖。今年初企业重做项目可研报告，拟从国开行申请贷款，融资目的还是没变，投资总额却被提高了一倍有余至9830万。个中原因有待深入了解。
5. 企业目前对项目已经投入了2678万，在其所作的已投资明细中，有1300万付给了东营**建设公司，该公司为其承建项目水渠、道路和桥梁。但考虑到东营**建设与企业的关联关系，企业的实际投入仍是未知数。
综上，企业在技术水平、产品质量、经营能力三方面存在比较大的疑问，对于本项目预期盈利目标的实现是很大的风险；
其次，企业实际控制人的真实资金实力不能确定，已投入项目的资金数额不能确认，担保公司不应在此时寻求介入；
第三，企业大额收入涉及的关联公司未在其审计报告中披露；项目的建设进度也从09年起一再拖延，今年初企业将投资预算提高一倍多，积极向银行寻求大额贷款，这些信息均未在天津交易所的平台予以披露，企业行为已经构成了对部分股东的欺瞒。
因此，建议该项目暂缓推进，等待企业动向。 担保业务二部
