楼房贷款转换银行？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-19 08:48 标签： 一般银行贷款利息是多少

　　原则上是不可以这么做的，想要这么做也非常困难。

　　根据央行的相关规定，2020年3月1日起，房贷利率定价基准开始转换为LPR（贷款市场报价利率），不再挂钩央行基准利率了。摆在你面前的只有两个选择，一以后你的贷款是根据新的LPR报价+几加点；二来就是保持原有利率不变。你想换银行重新办理贷款这个几乎是不可能的。

　　根据央行规定，自3月1日至8月，各银行开展对现有长期贷款（5年以上），进行贷款LPR报价转换，每月20日进行报价。

　　网友想换银行办理贷款，从理论上有一丝可能，但是实际中却非常困难。虽然各银行的各自的细则还未出台，就目前现有的政策，我们可以做个假设推断，如果日后的细则出台证明这个推断有误，大家权当一个笑话，一笑了之。

　　网友如果想要换银行办理贷款的话，需要做以下几步：

　　1.结清贷款。光就结清贷款这一个前置条件，就要难倒很多人。假设贷款100万元，你先要借到100万来归还当前的贷款，再办理后续的手续。

　　2.抵押房产。结清贷款后，再找一家银行为你提供抵押贷款，而且你还不一定贷的到100万元来归还这个借款，而且通常来说抵押贷款是不太有20年的期限的，基本上在5年左右，你的还款压力非常大。

　　综上所述，原则上是不可以这么做的，想要这么做也非常困难。

　　原标题：LPR转换大限将至！转还是不转，关键还是选择“适合自己的”！

　　“我还没去变更，之前有收到过贷款行的短信，提示可以通过手机APP进行贷款利率转换，最近听说有期限，看来得抓紧办一下，把贷款利率转换为LPR。”北京市民张先生对《证券日报》如是说。

　　贷款利率转换选择权的最终期限为2020年8月31日。《证券日报》记者在走访北京部分银行网点的过程中了解到，大部分住房贷款用户已经将贷款利率转换为了LPR。有银行工作人员对《证券日报》记者表示，就目前来看，相对此前的基准利率，贷款用户将手中的贷款利率转换为LPR更为合适一些。如果未来房贷利率下行，选择LPR的话还款金额会减少，但是如果未来利率上行了，也会造成还款金额增加的情况。所以，关键还是选择“适合自己的”。

　　LPR与固定利率各有千秋

　　与LPR相比，固定利率还款的优势在于计算方便，包括还款总额以及每个月还本付息的金额都是固定的，同时，不会受未来外界因素影响发生比较大的变化；其劣势在于，如果整体利率环境下跌，固定利率还款还是会维持相对比较高的利率。而LPR还款方式正好相反，会随着外部经济环境浮动。

　　中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军在接受《证券日报》记者采访时表示，如果客户在按揭还款期间，能够确保收入比较稳定，可以考虑固定利率还款的形式，这样可以方便安排其他的支出；每个月的收入波动较大，则要看具体情况，如果每个月的收入与市场利率变化有一定关系，比如投资比较多，可以考虑选择LPR。

　　《证券日报》记者在走访某营业网点时了解到，由于不同的客户在申请房贷时签订的贷款利率不同，所以在选择LPR还是固定利率时，也要有所区分。

　　上述银行营业网点工作人员对《证券日报》记者表示，目前各大金融机构预计国内利率整体是下行的，也就是较为宽松的货币政策环境，所以认为LPR更合适。比如客户签订的贷款利率是6%，则选择LPR比较合适；但是，如果之前的贷款利率在3%~4%，则需要再衡量一下是否值得更换。

　　北京社科院助理研究员王鹏在接受《证券日报》记者采访时表示，房贷用户在选择LPR还是固定利率时需要综合考虑两点：第一，自己的收入情况，如果未来浮动利率有一个相对较大的上浮，收入能不能承受得了，会不会出现断供等情况；第二，如果客户认为签订的贷款利率处于历史低点，或者对未来利率预期是上涨的，可以考虑选择固定利率，反之，可以考虑LPR。所以，选择LPR还是固定利率，需要客户考量各项条件后，最终确定适合自己的贷款利率计算方式。

　　赵锡军认为，通过判断未来利率走势选择LPR还是固定利率，是没有办法做到的。“通常按揭贷款期限很长，起码十年以上，目前还没有可能对未来十年之内的利率变化做出一个清晰的判断。”

　　银行偏向贷款客户选择LPR

　　某网点工作人员在接受《证券日报》记者采访时表示，目前LPR相比固定利率更低，每个月会少还一些贷款，但以后不确定是否会增加，并且以现在的政策来看，选择是单向的，不可逆，这也就意味着一旦选择了LPR，不能再选回固定利率。

　　“据我所知，房贷用户基本上都转为了LPR还款利率，之前是期限到2020年6月份，很多人没转就给延期了一次。”该工作人员说。

　　记者在走访时了解到，部分房贷用户收到的银行提示短信，会更多建议客户把贷款利率转换为LPR。

　　赵锡军认为，从银行管理的角度看，客户选择LPR利率对银行管理是有帮助的。因为银行将来在贷款定价的时候，只会按照LPR的基准进行判断和定价，其他的方式会逐步淡出。参与LPR机制的大型银行，从利率风险或者市场风险的角度，完全把定价基准建立在LPR的基础之上，有利于银行进行管理。

　　同时，中央银行货币政策的制定和传导也是按照LPR的机制。既然LPR已经成为货币政策一个重要的传导机制，那么从政策传导和风险管理的角度来看，商业银行都会更欢迎LPR一些。

　　王鹏认为，从目前来看，银行认为存贷款利率相对比较低，对银行来说可能会造成一定的利息损失。如果未来大部分贷款用户选择LPR，一旦外部经济环境、货币政策、存贷款利率、银行准备金进行调整，利息和利率可能存在上浮空间，对于银行来说会有更多的盈利空间。同时，客户选择LPR对银行来说增加了调整的灵活性，因为在LPR值确定过程中，银行方面有很大的话语权，所以比较乐意客户去选择LPR。

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　　为帮助办理了商业性个人住房贷款缴存的职工减轻还款压力，2020年11月3日，南昌住房公积金管理中心重启“商转公”贷款政策，引发广大市民关注，但“办理‘商转公’须先筹钱结清商贷”的规定，让不少市民望而却步。从今年6月15日开始，“商转公”组合贷款业务正式开通，避免贷款职工再承受自筹资金压力。据南昌住房公积金管理中心数据显示，截至8月19日，中心已发放“商转公”贷款1093笔，合计金额44144.7万元。

　　申请“商转公”业务有两种模式

　　据了解，目前南昌住房公积金管理中心办理“商转公”业务有两种模式，分别为“中心垫资模式”和“自筹资金模式”。“中心垫资模式”是指借款申请人向中心申请，通过将住房公积金贷款发放资金用于全部结清或偿还部分商贷本金的方式，办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款及组合贷款。“自筹资金模式”是指借款申请人向中心申请，通过自行筹措资金先还清商业贷款，再申请公积金贷款的方式，办理商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款及组合贷款。

　　“考虑到职工自筹资金压力较大，中心与各委托贷款银行积极协调，进一步深化系统对接，以工商银行、建设银行、招商银行为试点，针对这三家银行发放的商业性个人住房贷款，职工可采用‘中心垫资模式’申请‘商转公’业务。”南昌住房公积金管理中心信贷科科长罗文春介绍说，近日，在原有工商银行、建设银行、招商银行基础上，新增了中国银行、交通银行、江西银行、中信银行、九江银行、兴业银行，实行“中心垫资模式”申请“商转公”业务。

　　同时，新增新建区、南昌县、进贤县、安义县已取得不动产权证的县区住房，可使用“中心垫资模式”申请“商转公”，且可申请“商转公”组合贷。

　　此外，对非中心委托贷款银行发放的商业性个人住房贷款，可采用“自筹资金模式”申请商转公业务，贷款住房在市城区及原湾里区的缴存职工可携相关材料至工商银行、兴业银行的商转公业务受理窗口申请，县区住房需至县区办事处申请。

　　好政策为百姓省下不少钱

　　政策一出台，市民叫好又叫座。“今年6月，听说南昌正式推出‘商转公’政策，就提前咨询了公积金管理中心这边，今天带着材料过来办理了。之前商业贷款对于我们普通百姓来说，利息比较高，还款压力挺大，刚才工作人员给我们算了一下，现在商转公后可为我们节省利息8万多元。”市民李江说。

　　李江于2018年3月在昌购房，在银行申请了住房商业贷款，贷款金额50万元，贷款年限20年，商贷利率5.24%，选择等额本息的还款方式，利息总额为418750元。现申请商转公贷款，公积金贷款利率3.25%，贷款年限缩减为17年，可以节省8万多元利息。

　　“以贷款80万元，贷款年限为30年为列。按照目前南昌公积金贷款首套房期限5年以上执行利率3.25%，部分商业银行商业贷款首套房期限5年以上执行利率6.125%计算的话，商业贷款等额本息还款方式，也就是说每月还款金额相同，均为4860.88元，利息总额为94.99万元。”8月19日，工商银行南昌分行经理邹文君给正在咨询“商转公”业务的刘女士算了一笔账，“办理‘商转公’组合贷款后，假设你公积金贷款金额为50万，商业贷款金额为30万元。如选择等额本息还款方式，每月还款金额为3998.86元（其中商贷还款1822.83元，公积金还款2176.03元），利息总额为63.96万元，相比商业贷款利息总额少31.03万元。”邹经理告诉记者，目前工商银行已办理“商转公”贷款共298笔，贷款发放金额达1.2亿元。“商转公”贷款目前多数客户选择中心垫资和组合贷款模式。

　　“现在中心办理‘中心垫资模式’的市民比较多，公积金贷款利率低于商业贷款。商业贷款转为公积金贷款之后，能为购房者节约不少购房成本。”南昌住房公积金管理中心相关负责人透露。统计数据显示，2020年11月1日至2021年6月14日，该中心发放“商转公”贷款684笔，合计金额27499.3万元。6月15日—8月19日，该中心发放“商转公”贷款409笔，合计金额16645.4万元。

　　可申请改变还款方式

　　办理房贷“商转公”可以选择缩短还款年限吗？可以改变还款方式吗？记者了解到，申请办理业务是可以缩短还款年限的，也可以改变还款方式。

　　据了解，还房贷的方式有两种。第一种是等额本金，每个月还的本金是一样的，但总的还款金额不断减少。另外一种是等额本息，每个月还款的金额是一样的，但是前期还的利息比较多，本金比较少，越往后还的利息占比越少，本金占比越多。

　　“等额本息还款法每月还款额度相同，还款压力较小，适应收支稳定和年轻的家庭；等额本金还款法前期还款额度较大，后期还款压力小，适应前期还款能力强或者收入会随着年龄增大而减少的借款人。”建设银行南昌分行宋经理分析说，借款人付完首付款后，手头资金比较紧张，选择等额本息压力小一点。如果付完首付款后，手头资金比较富裕，而且有稳健的投资渠道，收益率比房贷利率高，可以选择等额本息，且不用考虑提前还款。

　　无论是等额本息还款法还是等额本金还款法，只要还款能力允许，可申请提前还款。那么，等额本金和等额本息分别什么时候还款最划算？

　　“等额本金20年第5年还，30年第7年还，等额本息20年第6年还，30年第8年还，这种也可以参考。”业内人士表示，提前还贷也有两种选择，一种是将还贷的周期缩短，另外一种是将月还款的额度减少，哪种方式更为合适？从房贷的计算原则来看，贷款的时间越长，那么利率就越低，如果想要减少利息，那么可以选择缩短还贷周期这种提前还贷方式。如果采用等额本息还款，应该在还款周期的前1/3时间之内，等到还款周期已经是过了1/3之后，再提前还房贷，减少的利息也并不多，其实意义并不大。如果采用等额本金还款，应该在还款周期的前1/4时间之内。

　　问题一、“商转公”办理范围是什么？在哪里可以办理“商转公”？

　　1、商业性个人住房贷款银行为中心受委托贷款合作银行的。中心受委托贷款合作银行有：

　　●建设银行●工商银行●中国银行

　　●招商银行●交通银行●中信银行

　　●兴业银行●江西银行●九江银行

　　（1）房屋坐落于市城区且已取得不动产权证书的

　　办理模式：中心垫资模式

　　办理机构：相应商业性个人住房贷款银行

　　（2）房屋坐落于县区且已取得不动产权证书的

　　办理模式：中心垫资模式

　　办理机构：中心驻县区办事处

　　（3）房屋坐落于市城区及原湾里区且未取得不动产权证书的

　　办理模式：中心垫资模式

　　办理机构：南昌住房公积金管理中心15、16号窗口

　　2、商业性个人住房贷款银行为中心受委托贷款合作银行以外的银行

　　（1）房屋坐落于市城区且已取得不动产权证书的

　　办理模式：自筹资金模式

　　办理机构：工商银行、兴业银行

　　（2）房屋坐落于县区且已取得不动产权证书的

　　办理模式：自筹资金模式

　　办理机构：中心驻县区办事处

　　问题二、申请“商转公”要符合什么条件？

　　1、具有有效身份证明和户籍证明，具备完全民事行为能力；

　　2、有较稳定收入、信用良好，有偿还贷款本息能力；

　　3、借款申请人至申请公积金贷款时已按《南昌市住房公积金缴存管理办法》连续足额缴存住房公积金6个月(含6个月)以上；

　　4、借款申请人应为不动产权人或房屋买受人之一；

　　5、具有符合规定的一定比例的购房首付款；

　　6、房屋如办理过购房性质的公积金提取业务，需间隔6个月后才能申请商转公，且可贷额度减去已提取金额；

　　7、申请转换的商业贷款为2016年5月16日（含）后发放的纯商业性住房贷款。

　　8、申请转换的商业贷款的房屋为自住住宅。

　　问题三、申请“商转公”的时候，市民需要准备什么材料？

　　1、借款申请人及共同申请人的身份证明材料、户籍证明材料原件；

　　2、婚姻关系证明材料原件（结婚证、离婚证、民事调解书、民事判决书和公积金中心统一格式的未婚声明和面谈笔录）；

　　3、受委托贷款银行一类还款、收款账号原件；

　　4、《公积金贷款个人征信客户授权书》及人民银行征信系统《个人信用报告》原件；

　　5、商业性个人住房贷款借款合同原件；

　　6、商业性个人住房贷款购房合同原件或存量房交易契税完税证明及增值税发票原件；

　　7、商业性个人住房贷款银行已确认的近1个月的还款记录表原件(包含当前贷款余额)；

　　8、借款申请人及共同申请人签署的《贷款担保与共同偿还公积金贷款诚信承诺书》《南昌住房公积金管理中心授权委托书》原件；

　　9、已取得不动产权证书的提供房屋《不动产权证书》原件，未取得不动产权证书的提供《不动产登记申请表》《不动产预告登记约定书（商品房预约）》及《授权委托书》；

　　10、因特殊原因需提供的其他佐证材料。

　　问题四、“商转公”办理流程是怎样的？

　　问题五、“商转公”办理时限是多长？

　　市民准备好材料，在南昌住房公积金管理中心办理环节为8个工作日。

　　问题六、职工公积金贷款额度、期限和利率分别是多少？

　　●公积金贷款期限：

　　贷款期限最长为20年，且不超过借款人法定离、退休年龄。借款人连续、足额缴存公积金5年以上，可延长1—5年贷款期限，但不能超过中心规定的最长贷款期限。

　　●公积金贷款首付款比例：

　　首套房的首付款不低于总房价款的30%，二套房的首付款不低于总房价款的40%，精装修的商品房需在以上的首付款比例上增加一定比例，增加比例为装修标准总价和购房总价的占比比例。

　　公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。公积金贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。

　　公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；公积金贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，于次年的1月1日开始按相应利率档次执行新的利率，重新计算每月还款额。

　　（南昌日报记者 黄欢 肖周）

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