未经出租人同意的转租合同是否有效? 租赁合同是否可解除? 近亲属的优先购买权优于承租人吗

房屋整体出卖,部分房产的承租人是否有优先购买权?

最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 最高人民法院民一庭负责人解释 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应

用法律若干问题的解释》

法官谈离婚时共同债务的处理、忠诚协议效力、婚前按揭贷款购房及婚内赠于

签定房屋租赁合同应注意的几个问题

关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的理解与适用 小区开设银行网点,安装大功率空调扰民，如何维权?

邻居将房出租给他人，承租人半夜工作影响他人休息，该怎么办？ 转租单位门面房，未约定租期，租客不搬怎么办？ 淋浴房内中毒身亡,房主和煤气公司是否应当承担责任?

房屋出租后被群租可否解除合同？租赁结束未交接返还的有什么后果？

个人租赁商铺后成立公司进行经营，承租人如何确定？公司是否承担承租人的

将他人房屋非法出租,将负刑责

未经出租人同意,不得擅自增设设施,否则应予拆除 上海市房屋租赁合同 示范文本

租客在租赁房屋内遭受人身伤害死亡，责任如何承担？房东是否担责？

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律

若干问题的解释》答记者问

房屋租赁合同期满后没有续签，但继续使用，是否成立新的合同，房东是否可

承租人的优先购买权如何保护？优先权在什么情况下受到限制？

租赁的房屋办理了抵押，抵押权人是否有权要求承租人搬出？ 房屋租赁合同解除后，装修费用损失如何承担？

房屋承租人破坏承重墙，对相邻业主造成安全隐患。出租人是否应当承担责任？ 签定租赁合同后,出租人又将房屋出租他人,如何承担责任?

股东与出租人签定租赁合同，房屋由公司使用并支付租金,谁是真正的承租人? 出租房屋甲醛超标,是否可以解除租赁合同、返还租金、赔偿损失？ 承租人在什么情况下不享有优先购买权?

未经登记的租赁合同,是否适用“买卖不破租赁”规则? 违约一方没有权利提出解除合同吗？

承租人优先购买权被侵犯,是否可以请求确认售房合同无效? 承租二房东转租的房屋，有何风险？注意什么问题？

因房屋性质不符而办不出营业执照,租赁合同可否解除?责任如何承担? 未经同意装修擅改结构，出租人是否有权解除合同要求赔偿损失？ 房屋甲醛超标危害健康，承租人可否解除合同？

承租人提前退租应承担什么责任？办理退租手续视为放弃追究吗？ 非产权人出租不适用“买卖不破租赁”规则

上海法院关于房屋租赁纠纷的调解处理的指导手册 房主如何应对房屋被偷卖？ 违反强制性规定的租赁合同的效力 房屋租赁纠纷装修费用处理原则 上海市城市房屋群租治理事件的法律分析 房屋转租涉及的相关法律问题

签订租赁合同应注意的常见法律问题

《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适

房屋租赁中的赔偿责任 对“群租"问题的民法思考

不动产抵押同时又出租的后果如何? 承租人擅自转租有效吗,后果如何?

房屋租赁合同纠纷若干问题

随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。在审判实践中，能不能确认房屋租赁合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的难点。现就房屋租赁合同有关问题，提出观点供商榷。

一、 对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

1．审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

2．审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢？还如大量存在的“二房东”现象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢？显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光“占有”有何经济价值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗？显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（合同法第二百二十二条）”。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况，则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采取“活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。

3．审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行《合同法》在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。《合同法》关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。

4．审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3％计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。

二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

1．对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

2．对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：

(1)房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶；若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

(2)房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

(3)房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有。

三、 违章建筑的租赁合同纠纷的问题

房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。但就目前广东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人（多为台商、港商）合作办厂，实质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行为是非法的，是不应受到法律保护的。现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出，起诉到法院，法院又无法依法予以保护，村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。另一方面，法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者，又不忍看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的一大难题。

对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的，租赁合同无效，但实际已租用房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿，因为租赁合同的无效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是一种行为合同，没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对租金予以了支持，就是等于承认了违章建筑出租的合法性，与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是认为，对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱建乱租，冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看，违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来，感情上是很难接受的。但早知如此何必当初，违法乱建的后果不是不知道的，只是在利益的驱动下冒险而已。同时，要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度，相信不会造成今天的尬尴局面。笔者认为，对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求，也是规范房屋建筑、租赁市场的需要，这个代价迟早要有人来付出。更严格地说，行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚，已是很照顾农村经济发展了。其实，这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。

房屋租赁合同纠纷若干问题探讨

随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。在审判实践中，能不能确认房屋租赁合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的难点。笔者试就房屋租赁合同有关问题，提出自己的观点供商榷。

一、 对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：

1、未取得产权或者经营管理权的；

2、产权有争议或者产权受到限制的；

3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；

5、不符合安全标准的；

6、已抵押，未经抵押权人同意的；

7、法律、法规禁止的。

而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

对于广东法院来说，上述两个法规都应适用。两者规定基本相同。但笔者认为，两个法 规都存在值得研究的地方。一个是房屋租赁权源的问题。《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢？还如大量存在的“二房东”现象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢？显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光“占有”有何经济价值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗？显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（合同法第二百二十二条）”。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。据笔者所知，没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋 本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，笔者认为应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况，则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采取“活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。

（三）审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手 续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。

（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3％计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。

二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

（一）对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

（二）对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：

1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装 修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶；若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

2、房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

3、房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有。

三、 违章建筑的租赁合同纠纷的问题

房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。但 就目前广东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人（多为台商、港商）合作办厂，实质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行为是非法的，是不应受到法律保护的。现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出，起诉到法院，法院又无法依法予以保护，村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。另一方面，法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者，又不忍看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的一大难题。

对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的，租赁合同无效，但实际已租用房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿，因为租赁合同的无效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是一种行为合同，没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对租金予以了支持，就是等于承认了违章建筑出租的合法性，与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是认为，对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱建乱租，冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看，违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来，感情上是很难接受的。但早知如此何必当初，违法乱建的后果不是不知道的，只是在利益的驱动下冒险而已。同时，要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度，相信不会造成今天的尬尴局面。笔者认为，对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求，也是规范房屋建筑、租赁市场的需要，这个代价迟早要有人来付出。更严格地说，行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚，已是很照顾农村经济发展了。其实，这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。上海市黄埔区人民法院·艾新娥

2021年房屋租赁合同常见问题

温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！

房屋租赁是日常生活最常见合同，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多.《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于__年9月1日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据.根据解释的精神整理出以下问题类型，以供在解决此类纠纷时有所参考.

1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?

《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式.当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”.

因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同.

①口头房屋租赁合同风险较大.

当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明.

②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式.

租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同.

2.什么是定期房屋租赁合同?

定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同.

定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;

(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的.

3.什么是不定期房屋租赁合同?

不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同.

不定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁.

【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同.

(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁.

【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同.

(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期.

【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同.

①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;

②出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限.

4.房屋租赁合同最长期限是多少年?

《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年.超过二十年的，超过部分无效.租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年.”

因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年.

①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年.

②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年.

③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算.

5.房屋出租人有哪些义务?

(1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益.

(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途.

(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外.

a.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：

b.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;

c.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期.

房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：

①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;

②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;

③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;

④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务.

(4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.

出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务.

①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人.

②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金.

①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵.

②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务.

出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：

根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

②租赁房屋权属有争议的;

③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的.

(4)、出租方对出租房屋的安全担保义务;

(5)、法律规定的其他义务.

出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同.

违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响.

6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?

承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋.

(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;

(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;

(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用.

承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：

①约定使用方法(首要标准)：

a.房屋租赁合同约定的使用方法;

b.双方补充协议约定的使用方法;

c.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法.

②出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法.

承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失.

《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失.

因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失.

《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理.

承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任.

(4)、承租人对出租房屋承担保管义务.

承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任.

承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任.

(5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意.

《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失.”

《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效.但出租人与承租人另有约定的除外.”

房屋转租存在两个房屋租赁合同：

a.原租赁合同：继续有效.

b.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责.

《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同.

《解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持.

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼.”

出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租.

(6)、房屋承租人有何支付租金的义务.

①承租人应当按照约定的期限支付租金.

②对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯.

③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：

a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;

b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付.

承租人延付租金，出租人有以下补救办法：

(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同.

(2)《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年.

①出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限.也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同.

②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年.

因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同.

《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持.但转租合同无效的除外.

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿.”

因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制.

7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?

(1)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物.返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态.

(2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：

a.出租人有权请求次承租人腾房;

b.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费.

8.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?

《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用.

《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查.?

《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核.公安机关消防机构依法对审核的结果负责.

出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形.因此，不应当认定房屋租赁合同无效.

①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋.

②未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效.

但是，《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效.但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效.”

违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效.

9.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效.

农村房屋是指乡、村规划区内的房屋.《解释》第1条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理.但法律另有规定的，适用其规定”.

法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准.

因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效.

10.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?

《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效.但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效.

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效.但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效.”

非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同.

11.房屋租赁合同未经备案是否有效?

《房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”.

《解释》第4条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持.

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定.但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外.”

房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件.

12.房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果?

房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费.

房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失.

房屋租赁合同无效的，出租人可以请求支付房屋占有使用费.

13.“一房数租”情况下，如何确定承租人?

《解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的.

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理.”

“一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先.

14.因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：

(1)租赁合同无效时，装饰装修如何处理?

①承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：

a.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

b.不同意利用的，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状.

②承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：

a.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

b.不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失.

(2)租赁期间届满时，装饰装修如何处理?

①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状.

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用.

②承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，当事人另有约定的按照约定处理.

综上述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用.

(3)、合同解除时，装饰装修如何处理?

①承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状.

②承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

a.因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失.

b.因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失.但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿.

c.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任.

d.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担.法律另有规定的，适用其规定.

③当事人另有约定的，按照约定处理.

15.什么是共同租赁权?

(1)共同居住户的共同租赁权(共同居住权).

《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》119条第一款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许.

(2)共同经营人的共同租赁权.

《解释》第19条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋.

共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或者个人合伙其他合伙人.

16.什么是“买卖不破租赁”?

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效.

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力.

《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持.但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的.”

根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同.

但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：

①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制.

“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制.

17.什么是承租人的优先购买权?

《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利.

《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人.承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持.

根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利.

①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务.

②“合理期限”没有明确规定.目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”规定;《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废.

18.哪些情形承租人不得主张优先购买权?

《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人.承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权.

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的.

根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权.

(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：

a.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的;

b.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的.

(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：

a.房屋共有人行使优先购买权的;

b.出租人将房屋出卖给近亲属的.

(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的.

承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权.

19.出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?

《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定已经作废，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人.承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效.”

《解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持.但请求确认出租人与第三人签订的房屋无效的，人民法院不予支持.”

根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：

(1)出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效;

(2)承租人只能请求出租人承担赔偿责任.

随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效.

20.房屋租赁纠纷如何确定管辖?

《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(1986年1月7日)规定，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖.

上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见.

(1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;

(2)个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖.

商品房买卖合同纠纷常见问题200问---以案说法

点击标题可以打开文章全文

购房人逾期付款被解除合同并承担了违约责任后，返还购房款是否应包括利息？ 建筑图纸标明的层高是否属于合同内容？层高不足如何承担违约责任？

购房人与开发商委托人签定的合同是否有效？房屋已登记为他人的，是否还能取得产权？ 房地产开发商协助购房人办证的义务具体包括哪些内容？没有履行协助的如何承担责任？ 房地产交易中心对房屋产权进行初始登记时应审查什么？撤消登记的行政诉讼中，法院审理范围

新房买卖案例：房屋存在质量问题，可以因此而拒付房款吗？

新建住宅窗户有什么标准？《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》什么时候开始实施？ 高法公报案例:合同只约定面积误差超过标准可以解除，现买方不解除时如何处理？

房管局自行重新划分物业管理区域，影响到业主利益，部分业主是否有权起诉要求撤消？划分物

业区域时，应当依据什么因素？

在商品房买卖合同纠纷中售楼广告在什么情况下具有约束力？

政府部门变更规划，造成开发商未履行商品房买卖合同中的义务，应否承担民事违约责任？ 房地产公司、房产测量机构有无义务告知买受人公摊面积的计算依据、公摊部位、计算方法和过

银行未敦促抵押人办理抵押登记，是否对该抵押权的不成立承担相应责任？

高法公报案例:房屋外墙增加了合同及沙盘上没有的设施影响观瞻使用,如何处理?经行政审批和符

高法公报案例:诉讼中合同文件真实性如何认定?

高法公报案例:房屋裂缝渗漏是否属于质量问题? 有勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合

格文件就无质量问题吗?开发商应当如何承担责任?

高法公报案例:因合同条款异议不能按时完成签定合同的,定金应当如数返还 法官谈商品房销售面积出现误差纠纷如何处理 建筑面积包括什么,如何计算?

认购书、预订书是什么性质的文件?其效力如何? 物权公示有什么效力?

什么是物权公示原则?为什么要进行物权公示?

开发商没有履行协助办理过户手续的义务，是否适用诉讼时效的规定？ 预告登记的作用是什么？与正式登记有什么区别？

房屋买卖合同解除后，房屋上涨的差价损失，即可得利益的损失是否应当赔偿？ 期房买卖中的法律风险及应对措施 房产权登记的推定力和公示公信问题 商品房沙盘和广告也属于合同内容吗?

合同约定用途商业,但开发商没有协助办理商业性质土地使用权,责任如何承担? 开发商擅自加层增加容积率，是否构成违约，业主不退房时是否可以要求赔偿损失？一房二卖,没有得到房屋的买受人获退一赔一的案例 土地交易中合同显示公平的认定 购买期房，如何保障将来一定取得产权？

房屋登记应当进行形式审查还是实质审查？行政行为的合法性如何把握？ 以他人名义买房,房屋产权属于谁? 购房人在哪些情况下可以退房？

商品房交付使用条件是什么？是否必须取得竣工验收备案表？ 施工合同十大问题分析

签定房屋买卖合同注意有哪些不公平的附件补充条款

依据买卖合同取得房屋后，长期未进行产权过户登记，是否会超过诉讼时效？ 情势变更原则的适用研究

房屋初始登记与建设工程规划许可不一致,如何处理?

房屋登记产权人与实际出资人不一致,产权归谁所有,如何确认? 协议约定房屋归一方所有但产证登记在他人名下,产权属于谁? 订房意向书在什么情况下可以认定为购房合同？ 买商品房如何防范法律纠纷? 收房需要注意的几个法律问题

房屋建设工程对相邻房屋造成损害如何赔偿,谁负责赔偿? 买房各阶段的主要法律风险和防范

房价下跌,购房者在什么情况下可以要求补偿差价?

购房人在哪些情况下可以要求退房?

商品房买卖合同补充条款如何约定以保障购房人权利? 全体业主共有房屋如何认定,谁来认定?

房屋交付使用多年开发商仍办不出产权证的，能否解除合同？时效如何计算? 开发商履行预售合同延期,应如何承担赔偿等责任? 购房意向书有无法律效力?一方违反时如何承担责任?

商品房预售中宣传资料及鸟瞰图是要约还是要约邀请,对开发商是否具有约束力? 商品房楼书等广告和宣传资料是否认定为合同?违反时如何承担责任? 建筑工程阴阳合同效力问题浅析

最高人民法院法官解读 新建住宅使用说明书和质量保证书有什么作用?

房屋实际面积比约定面积多,如何处理? 对面积有争议怎么办?

男女朋友合买房屋后分手,约定产权归一人所有,如何处理才能保障产权人利益?

开发商不具备预售商品房资格，买房办出产权证，合同约定的违约金赔偿条款明显不合理，该怎

商品房质量问题如何处理?

什么情况下可以要求开发商承担1倍以内的惩罚性赔偿责任？ 合同约定以按揭贷款的方式支付房款，后贷款不成，如何处理？ 房屋出现质量问题，可以要求退房吗？

房屋出现质量问题，开发商拒绝修复，如何处理？

开发商办理产证是否存在期限？延迟办理产证，应承担什么责任？ 开发商延迟交房，应承担什么责任，是否可以退房？ 开发商迟迟不能办理产证，是否可以退房？

商品房必须达到什么要求，才可以取得交付许可，进行交付？ 房屋的质量保修期限是多久？

房屋有规划变更或设计变更的，如何处理？ 开发商一房二卖，房屋归属如何确定？ 未经登记备案的预售合同生效吗？

签订房屋买卖预售合同后，发现开发商没有取得预售许可证，该合同是否有效？

实际交房面积与约定不一的如何处理？ 期房可以转让吗？

预告登记有什么作用?应由谁办理? 商品房预售需要具备什么条件？

购房人签定认购书或订购合同后，不想买了，如何承担责任？ 开发商广告与实际状况不符，应当承担什么责任？

开发商发布的售楼广告和楼书是否具有约束力? 存在虚假如何追究? 商品房发生质量问题如何处理 装修材料不符合合同约定，如何维权？

房屋买卖过程中会涉及哪些常见的违约情况和违约责任呢？ 关于成立业主大会申请书格式 如何成立业委会?

政策变化是否属于情势变更,是否可以解除合同?

前期物业服务合同中,业主可以以买卖合同存在纠纷以及不是合同当事方为由拒付物业费吗一方预期违约,他方可在履行期限届满前要求解除合同和追究违约责任 房屋出现质量问题如何处理？

起诉归还购房借款不成后，还可以以不当得利为由再次起诉吗？ 商品房未经消防验收,是否可以交付? 逾期交房违约金约定不明的，如何处理？

楼书等宣传资料中“最终解释权归本单位”的说明有效吗？ 按揭贷款中，购房人延迟还款，开发商是否需要承担责任？ 开发商承诺提供免费巴士后借故停运,应承担什么责任? 定金合同 （预售）（供商品房预订时使用） 定金合同 （出售）（供商品房预订时使用） 上海市商品房出售合同 上海市商品房预售合同示范文本

买方支付房款后,订房意向书能否认定为购房合同? 房屋质量常见问题与防治处理 楼书等商品房广告有法律约束力吗？

签定了预售合同，但未办理预售登记,开发商将房屋卖与他人,如何处理? 阳台是否属于公共部位,如何判断? 买商品房签了合同,什么情况下可以退房呢? 认购书没有约定的内容,买卖双方无法协商达成一致,是否适用定金罚则? 签定认购书后，开发商未通知签约，而是出卖他人，如何承担责任？

承诺随房奉送阁楼，但未列入买卖合同条款，产权证也无体现，是否构成重大误解？ 开发商延迟交付房屋，并延迟办理产证，是否应当承担双重违约金？ 规划许可违反法律规定时,是否有效?如何处理? 房屋权属发生争议,提起撤消登记等行政诉讼有效吗? 车库面积不足合同约定,开发商如何承担责任? 开发商将产权登记不明的车库出售给某业主,是否有效? 开发商房屋逾期未取得交付使用许可证及产权证，购房人余款未付,是否需要承担违约责任? 开发商违反预售前签定的意向书,造成买卖合同未签,如何承担责任? 房屋噪音超标，购房人是否可以解除合同？ 开发商一房二卖时，如何承担责任? 是否退一赔一? 房产出资人和产权登记人不同时，如何认定产权？ 购房者在房屋交接时发现质量瑕疵的，应不应该拒绝收房？ 登记的产权人与实际出资人不一,产权归属如何确定? 上海浦东房地产纠纷现状及对策

由于合同条款的磋商导致没能按期签定房屋买卖合同的，定金应否返还？ 购买新房庭院绿地的权属问题

买卖合同被解除的，可以要求承担违约金吗

法院审理案件时，除了事实和法律之外，还考虑些什么因素？ 最高法院法官谈合同效力及违约金认定等问题 最高法院法官谈商品房买卖纠纷案件审理的司法解释 违反商品房认购书承担什么责任？--法官谈认购书效力等问题 法官谈商品房买卖合同纠纷案件的审理问题

江苏省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见 浙江省和湖南省高院关于审理房地产纠纷案件的指导意见

商品房买卖合同纠纷中的认购书、广告、质量、交房等问题研究 因宏观调控引发的房屋买卖纠纷案件相关问题处理 开发商一房二卖时，房屋产权归属如何确定？

广东省高级人民法院关于认定房地产开发经营合同效力问题的意见 房屋“主体结构质量”是否合格如何确定？ 房屋存在质量问题，收房应当如何处理？

房屋质量纠纷中，委托鉴定机构进行鉴定有什么作用？

购房人收房时发现一些质量瑕疵，可否拒收房屋并要求承担逾期交房违约金？ 关于房屋主体结构质量问题的案例 开发商逾期交房,法院判决如何承担责任? 内部认购书的效力如何？拒绝执行该认购书如何承担责任？ 政策变化是否可以解除房屋买卖合同? 交房与楼书不符,开发商需要承担什么责任? 开发商延期交房，如何承担违约责任？

名字已经写入购房合同,产权登记前还能被撤消吗? 父母出资为儿子购买婚房,但不登记产权,产权如何归属? 新房与样板房不一致,合同一定可以解除或撤消吗? 首付款定性为借款的,对房屋不享有产权

开发商延期交房并延期办证,是否需要承担双份违约金? 开发商需要履行售楼广告中的承诺吗？ 售楼广告约定为合同内容，购房人获得胜诉 上海法院关于房屋抵押纠纷的调解处理指导手册 上海法院关于商品房买卖纠纷的调解处理指导手册

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用九种情况可依法退房

收房时怎样验房?注意哪些问题? 房地产楼花按揭问题解析 地下车位权属登记问题 商品房预售合同的纠纷处理原则

购买全装修房八项注意 房屋面积纠纷处理办法 房地产市场非法预售现象剖析 怎样选购称心如意的商品房? 商品房质量纠纷的投诉与处理方法 商品房预购人如何保护自己的权益? 购买期房应警惕开发商“隐性违约” 房产证办理流程及注意事项

房屋买卖中电磁辐射污染损害赔偿问题分析 商品房买卖预约合同解除后定金如何处理？ 购买商品房出现问题如何索赔？索赔案例及分析 商品房面积误差纠纷处理办法 商品房预售合同效力问题分析与处理 商品房按揭纠纷问题分析 住房公积金贷款申请条件是什么？

如果购房者延迟收房结果会怎样？因为不满意房屋等原因拒收房屋会有什么后果？ 开发商延期交房如何处理？

房屋交房时对实测面积有异议，该请哪些测量机构重新进行测量？ 交房时，开发商应出具哪些材料？不提供的如何处理？

上海地区预售房屋交接和产证办理具体流程如何？实行商品房销售网上备案后，如何进行房屋交

贷款的数额和期限有什么限制？

交房以交钥匙算还是办理过户算？有什么区别？

贷款合同未能签定，商品房买卖合同如何处理？买卖合同解除后，贷款合同如何处理？ 房屋买卖常见名词解释

房屋的保修期多久，保修范围包括哪些？

认为房屋存在质量问题，申请检验要向什么机构提出？ 房屋首期维修基金的交纳时限？

未按期办理产权登记过户的如何承担责任？

什么原因会造成产权证办理延迟呢？ 办理房产证需要准备什么材料？ 办理房产证有哪些流程？

住宅交付使用许可证是什么文件？有什么意义？查看时应当注意什么？ 收房发现商品房质量可能存在问题，如何处理？ 开发商的楼书和广告，对开发商有约束力吗？

开发商还没有取得预售许可证，是否可以签定认购书或预售合同，是否有效？