苏州园区新楼盘拟定向回购1万套房源 “政府回购商品房”阵营再扩容

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-10-17 04:38 标签： 苏州园区新楼盘

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受制于财力等因素，地方政府回购新房可持续性和可复制性面临挑战。日前，关于苏州市政府收购新房项目的消息冲上热搜，在此之前，济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房的消息也曾受到关注。根据公开报道，苏

受制于财力等因素，地方政府回购新房可持续性和可复制性面临挑战。日前，关于苏州市政府收购新房项目的消息冲上热搜，在此之前，济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房的消息也曾受到关注。根据公开报道，苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。目前苏州多个项目房源已经被相关部门回购。严跃进认为，应客观看待政府收购商品房的现象，对于理解政策操作和市场影响等都有积极的作用。专家解读多地政府回购商品房究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

受制于财力等因素，地方政府回购新房可持续性和可复制性面临挑战。日前，关于苏州市政府收购新房项目的消息冲上热搜，在此之前，济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房的消息也曾受到关注。

专家在接受中国经济时报记者采访时表示，政府层面回购新房项目本身不属于创新，客观上说明此类城市房源库存压力大，这种做法对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等会带来综合效应。不过房企拿地仍然比较谨慎。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受本报记者采访时表示，近期地方政府出现了回购新房项目的操作，既实现了去库存的导向，也有助于对保障房等房源筹集提供支持。此类收购使得统计层面的交易数据拉升，这也要求客观看待近期各地因政府回购而导致的交易数据拉升现象。

根据公开报道，苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。目前苏州多个项目房源已经被相关部门回购。得益于政府回购，9月，苏州楼市成交数据实现同环比大幅增长。克而瑞统计显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比增长126.88%，同比增长93.34%。

严跃进认为，应客观看待政府收购商品房的现象，对于理解政策操作和市场影响等都有积极的作用。

“让政府层面回购新房项目，本身不属于创新，各地本身也给予了鼓励。只不过苏州作为新一线城市，进行类似操作，客观上说明了此类城市房源库存压力大，也需要通过此类回购来化解库存和房企销售压力。”严跃进表示。

严跃进告诉记者，从该政策工具看，今年很多城市都在落实和实施，包括郑州、济南、湖州、阿勒泰等城市都有类似的政策表述或动作，而且此类操作普遍和安置房、保障房、租赁储备住房等房源筹集挂钩。这和鼓励企事业单位团购住房是两码事。

少数城市土地市场热度较高

根据中指研究院数据，全国22个重点城市中已有13城完成了三批次集中供地，共揽金3888亿元，相较于去年三批次的4364亿元下降11%。已完成三批次供地的13个城市，供应规划建面相较于2021年三批次下降了31%，土拍流拍率基本维持在7%-8%的稳定区间，而熔断地块占比由一批次的接近30%降至三批次的15%，同时溢价成交地块比例也下降了15个百分点。土拍热度再次降回2021年三批次的水平。

中指研究院土地事业部负责人张凯对本报记者表示，分城市看，北京、上海、杭州、合肥等城市土拍仍维持着较高的热度，而此前热度较高的深圳土拍热度下滑明显，其主要原因是三批次的地块均不在核心城区。此外，央国企拿地减少。

根据中指研究院1-9月TOP100房企累计销售额监测，相较于2021年1-9月同比下降45.1%。在已完成三批次供地的13个城市中，央国企+混合所有制企业总投资金额由一、二批次的约1950亿元降至三批次的约1450亿元，投资金额占比更是由一、二批次的超过50%下降至三批次的37%。地方国资在今年三批次再次进场托底接盘，在投资金额上占据了市场的半壁江山。

另据诸葛找房数据研究中心监测，日前广州2022年第三批次集中供地落幕，共成交15宗地块，总土地出让金479.23亿元，从成交体量上看，三轮土拍的成交规模为今年以来之最，土地出让金较二轮上升129%。

诸葛研究院负责人王小嫱在接受本报记者采访时表示，广州三批次土地溢价率仅为0.5%，低于二轮的6.55%，成交的15宗地块中，仅有2宗地块溢价成交，13宗地块底价成交。从流拍上看，本次流拍3宗地块，流拍率较二批次有所下降。从拿地企业来看，地块均由央国企和地方企业竞得，本次无民企参与。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。但由于多数城市的楼市表现在政策一松再松的刺激下并未出现实质性转好，企业拿地态度也保持谨慎，地方城投仍在持续托底。

“结合三季度以来的市场走势和政策宽松，以及部分企业的投资表态来看，整体土地市场仍难有起色。短期拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。同时，企业三四线投资全面萎缩，仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。未来央国企主力、城投托底的格局不变，但城投托底意愿下降、托底压力变大，此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。”丁祖昱说。

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为平稳楼市、增加保障房供给，多地政府开始回购商品房

为保持楼市稳定发展、纾困房企，近期部分地方政府出手回购当地开发商的商品房。

最新的消息是苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。据当地市场人士介绍，9月份相关政府已回购2500套住宅，涉及近20个项目。

据悉， 苏州政府回购的房源主要用于两方面，一是用作人才公寓、保障性住房。二是此次回购房源均只支付30%首付，后续该部分房源仍可由开发商再次销售。

10月12日，界面新闻从苏州市住建局核实该消息，工作人员回应称，并不清楚是否有该回购行为，以官方发布和当地官方媒体的披露为准。

实际上，政府采购存量商品房并不是新鲜事。在各地棚改过程中，除货币化安置外，相较于大规模建设安置房增加库存，若安置需求较少，政府采购已有的存量住房也是一种重要的方式。

界面新闻从中国政府采购网近3月来的相关公告、公示信息中梳理发现，广西桂林、甘肃玉门等城市均有小额的安置房采买行为。

比如10月11日，桂林为改造古宋城历史文化街区项目，共计花费2.67亿元从当地三个住宅小区购买三栋安置房，并要求三家开发商于今年底前交房。

此类政府采买安置房一般低于市场售价。9月22日，湖北省政府采购网一则合同显示，武汉经开区（汉南区）自然资源和规划局将采购奥山国际冰雪运动旅游小镇奥山府项目（一期、二期）200套，作为棚改安置房，均价为6128元/平方米，相比该项目8600元/平方米的市场售价，相当于打了7折。

近期还有一些三四线城市将鼓励政府购买存量商品住房写入了近期稳楼市政策当中。

云南省昭通市8月底发布的“一揽子”稳楼市意见中提及，县（市、区）人民政府要统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商品房销售去化工作，鼓励购买收储户型合适的存量商品住房，作为城市更新改造项目安置房房源。

除了棚改安置房，在国家“大力发展保障性住房”的号召下，一些地方政府也出台政策收购商品房，用作人才公寓和保租房。

今年三季度，浙江省湖州市、河北省邯郸市磁县等地陆续发布消息，鼓励国有企业收购存量市场房源，用作安置用房或保障性租赁住房。

从各地涉及政府回购商品房的政策来看，侧重点也有所不同，但均以“去库存”为主要目的。

浙江湖州出台的政策主要针对困难房地产企业的滞销房，河北邯郸市磁县也特意指出房地产去化周期偏长的项目，有纾困房企的倾向。

与三四线城市相比，诸如苏州、济南等二线热点城市政府回购存量商品房的体量则更大。

比如在“保交楼”方面走在前列的郑州，7月下旬对外披露的纾困方式中即包括保障房租赁模式，即针对已建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过当地国资平台郑州地产集团收购存量房源。

截止10月6日，郑州第一批2万套（间）存量房源用于人才公寓的收购工作已基本完成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方政府近期进行的回购新房项目作，既实现了去库存的导向，也有助于对保障房等房源筹集提供支持。同事类似操作也可以通过回购来化解库存和房企销售压力。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，根据数据监测，苏州9月商品住宅成交面积为122.78万平方米（含吴江区），较8月及去年同期均出现明显增长。定向回购的方式在缓解企业资金压力方面有一定效果。

市场分析师指出，同政府直接采购商品房一样，一些地方鼓励国企、事业单位、政府机关人员“团购”买房的模式也属于具体的去库存措施。

今年三季度以来，已有多城出台团购方向优惠政策，出台城市多为三四线城市或二线城市的远郊区县，诸如浙江诸暨、四川巴中等，当地开发商可给予购房者不同程度的价格优惠促进销售，同时对价格下限进行一定程度的放松。

伴随着各地继续“因城施策”出台楼市支持政策，接下来将有更多的三四线城市加入回购存量商品房行列，以此来稳定当地楼市、激活存量市场。

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑

近日，有消息称，苏州政府正在定向回购1万套商品房，目前已回购当地部分楼盘房源引发市场关注。10月12日上午，《财经》新媒体致电苏州多个项目楼盘获悉，当地政府确实在回购部分，主要用于人才房，而非保障性租赁住房，同时项目仍有房源对外销售。

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其中，苏州越秀悦见云庭售楼处销售顾问告诉记者，政府此次回购了其楼盘200多套房源。该楼盘于去年10月开盘，销售情况较好因此没有打折优惠，政府也是按备案价格购买，用途为高端。同时，据万科东方雅苑售楼处销售顾问介绍，此次政府回购用途不是保障性住房，具体套数目前尚不确定。

对于政府回购事件，苏州市政府和住建局方面回应记者称，目前没有收到该消息，一切以官方发布的信息为准。虽然目前未正式发文，但从楼盘层面已经开始执行。

此外，记者注意到，在今年7月苏州发布了一系列人才政策，包括引进世界一流人才，布局一批宜居宜业人才社区，三年内提供10万套人才公寓、最高800万元购房补贴、最高100万元引才奖励等。

“9月底，苏州政府拿出约300亿回购了40多个楼盘的房子作为人才用房。”一位苏州当地中介人士告诉《财经》新媒体记者，每个城市都有人才房，只是此前都是政府拿地自建，现在是收购在售房做人才房。苏州政府回购商品房的原因很简单，主要是现在房价较为便宜，若自己拿地建人才房，成本会高，而且小区品质也不一定高。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年8月苏州新房成交4355套，同比下降31.25%，而环比上涨0.97%，表现为低位回升。同时，国家统计局发布数据显示，8月70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。尽管个别城市房地产市场出现了一些积极变化，但整个房地产市场仍然还处在下行过程中。

无独有偶，除苏州外，此前西安、郑州、湖州、济南、武汉、海南以及温州鹿城区、湖北阳新县、河北磁县等地方政府已公开发文，将回购市场存量商品房，不过主要用途为保障性租赁住房、公租房、棚改拆迁置换房等政策性住房。不难发现，此轮政府回购商品房，不仅覆盖二线热点城市，还涉及三四线和区县级城市。

值得注意的是，在上述这些已公开发文的城市中，所回购的房源均提及到了销售困难房源、滞销房、库存房、存量土地等。不过，这并不意味着政策性住房没有回购的硬性标准，如郑州要求回购现房或准现房，温州鹿城区回购要求交付时间为明年12月之前。

另外，从目前已披露的回购规模来看，苏州为1万套，济南为3000套，虽然数量已经不少，但与10万套人才房以及20.5万套的保障性租赁住房的目标仍有一定差距，未来仍有继续回购的空间。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，保障性住房主要是用来托底，解决低收入群体的居住问题，起到改善民生的作用。人才住房则是配套工程，即为吸引来的人才提供合适的住房。受益面虽然是不同群体，但共同作用都是利于当地楼市加速去库存。同时，也帮助房企脱困，减轻现金流的压力，加快资金回笼。

同策研究院研究总监宋红卫表示，政府回购商品房主要有两个方面的核心诉求，一方面，各地房地产销售压力较大，城市库存不断上升，开发商拿地的积极性不断下降，任由发展必将导致行业陷入恶性循环中，激发合理的住房需求、提振楼市信心是各地政府当前最重要的事情。另一方面，今年我国大力发展保障房、租赁住房，政府回购商品住宅作为、租赁住房等可谓一举两得。

“今年以来，已有多城出台团购、房票安置，以及降低利率和首付比例、提高公积金贷款额度、取消限购限贷、发购房补贴等各种利好政策。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，有利于房地产市场的良性循环。虽然短期来看，购房者观望情绪仍在，但若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

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