房贷等额本息能换成等额本金吗提前还款会影响贷款的金额吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-10-26 13:58 标签： 房贷等额本息能换成等额本金吗

我们知道，房贷的还款方式分为两种，即等额本息和等额本金，贷款人可以根据自己的实际情况来选择，其中等额本金还款方式门槛较低，如果还款能力较强，能获得较高的贷款额度，而等额本金其实更适合上班族，因为每个月的还款额度固定，能平衡出自己的经济状况，因此，并且意味着能够承担较低的贷款预期年化利率，那么就可以进行提前还款。具体提前还款会不会影响贷款额度，取决于还款的银行，但是不同银行对于提前还款的规定有所差异。一般银行规定，每月还款额不能超过家庭月收入的百分之五，如果还款额中已基本为现金存款差不多，提前还款是不会影响贷款额度的，只不过银行可能会要求借款人出具提前还款的声明。

我们知道，贷款买房的方式分为三种，一种是等额本息法和等额本金法，另一种是等额本金。不少朋友申请贷款时都想知道除了还款外还有哪些方式，小编接下来就跟大家聊聊买房提前还款的那些事儿。网友们一起看看什么是等额本息法和等额本金法。接下来，小编就以这两种方式来进行分析一下。（1）等额本息每个月还款额都相同，但是本金和利息总额不同。（2）等额本金每个月还款额不同，但是前期本金较多，还款额中本金比重逐渐增加，利息比重逐月递减，所以每月还款额保持不变。（3）等额本息每月还款额保持不变。（4）等额本金每月还款额保持不变，但前期利息支出较大。先还利息最后一种，等额本息每月还款额是逐月递减的。

下面跟小编一起来看下。贷款买房要提前还清，是受到什么影响的。如果贷款不还的话，会产生一定的违约金，其实打公式计算，提前还款将会更加划算。众所周知，在贷款买房的时候，都是支付一定利息的，即对你进行提前还款，这样就会减少一部分的利息。因此还款的方式自然也就改变了。

申请银行提前还款的手续，一般会根据你还款时间的长短，决定是部分还款，还是减少还款额。银行规定的授信金额，一般为总房价的50到80。与之匹配的标准是，每家银行的规定不同。有些银行是采用的一次还清贷款额度，有些是采用等额本息的还款方式。而有些银行则是采用按月还款方式。各家银行的规定不同，有些银行的要求是，提前部分还贷，且还贷金额必须为正常贷款金额或贷款余额的10到5倍。如果贷款申请用了公积金贷款，且还贷时未满一年还清贷款的，提前还款额度可以为收入的10倍。

作为运城的购房还贷者，你知道住房公积金贷款提前还款金额可抵本金了吗?或许这个条例很多还贷者还未注意到。下面小编就在介绍完公积金贷款提前还款流程之后，再和大家细细研究关于住房公积金贷款提前还款金额可抵本金的问题。

公积金贷款提前还款流程

1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。

2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。原贷款担保方式为低押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市核心指定的保险公司办理减保手续，较后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分核心。

3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的和选择非抵押+保险的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分核心。

4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内的，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保核心办理。

住房公积金贷款提前还款金额可抵本金

经央行连续五次降息后，一些精明的购房人发现，公积金贷款利率下调幅度比商贷小，且商贷较高还能下浮30%，公积金贷款优势降低不少。

事实上，头次购买普通自住房的市民，商贷月供并不比公积金贷款多多少。如30万元20年期贷款，按等额本息方式，商业贷款月还款额为1843元，住房公积金贷款提前还款，月额为1797元，前者比后者仅多46元。20年下来，利息相差才11040元。

“不过，许多购房者对公积金贷款的了解并不详细。”中易安房地产担保有限公司介绍，除去利息之外，公积金贷款依然具备很多商贷无法相比的优势，对于具体情况应该理性分析。

“虽然两者利率差别依然缩小，但是如果在第2套房贷款时候，公积金贷款还是有明显优势的。”中易安市场总监徐东华解释说：“一方面，虽然二套房贷利率已经几乎取消了上浮，但是两者之间还是存在利率差距，因为在购置二套房贷款时候并非每个人都可以享受到7折优惠，而公积金却可以享受到比商贷7折还要低的利率;另一方面，二套房商业贷款的话需要执行不低于4成的*款，而公积金则不受此限制。”

“我们的二次置业成本通*高于头次置业，不管利率如何调整，商业贷款利率绝不可能低于公积金利率，使用公积金贷款的机会可以随时避免利率上浮造成的利息负担。”徐东华介绍，从具体业务来看，有公积金贷款资格而选择商贷产品的客户大多是选择小户型、总价低的过渡性置业者。“他们更希望将公积金贷款的机会留用于第2套住房。”

“如果您长期内没有再次置业计划，也应该选择公积金贷款。”徐东华补充，公积金贷款的政策性优势也是非常明显的。

作为政策性贷款，住房公积金贷款提前还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于“较低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。中易安机构指出，这种类似于‘信用卡’的个性化还款方式较大限度的保护了购房者的现金流。

公积金贷款的提前还贷也更加自由。商贷中经常存在提前还款违约、较低提前还款数额、提前还款次数等多种限制。而公积金贷款人可以每月提前还款任意金额。

“较大的不同是，公积金贷款提前还款金额全部冲抵本金。”徐东华解释，商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。公积金贷款的提前贷款能较大限度降低利息总额，其*终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后*终的利息。

较后，从长远经济形势考虑，如果经济复苏并进入加息阶段，公积金贷款所受影响也要远远低于商业贷款。

1、不是，而是是后面每月的还款金额减少了。

2、不过享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。

3、降息可以减少还贷利息。以个人住房商业性贷款10万元，期限30年采用按月等额还款方式为例，老利率月还款572．8元，采用新利率后月还款下降为539．3元，每月可减少33．5元。

4、在整个贷款期内，原30年10万元贷款到期本息总额为206208元，新贷款利率本息总额为194148元；总计可减少12060元的还款利息。

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