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1、1本报告严格保密021-10-20新乡商业市场调查报告新乡商业市场调查报告 版权声明：版权声明：本项目是新乡伟业置地有限公司与深圳市众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，本项目是新乡伟业置地有限公司与深圳市众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2本报告严格保密新乡市商业宏观市场分析新乡市商业宏观市场分析新乡市商业市场商圈分布新乡市商业市场商圈分布新乡市商业市场个案详析新乡市商业市

2、场个案详析新乡市商业市场总结新乡市商业市场总结3本报告严格保密 2009 2009年新乡国民经济发展指数表年新乡国民经济发展指数表国民经济发展指数国民经济发展指数数额数额同比增长幅度同比增长幅度投资投资指数指数全社会固定投资总额1018.3亿元31.8%民间投资总额771.53亿元32.4%金融金融指数指数金融机构存款余额940.98亿元23.9%城镇居民存款余额635.13亿元16.8%人均城镇居民人均城镇居民可支配收入可支配收入元元10.3%10.3%消费支出消费支出元元6.5%6.5%消费品零消费品零售总额售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额33

（图表数据来源：2009年政府工作报告）新乡市社会消费能力分析新乡市社会消费能力分析随着新乡城市的不断发展，整体经济快速发展带动人均可支配收入的提随着新乡城市的不断发展，整体经济快速发展带动人均可支配收入的提升，消费能力快速增强。升，消费能力快速增强。4本报告严格保密近年新乡商业市场供应、需求量走势分析近年新乡商业市场供应、需求量走势分析供应：供应：0505年较年较0404年井喷式增长，年井喷式增长，0707、0808年供应量超过年供应量超过4040万万

4、求低水平走势，其中两年出现负增长；需求低水平走势，其中两年出现负增长；供需比：供需比：年连续三年供需比超过年连续三年供需比超过5 5，竞争日益加剧，竞争日益加剧，0909年由于市场供应量的迅年由于市场供应量的迅速减少，供需比大幅回落。速减少，供需比大幅回落。新乡市商业市场供需分析新乡市商业市场供需分析年度年度年年年年年年年年年年年年商业批售面积（万）商业批售面积（万）9.1.商业销售面积（万）商业销售面积（万）7.

/之间，总体保持平稳，之间，总体保持平稳，0707年、年、0909年因为核心商圈商业供应减少，开发区等区域供应拉低商业价格，导致总年因为核心商圈商业供应减少，开发区等区域供应拉低商业价格，导致总体销售价格略有下滑

6、。体销售价格略有下滑。新乡市商业市场销售价格分析新乡市商业市场销售价格分析6本报告严格保密新乡市商业宏观市场分析新乡市商业宏观市场分析新乡市商业市场商圈分布新乡市商业市场商圈分布新乡市商业市场个案详析新乡市商业市场个案详析新乡市商业市场总结新乡市商业市场总结7本报告严格保密 新乡市商业业态的表现形式，在某种程度上相当丰富。新乡市商业业态的表现形式，在某种程度上相当丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、百货商场，自由业态和统一经营管理业态都比比皆是，但在整个新乡市的商业中，缺少能够引领潮流、时尚与优雅环境完美融合的亮点商业项目；缺少能够引领潮流、时尚与优雅环境完美融合的亮点商业项目；商业

7、项目过于集中，竞争激烈，传统商区整体环境不佳，道路滞塞，楼体陈旧，难以提升城市整体的商业形象。难以提升城市整体的商业形象。 从全局来看，新乡市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的两个商圈，即： 以平原路、人民路以平原路、人民路为龙头的内城区商圈。为龙头的内城区商圈。 以豫北家具大世界、以豫北家具大世界、银基商场为主体的东站城银基商场为主体的东站城市次商圈。市次商圈。内内/ /老城区商圈老城区商圈城市次商圈城市次商圈新乡市商业市场两大商圈新乡市商业市场两大商圈8本报告严格保密 目前内城区是新乡市最繁华、最古老的商业区域。但由于城市早期发展的规划性不强，导致整体商圈的商家过于集中，商业街区购

8、物环境不佳，路面狭窄，人流通行不畅。内城区商业目前基本上被胖东来所主导。 内城区商圈主要由平原路、人民路、胜利路组成。内城区商圈主要由平原路、人民路、胜利路组成。大型商场：大型商场：平原商场、胖东来（平原路店和生活广场）、百货大楼、新天地购物广场、丹尼斯、千盛百货、大商新玛特；专业批发市场：专业批发市场：金田服装批发市场；新兴商业形态：新兴商业形态：东方文化商业步行街；在建待建商业项目：在建待建商业项目：银马保利城、今秀商业步行街、新乡国际购物公园、普利商贸城；主要商业物业主要商业物业 ：老城区主商圈分析老城区主商圈分析9本报告严格保密 由于位于新城区与内城区的结合部，其商业氛围明显劣于内城区

9、，人流量远低于内城区。但同时也因其规划适当，周边新型住宅小区开发量增多，也吸引部分中高收入群体逐步集中到此区域，消费群体的整体消费力和消费意识在日益提高。因此，部分品牌经营户也在开始入驻该区域，其中以家具与建材为主；新飞路与金穗大道交叉区域为其核心区域。大型商场：大型商场：富达商业广场（银基商场）；专业批发市场：专业批发市场：豫北家具大世界、新美家建材世界、 金港花卉工艺品市场；在建商业项目：在建商业项目：金谷东方商业广场；东站次商圈分析东站次商圈分析主要商业物业主要商业物业 ：10本报告严格保密新乡市商业宏观市场分析新乡市商业宏观市场分析新乡市商业市场商圈分布新乡市商业市场商圈分布新乡市商业

10、市场个案详析新乡市商业市场个案详析新乡市商业市场总结新乡市商业市场总结11本报告严格保密商场名称商场名称营业面积（）营业面积（）功能分区功能分区经营模式经营模式胖东来（平胖东来（平原店）原店）45000负一层：超市，一层-四层：间隔式百货，主营服装电器等五层：美食城与儿童城负一层：超市做代销；一层五层：租赁，租金从35080元/联营，18%-23%丹尼斯丹尼斯约30000负一层：超市一层-四层：间隔式百货，主营服装一层：运动商品城（租赁+联营）二层、三层：超市（量贩）（代销扣点）平原商场平原商场25000负一层：超市一层五层：百货负一层：超市做代销。一层五层：百货业态，租赁：租金20050元/

11、百货大楼百货大楼6000一层五层：品牌百货一层：化妆品二五层：品牌服装服饰，租赁，租金从26050元/千盛百货千盛百货30000地下一层，地上六层，以珠宝、化妆品、流行男女装、运动休闲等为主营业态，辅以超市、家电两大生活必需品类租赁，租金28050元/（约2040）扣点：1618%东方文化商东方文化商业步行街业步行街48000一楼：品牌服饰，特色餐饮二楼：手机城，美食城租赁， 街铺150190元/；内铺：3070元/（约80160）新乡典型大规模商业经营模式分析新乡典型大规模商业经营模式分析新乡大型商业体主要集中在老城区，经营业态主要以百货、服装、饮食、家新乡大型商业体主要集中在老城区，经营业

12、态主要以百货、服装、饮食、家电等生活型消费品为主。电等生活型消费品为主。商业项目个案分析商业项目个案分析12本报告严格保密l位置：新飞大道、金穗路交汇处l物业规模：总体量15万，商业面积9万；l销售价格：一期商铺低价入市，临街单层铺面单价1.21.6万之间；l销售率一期开发8000的商铺已经销售了90%l大面积的商铺主要以新乡包括县区的高端投资者为主，其他商铺以公务员和个体经营者投资为主销售难点销售难点在售商业项目个案分析在售商业项目个案分析金谷东方广场金谷东方广场项目基本情况项目基本情况销售支撑点销售支撑点l未来城市向东发展的趋势将赋予该项目更多升值潜力空间；l通过空中连廊与走廊形成内街和双

13、街面，创造出层层都是独立街铺的效果；l工程进度：项目所在地块有一定的旧城改造量，汽车东站需要拆迁，受项目拆迁因素影响导致投入使用时间不能明确。l商圈成熟度：目前该片区商业尚未完全成熟，商业发展还处于培养期，商铺投资收益率近期不会太高。商业项目个案分析商业项目个案分析13本报告严格保密l位置：南干道与新一街交汇处l物业规模：建筑面积120万，目前在售为一期临湖风情商业街，面积2.7万 90套;商铺为两层和三层；l铺位面积： 88-430，主力面积区间为：120-140 l销售单价：1.31.5万/ ；l销售率：90%销售难点销售难点项目基本情况项目基本情况销售支撑点销售支撑点l规模优势，120万

14、大社区，近10万平米的大型购物商场，集餐饮、娱乐、购物、休闲等一体的大型SHOPMALL；l城市综合体的聚核：项目集写字楼、五星级酒店、居住、大型集中商业与一体，形成东区商业、商务中心；l品牌优势，商业地产品牌发展商，拥有成熟的商业地产运营经验及广泛的商家资源；l商圈成熟度：目前东区商业尚未完全成熟，东区目前的居住人口基数较小，虽然其做为东区商业的龙头，但是客户对其信心仍会受到较大影响。l投资回报的周期难于估量，导致客户更加忧郁。在售商业项目个案分析在售商业项目个案分析宝龙城市广场宝龙城市广场商业项目个案分析商业项目个案分析14本报告严格保密l定位于社区型商业：商业缺乏大型商业的支撑，定位于社

15、区商业。l营销推广：是目前世纪村的主力在售产品，认知度较高。l片区商业：随着东区商业氛围的提升增强了投资者的投资信心。 平平 原原 路路人民路人民路新新二二街街新新中中大大道道 南南 干干 道道世纪村商业项目个案分析商业项目个案分析l区位价值：位于东区核心区具备一定的商业价值明显。l周边高端住宅项目众多，消费客户群体稳定。l商铺整体包装氛围较好销售支撑点销售支撑点销售难点销售难点项目基本情况项目基本情况l位置：东区平原路与新中大道交汇处l物业规模：一期48套单层社区底商，主力面积200-260；l销售价格：一期价格区间为(一个75，售价为9200,另有

16、积价位为5000), 以7000为均价，二期在排号，3月26日开盘，预计价格7000元。在售商业项目个案分析在售商业项目个案分析世纪村底层商业街世纪村底层商业街15本报告严格保密l沿街商铺主要位于人民路、南干道和新一街、新二街沿线和部分社区内商铺；l商铺主要是以单层商铺为主；l价格区间： 元/l目前入驻率很低只有40%。l客户：主要以东区公务员和新乡市个体经营者投资购买l社区规模：占地700亩，建筑面积超过60万，居民总户数达到5000户。l东区价值：位于新乡市东区，升值潜力巨大。l单层商铺实际使用价值较高，是目前东区唯一相对成熟的社区商业。l缺乏主力店：没有主力店支撑整个社

17、区商业的人气。l商业氛围：整体区域餐饮休闲功能需要引导与培养l转租率极高：商铺普遍无法赢利，转租率极高，影响投资者的信心。新乡市商业市场分析新乡市商业市场分析销售难点销售难点项目基本情况项目基本情况销售支撑点销售支撑点在售商业项目个案分析在售商业项目个案分析辉龙阳光城商铺辉龙阳光城商铺16本报告严格保密在售商业项目个案分析在售商业项目个案分析天安名邸商铺天安名邸商铺l紧邻公务员小区，商铺沿牧野大道布局l一期60套单层社区底商，主力面积40-90.l价格区间：元/l客户：因面积较为适中，总价相对较低，客户面相对较广，主要以东区中高收入的公务员和中高端个体经营者投资购买l区位价值

18、：东区和老城区结合处纽带价值明显。l比邻公务员小区：主力商铺位于公务员小区西大门，共享公务员小区客户，消费客户群体稳定。l单层商铺实际使用价值较高l社区规模：总建筑面积只有7.7万社区规模太小。l营销推广：没有相应的推广宣传，造成认知度较低。l片区商业竞争：公务员小区商业无法承租的现状阻碍了投资者的投资信心。 平平 原原 路路 人人 民民 路路东东干干道道牧牧野野路路新新一一街街 南南 干干 道道公务员小区公务员小区怡苑怡苑天天安安名名邸邸销售难点销售难点项目基本情况项目基本情况销售支撑点销售支撑点新乡市商业市场分析新乡市商业市场分析17本报告严格保密项目名称项目名称位置位置销售价格销售价格元

19、元/ /租金价格租金价格元元/ / /月月商铺商铺层数层数商业总商业总面积面积层高层高进深：开间进深：开间宝龙城市广场宝龙城市广场平原路与新中大道正在销售1世纪村世纪村南干道与新一街正在销售1天安名邸天安名邸人民路与牧野道正在销售138004米9：5伟业中央公园伟业中央公园平原路与新二街基本售罄：6公务员小区公务员小区人民路与新一街-米14：6金谷东方广场金谷东方广场新飞大道南一层至三层套卖6500;一层1.2-1.8万-商业竞争分析总结：商业竞争分析总结：l现在东区在售商业项目推售单位主要

20、单层商铺为主力产品。l新乡东区商业氛围严重不足，商铺租金与商铺价格严重脱节，进而影响商铺的价格。l东区的商铺进驻率去年开始出现明显上涨，公务员小区商业的入驻率经过5年的发展；目前入驻率已经超过90%。l地段、租金价值和商业氛围是决定商业售价的主要因素，当前东区商业租金不高，商业氛围上明显不足，商业售价普遍较低。新乡市商业市场分析新乡市商业市场分析18本报告严格保密新乡市商业宏观市场分析新乡市商业宏观市场分析新乡市商业市场商圈分布新乡市商业市场商圈分布新乡市商业市场个案详析新乡市商业市场个案详析新乡市商业市场总结新乡市商业市场总结19本报告严格保密新乡商业市场总结新乡商业市场总结供需走势：供需走势：l2004-08年均约31万平方米，供需比超过5:1，商业市场严重自我膨胀，脱离市场需求；09年由于供应量的增长，且销售量大幅增长，供需比逐步平衡，2010年以来，新推出的商业项目特别是大规模商业项目又有所增长，如宝龙城市广场、汇金城等项目陆续开发，商业竞争环境日趋激烈。20本报告严格保密价格走势： 0408年销售价格集中在元/之间，总体保持平稳，07年、09年因为核心商圈商业供应减少，

中国质量新闻网讯 新乡市食品药品监督管理局于2017年7月、8月对卫滨区和原阳县餐饮服务食品安全监管工作进行了专项督查，9月5日，对存在问题的20家餐饮服务单位进行了通报。

此次检查按照“双随机、一公开”的要求，抽取了20家餐饮服务单位，其中学校食堂（含托幼机构食堂，下同）3家，餐饮服务经营者17家。现场检查发现的主要问题涉及8个方面：

一是食品安全管理制度未落实到位。餐饮单位尤其是学校食堂未按照有关规定定期开展食品安全自查，或无自查记录；

二是索证索票制度落实不到位。部分餐饮服务经营者在购进食材时未严格落实索证索票制度，个别餐饮单位甚至未建立进货查验台帐；

三是硬件设施设置不规范。主要表现在专间设备设置不符合要求，水池设置不合理，无更衣、洗手设备，部分餐饮单位未配备刀具、菜墩专用架，未使用“荤”“素”“水产品”等标识加以区分，生熟混用；

四是从业人员健康证明不齐全。检查中发现部分餐饮服务人员无健康证；

五是未按要求进行原料控制管理，部分餐饮单位库房管理混乱，甚至无专用食品原料库房；

六是学校食堂落实校领导陪餐制度不到位。学校无校领导陪餐记录或未落实校领导陪餐制度；

七是社会餐饮服务单位未按规定对餐具进行消毒、存放。部分餐饮服务经营者清洗消毒后的餐具未按规定存放在保洁柜中，无消毒记录，个别餐饮服务经营者未购置消毒设施或消毒设施未使用；

八是涉嫌违法违规经营的问题。个别食品经营单位存在无证经营、超范围经营情况。

另外，本次督查还发现，食品药品监管部门在食品经营许可管理和日常监督检查方面存在的一些问题。

针对本次督查中存在的问题，督查人员已责令卫滨区食品药品监督管理局和原阳县县食品药品监督管理局依法进行处理，并将处理结果于9月15日前以正式文件形式报送到新乡市局餐饮食品监管科。

2017年第三期餐饮服务食品安全督查问题清单