lpr下调房贷没有减少的原因有房贷是公积金贷款、房贷按固定利率定价、房贷按央行基准利率定价、没有到重定价日这四种，具体如下：1、房贷是公积金贷款借款人办理的房贷是公积金贷款，因为是执行的公积金贷款基准利率，和lpr利率没有关系，即便lpr利率下调房贷也不会减少。当然公积金贷款基准利率不是固定利率，如果想要房贷减少，则重定价日前的公积金贷款基准利率下降，重新定价后的公积金贷款利率随之下调了，则房贷从重定价日当天起就会减少。2、房贷按固定利率定价借款人办理的房贷是商业贷款，但是选择的是固定利率定价，也和lpr利率没有关系，因此借款人的房贷并不会随着lpr下调减少。并且借款人从贷款放款后到还清房贷，因为贷款利率是固定利率，每个月的房贷都不会变化。如果借款人要想节省贷款利息，可以在还贷满1年后考虑提前还款，根据自己的经济实力选择提前一次性结清，或者是部分提前还款。3、房贷按央行基准利率定价借款人是在lpr实行前通过商业贷款买的房子，在lpr实行后也没有将房贷定价方式转为按lpr利率定价，而是仍然按原合同的央行基准利率定价，则房贷同样不受lpr利率影响，在lpr下调后也不会减少。并且因为央行基准利率利率被lpr利率取代，借款人的房贷利率大概率在还清房贷前也都不会发生变动了，借款人如果要减少房贷减轻压力，也同样可以在还贷满1年后选择提前还款。4、没有到重定价日借款人的房贷是按lpr利率定价的商业贷款，如果在lpr下调后没有减少，原因是没有到重定价日。因为房贷每年都会进行一次重新定价，参考的lpr利率是最近一期的同期lpr。因此只有重定价日最近一期同期lpr下调了，重新定价后的房贷才会马上减少。需要注意不同借款人房贷合同上的重定价日可能不同，有的会是每年的1月1日，有的会是贷款对应的放款日。按照LPR后，贷款的利率不是每个月都变，而是一年调整一次。比如说今年转换为LPR，到了明年就要变动一次，变动的数值是参考上一年12月的LPR。对于大部分用户来说，房贷选择LPR会更有优势，因此LPR长期是呈现下行的趋势。LPR降低，贷款的利息就会跟着降低，这样用户的还款压力会减少，购房的成本也会减少。

事关千万人！存量首套房贷利率明起下调！能降多少、注意事项…请看攻略，下面是证券时报给大家的分享，一起来看看。
2017人民银行贷款利率
根据人民银行、国家金融监督管理总局的政策部署，以及各银行出台的调整细则，9月25日起，存量房贷利率调整将正式落地实施。证券时报记者近日从多家银行了解到，近期咨询存量房贷利率调整的客户骤增，多数满足调整条件的客户已经可对比调整前后的还款额度。不少在2017年至2019年的利率高位“上车”的购房者，调整后的最低利率将达到4.2%。从记者了解到的情况来看，本次调整落实后，有的购房者每月还款金额最多可减少4319元。此外，针对需要客户主动申请才能进行调整落实的“二套转首套”，已有大行推出转换攻略，并在客户端等渠道上线专区，明确告知客户操作步骤和申请所需材料等。有人每月将“减负”超4000元“这次房贷利率调整后，相当于每年多增加近两个月的收入”，2022年3月在中国银行某省分行某支行办理住房按揭贷款的宋先生对记者表示，他总共贷了300万元，期限30年，目前执行利率为5.05%（LPR+45BP），按月等额本息还款，月还款额（本息合计）约16196元。根据中国银行的有关调整细则，宋先生的贷款利率将下调至4.3%（下调75BP）。宋先生告诉记者，他剩余本金约为236万元，调整后月还款金额（本息合计）约11877元，这也意味着，他每月将少还4319元，一年累计少还51828元。“确实还款压力减轻不少”，宋先生感叹道。仅从记者了解到的情况来看，类似宋先生这样调整额度较大的客户并不算多，不少客户的调整额度在千元左右。对比来看，“二套转首套”客户感知到的减压程度相对而言比“首套”客户要更高一些。北京的刘先生已成为首都的“新市民”，他于2019年1月在购置了新房并在工行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年。“我在外地用贷款买过房，按照北京当时‘认房又认贷’的政策，按照二套房贷利率政策办理，执行利率是基准利率的1.2倍，5.88%，后来转换为LPR定价后是LPR+108BP”，刘先生告诉记者，他每个月的还款额度在12700元左右。不过，按照工商银行的调整细则，此次调整后，刘先生的贷款将降低108BP, 每月还款10800元左右，比之前减少了将近2000元。 “这次利率调整真是大大节省了我们的房贷利息支出，减轻了每月的还贷压力，省出了奶粉钱。”刘先生笑称。厦门的张先生同样也因为存量房贷利率调整落地而大幅减轻了还款压力。“我是2023年2月在厦门买了一套房，当时外地老家已经有一套了，但贷款还没还完”，张先生对记者表示，因此厦门的房产就按照二套房房贷进行了利率认定，贷款金额300万，期限20年，采用等额本金还款法，年利率5.1%（执行二套房贷利率LPR+80BP），每月需还贷25300元。“今年年中，生意遇到了点困难，7月底就卖了老家的房填补亏空”，张先生表示，原本他是想把这套房产也一并卖出，全家租房住渡过难关。不过，此次存量房贷利率调整政策落地后，根据建设银行发布的首套房认定规则，他的贷款利率将降为4.1%，每月还款额将减少约3000元，生活压力得到进一步减轻，因此家里唯一的房产也无需出售了。已有大行推出“二套转首套”攻略值得注意的是，综合各家银行的调整细则看，对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将自9月25日起主动批量调整。但是，对于“二套转首套”的情形，即非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房者，需要主动提出申请，出示相关材料审核通过后才能予以存量房贷利率的调整。目前大多银行均给出了调整的明确时间表。例如，农业银行就明确表示，当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登录农业银行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。经认定符合条件的，银行将于2023年10月25日起进行批量调整；2023年10月23日（含）后提出申请的，银行则将在10个工作日内完成认定，对符合条件的，及时予以调整。除此之外，已有银行在官方客户服务账号上，推出“二套转首套”利率调整全攻略，进一步明确“二套转首套”的步骤和所需材料等。工商银行9月22日表示，将于9月25日在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线“二套转首套”房贷利率调整功能，届时客户可登录手机银行申请。交通银行同样公告指出，可登录“手机银行-金融-贷款”栏目预约申请“二套转首套”。责编：朱雨蒙校对：李凌锋“我与证券时报的故事”征文启事2023年11月27日，证券时报将迎来30岁生日。三十年筚路蓝缕，三十年日新月异。我们感恩每一位读者朋友的陪伴与支持。即日起，我们发起“我与证券时报的故事”征文活动，邀请您记录下自己与时报的难忘故事，让这份情谊在悠悠岁月里源远流长。版权声明证券时报各平台所有原创内容，未经书面授权，任何单位及个人不得转载。我社保留追究相关行为主体法律责任的权利。转载与合作可联系证券时报小助理，微信ID：SecuritiesTimesEND点击关键字可查看潜望系列深度报道丨股事会专栏丨投资小红书丨e公司调查丨时报会客厅丨十大明星私募访谈丨亚运今日看点：首金！开幕式刷屏！穿100多斤裙子起舞、唱歌的4个帅哥是谁…这些瞬间超震撼！丨杭州开启“亚运时刻”！游客将超2000万，酒店、民宿“一房难求”！周边经济也被带火…丨抢人抢到厂门口！华为苹果“双雄争霸” ，产业链掀起“抢人大战”，时薪也水涨船高…丨恒大深夜公告：会议取消！只因销售情况“反转”？丨央行、金融监管总局发布！认定20家国内系统重要性银行…
17年贷款利率是多少
摘要：随着监管部门就存量个人按揭利率调整高频表态，市场开始此消息展开相关演绎。光大证券测算，若4Q存量首套房贷利率陆续下调，中性假设下将下拉上市银行2023年营收增速0.5个百分点。本周观点近期，监管部门就存量个人按揭利率调整高频表态。7月14日，央行货政司邹澜司长在国新办发布会上提及“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”；8月1日，人民银行2023年下半年工作会议进一步指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。8月4日，发改委、财政部、人民银行等四部委联合召开新闻发布会，邹澜司长再度表态“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。为何近期政策层面密集喊话调整存量房贷利率？房贷利率调整的可能路径及对商业银行经营影响几何？本文将结合存量按揭房贷利率分布，做进一步的分析与测算。一、存量按揭贷款利率下调渐行渐近今年以来按揭贷款提前还款量大幅增加，导致上半年存量按揭贷款出现负增长，客观上需要下调存量按揭贷款利率，改善按揭贷款增长读数。2022年以来，按揭贷款提前还款压力有所加大；特别是2023年开年以来，随着媒体持续针对按揭早偿的报道，金融监管部门引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率迅速跳升。中国货币网数据显示，RMBS条件早偿率指数在5月23日-6月14日触达21.5%的阶段性高点，此后有所回调但仍处于相对较高水平。23Q2末，个人住房贷款余额同比增速较1Q末下降1pct至-0.7%，自2004年有统计以来首次出现同比负增长。2Q个人住房贷款减少3400亿，同比少增3600亿。结合央行披露的新发生规模进一步测算，2Q按揭贷款月均早偿规模为4700亿，较1Q大幅提升45%，早偿压力抬头，拖累住房贷款再度陷入负增长。与此同时，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。早偿压力加大与存量房贷定价较高相关性大。存量按揭贷款中2017~2022Q1发放的高息贷款占比较高，现阶段存量中仍有相当部分执行超过5%贷款利率，远高于目前新发放按揭利率。2017年“3.17”新政后，随着我国房地产市场调控力度从严，新发生按揭贷款利率大幅走高，由2016年4.5%左右的平均水平升至2018-2021年的5.5%左右。尽管2022年以来5Y-LPR已下调了45bp，但由于按揭贷款合同约定的加点幅度在合同期限内维持不变，部分存量按揭贷款利率仍处在较高水平。考虑重定价因素之后，在2018-2021年间贷款购房的居民，实际上执行了目前最高的按揭贷款利率，普遍在5%-5.3%之间，远高于2023年6月新发生利率4.11%的水平。再叠加临近年份按揭贷款投放量更大、摊还期较短，使得存量按揭贷款实际执行利率整体较高。基于央行货币政策执行报告披露数据，我们对存量按揭贷款利率分布进行测算，方法论与前期发布报告《如果存量按揭贷款利率被下调？——基于按揭贷款利率分布的分析》（2022年11月22日）基本一致。此处优化假设按揭贷款合同期限均为20年，并以RMBS样本计算得到的早偿率来测度早偿规模，进而对历史上各季度按揭贷款发生额及偿还至今所生余额进行测算。测算结果显示，存量按揭贷款实际执行利率在4.71%，超9成高于4.11%，有47.8%在5%以上。与存量RMBS 约4.4%的平均利率相比，测算值显示存量按揭贷款实际执行利率相对偏高，部分或与RMBS底层住房贷款发放日期较早有关，部分与按揭发放年限的早偿率不同有关。总体评估，我们有理由相信，现阶段按揭贷款整体执行利率在4.5~4.7%之间。在理财收益率下行、收入预期走弱等背景下，存量按揭的高定价进一步强化了居民早偿行为。具体而言：① 从居民收入预期来看，23Q2城镇储户收入感知指数、未来收入信心指数分别为49.7%、48.5%，较1Q末分别下降1pct、1.4pct。当前宏观经济恢复基础尚不牢固，居民对未来现金流预期偏弱，一定程度上助推了早偿相对高息的按揭贷款，以节约利息支出的行为。② 从资产端回报率来看，2022年及2023年上半年，理财产品各月平均收益率分别为2.09%、3.39%，理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，按揭早偿的机会成本下降、边际收益提升。③ 从替代性负债资源的可得性和定价来看，现阶段消费贷、经营贷等定价偏低，多数利率在3.2–3.8%之间。据融360统计，2023年5月全国性银行消费贷平均利率为3.6%，同比下降75bp。而据我们此前测算，当前存量按揭利率仍有5成在5%以上，因此，部分居民有动机借入消费贷或经营贷，来置换按揭贷款以缓解利息偿付压力。高息按揭导致居民端DTI指数抬升，降低了居民资产负债表的安全性，也不利于消费的恢复。2017年以来高息按揭贷款发放较多，且新发放按揭贷款约90%为首套房贷款，居民DTI指数随之持续上行，2022年居民DTI为3.8%，较2016年提升1.6pct。特别是近年来受疫情持续影响，居民资产负债表受损，对未来收入预期偏弱。在此背景下，高定价的存量按揭，一方面降低了居民资产负债表的安全性，可能使银行零售资产质量承压；另一方面也不利用消费的恢复。因此，从“防风险、扩消费、促公平”角度，下调存量按揭利率具有现实意义。二、测算：若4Q存量首套房贷利率陆续下调，中性假设下将下拉上市银行2023年营收增速0.5个百分点存量按揭贷款利率下调，是技术更是艺术，核心在于法制体系下利益的平衡。我们不认为会统一下调到各城市现行执行利率；基于因城施策原则，更加细分的按揭贷款切分与下调方式（如区分首二套等），更有利于借贷双方达成一致。假设极限压力测试下，将存量按揭贷款实际执行利率均降至4.11%的新发生利率水平（4.11%以下不变），将对银行经营产生重大冲击，不利于金融稳定。根据前面统计，目前90%左右的按揭贷款实际执行利率在4.11%以上。极限测试下，假设这部分按揭贷款中的首套房贷（以9成计算）利率全面下调至4.11%，且政策在全国范围内执行，则加权平均降幅在62bp左右。按23Q2末银行业个人住房贷款余额38.6万亿计算，居民房贷年利息支出将减少2154亿。银行经营方面，2022年末，上市银行住房按揭贷款占生息资产的比重为14.9%，若存量房贷利率下调62bp，且假设政策于23Q4正式执行，则上市银行息差将收窄8.3bp，其中23Q4息差收窄约2.1bp；2023/2024年营收增速将分别下拉0.8/2.4pct。相对中性假设下，预计上市银行2023年营收增速下降0.5个百分点。目前存量房贷实际执行利率中枢为4.7%，存量RMBS利率中枢为4.4%，假设存量房贷利率降至二者4.5%左右的平均水平，则综合加权平均降幅为36bp左右，对应居民房贷利息支出1250亿，占2022年居民房贷利息支出的比重为6.4%；23Q4/2024年上市银行息差将收窄1.2/3.6bp，下拉2023/2024年营收增0.5/1.4pct。分银行类型看，① 国有行：23Q4/2024年息差分别收窄1.4/4.1bp，2023/2024年营收增分别下拉0.6/1.7pct；② 股份行：23Q4/2024年息差将收窄0.9/2.7bp，2023/2024年营收增分别下拉0.3/0.9pct；③ 城商行：23Q4/2024年息差将收窄0.6/1.9bp，2023/2024年营收增分别下拉0.3/0.7pct；④ 农商行：23Q4/2024年息差将收窄0.6/1.7bp，2023/2024年营收增分别下拉0.2/0.6pct。三、存量按揭贷款利率下调的实施路径存量房贷利率调整大概率通过借贷双方自主协商变更合同的方式进行。对于房贷合同变更早已明文规定，1998年发布的《个人住房贷款管理办法》指出，“借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议”。从本轮存量房贷利率调整来看，我们认为开放“转按揭”概率不大，房贷利率调整更可能通过借贷双方协商变更合同的方式进行：第一，借贷双方协商变更合同的方式更符合市场化、法治化原则，而早在2007年9月27日，央行及原银监会便发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转/加按揭贷款。2019年，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，再次强调不得提供“转按揭”“加按揭”服务。第二，开放“转按揭”可能引发恶性竞争，甚至滋生投机套取资金行为。商业银行为抢夺按揭客户，可能会忽视风险收益相匹配的原则，放开“转按揭”或“再按揭”业务后，存量资产再评估将可能导致金融风险与金融资产价格变化强相关，非审慎的评估体系可能再度推高资产价格泡沫。由于“转按揭”放开概率不大，商业银行下调合同利率实际意愿或相对偏弱，房贷利率调整可能通过国有大行作为“标杆行”的方式开展。在实操过程中，合同利率修订或呈现明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。在合同修订过程中，银行也可能要求客户在未来一定时期内不得提前还款等附加条件。若存量房贷利率下调，负债成本管控或有增量政策予以对冲。23Q1，商业银行息差为1.74%，较2022年大幅收窄17bp，测算年内还将继续收窄5bp以上至1.7%以下。若本轮房地利率调整落地，银行息差可能收窄至1.6%左右的金融稳定底线，负债成本管控必要性进一步增强。未来的政策可能包括但不限于：① 国股银行进一步下调存款挂牌利率；②自律机制引导银行进一步压降存款利率点差，推动中小银行跟进国股行存款挂牌利率下调；③ 将结构性存款期权收益纳入自律机制考核，对结构性存款进一步“压量控价”；④ 继续纠正伪创新存款、同业存款套壳协议存款等行为。降准安排或前置，用以对冲MLF到期量，从而有助于稳定银行体系负债成本。8月4日，发改委、央行等四部委联合召开新闻发布会，货政司司长邹澜表示，“综合评估存款准备金率政策，目标是保持银行体系流动性的合理充裕”。考虑到8月份专项债发行提速，同时8、9月份MLF到期量较大，预估降准安排或有所前置，部分用以对冲流动性波动，部分用于对MLF形成置换。这将有助于对银行负债成本形成直接节约，对广义同业负债成本控制也将带来衍生的改善效果，从而对冲当前银行体系息差收窄压力。四、投资建议尽管存量按揭利率下调后将对银行息差形成一定冲击，但考虑到：（1）前期市场已经有一定预期，且存量调整可能采取策略性“居中”选择，因此避免了对银行利益一次性的“强冲击”；（2）行业很可能做出对冲性操作，来降低银行体系负债成本，缓解NIM收窄压力；（3）存量按揭下调后，有助于缓释按揭早偿压力，一定程度上能够减轻对房贷利息支出对消费的挤出效应，促进居民消费释放。综合考虑现阶段银行板块估值、持仓均处在历史低位，交易活跃度低，空方力量整体偏弱，“稳增长”和“活跃资本市场”政策催化下股价具有较大向上弹性，存量按揭利率下调“靴子落地”后，压制银行板块表现因素消退，8月银行股仍可维持相对乐观。本文源自券商研报精选
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