我们租赁了一个工厂的厂房，在地图上这个位置显示我们公司名称，怎么操作_百度知道
我们租赁了一个工厂的厂房，在地图上这个位置显示我们公司名称，怎么操作
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对于您所说的地图上不显示店名,底图信息是具有标志性的地标建筑。我们现在开放的标注是用气泡显示您的地址。并不是地图底图标注,是因为您所看到的地图界面属于我们百度地图的底图,对您的需求我们暂时无法满足十分抱歉,,尊敬的用户您好,
地图上显示的是原来工厂的名称（在底图上），现在他们搬走了。
首先，你要注册你的商标，并向工商管理部门提交你的厂房地址（有些还要相关人员实地考查）备底后，才能在地图上显示（且要地图在下次更新后，才会显示）
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阴港14#码头,地块为矩形，南面临海，西面为1#码头地块，北面为预制，东面为规划中15#码头。
二、规划依据
《福州市城市规划管理技术规定》。
甲方提供的委托书及地形图（１：１０００），和相关资料。国家、省、市有关规定和技术标准。三、设计思想
1.设计理念与目标
1.项目总体主题定位：福州新港客运站作为对台交流的最直接的窗口，不仅要满足规划及实际使用功能要求，还需兼顾四周景观，使得建筑造型具有时代感，富有创意、简洁明快，雕塑感强，并以独特的空间形态对历史、文化进行抽象表达。2.建筑设计
建筑与环境融为一体，景观相互渗透，使得建筑不再孤立存在，而是自然生长在融入环境之中，南北向玻璃幕墙采用了向外倾斜的设计手法，使得建筑
人材·人才·人财－－论品牌管理运营
耀庭（红豆集团董事局主席）接手濒临倒闭的港下针黹厂时，原是破祠堂的里只有八台老掉牙的棉纺车，仓库里堆满了卖不出去的货物，员工是几十名还未完全从黄土地上走出来的农民工人。面对困难周耀庭没有灰心，而是用超常人的睿智，带领红豆人进行了艰苦的创业。二十年过去了，那个原来濒临倒闭的乡办小厂已经成为久负盛名的红豆集团。这个跨行业、跨所有制、跨地区的大型现代化企业集团现拥有16000名员工，各种专业技术人才1000多名，集团下辖九大子公司，其中一家是上市公司，八十五家三级企业。在二十年发展中，企业由最初的针织内衣，发展为服装、机械、橡胶、地产四轮齐动的生产格局。当初哪个破旧的祠堂已经变成现代化工厂林立，占地面积4.2平方公里的红豆工业城。回顾
，南通公司在张江工业区承接某外资企业工程。南通公司在与甲方谈好价钱和其他合同条款后，制作好施工合同，并在合同上先盖好己方公章，但未签署日期，就把合同交于甲方盖章，但甲方以需要董事长审阅为由，拖延到十五天后方才盖章，并且在盖章时还手写添加了一条对南通公司不利的条款。然而，南通公司在拿到盖有甲乙双方公章的合同后，就忙于着手准备施工，对合同手写添加条款未予重视。在一年后工程竣工决算时，由于对当初手写条款的效力理解双方发生争议，诉至法院。最后，法院以双方提供的合同均有此手写条款，且南通公司并未为其主张手写条款无效提供任何证据为由，做出对南通公司不利的判决。
南通公司颇觉冤枉，觉得不诚信的人是甲方，他们不应该不与己方商量就单方擅自在
土地及工屋租赁合同样本,
土地及房屋租赁协议
二零一二年一月二十一日
出租方（甲方）：_____________________
身份证号：
联系电话：
承租方（乙方）：_____________________
身份证号：
联系电话：
根据国家有关法律法规规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，通过协商，就甲方合法拥有的土地及房屋出租有关事宜，达成以下协议。
一、出租土地及房屋情况
甲方出租给乙方的土地位于，面积约___亩，地上房屋平方米，共间，结构为。
甲方将上述土地及房屋整体出租给乙方使用，由乙方自行管理。
二、租赁期限
2.1甲方同意给予乙方地整
南京市江北大地产市场调研报告,
大厂调研报告
南京市大厂全区总人口18.5万人，下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。
一、大厂土地市场布局、热点及趋势
大厂土地市场这两年成交量并不大，但热点频繁，由于城区有限的土地资源和污染情况决定了大厂土地热点在向宁六路、葛塘新城、旭东路等以前的边缘区域。大多数开发商都拥有各自的储备地块，大多位于靠近宁六路两边及葛塘新城。呈现出“一线三点”现象，即以“宁六路一线为带，开发区-葛塘-九龙三点为布局”的情况。大厂最大的几个盘也都靠近宁六路，例如阿尔卡迪亚（建筑面积75
个人主要涉及以下方面：①土建工程：厂区生产车间、仓库、办公楼、试车场、道路、花坛等基建或维修工程人员；
②外来设备的调试、维修人员；
③临时雇用人员等。
2.凡进入我公司进行工程建设施工单位，应遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，并随时接受行业及乙方安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施及正确使用、穿戴劳动安全防护用品，消除事故隐患。
3.由于施工单位安全及防护措施不力造成安全事故（生产安全、人身安全、生物安全）方面的一切损失、法律责任和因此发生的费用，由施工单位承担。
4.施工单位车辆、人员进出应听从我公司门卫保安及施工现场管理人员安排管理。
5.进出我公司的施工单位材料、物品
有5幢多动能标准车间及其他附属设施，是台州市首批创建园林式单位之
一。目前公司主要产品有环丙胺、环丙基乙炔等医药中间体，其中环丙基乙炔为省级新产品。目前新增项目：年产100吨2-氯代烟酸、10吨氯舒隆项目正积极筹备“三同时”验收工作。
我公司拟投资1000万元对原有厂区进行技术改造，同时进行产品结构调整，停止环丙基乙炔产品酰化、氯化、环合前三道工序，削减了有机废气的排放，原已审批的N-乙基哌嗪不在实施，增加100吨/年2-氯代烟酸、10吨/年氯舒隆项目，新增项目要求对车间布置进行调整，对车间落后设备进行更替，提升生产设备水平。其中投资560万元购置搪玻璃反应釜、密闭式离心机、双锥真空干燥机、冷凝器、储罐和纯化水处理系统等设备
【案例一】
某施工单位根据领取的某2000㎡两层工程项目招标文件和全套施工图纸，采用低报价策略编制了投标文件，并获得中标。该施工单位（乙方）于某年某月某日与建设单位（甲方）签订了该工程项目的固定价格施工合同。合同工期为8个月。甲方在乙方进入施工现场后，因资金紧缺，无法如期支付工程款，口头要求乙方暂停施工一个月。乙方亦口头答应。工程按合同规定期限验收时，甲方发现工程质量有问题，要求返工。两个月后，返工完毕。结算时甲方认为乙方迟延交付工程，应按合同约定偿付逾期违约金。乙方认为临时停工是甲方要求的。乙方为抢工期，加快施工进度才出现了质量问题，因此迟延交付的责任不在乙方。甲方则认为临时停工和不顺延工期是当时乙方答应的。乙
的镜头，看到厂区里沉默的建筑、静止的机械零件、挺拔的百年老树，然后被深深感动。追忆历史这是摄影师魏壁第一次拍工厂，“最打动我的应该是这些树木和机器上面光滑的痕迹，还有一些场景和小公园，这对生活在大橡塑的人意义是非凡的。”魏壁说，“我看到这里的一切东西，都有它自己的尊严在。我希望自己拍摄出这里的一树、一木和那些机器、零件的应有尊严，这里承载了几代人的生活痕迹。”“大橡塑”，大连橡胶塑料机械股份有限公司的简称。前身是大连铁工所，1987年由日本人在上海路创建。1942年，由于城市发展的需要，铁工所第一次搬迁，从现在的大连饭店东侧搬迁至周水子。1945年，苏军进入大连接管了大连铁工所和它附近的安治川组铁工所，合并改名为大连汽锅工厂，用
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房屋租赁操作要点及法律风险防范
作者：佚名&&&&合同管理来源：网络&&&&点击数：1167&&&&更新时间：&&&&
一 房屋租赁法律问题概述　　　　房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。在现实中 ，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却对租赁合同主体、合同效力、房屋产权、合同备案、房屋添附、房屋转租、抵押查封、买卖不破租赁、房屋维修、房屋交付、房屋退租、消防手续办理、租赁合同解除、争议解决方式等常见的问题不够重视，因而在合同中未作约定或者约定不够明确，而正是由于对这些问题没有约定或者约定不够明确，从而导致租赁纠纷产生，给租赁当事人造成较大损失。本手册拟从租赁方角度出发，重点谈谈承租方在办理房屋租赁过程中的操作要点及其法律风险防范，以期帮助公司进一步规范租赁行为，防范并降低租赁行为中的法律风险，最大限度地维护公司的合法利益。　　　　二 房屋租赁风险提示及操作要点　　1、 租赁合同主体资格问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：租赁合同主体资格不合格有可能导致合同无效或效力待定，导致承租人不能按照预期对租赁房屋进行合理利用。　　　　 操作要点：在签订合同之前核实出租方是否有出租权，通常在审查出租方的主体资格时主要在于审查其是否具备合法的从事相关法律行为的资格，主要审核出租方：《企业法人营业执照（副本）》或《个体工商户营业执照（副本）》或其他组织工商注册或登记的证照及相应的《组织机构代码证》，并重点从以下四个方面进行审查：　　　　（1）法人及其他组织。如果合同的对方当事人是企业，则一定要看其是否具备法人资格。法人应当具备下列条件：依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。承租人要根据这4个条件，考察出租方企业是否符合这4个条件，如符合则可以考虑与之签约，如果不具备这几个条件，则不能与之签约。非法人组织或法人的下属机构，看其有无自主经营、自负盈亏、独立核算的主体资格，否则也不能与之签约。　　　　（2）个体经营户。根据《民法通则》第26条、27条的规定，“公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。承租人要依据此规定，审查出租方的资格是否合乎法律规定，即：是否经依法核准登记，是否经由工商行政部门核发个体工商户营业执照，如取得相应营业执照，则具备签约资格。　　　　（3）经营范围。企业法人应当在核准登记经营范围内从事经营，否则将可能不能产生预期的法律效果。对于租赁合同来说，并不是所有的企业及其他组织或个人都有租赁经营权，只有那些经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业或其他组织及个人才有权从事财产租赁业务。在实践中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。审查对方的经营范围可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。当然，根据《合同法解释》第十条规定，当事人超越经营范围订立合同的,人民法院不因此认定合同无效，从严谨的角度出发，租赁前应当审查出租方的经营范围。　　　　（4）代理租赁合同。应审查代理人的资格，是否有授权委托书，其内容对代理权的限制，避免因审查不严格而产生无权代理合同，影响合同的效力，导致的不必要的损失。　　　　此外，签订合同时还应注意在标注出租人名称时应写明全称，而不能仅写简称。　　　　2、 租赁合同的效力问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据我国《合同法》及其两个司法解释的规定，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据。租赁合同若违反了法律和行政法规的效力性强制规范，则租赁合同无效。　　 操作要点：承租前应当重点审查：租赁房屋是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋预/销售许可证即通常所讲的“五证”，在租赁合同生效前应当取得房屋所有权证。具体情形如下：　　（1）违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。　　　　这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：　　一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权，不能取得建筑物的合法所有权；　　二是已取得土地使用权，但尚未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租赁合同因违反法律效力性强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过在一审法庭辩论终结前补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁合同双方毕竟要承担无效合同的风险；　　三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途、非办公用房改为办公用房出租，将划拨土地上建设的房屋出租以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产租赁市场。 　　违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。　　　　（2）被确定为拆迁的房屋出租，不宜承租。　　　　原《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋”。2011年出颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。故，承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订此类租赁合同而受到经济损害。　　　　3、 租赁房屋产权问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《合同法》、《房地产管理法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁若干问题的解释》”）、建设部《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，租赁没有取得产权、临时建筑、产权存在争议及共有但未取得共有人同意的房屋，则租赁合同面临无效、随时解除的风险。　　 操作要点：承租前应当重点审查：租赁房屋是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋预/销售许可证即通常所讲的“五证”，在租赁合同生效前应当取得房屋所有权证；租赁物为临时建筑的，租赁合同生效前应当取得建设行政主管部门有关建设的批准文件。具体情形如下：　　　　（1） 产权完整，已经拿到房产证　　1) 出租人为法人或其他组织　　出租人应当提供：出租人为权利人的拟租赁房屋的《房屋所有权证》、出租人为权利人的租赁房屋《国有土地使用证》；或者出租人为权利人的《房地产权证》。　　2) 出租人为自然人　　出租人应当提供：出租人为权利人的拟租赁房屋的《房屋所有权证》或者出租人为权利人的《房地产权证》；有的地方还给自然人为产权人的出租人颁发租赁房屋《国有土地使用证》，需要根据情况进行核实。　　　　（2） 产权不完整，未取得产权证　　1) 租赁房屋为永久建筑物　　出租人应提供出租人为权利人的拟租赁房屋的《国有土地使用证》、出租人为权利人的拟租赁房屋的《建设工程规划许可证》，特别是《建设工程规划许可证》，如果没有取得该证，根据最高人民法院《房屋租赁若干问题的解释》第二条的规定，在一审法庭辩论终结前出租人未能取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同无效。　　　　2) 租赁房屋为临时建筑物　　应提供出租人为权利人的拟租赁房屋的批准建造的有关批准文件，如果没有取得该批准文件，根据最高人民法院《房屋租赁若干问题的解释》第三条的规定，在一审法庭辩论终结前，出租人仍旧未取得经主管部门批准建设的，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。　　　　对于上述第一种情况租赁房屋为永久建筑物但尚未取得产权证，签署租赁合同时应当注意以下几点：　　第一，应在租赁合同中明确约定出租人提供或办理完毕拟租赁房屋产权证的截止期限及合同生效的条件；　　第二，在租赁合同中明确约定延期办理拟租赁房屋产权证的违约责任；　　第三，在租赁合同中明确如因出租人未能如期办理租赁房屋的产权证而给承租人造成损失的赔偿责任（如导致承租人不能办理工商注册登记或变更工商注册变更登记地址等）。　　　　（3） 权属争议房屋的租赁　　对于尚未取得房屋产权证书且权属存在一定争议的租赁物业，根据《房地产管理法》、最高人民法院《租赁合同若干问题的解释》、建设部《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，若承租使用有可能面临租赁物业的实际产权人或其代表随时要求解除的法律风险，从而给承租人造成重大损失。故，若承租该物业，建议承租人首先落实产权问题，与真正的权利人签署租赁合同。　　　　（4） 共有房屋的出租　　应当取得共有权人的同意，否则容易引发争议，对承租人正常使用租赁房屋造成不必要的影响。　　1) 共有人为夫妻的自然人　　对于夫妻为租赁房屋产权共有人的租赁房屋，租赁前应当核实出租人的婚姻状况，查看产权登记人的《结婚证》，在签署租赁合同时应当要求夫妻双方作为出租人共同签署。　　2) 房产证上登记的多个产权人（含法人、其他组织、自然人）　　此种情况，应当以房屋产权证上登记的全部产权人共同作为出租人签署房屋租赁合同。
4、 租赁房屋用途问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《建筑法》、《城乡规划法》、《房地产管理法》等法律法规的规定，有关单位和个人不得未经批准履行法定手续不得改变房屋及其占用土地的性质和用途。在合同中不写明租赁房屋的用途（例如房屋可以用来居住、用来营业，也可以用来作仓库）容易出现纠纷，不仅关系到承租人租赁期的使用、收益方式、范围、影响到租赁物的消耗磨损，也影响到承租人缴纳租金数额。　　 操作要点：承租前应当重点审查：拟租赁房屋国有土地使用证、房屋所有权证上注明的具体用途，并在租赁合同中注明该用途，确保房屋产权证上注明的用途与承租人实际用途一致。　　　　 （1）租赁房屋的类型　　在房屋租赁中，房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人需根据自己用途选择相应类型的房屋。如果该承租房屋需用于办公，必须选择非居住用房。因为办理营业执照必须是非居住用房。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外确定房屋类型并选择相适应类型租赁后，租赁期内出租人不得擅自改变该房屋用途。　　　　（2）租赁房屋为写字楼、商铺等非住宅租赁，承租人注意事项：　　第一，要注意产权证上的土地用途和房屋用途，如果土地用途和房屋用途与承租的实际用途不符的，则承租人可能面临无法办理营业执照、无法通过相关审批手续等风险；　　第二，了解相关商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，否则将导致人力、财力的浪费，在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。　　　　5、 租赁合同备案问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《房地产管理法》、《房屋租赁若干问题解释》、《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，未及时办理或者不办理房屋租赁备案手续，将面临直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正的要求，逾期不改正的，将面临一千元以上一万元以下罚款。 　　 操作要点：承租前应当重点注意：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案手续。　　　　（1）关于租赁合同登记备案的法律规定　　　　我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案”。　　《商品房屋租赁管理办法》第14条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。” 第23条规定，违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。 　　公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定：“私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地公安派出所申请登记;单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”。　　出租私人或单位所有房屋用于他人居住，既要到房管部门，又要到公安机关登记。　　　　未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，不是一个合同成立或生效的要件。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费，公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些，但出于交易安全的必要，律师建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。　　　　（2）出租房屋应办理的法律手续　　　　第一， 出租人与承租人签订书面租赁合同；　　第二， 双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件；　　第三， 市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。　　　　6、 租赁房屋添附问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《合同法》、《房地产管理法》、《房屋租赁若干问题解释》、《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，原则上承租人在租赁合同终止后应当将租赁房屋恢复原状交付出租人，如租赁合同未约定承租人现状返还租赁房屋给出租人，承租人将面临恢复租赁房屋原状、赔偿出租人损失的风险。 　　 操作要点：承租时应当重点注意：在房屋租赁合同明确约定租赁房屋在租赁终止后是否要恢复原状，对添附的装饰装修物如何处理/归属/折价进行明确约定。对于添附的有关法律规定的主要内容如下：　　　　（1）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时　　未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。　　　　（2）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时　　1）未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　2）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：　　a) 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；　　b) 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；　　c) 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；　　d) 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。　　　　（3）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。　　　　（4）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。　　　　（5）承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：　　1） 办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；　　2） 未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。　　　　7、 租赁房屋转租问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《合同法》、《房地产管理法》、《房屋租赁若干问题解释》、《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，转租应当经过出租人的同意，否则转租行为无效，转租的期限应当不超过租赁合同约定的剩余期限，否则超出的期限约定无效。 　　 操作要点：转租时应当重点注意：出租人是否同意承租人转租，如同意要求出租人出具同意函或出租人、承租人、转租人三方共同签署转租协议，并明确转租的期限。对于转租的主要事项阐述如下：　　　　（1）承租人转租房屋必须经出租人同意　　　　我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”;《商品房屋租赁管理办法》第11条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”按以上两个法律、规章的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、规章的规定即可。 　　（2）出租人、承租人均可从转租中获益　　　　原《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按原《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律应该允许承租人从转租中获益。　　鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入，确保公平，避免出现纠纷。　　　　（3）房屋转租后次承租人享有优先购买权　　　　在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。这里还涉及一个深层次问题就是次承租人购买了租赁房屋后，租赁合同是否解除?　　次承租人取得房屋所有权后，其取代了原合同出租人的地位，原租赁合同依然有效，承租人转租收益权依然存在。那么在合同有效期内，次承租人需向承租人支付转租收益，否则会损害承租人合法利益，不符合“买卖不破租赁”的法律宗旨。　　　　8、 租赁房屋的期间问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《合同法》、《房地产管理法》、《房屋租赁若干问题解释》、《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，租赁合同约定的期限应当明确具体，否则在不同租赁市场行情下容易发生纠纷；租赁合同约定的期限不得超过20年，否则超出的期限约定无效。 　　 操作要点：合同中对期限的约定要明确肯定，不能用模棱两可、含糊不清的语言，租赁合同约定的期限应当明确具体，对于租赁期限的主要事项阐述如下：　　　　（1）租赁合同的最长期限　　租赁合同的期限原则上由租赁合同当事人约定，然而，为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。” 　　　　（2）定期租赁和不定期租赁　　租赁合同可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁合同指当事人在合同中约定了租赁期限，合同于约定的租赁期限届满时终止。不定期租赁合同指当事人在合同中未约定租赁的期限，因此当事人任何一方都可以随时终止合同，但是应当给对方当事人合理的准备时间。　　　　（3）在订立租赁期限时要注意这些问题：　　第一，合同中对期限的约定要明确肯定，不能用模棱两可、含糊不清的语言，期限的约定可以直接规定年、月、日等具体日期，也可以规定一个时间段。对于租赁期间的具体终止日期，有约定的依约定，没有约定的，一般以年、月、星期的最后一天为终止日期。　　第二，租赁合同有最长期限而无最短期限的限制。租赁期限最长为20年，若在合同中所规定的租赁期限超过20年，则超过部分无效，即缩短为20年。如果当事人之间的合同的确有长达20年以上的必要，当事人可以续订租赁合同，当然续订合同的期限也不得超过20年，此20年的期限自续订之日起算。　　　　9、 租赁房屋优先权问题风险提示及操作要点　　 　　 风险提示：根据《合同法》、《房屋租赁若干问题解释》等法律法规的规定，承租人在出租人转让租赁房屋时，在同等条件下承租人享有优先购买权。 　　 操作要点：在租赁合同中明确出租人转让租赁房屋时的书面告知义务。对于租赁优先权的主要事项阐述如下：　　　　我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据最高人民法院《关于审理城 镇房屋租 赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，出租人 出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。10、 租赁房屋抵押查封问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《物权法》、《担保法》、《担保法若干问题解释》、《房屋租赁若干问题解释》等法律法规的规定：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁关系不得对抗租赁房屋新的所有权人。 　　 操作要点：在租赁的前期调查中应当明确拟租赁房屋是否存在抵押、查封等权利限制情形，并在租赁合同中明确约定租赁房屋不存在抵押、查封等权利限制情形。对于租赁房屋权利限制情形的主要规定内容阐述如下：　　　　（1）《物权法》第190条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。　　　　（2）《担保法》第48条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”　　　　（3）《担保法若干问题解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。　　　　（4）《房屋租赁若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。　　　　11、 租赁房屋的维修问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修，在租赁合同中具有极其重要的意义。租赁合同的核心在于出租方提供租赁物的使用、收益权，承租方提供租金，一旦租赁物出现故障必将使得承租人不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能实现。 　　 操作要点：在租赁合同明确出租方的维修责任及其维修的质量和时限；发生需要维修事项时及时通知出租人或其委托的物业管理公司。对于租赁房屋维修的主要内容阐述如下：　　　　（1）明确出租人应尽维修义务　　1）租赁房屋有维修的必要。指租赁房屋需要维修才能满足承租人依约对租赁房屋的使用、收益。如果租赁房屋虽然有损失但并不妨碍承租人约定使用收益的，那么租赁房屋没有维修的必要，出租人不负修理的义务。租赁房屋因为出租人的原因或者其他不可归责于承租人的原因而导致租赁房屋毁损而有维修必要时，出租人有维修的义务。但是由于承租人原因造成租赁房屋毁损，出租人没有维修的义务。因为承租人负有妥善保管租赁房屋义务，如果没有尽此义务，造成租赁房屋毁损、灭失的，应承担相应的损害赔偿责任。　　　　2）租赁房屋有维修的可能。指损坏的租赁房屋在事实上能够修复、经济上也合算。如果租赁房屋事实上不能修好，或者虽能修理好，但花费太高，在经济上不合算，就没有修理的必要。例如，房屋雨天渗漏为有修理的可能，如果房屋完全倒塌就没有修理的可能。　　　　3）在租赁期间承租人履行了通知义务。在租赁关系存续期间，租赁房屋发生损坏需要维修的，承租人应该通知出租人。因为一般情况下都由承租人占有租赁房屋，对于租赁房屋是否需要维修，承租人最了解，而出租人一般并不知道。在出租人不知道租赁房屋发生故障需要维修的情况下，让其承担维修责任是不公平的。所以租赁房屋在使用期间如有维修必要，除非出租人也明确地知道该情况，承租人应该尽通知义务。如果应该通知而未通知，出租人不发生修理租赁房屋的义务。　　　　4）当事人无特别约定。如果当事人约定或者依习惯租赁房屋应当由承租人负责维修的，出租人不承担维修义务。　　　　（2）租赁房屋维修条款约定不明确时的履行　　如果当事人在合同中没有约定或者约定不明确，首先推定出租人负担维修义务；除非是由于承租人的原因使租赁房屋在租赁期间出现的故障，承租人应承担维修责任，这样才能免除了出租人责任；如果租赁房屋一直处于正常使用状态，属于租赁房屋正当、正常的磨损，消耗或其他故障，出租人应负责维修并予以更换备件；出租人一般应承担属于正常的租赁房屋的日常维护工作，本应由出租人对租赁房屋维修、承租人已尽通知义务，而出租人不予维修的，由出租人承担违约责任；本应由承租人维修保养的，承租人未尽此义务，需承担由此给出租人造成的损失；应该由出租人进行维修，而承租人未尽通知义务，出租人不承担维修责任。　　　　12、 租赁房屋交房问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：出租人应当按照租赁合同约定的条件向承租人交付租赁房屋，否则将影响承租人对租赁房屋的合理利用，严重的有可能导致承租人无法对租赁房屋进行利用。　　 操作要点：如有条件，对于较大面积的房屋租赁，承租人宜组建由设计、工程、市场、法务、财务等专业人员组成的交房小组，对租赁房屋进行交接验收：第一，租赁房地产符合《共用设施及附属配套项目》约定；第二，已通过竣工验收，并已具备办理租赁房地产租赁登记备案的法定条件。第三，满足租赁合同中约定的其他交房条件。　　　　13、 租赁房屋退租问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：根据《合同法》的相关规定，如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，通常是提前一个月，以便出租人能找到新的租客。　　 　　 操作要点：在租赁合同中应当明确五点：第一，保证金的退还；第二，添附物的处理；第三，约定合理的腾退期限；第四，结清物业管理费及能源费，多退少补；第五，约定完成工商变更的合理期限；　　　　14、 关于消防问题　　　　 风险提示：根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。若租赁房屋在消防验收不合格的情形下签订租赁合同，则违反《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。　　 　　 操作要点：在租赁合同中明确约定：出租人办理消防报批的义务。如果由承租人办理，应当明确手续流程：工程在建设或装修的时到报消防部门审批，然后开工。验收时要填写很多报表和出示消防图纸，消防部门验收合格，才能投入使用。由于过程比较繁琐，审报难度大，所需要资料多，最好找一家消防报审公司。相关内容阐述如下：　　　　（1）消防办理一般流程：　　有资质的设计单位出图――报消防部门审批（3-15天）――出审核意见――按审核意见修改图纸――重新报审――出同意施工意见――把施工图原件及审校意见复印件报物管公司存档――施工――调试――专业单位检测――出检测报告（2-7天）――报原审核单位验收――现场验收――出合格意见――开业前消防检查――出同意开业意见――开业。　　　　（2）消防报审时应提供的资料： 　　装修平面图及施工图；照明、用电平面图及施工图；装修材料清单，防火材料合格证；装修单位资质证明书等。 　　　　15、 租赁合同的解除问题风险提示及操作要点　　　　 风险提示：房屋租赁合同通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租方在签订房屋租赁合同时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时，出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的，以便和第三方签订租金更可观的新合同。　　 　　 操作要点：承租人应严格按照合同约定履行自己的支付租金、使用租赁房屋等义务外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租方设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款。相关内容阐述如下：　　　　（1）出租人可以收回房屋的情况　　出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；拖欠租金累计6个月以上的；公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；租用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的。　　　　（2）承租人应对出租人解除合同的对策　　现实中，作为承租人，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定履行自己的支付租金、使用租赁房屋等义务外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租方设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。　　　　　　16、 租赁合同争议解决方式及其解决建议　　　　 风险提示：租赁合同争议解决方式约定对于承租人的利益影响较大，不同的争议解决方式、不同地方的司法管辖，将对承租人的利益构成实质性的影响。 　　 操作要点：首先考虑争议友好协商解决；其次考虑选择在承租人所在地有管辖权的人民法院管理或选择承租人所在地的仲裁机构进行仲裁；第三考虑在第三地进行仲裁；最后考虑在出租方所在地进行诉讼或仲裁。相关内容阐述如下：　　　　租赁合同争议的解决租赁合同争议的解决主要有四个途径，协商、调解、仲裁或是诉讼。　　 （1）协商　　协商是租赁合同双方当事人解决纠纷常用的一种方法。它程序简单、方式灵活、费用低，是当事人应优先考虑的争议解决方式，但该方式达成的解决方案没有法律上的强制力。　　　　（2）调解　　在实践中，国内租赁合同纠纷的调解有的由有关组织主持，如人民调解委员会，有的由行政机关主持，有的由仲裁机构和人民法院主持。涉外租赁合同的调解，应当符合我国法律法规的规定，坚持平等互利原则，参照国际上的习惯作法。调解在涉外租赁合同纠纷的处理中不是法定程序，但由于我国一贯坚持以调解为主，多调解少仲裁、先调解后仲裁的原则，对发展我国的对外经济贸易关系发挥了良好的作用，这一作法已经引起了国际上的普遍重视。联合国国际贸易法律委员会继制定仲裁规则后，又制定了调解规则，各国仲裁机构纷纷表示愿意采用调解方式来解决合同纠纷。　　　　（3）仲裁　　以仲裁的方式解决租赁合同的纠纷，具有形式灵活、程序简便、解决争议时间短、费用低等优点，在涉外租赁合同纠纷解决中被普遍采用，在解决国内租赁合同的纠纷中也越来越受欢迎。仲裁机构对租赁合同的纠纷案件的管辖权以双方当事人的书面仲裁协议或合同中的仲裁条款为依据。仲裁程序的特点是当事人可就仲裁员、仲裁机构等进行选择，更多地体现了意思自治原则，仲裁裁决也易于被当事人所接受。　　　　 （4）诉讼　　诉讼虽有程序复杂、费用较高、时间较长的缺点，但作为最具有强制性的解决纠纷的方式，仍不失为解决租赁合同纠纷的重要方式。根据《民法通则》第135条和第137条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间是2年，法律另有规定的除外，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时算起。就财产租赁合同来说，当出现纠纷时，当事人应在诉讼时效期间2年内向人民法院提起诉讼并主张权利，否则，超过2年，法院将不再予以保护。　　　　但是在租赁合同中应特别引起注意的是，拒付或延付租金的诉讼时效是短期诉讼时效，即一年的诉讼时效。　　　　　　三 企业风险防控部门在房地产租赁过程的作用及工作建议　　　　1、 前期参与尽职调查　　2、 中期参与并主导合同谈判　　3、 履行过程中及时关注潜在的法律风险　　4、 及时妥善处置发生的法律风险　　5、 积极参加法律争议的解决　　6、 对案件进行评估　　7、 聘请外部律师　　8、 制定完善的法律风险管理方案
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