碧桂园房地产SWOT分析_中华文本库
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- 销售工作计划 】
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| 　　一个好的房地产营销方案必须有一个好的，以在整体上把握整个营销活动。市场更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。下面小编就告诉你房地产书怎么写，欢迎阅读。
　　房地产营销计划的内容
　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
　　1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
　　2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
　　3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
　　4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
　　5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
　　6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?多少?
　　7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
　　8.控制：讲述计划将如何监控。
　　一、计划概要
　　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
　　二、市场营销现状
　　计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
　　1.市场情势
　　应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
　　2.产品情势
　　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
　　3.竞争情势
　　主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
　　4.宏观环境情势
　　应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
　　三、机会与问题分析
　　应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
　　1.机会与挑战分析
　　经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
　　2.优势与劣势分析
　　应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
　　3.问题分析
　　在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
　　四、目标
　　此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
　　1.财务目标
　　每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
　　2.市场营销目标
　　财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
　　目标的确立应符合一定的标准：
　　&各个目标应以明确且可测度的形式来，并有一定的完成期限。
　　&各个目标应保持内在的一致性。
　　&如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
　　五、市场营销策略
　　应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为&精心策划的行动&。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
　　策略陈述书可以如下所示：
　　目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
　　产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
　　价格：价格稍高于竞争厂家。
　　配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。
　　服务：提供全面的物业管理。
　　广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
　　研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
　　市场营销研究：增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
　　六、行动方案
　　策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
　　七、预计盈亏报表
　　行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
　　八、控制
　　计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。
　　有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
　　影响有效执行营销方案的因素主要有四个方面：
　　1.发现及诊断问题的技能;
　　2.评定存在问题的公司层次的技能;
　　3.执行计划的技能;
　　4.执行效果的技能。
　　一、诊断技能
　　当营销计划的执行结果不能达到预期目标时，策略与执行之间的内在紧密关系会造成一些难以诊断的问题。如销售率低究竟是由于策略欠佳还是因为执行不当呢?此外还得确定究竟应确定是什么问题(诊断)还是应确定采取什么行动的问题?对每个问题都有不同的管理&工具&组合与不同的解决方法。
　　二、存在问题的公司层次
　　营销的执行问题在公司3个层次的任一层上都会发生。
　　1.营销功能层次
　　销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。
　　2.营销方案层次
　　即把各种营销功能协调组合在一些，构成一整体活动。例如房屋代理商通过定价、促销和配销的整体功能活动将房屋售给顾客。
　　3.营销政策层次
　　这里管理部门所关心的是：引导从事营销工作的人去理解本组织的主其在营销活动中的作为。营销的领导艺术以及更具体的各种报酬、、训练和销售政策等要素，都体现了该组织的营销文化。如果房地产公司的工作人员在与客房，开发商和其他人交易时采用社会性营销观念，就需要有达到这一目标的明确的营销政策。营销政策对能否有效执行营销方案的影响最大，其次才是执行营销功能的能力。因此，营销方案能否有效地执行，主要取决于制订和执行健全的政策。
　　三、执行市场营销的技能
　　为了有效地执行营销方案，公司的每个层次即功能、方案、政策等层次都必须运用一整套技能。主要包括：配置、监控、组织和相互影响。
　　1.配置技能
　　指营销经理给功能、政策和方案3个层次分配、资金和人员的能力。如按何种方式来有效配置好房地产推销人员是每个房地产公司都面临的一个共同问题。
　　2.监控技能
　　建立和管理一个对营销活动效果进行追踪的控制系统。控制有4种类型年度计划控制、利润控制、效率控制和策略控制。从执行的角度出发，我们主要关心的是前3种类型。
　　3.组织技能
　　涉及营销人员之间为实现公司目标而应具有的关系结构。掌握构成控制系统的集中化程度和正规化程度及理解非正式营销组织的地位和作用，是制定有效执行程序的重要先决条件。非正式系统与正式系统的交互作用将影响许多执行活动的效率。
　　4.相互影响技能
　　指公司人员之间相互影响，尤指经理影响他人把事情办好的能力。营销人员不仅必须有能力推动本组织的人员有效地执行理想的策略，还必须推动组织外的人或企业，如营销调研企业、广告代理商、经销商来执行理想的策略，哪怕他们的目标不会正好与组织的目标相同。
　　组织内每个问题出现的频率，可能与企业的规模，市场位置和企业与之竞争的行业增长率有关系，而卓越的营销执行需要的在3个层次(功能、方案、政策)上的4个方面(配置、监控、组织、相互影响)的管理技能。
　　四、执行的评价技能
　　在市场上取得良好的并不一定能营销执行得好。因此很难用绩效来区分策略好/执行差和策略差/执行好的情况。但是，我们可为评价一个公司的执行效果做一些基本的准备工作。要证明营销执行工作有效，应包括对下列问题的正面回答：
　　1.有无明确的营销主题、强有力的营销领导和能促进和诱发美德的企业文化?
　　2.公司的营销活动中有无健全的次级功能?属于销售功能的配销、定价和广告是否都管理得很好?
　　3.公司的营销方案是否形成整体，并以集中的方式向各类顾客群进行营销活动?
　　4.公司营销管理部门与(1)其他与营销有关的人员如销售人员;(2)公司的其他职能部门;(3)顾客与同行的相互关系是否良好?
　　5.管理部门采用什么监控方法使自己不仅知道自身的活动状况，而且也知道顾客和潜在顾客的行动状况?
　　6.管理部门给各种营销工作分配的时间、资金和人员是否得当?
　　7.为完成营销活动和处理与顾客的相互关系、管理部门是如何组建的?是否有向顾客及同行敝开的，容易进入的&组织机构大门&?
　　要将策略和执行在市场上产生的结果区分开来终究是一项因难的工作。但是，强调公司需要擅长执行营销计划和做好策略性的营销规划则会全面提高公司的绩效。
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工作中自己时刻明白只存在上下级关系，无论是份内、份外工作都一视同仁，对领导安排的工作丝毫不能马虎、怠慢，在接受任务时，一方面积极了解领导意图及需要达到的标准、要求，力争在要求的期限内提前完成……
一，市场SWOT分析：(1)，优势：企业规模大资金雄厚，价格低，产品质量有保证。(2)，劣势：产品正在导入期，各方面还不成熟，客户不稳定，条件有限(没有自己的物流配送)……
一、加强自身业务能力训练。在2015年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现2015年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质……
上海××实业公司主要经营销售金属材料、钢材、建筑装饰材及金融投资等业务。公司在上海拥有三个大型石材加工基地和直销部，并在北京、宜兴、西安、成都、杭州等地设有销售基地，销售网路遍布全国。
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浦东世纪花园二期商业街项目SWOT分析提要：项目内商铺面积控制合理主力户型在80平方米-170平方米，户型呈长房型设置，利用率较高，使用也比较方便
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　　浦东世纪花园二期商业街项目SWOT分析
　　优势：
　　项目区域位置较好
　　本项目周边分别有浦东世纪花园一、二期，大唐盛世花园，世纪全景台等中大型小区，并且世纪公园对面的联洋社区业是潜在客流，新国际博览中心充足的人流量，较为成熟的商业氛围会对本项目所在区域形成一定的辐射作用，有利于该区域的商业发展。
　　项目产品户型规划，便于利用
　　项目内商铺面积控制合理主力户型在80平方米-170平方米，户型呈长房型设置，利用率较高，使用也比较方便。
　　项目产品适合各种业态经营
　　本项目商铺对经营的业态没有限制，可吸纳餐饮等各种业态入驻，适应客户面教广。
　　有一定的客户群体支撑
　　本项目周边除了浦东世纪花园一、二期，大唐盛世花园两个较为成熟的大型社区外，世纪全景台，建华新苑等几个住宅项目都已渐渐交付使用，届时将给本商业项目带来一定的消费力量。
　　1．项目周边小范围内商业气氛较差。
　　目前该项目周边小范围内商铺匮乏，各种形态的商业设施屈指可数，使得区域内商业气 。
　　氛欠缺。
　　2．区域内交通路线辐射面较小
　　本项目所在区域公共交通路线辐射面不大，外部消费客源的导入存在一定障碍，因此本项目的主要消费客源仅为周边住宅项目中的居民，这将对区域内整体商业气氛的营造造成影响。
　　3．区域内车辆停放条件不佳
　　本案作为以餐饮业为主的商业设施，其容纳的车辆停放位仅29个，目前周边也无专门设置的停车场地。车辆若停靠人行道会对行人以及前来消费的顾客通信造成不便，对本案环境品质带来负面影响。
　　机会点
　　周边商业设施的相对缺乏同样也给本项目带来一定的发展空间
　　本案所在区域内商业设施很少，难以满足周边居民的 生活和消费需要。这使得该项目存在较大的市场机遇。
　　区域内具备一定的人口密度，消费市场潜力较大
　　本案周围存在多个住宅项目，如该商铺经营以及业态分布操作得当，区域内的居民将会成为本项目经营运转的有力支撑。
　　周边餐饮业的缺乏指明了项目的重点发展方向
　　虽然本项目有几个较为成熟的商业圈存在，但其中餐饮业比例相对较少，并且单体规模不大，这给本项目中餐饮店带来了较大机遇。
　　威胁点
　　市场情况决定项目档次定位
　　由于该项目主要定位为配套商业，周边流动人口层次较为复杂，这样给项目档次的提升形成一定的障碍。
　　区域内的竞品带来了一定的挑战
　　联洋社区及大拇指广场的成熟商圈，较本案商业项目更早的于人接纳，预计会对本项目推出销售带来一定挑战。
　　上海新国际博览中心
　　上海新国际博览中心是由上海市浦东土地发展（控股）公司与德国汉诺威展 览公司、德国杜塞尔多夫展览公司、德国慕尼黑国际展览有限公司共同投资建设的。她座落在中国的经济、金融与贸易中心 --上海，内设商务中心、邮电、银行、报关、运输、速递、广告等各种服务项目，以其一流的设施，为中外展商举办各类展会提供一个理想的场所。
　　上海新国际博览中心由美国Murphy/Jahn设计事务所设计，是一最具现代艺术性的展览场馆，整个展览设计概念高效、简洁、清晰。上海新国际博览中心的入口大厅，明亮气派，可安排来宾登记、信息查询或作为小憩、洽谈之地。观众从这可方便快捷地进出各个展厅。整个展馆高挑宽敞，设施先进，配备齐全，能满足各类展览会的要求。上海新国际博览中心地理位置优越，它的建立不仅为展览界提供了崭新的舞台，也将成为上海的一个标志性。国内、外展商可以在此举办各种类型的展览会。 上海新国际博览中心每个展厅规模为70m×185m，面积为11,547平方米，展厅均为一层无柱式结构，全部建成后将拥有17个展厅、三个入口大厅和一座塔楼，总展览面积为室内20万平方米，室外5万平方米，根据市场需求情况，还将建造一座塔楼，包括酒店、办公室和会议中心。目前为一期工程，投资总额为9900万美元，共四个展厅及一个入口大厅，展览面积为室内4.5万平方米，室外2万平方米，地面承重为30kN/平方米,静空高度为11-17米，每个展厅配装8扇门，尺寸为5.3米×4.1米。展厅设有灵活性分隔、卡车入口、地坪卸载、设备、办公室、小卖部及餐厅和板条箱仓库。
　　★功能
　　功能布局结合进都市基础设施之中.基地周围的现有道路将服务全部三个入口,停车及通向展厅的卡车入口。南面及西北侧的地铁站可直接和相应的入口连接起来。停车设于地面或地上停车库。除餐厅或机械设备之外，展厅的所有功能都位于地面一层。大面积的设于大楼及周边道路之间，停车场"城市中心"的周围。
　　★屋顶
　　屋顶由玻璃纤维膜覆盖，提供了柔和的日光。这层玻璃纤维膜同时也覆盖整个拱廊，让人们心旷神怡的在大厅间徜徉。
　　★立面
　　展厅的覆面非常简洁。端墙使用玻璃以利用自然采光。遮光装置则用于遮挡阳光，并可在特殊活动需要时提供暗室效果。边墙使用隔热的工业板。
　　★能源／舒适
　　能源系统需考虑展览厅的使用时间较短，而在使用时则必须能提供完全的舒适度。在布置阶段及展览之间，通过调节外墙的门窗开口，自然通风系统应该已经足够。展览厅使用的特别之处在于大部分的负荷都由内部的人、照明及设备产生。一个针对这些参数变化作出反应的系统设施将比外墙的物理特性更加重要。
　　展览厅使用的系统是分散空气式调节的概念。外墙上每隔12米设置一空气调节器，通过中心控制来调节送风、采暖和制冷。每部空气调节器均含进新风的室外联接口，利用循环风的厅内回风口及多组把新风送到大厅深处的送风口。废气则由纵向立面顶部的活动式排气口排出。
　　使用分散式系统的优势在于系统和建筑物的扩展变得容易了。空调的分区使采暖制冷非常灵活，因而不会因厅内某一区的增温而降低所有送风口的进风温度。餐 厅及办公用房的空气调节则为机械通风系统，按配置标准设计。这一系统的新风由楼板处送入，废气则跟展厅一样由屋顶排出，提供给参观者以高度的舒适感。由于不使用管道，安装和使用都很偏宜。妥善布置空气调节装置在外墙上的位置，将会使系统的维护也相[1]&&
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禹州地产SWOT分析 进军商业地产多元化布局是出路
核心提示：在800多天的调控时间段，对禹洲地产而言，变危机为机遇的手法便是，反周期逢低吸纳、提前多元布局、调控期快速反应、调整产品结构……一系列打法，让禹洲在2011年年销售额接近43亿元，并对2012年作出业绩50亿元的目标，同时争取在2013年成为百亿军团中的一员。
　　行业低谷，百亿军团外的禹洲，如何转危机为机遇？同行残喘之时，禹洲如何&弯道超车&把握时机？如何在低迷期创造峥嵘？
　　【进退背景】
　　&最坏的时候就是我们最好的时机。&
　　&&禹州地产董事局主席林龙安语录
　　调控800天的日夜里，百亿军团中的大型房企或断臂求生，或逆势扩张，或剑走偏锋？
　　危机四伏的房地产市场，关注的对象不只销售额超过百亿的开发商，毕竟他们的数量在2011年年底仅有37家。
　　在关注大型房企的同时，我们也将眼光瞄准了百亿军团外的房地产企业。在调控危机关头，中小房企是如何应对危机，变危机为转机。
　　（），2011年年销售业绩43亿元，百亿军团外的冲刺者。主场福建，2006年启动全国扩张，进而进发上海市场，2009年香港上市成功。前期一系列漂亮的战役，让他对进军百亿军团信心十足。
　　但调控打乱了节奏。本轮调控的标志，以日国务院常务会议明确，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施，此举被认为是抑制投机性购房的第一步。
　　不难发现在本论调控中政府出招手段&招招封喉&，除采用与以往相同金融、信贷、税收、行政等措施外，更出台限购、房产税等新举措。
　　而此时，正是禹洲上市后的第一个完整年度，与此同时进入上海的第一个项目，禹洲金桥国际正处于强销期，高端产品比例上升，关键时刻禹洲地产如何应对调控？
　　薪火百年，与时偕行。调控的800多天内，快速应急、开源节流、结构调整等经典战术逐一上场，&最坏的时候就是我们最好的时机&，禹洲地产董事局主席林龙安&从危机中寻找转机&的思维，让这家企业在调控中再一次借势发展。
　　【时间轴】
　　数据解读
　　2011年禹洲地产的毛利同比增长6%至18.84亿元，为公司成立以来的历史新高；毛利率增加7.4个百分点至49.1%；而核心盈利为5.82亿元，其中2011年下半年为5.74亿元，较2011年上半年及2010年下半年，分别上升6883%及上升91.2%。
　　【进退时机】
　　时机1 行业增速放缓
　　&92派&下海经商的禹洲创始人林龙安，在经过房地产行业的几度沉浮后，奠定了企业在福建龙头地位。但放眼全国，类似年销售额40亿元上下的企业千军万马，并不为奇。
　　调控让大家放慢脚步，2010年的调控，行业增速在随后的2年内放缓。数据显示，2011年住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，增速比前三季度回落7.5个百分点，比上年回落24.4个百分点。
　　不难发现，本轮调控让房地产开发企业再度重新审视。退出房地产行业、不拿地、缓开工等现象已非常普遍。
　　对此，包括国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、独立经济评论员叶檀在内的分析人士认为，房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段。
　　在这种情况下，作为稳扎稳打型的禹洲，行业低迷会是一个&弯道超车&的机遇吗？如何转危机为机遇？如何在低迷期创造峥嵘？
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商业街区省市：重庆巴南区面积：5万O商业街区省市：重庆渝中区面积：7万O综合体省市：南京雨花台区面积：13万O购物中心省市：贵阳花溪区面积：10万O社区商业省市：佛山顺德区面积：2.2万O
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