房地产开发企业土地增值税政策二十问 - 财税热点话题 - 税
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房地产开发企业土地增值税政策二十问
更多 一、目前我市土地增值税预征率是如何规定的。
自2010年8月1日起，我市土地增值税预征率按下列标准执行：保障性住房:预征率为0；普通标准住房:预征率为1.5%；营业用房:预征率为2%；别墅、高级公寓、度假村:预征率为3%。其他类型房地产：预征率为2%。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
二、需要提供哪些证明资料方可在土地增值税预征时预征率为0？
1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；
2）土地管理部门划拨土地的批准文件；
3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；
4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；
6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
7）主管地税机关要求提供的其他资料。
三、什么样的情况下，房地产开发企业土地增值税应核定征收。
&&&&&&&房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
&&&（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
&& （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
&& （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
&& （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
&& （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
四、我市对土地增值税的核定征收率是如何规定的。
鉴于核定征收的个案性及复杂性，各地应严格按照《土地增值税清算管理规程》规定的条件，实施核定征收，单个项目核定征收率原则上不得低于5%。
五、土地增值税的清算单位的确定原则
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
六、土地增值税的清算条件?
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?
3.直接转让土地使用权的。?
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；此条可用公式表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）&总可售建筑面积&85%　
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?
4.省税务机关规定的其他情况。?
七、土地增值税清算应报送的资料?
符合上述清算条件第（一）项规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合清算条件第（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。
纳税人清算土地增值税时应报送的资料：
&&&&&&& （一）土地增值税清算表及其附表；
&&&&&&& （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
&&&&&&& （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
&&&&&& （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
八、土地增值税清算项目的审核鉴证?
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。?
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。?
九、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？
&&&&房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。
十、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？
企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记&营业外支出&,贷记&银行存款&等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。
十一、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。
十二、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-2层是商业用房，3-11层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
十三、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？
&&& 房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。
&&&&对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
&&& 全部使用自有资金，开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。
&&&&土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
十四、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额&清算的总建筑面积。
清算时未售部分预征的税款不得扣除。
未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。
十五、房地产企业将房地产转作固定资产的如何进行土地增值税清算？
该类情形中土地增值税清算的原则是：如果产权未发生转移的，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；如果产权发生转移的，一律视同销售确认收入，计算土地增值税。
十六、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。自国税发[号文执行之日起， &拆一还一&属于土地增值税预征和清算的对象。
十七、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
利用地下基础设施形成的停车场所（地下车库、人防设施），房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入的价外费用，并入房地产转让收入，同时应按所购房屋的类型预征土地增值税；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。
单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
十八、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
&&&&& 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
十九、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
&&&&& 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同&按国家统一规定交纳的有关费用&，计入&取得土地使用权所支付的金额&中扣除。
二十、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。点这里复制本页地址发送给您QQ/MSN上的好友相关评论
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【免费公开课】房地产成本费用支出与科目明细设置
学费：0.0 元
所属分类：
会计/ … /房地产业
主讲教师：
累计课时：
招生开始：
Tue Jul 22 11:13:44 CST 2014
招生截止：
Mon Aug 04 20:30:53 CST 2014
开课日期：
Mon Aug 04 19:30:00 CST 2014
结课日期：
Mon Aug 04 21:00:00 CST 2014
招生限制：
100 ～ 2000 人
报课人数： 1326 人
收藏课程： 37 人
课程评价：
【课程名称】房地产全程会计处理（电算化版）之房地产成本费用支出与科目明细设置
【上课时间】8月4日(周一) 19:30～21:00
【QQ交流群】群号：
【课程形式】网络在线直播
【参与方式】免费报名
【授课老师】梁石，1971年5月，毕业于南京财经大学，管理学学士学位，高级会计师，高级税务顾问和资深专家型的企业管理创新者。曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团，较大规模民营商业地产企业集团。在建筑房地产行业财税领域摸爬滚打了23年，一直致力于该行业的财务核算，涉税统筹和法务研究，善于从细节入手把控涉税风险并大手笔地进行涉税筹划，先后为多家房地产企业做管理和咨询，为相关顾问企业节税数千万元，是建筑、房地产企业的财税法务资深专家，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文15篇。
善于从合同入手，在夯实财务基础核算的基础上进行涉税的源头控制和筹划，工于细节，理性分析，彰显知者的睿智。职业价值观：忠诚专业 自信 责任。深信德厚方能载物，大道当然，精细致远。做过房地产企业会计培训数十场，授者用心，受者开心。
【本次公开课讲授内容】
1、房地产开发企业的8大阶段107项成本费用支出？
A） 8大阶段：房地产开发的8个阶段包括：项目公司的注册阶段→项目的立项和可行性研究阶段→规划与市政配套阶段→ ④土地使用权的取得阶段→⑤拆迁安置阶段→⑥项目的开工、建设、竣工阶段→ ⑦项目的经营阶段→⑧物业管理阶段。
B）107项费用
2、房地产开发企业的成本科目明细如何设置及核算内容说明？
3、房地产开发企业的核算项目设置
【8月9日精品课程全部内容】&
&【授课大纲】
第一节　概 述
1、房地产产业是一个特殊行业，其生产产品，它具有的特点
2、房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一
第二节　房地产开发企业会计科目的设置及运用
1、资产类科目
2、负债类科目
3、所有者权益科目
4、损益类科目
第三节　会计科目在财务软件中的设置（含如何进行辅助核算）
1、房地产开发企业的 8个阶段107项费用简介
& 1.1房地产开发的8个阶段包括：?项目公司的注册阶段→?项目的立项和可行性研究阶段→?规划与市政配套阶段→ ④土地使用权的取得阶段→⑤拆迁安置阶段→⑥项目的开工、建设、竣工阶段→ ⑦项目的经营阶段→⑧物业管理阶段。
& 1.2开发成本明细科目核算及归集内容的说明&
& 1.3房地产开发企业的期间费用及归集内容的说明
& 1.4如何在财务软件中建立帐套及如何设置对相关科目进行辅助核算的设置。
2、会计科目设置前的主要工作步骤
3、会计科目的设置及在金蝶财务软件（迷你版）设置演示
4、财务软件的实务操作模块——日常会计业务的处理演示
&（模拟一家房地产开发企业日常财务核算处理举例）
第四节　房地产开发企业各个阶段主要会计核算及涉税事项
1、成立公司（即开办筹建阶段发生的会计及涉税事项的处理）
&1.1.收到投资者投资：
&1.2.增资扩股：
&1.3.向金融部门申请贷款：
&1.4.购置固定资产范畴的各类资产：
&1.5.支付开办费：
&1.6.发放员工工资：
2、征地拆迁
& 2.1通过竞拍取得土地使用权（假设是熟地）：
& 2.2通过竞拍取得土地使用权（假设为生地，含拆迁补偿形式）
& 2.3该阶段主要涉税事项及会计处理
3、开发施工阶段
　3.1开发产品的计税成本
　3.2开发施工阶段主要经济业务的会计核算
　3.3本阶段主要涉税事项
　　3.3.1票据的取得
　　3.3.2关于甲供材问题
　　3.3.3关于建筑装饰劳务问题（铝合金门窗业务不同的合同签订形式对税务的影响）
　3.4四项预提成本问题
　3.5开发间接费用分配方法
　3.6开发成本的分配不同方法及其对税务的影响
　3.7印花税
　3.8关于营销设施的建造及装潢装修费用的处理,
　3.9关于代建过程中的涉税处理问题
　3.10关于成本对象报废或损毁损失问题
4、期间管理
　4.1主要会计事项
　　4.1.1支付管理费用、销售费用（包括零星修理费）：
　　4.1.2.支付贷款利息：
　　4.1.3.支付金融机构手续费、购买银行凭证费用、以及汇兑损失等
　　4.1.4.计提应交纳的房产税、车船使用税、土地使用税
　　4.1.5.月末进行工资分配
　　4.1.6.支付广告费、宣传费、业务招待费、职工福利费
　　4.1.7.处理经税务中介机构鉴证并报经税务部门批准已同意核销的财产盘亏、毁损、报废损失：
　　4.1.8.核销处理固定资产净损失
　　4.1.9．罚款支出（赔偿金、违约金、罚息）
　　4.1.10．发放工资并代扣个税
　　4.1.11.月末计提固定资产折旧
　　4.1.12.固定资产大修理费用支出应在修理间隔期内平均分期摊销
　4.2期间管理阶段涉税事项的重点：
&& 　4.2.1印花税、工资所得税、土地使用税、房产税、车船使用税要按期如实申报。
&& 　4.2.2凡是规定有限额的费用年末如超支，在次年企业所得税汇算清缴时要主动作纳税调整。
&& 　4.2.3对各类财产损失一般要履行税务鉴证程序，最终经税务部门审批核准后方可核销进入税前扣除范围。
　　4.2.4开发建造的今后作为会所但现在作为办公或销售部用房，在企业使用期间一定不要忘掉申报缴纳房产税。（从交付使用的次月起）
　　4.2.5严格执行各项计提的标准、范围，决不能扩大计提基数，提高计提标准。
5、预收、销售阶段
　5.1开发产品销售收入的确认
　5.2自营销售：
　　5.2.1.收到购房定金、预交购房款：
　　5.2.2.交付使用并将原预收款收据换为销售发票时：
　　5.2.3.月末按“预收账款”本月贷方发生的总额＋本月直接收现记入“经营收入”贷方发生的总额之和作为计税基数分别乘以应纳税目的税率，计提营业税金及附加、土地增值税、印花税、
　　5.2.4.月初按上月计提的营业税金及附加、土地增值税、印花税申报缴纳
　　5.2.5.月末结转已售商品房的产品成本
　5.3委托销售
　5.4关于视同销售问题账务处理：
　　5.4.1.分配给股东或投资者
　　5.4.2.用作投资
　　5.4.3.用于无偿捐赠
　①捐赠收据开据问题：
　②纳税人在进行公益救济性捐赠税前扣除申报时，须附送的资料&
　　5.4.4对突出贡献员工给予奖励及要注意的细节&
　　5.4..5用于市场推广展示
　5.5关于促销过程中所送赠品的税务处理
　5.6经营销售期间的主要涉税事项及处理方法
　　5.6.1.营业税金及附加：
　　5.6.2.印花税：
　　5.6. 3.土地增值税（预征）
　　5.6.4.企业所得税（预征比率）
　　5.6.5企业所得税计征公式
　　5.6.6如果采取委托销售涉税处理
　5.7关于售后返租问题
　5.8关于房地产企业的价外费用外延扩展的问题
& 涉及“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚息”等及开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用等的涉税处理。
　5.9房地产企业代收费用的界定税法依据
　5.10关于土地使用税缴纳的起止时间如何把握
　5.11关于代建问题的涉税处理
6、收益分配
　6.1.每月末将收入转入“本年利润”
　6.2.月末将成本、税金、费用、其他支出转入本年利润
　6.3.年度终了将本年实现的利润总额转入利润分配
　6.4.计提本年度应交企业所得税
　6.5.对计提所得税后剩下的未分配利润进行内部分配
　6.6在收益分配阶段的涉税事项
&& 　6.6 .1.每年初企业所得税汇算清缴工作
& 　 6.6 .2.及时做好土地增值税清算申报工作
　　6.6 .3.对分给股东的红利、股息，涉及的个人所得税问题
　　6.6 .4．关于开发项目结束后企业税务清算问题：　
&7、 公司注销流程
& 　7.1 公司注销的5个法定条件
　 7.2税务部门注销流程
& 　7.3 银行注销企业账户流程
& 　7.4工商局注销流程
& 　7.5组织机构代码证和统计证注销
第五节　房地产开发企业税收相关政策梳理及解读
5.1工资费用
1、企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。
2、关于合理工资薪金问题
3、关于工资薪金总额问题
5.2职工福利费
1、扣除标准
2、职工福利费使用范围：
3、在职职工夏季清凉饮料费发放标准（仅就江苏、浙江举例）：
5.3工会经费
1、扣除标准
2、具体细节要点
&5.4职工教育经费
1、扣除标准
2、职工教育经费用途
&5.5社会保险与住房公积金
1、扣除标准
2、补充养老、医疗保险的规定
3、部分省市关于住房公积金规定
&5.6法定人身安全保险
1、扣除标准
2、行业规定
&5.7财产保险费
&5.8借款费用及利息支出
1、资本化和费用化的借款费用
2、利息支出扣除标准
3、企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题
一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出
二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，
4、小额贷款公司贷款利率税前扣除
5、关联企业利息支出问题：
6、投资未到位发生的利息支出问题：
5.9汇兑损失
1、扣除标准
2、税收政策：　
3、会计准则规定：
5.10业务招待费
1、扣除标准
2、扣除的基数问题
&5.11广告费和业务宣传费支出
1、扣除标准
2、关于以前年度未扣除的广告费的处理
3、扣除的基数问题
5.12环保专项资金
1、扣除标准
5.13固定资产租赁费
1、扣除标准
2、融资租赁会计规定：
5.14劳动保护支出
1、企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除的条件。
2、需要注意的事项：
5.15内部支付
5.16公益性捐赠
1、扣除标准
2、获得公益性捐赠税前扣除资格的机构名单
3、允许全额扣除的公益性捐赠机构名单
4、票据问题
5.17非广告性赞助支出
5.18手续费及佣金
1、一般规定
◆扣除限额
◆扣除限制
2、房地产开发企业的具体细节
5.19技术开发费
1、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，可以在计算应纳税所得额时加计扣除的条件。（《中华人民共和国企业所得税法》第30条）
2、关于技术开发费的加计扣除形成的亏损的处理
&5.20固定资产折旧
1、固定资产定义
2、不得扣除的折旧：
3、折旧方法：
4、折旧年限：
5、新旧税法对于固定资产折旧政策的衔接
6、关于固定资产投入使用后计税基础确定问题
7、加速折旧：
8、减值准备
& 5.21无形资产摊销
1、无形资产定义及计税基础
2、不得扣除的无形资产摊销的具体细节：
3、无形资产摊销方法
4、无形资产摊销年限
5、研究开发费用加计扣除
6、减值准备
& 5.22长期待摊费用摊销
1、扣除规定
2、关于开（筹）办费的会计和税务处理
3、装修支出税前扣除问题
5.23发票问题
5.24可以全额税前扣除的费用
5.25 可以附条件全额税前扣除的费用
5.26工资、薪金所得税率及税务筹划临界点
5.27利息、股息、红利所得
房地产成本费用支出与科目明细设置
Mon Aug 04 19:30:00 CST 2014 -- Mon Aug 04 21:00:00 CST 2014
发布课程：12累计招生：4813
毕业于南京财经大学，管理学学士，高级会计师，高级税务顾问和资深实战专家型的企业管理创新者。在建筑房地产行业财税领域深耕细作23年，一直致力于该行业的会计核算规范化、标准化、简洁化，从生产流程予以涉税统筹，从经济交易目的进行法务研究。大道当然，精细致远，以合同为抓手把控涉税风险并进行涉税筹划。合同控税是企业降低税收成本的直接而有效的方法。在企业账务、税务处理和发票开具与合同管控上应遵循以下三个层面的匹配：合同与账务处理；合同与发票开具；三是合同与税务处理相。已先后在省市级期刊上发表论文21篇。
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开发商支付给客房的违约金是否征收个人所得税？
来源:中国会计网
作者:编辑组 |
　　探讨问题：某房地产公司销售某电梯公寓10万平方米，在《销售合同》中约定于日前向客户办理完房屋的《房屋所有权权证》，否则该公司承担违约责任。结果，由于开发商的原因，推迟3个月办理完《房屋所有权权证》，按照合同约定，开发商共支付客户违约金300万元。
　　有人认为，根据《国家总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收问题的批复》（国税函[号）的规定：&商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照'其他所得'应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
　　但也有人认为：经济合同违约金属于经济或财产损失的补偿性收入，不属于个人取得的应税所得，因此不需缴纳个人所得税。国税函[号文件是房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金，并不是题中所说到的情况。
　　请问：
　　1、向客户支付违约金时，房地产公司是否需要向客户索取支付凭证？应向客户索取什么凭证？
　　2、房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税，是否应参照执行国税函[号文件执行？
　　观点一：补偿性质的违约金不应缴纳个人所得税
　　 & & & & & 中国税网特约研究员高太君
　　1、向客户支付违约金时，房地产公司是否需要向客户索取支付凭证？应向客户索取什么凭证？
　　答：笔者认为，需要索取客户的收款凭证或让客户在公司自制的付款凭证上签收，并在入帐时，可同时把《销售合同》附在记帐凭证后，作为原始凭证之一。
　　2、房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税，是否应参照执行国税函[号文件执行？
　　答：题中所说的因开发商迟办理完《房屋所有权权证》的原因而支付给客户的违约金，是一种补偿性质的违约金，不属于经国务院部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。我是基于以下两点考虑的：
　　一、个人所得税是指对在中国境内居住的个人，从中国境内、境外取得的所得和虽然不在中国境内居住的个人，但有来源于中国境内的所得征收的一种税。根据我国个人所得税法的相关规定，对于个人需要缴纳个人所得税的主要是以下几项：
　　（1）工资、薪金所得；
　　（2）个体工商户的生产、经营所得；
　　（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
　　（4）劳动报酬所得；
　　（5）稿酬所得；
　　（6）特许权使用费所得；
　　（7）利息、股息、红利所得；
　　（8）财产转让所得；
　　（10）偶然所得；
　　（11）经国务院财政部门确定征税的其它所得。
　　从个人所得税应税项目来看，采取的是正列举的方式。只有属于个人所得税点项内的项目，才可以征税。题中因开发商原因支付给客户的违约金，不是经国务院财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。
　　二、关于国税函[号文件。文件规定：安徽省地方税务局，你局《关于个人取得解除商品房买卖合同违约金是否缴纳个人所得税的请示》（皖地税[2006]94号）收悉。经商财政部同意，批复如下：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照'其他所得'应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
　　从国税函[号文件内容可以看出，经商财政部同意缴纳个人所得税的'其他所得'，是指房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。与题中开发商因推迟办理完《房屋所有权权证》而支付客户的违约金，性质不同。房地产公司不应参照执行国税函[号文件规定进行代扣代缴客户的个人所得税。
　　观点二：不需要代客户缴所得税 但应保存资料备查
　　 & & & & & 中国税网特约研究员徐子伟
　　对国税函[号《关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》的探讨――兼回答E税论坛&众说纷纭0701&违约金也要交个人所得税，似乎很难让人理解。对于这个问题，我认为首先应该明确的是违约金和个人所得税的概念。
　　一、什么是违约金。所谓&违约金&是指合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。关于违约金的性质，目前比较有争论，主要有以下几种观点，一种认为违约金具有补偿性质，另一种观点则认为违约金具有惩罚性质，还有一种观点认为违约金兼有补偿性和惩罚性的双重属性。
　　对于违约金的性质，笔者认为，应结合我国相关法律对违约金的规定而做相应的认定。根据我国《合同法》第114条第2款的规定&约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。&据此，笔者认为，当合同不能履行时，主要以补偿性的违约金为主，但也不排除惩罚性的违约金。
　　因为《合同法》第114条第3 款规定&当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付后，还应当履行债务。&此时违约金就带有惩罚性质，惩罚性的违约金主要存在于当事人就迟延履行合同时约定违约金的情况。
　　就国税函[号文件所述情形来看：&商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。&按常理来说，购房人不能按合同约定缴纳后续房款，致使房屋买卖合同难以履行，购房认应向房地产公司支付违约金；但是由于产公司未直辖市好与按揭银行的合作关系，是导致房屋买卖合同难以履行的直接原因。此时，房产公司与银行合作关系、购房人不能按期缴纳后续房款、双方协商解除购房合同三者之间具有因果关系。购房个人是被动而非自愿不缴纳后续房款，和房地产公司协商解除合同，房产公司支付的违约金既有对购房人支付银行购房贷款利息及其他预期损失（不可实际计量损失）的补偿，更重要的又有对自己未按合同约定履行承诺的惩罚，所以有补偿性和惩罚性的双重性质，更多是带有一种惩罚性质。
　　二、什么是个人所得税。个人所得税是指对在中国境内居住的个人，从中国境内、境外取得的所得和虽然不在中国境内居住的个人，但有来源于中国境内的所得征收的一种税。笔者理解，对个人征收个人所得税一般是建立在公民个人财产的增长的基础上的，而征收个人所得税的一个很大的目的是调节个人收入差距过大的情况。
　　基于对上述两个概念的理解，笔者对获得违约金是否应征收个人所得税做如下分析：对个人征收个人所得税一般是建立在公民个人财产的增长的基础上。但是，对于违约金，一般来说是具有补偿性质的，也就是说，在一般情况下，违约金的获得并没有促使公民个人财产的增长，那么，对违约金征收个人所得税也就没有基础。当然，在我国还存在具有惩罚性质的违约金，对于该种违约金，由于存在个人财产的增长，因此应征收个人所得税。
　　对于国税函[号的批复中违约金的性质，笔者认为，其更多的是属于惩罚性违约金的范畴，对于该种情况按&其他所得&项目征收个人所得税应该说是较合理的。从法律效力上来看，国税函[号的批复只适用于文件所描述的特定情形，不能够扩展其使用范围，而对于房地产公司对购房者支付的违约金，要依据实际情况正确判定性质，税务机关来确定是否征收个人所得税，这也给税务机关带来了新的执法难题。
　　基于以上观点对众说纷纭0701的问题作如下解答：
　　1、向客户支付违约金时，房地产公司是否需要向客户索取支付凭证，应看客户的经济性质，若客户是法人单位，应由其出具收款收据；若客户是自然人，应由房地产公司出具付款凭据，客户签字领取。同时将相应的资料，如合同约定标准、法人营业执照、个人身份证等。
　　2、在本案所述情形下，房地产公司不需要代扣代缴客户的个人所得税，不应参照执行国税函[号文件执行，但应将相应的详细资料存档备查。
　　观点三：房地产公司是否代缴个税 要根据违约金的性质
　　 & & & & & & 中国税网特约研究员许闲
　　1．向客户支付违约金时，房地产公司是否需要向客户索取支付凭证？应向客户索取什么凭证？
　　这个问题的解答应该首先解决什么是有效的凭证？根据规定，人、扣缴义务人应当根据合法、有效的凭证进行核算。凭证是指用来记录经济业务、明确经济责任并据以登记账薄的书面证明。凭证分为原始凭证和 记账凭证。原始凭证是经济业务发生时所取得或填制的凭证。这里所谈合法、有效的凭证就是指这种原始凭证。合法的原始凭证主要包括：①套印税务机关发票监制章的发票；②经税务机关批准可以不套印发票监制章的专用性票据和财政部门的行政管理收费收据。只有填制内容真实、完整、数字准确、文字准确，有关单位和人员印章齐全，记录的经济业务符合国家政策法令填制的凭证，才是合法有效的凭证，才能据以编制记账凭证和登记账薄。
　　实践中大量的现金交易都是通过银行实现的，由于银行票据和结算凭证（以下简称票证）是银行、单位和个人凭以记载账务的凭证，是记载经济业务和明确经济责任的一种书面证明。它属于上文所指的经税务机关批准可以不套印发票监制章的专用性票据和财政部门的行政管理收费收据。因此，房地产公司无需向客户索取支付凭证。
　　2．房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税，是否应参照执行国税函[号文件执行？
　　问题一：房地产公司是否应该参照执行国税函[号文件？这个问题比较好回答，不用。国税函[号文件主要针对房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖 合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。而该问题涉及到的违约金是在延迟交房情况下发生的，而非解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
　　问题二：房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税？这个问题首先涉及到违约金是否是个人所得税的应入，是否属于个人所得税中经国务院财政部门确定征税的其它所得。这个问题没有定论，但是也不能牵强地根据国税函[号文件就认定所有来源于房地产公司的违约金都是个人所得税中经国务院财政部门确定征税的其它所得。解答这一问题，需要进一步分清楚违约金的性质，即违约金属于赔偿性质还是惩罚性质。许多情况下违约金都是兼具有赔偿和惩罚的性质的。本案例中提到的违约金，实际上是房地产公司在延期交房的情况下对客户高额资金的利息补偿，由于这种利息补偿有远远高于市场的一般利息率，因此它同时也是对房地产公司的一种惩罚金。它符合了个人所得税的应税特征，所以这种情况下房地产公司需要扣代缴客户的个人所得税。但是，涉及相关的案例，都需要具体问题，具体分析，因为它并没有统一的定论。
　　实际上，这个案例给我们提出了另一个思考，即房地产公司是否可以将违约金作为可扣除成本在计算应纳税所得额中扣除。根据全国人大刚刚通过的《法》第10条的规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除： （一）向者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。 对于违约金性质的界定和是否可以在企业成本中扣除，需要我们继续深入的讨论。
　　观点四：违约金税前可扣除 个税不能按&其他所得&征收
　　 & & & & 中国税网特约研究员王大祥
　　对于上述问题中的关于违约金支付的背景，考虑到销售地，销售时间，支付违约金的金额真实情况下，税收处理如下：关于所得税：按照《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号文第五十六条规定：&纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。&问题中所陈述的事项支付的违约金属于按经济合同规定支付的违约金，允许在税前列支。
　　至于扣除凭证的问题，纳税人发生上述支出项目未按规定取得真实合法凭据的不得进行税前扣除。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第二十条、第二十五条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证；销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条进一步明确：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。由此可见，企业收到的违约金不得出具发票。在国家尚未制定全国统一的违约金收款收据之前，企业应当以经济合同和一般的收款收据作为原始凭证。涉及到证明力的问题，一般建议上述支付违约金应该附有相关的律师函，及相关的计算证明，还包括由客户的收条。
　　关于个人所得税： &其他所得& 《个人所得税法》中是这样确定的&经国务院财政部门确定征税的其它所得。&其征税是列举式的，而非涵盖式的，国税函[号仅明确了针对&商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。&作为&其他所得&纳入征税规定，而问题中因延期交付支付的违约金未纳入个人所得税应税范围。
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