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中国农业银行关于印发《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》的通知
发文单位：中国农业银行文　　号：农银发[号发布日期：执行日期：　　第一章　总则
　　第二章　借款对象与条件
　　第三章　贷款期限、利率、额度和审批权限
　　第四章　楼盘审查
　　第五章　贷款发放
　　第六章　贷款担保
　　第七章　贷款偿还
　　第八章　贷后管理
　　第九章　债权保护
　　第十章　附则
各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：
　　现将《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。执行中遇到问题，请与总行（信贷部）联系。
中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法
　　第一章　总则
　　第一条　为适应市场需求，规范贷款管理，促进商业用房信贷业务发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国》、《贷款通则》和中国农业银行有关制度办法的规定，特制定本办法。
　　第二条　商业用房抵押贷款（以下简称商业用房贷款）是指贷款人向借款人发放的、用于借款人购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、并以所购商业用房作为抵押物并按月向贷款人还本付息的贷款。
　　第三条　本办法适用于中国农业银行各级行办理的商业用房贷款业务。
　　第二章　借款对象与条件
　　第四条　借款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企（事）业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的经济组织或具有有效居留身份和完全民事行为能力的自然人。
　　第五条　借款条件。
　　（一）借款人为法人的，须具备下列条件：
　　1.具有法人营业执照并已办理年检手续；
　　2.经营管理制度健全，财务状况良好，有按期偿还贷款本息的能力；
　　3.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用状况良好，过去与我行发生过信贷关系的，信用等级须在A级以上；
　　4.已与售房人签订房地产管理部门统一印制的、具有效力的购买商业用房的合同或协议；　5.已经支付不低于所购商业用房全部价款的40％作为购房首付款；　6.同意将所购房屋作为贷款的抵押担保物；
　　7.所购商业用房为现房（竣工验收合格的房屋）或多层达到主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房（尚未通过竣工验收的房屋）；
　　8.商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产估价资质的机构所评估的价格水平；
　　9.经办行规定的其他条件。
　　（二）借款人为个人的，须具备下列条件：
　　1.具有有效身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
　　2.具有偿还贷款本息的能力；
　　3.已经与售房人签订房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房或协议；
　　4.已经支付不低于所购商业用房全部价款的40％作为购房首付款；
　　5.有权处分人同意以所购房屋作为贷款抵押物的证明；
　　6.所购商业用房为现房；
　　7.商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产估价资质的机构所评估的价格水平；
　　8.经办行规定的其他条件。
　　第三章　贷款期限、利率、额度和审批权限
　　第六条　贷款期限。根据借款人还款能力合理确定贷款期限。借款人为个人的，最长不得超过10年；借款人为法人的，一般为3—5年，最长不得超过8年，且不得超过其法定经营期限。所购房屋为二手楼的，除了满足前述规定外，且所购房屋已使用年限一般不超过10年。
　　第七条　贷款利率。执行中国人民银行规定的期限利率。贷款利率可以浮动，但不得执行个人住房贷款利率。
　　贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率。遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下一年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。
　　第八条　贷款额度。不得超过所购商业用房价格或评估价格（两者取低者）的60％，借款人为法人的，贷款额度同时不得超过借款人净资产的50％，并纳入借款人最高综合授信额度内。
　　第九条　审批权限。按总行有关授权和转授权管理的规定执行，其中法人商业用房贷款审批权限按单个中长期贷款项目限额执行。
　　第十条　贷款科目。商业用房贷款暂时在个人住房贷款科目内核算（科目代号754），为反映业务发展状况，各行可设置个人商业用房贷款和法人商业用房贷款二级科目核算。
　　第四章　楼盘审查
　　第十一条　楼盘基本条件
　　借款人购买由房地产开发公司（以下称为开发商）开发的房屋的，在借款人提出借款申请之前，经办行要对整个楼盘进行审查。楼盘必须满足下列基本条件：
　　（一）项目合法，批件齐全；
　　（二）资金来源落实，且已按要求到位；
　　（三）开发商经营业绩好，无不良信用记录；
　　（四）市场定位准确，销售前景好。
　　第十二条　开发商申请
　　开发商向经办行提出申请，并提供下列资料：
　　（一）公司资料
　　1.企业法人营业执照、法定代表人身份证明；
　　2.公司章程；
　　3.房地产开发企业资质等级证书；
　　4.经会计师事务所审核的贷款前一年度财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）；
　　5.房地产开发经历；
　　6.董事会（没有成立董事会的，企业法定代表人）同意为购房的借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
　　其中第1、3项资料原件经经办行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。
　　（二）项目资料
　　1.项目的可行性研究报告及计委立项批复；
　　2.建设用地规划许可证；
　　3.建设工程规划许可证；
　　4.建设工程施工许可证；
　　5.国有土地使用证；
　　6.工程概预算资料；
　　7.项目资金来源及投入情况、工程进度；
　　8.期房提供商品房预售许可证，现房提供竣工验收合格证明。
　　上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。
　　（三）经办行规定的其他资料。
　　第十三条　楼盘调查
　　经办行受理申请后，组织贷款调查部门进行调查，调查内容主要包括：开发商的开发能力、经营业绩；项目是否合法，手续、批件是否完备；资金来源及投入情况、工程进度；项目的市场前景等。
　　经调查，确认该楼盘符合提供商业用房抵押贷款条件后，经办行认为有必要的，可委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对整个楼盘进行价格估算或自行评估。
　　调查部门签署调查意见后送贷款审查部门审查。
　　第十四条　楼盘审查、审批
　　贷款审查部门根据调查意见，重点审查资料的真实性和完备性、项目的合法合规性和市场前景，提出总的贷款额度。贷款审查部门审查同意后，经贷审会审议，报有权审批人审批。　期房项目楼盘贷款合作的审批权原则上集中在一级分行；现房项目楼盘贷款合作的审批权可以在一级分行对二级分行转授权权限内由二级分行审批，超过转授权权限范围的报一级分行审批。
　　第十五条　签订项目合作协议书
　　经有权审批人审批同意后，经办行与开发商签订《商业用房抵押贷款项目合作协议书》，由开发商承担阶段性保证担保责任。
　　对期房提供商业用房贷款的，经办行还应与开发商签订《预售房款监管协议》，由经办行监督贷款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目；一旦发现开发商挪用预售房款，经办行有权停止下一步划款，在征得借款人同意的情况下，要求开发商履行回购责任。
　　第五章　贷款发放
　　第十六条　借款人申请
　　对一手楼提供贷款的，在经办行与开发商签订合作协议书并对整个楼盘核定商业用房贷款额度之后，由借款人提出申请；对二手楼提供贷款的，由借款人向经办行直接提出申请。
　　（一）借款人为法人的，经办行应要求借款人提出书面申请并提供下列资料：
　　1.借款申请表；
　　2.工商行政管理部门核发的营业执照，税务机关核发的税务登记证、法人代码证，有权部门批准核发的事业单位法人证书及其他有关证明；
　　3.经会计师事务所审核的借款人前一年度财务报告和财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）；
　　4.房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
　　5.贷款证（卡）；
　　6.抵押物权属证明；
　　7.有处分权人同意抵押的证明；
　　8.首付款付款凭证；
　　9.经办行要求提供的其他资料。
　　上述第2、4、5、6、8项资料需提供原件和复印件，经经办行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。
　　（二）借款人为个人的，申请时经办行应要求其提供下列资料：
　　1.借款申请表；
　　2.有效身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
　　3.婚姻证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；
　　4.不低于房价40％的首付款凭证；
　　5.房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
　　6.有处分权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；
　　7.借款人及家庭成员财产、收入证明（包括由借款人及家庭成员所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；
　　8.经办行要求提供的其他资料。
　　第十七条　受理、调查。材料齐全并符合贷款条件的，经办行受理借款人的申请，安排调查部门进行贷前调查，主要调查借款人是否符合贷款条件、价格是否合理、首付款付款凭证是否真实可靠、抵押担保是否合法、有效、足值，所购房屋与实际用途是否吻合等，并对借款人的还款能力等方面进行综合评估，重点分析每期还款有无稳定现金流量。
　　对二手楼提供贷款的，经办行须委托一级分行认可的、具有房地产估价资质的机构对房屋进行价格评估。
　　经办行对不符合贷款条件的借款人应及时退还材料，不予受理借款申请。
　　第十八条　审查、审批。贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料、调查意见和评估意见进行审查，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人还款能力相符等，经审查合格的报有权审批人审批。法人商业用房贷款在报有权审批人审批前，必须经过贷审会审议。
　　第十九条　签订。经审批同意的，经办行与借款人签订借款合同和《委托划款扣款授权书》。
　　第二十条　办理房屋保险、公证及抵押（预）登记等手续。
　　第二十一条　发放贷款。经办行根据借款人签署的《委托划款扣款授权书》，直接将贷款划到售房人在经办行处开立的售房专户上，并通知借款人贷款已经发放，售房人出具收到款项的凭证。
　　第六章　贷款担保
　　第二十二条　经办行必须要求借款人提供有效担保，担保方式分为抵押和抵押加开发商阶段性保证担保两种。
　　第二十三条　借款人购买一手楼的，必须采取抵押加开发商阶段性保证担保方式。借款人在取得房屋产权证并办妥抵押登记手续之前，由开发商提供阶段性保证担保；并在经办行按所担保贷款的一定比例存入回购保证金。借款人取得房屋产权证后，立即办理房屋抵押登记并将房屋所有权证、房屋他项权利证书交经办行保管。
　　第二十四条　借款人购买二手楼的，必须采用抵押担保方式。经办行必须要求借款人以所购商业用房作为抵押物，办理抵押登记手续，并将房屋所有权证、房屋他项权证一并交经办行保管。
　　第二十五条　借款人必须办理房屋保险，保险单上须注明经办行为保险第一受益人，并将保险单正本交经办行保管。保险金额不得少于贷款金额，保险期限不得短于贷款期限。有条件的分行可以要求借款人办理履约保险，以防范贷款风险。
　　第七章　贷款偿还
　　第二十六条　还款方式。实行按月归还贷款本息，通常采用等额本息法或等额本金法进行计算。
　　（一）等额本息法：在贷款期内借款人每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。计算公式为：
　　 　　　　　贷款本金×月利率×(1＋月利率)(贷款月数上标) 　　 月还款额＝----------------------------------------------- 　　　　　　　　 (1＋月利率)(贷款月数上标)－1)
　　（二）等额本金法：在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，利息逐月减少。计算公式为：
　　 　　　　　　贷款本金 　　 月还款额＝-----------＋(贷款本金－已归还贷款本金累计额)×月利率 　　　　　　　　 贷款月数
　　（三）具备条件的经办行，可以选择等额递增（减）、等比递增（减）等其他还款方式[公式参见《中国农业银行个人住房贷款还款方式计算模式》（农银函[号）].
　　第二十七条　还款日的确定。自贷款发放后次月起进入还款期，每月第20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。
　　第二十八条　提前还款。在贷款的有效期内，借款人若需提前归还贷款时，需提前7天向经办行提出书面申请，经经办行同意后，可以提前归还全部或部分贷款本金，已计收的利息不再调整。
　　部分提前还款后，可以采取下列两种方式：每期还款额不变、缩短还款期限；还款期限不变、减少每期还款额。
　　第二十九条　逾期贷款处理。借款人在约定还款日营业终了没有按照合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，经办行将本月应还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：
　　逾期利息＝当月应还本息×逾期利率×逾期天数
　　公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按人民银行有关规定执行。
　　经办行应及时了解逾期贷款形成的原因。借款人三个月未偿还贷款本息和相关费用或逾期还款累计超过六期（含六期），经办行有权处置抵押物。
　　第八章　贷后管理
　　第三十条　贷款项目管理。贷款发放后，客户经理要督促开发商和借款人及时办理产权证和抵押登记手续，并对借款人还款情况进行分析，每半年写出检查报告。
　　第三十一条　档案管理。商业用房贷款形成的档案原则上实行支行集中管理、专人保管，比照《中国农业银行个人住房贷款档案管理规定》（农银办[2001]58号）执行，确保档案的完整、安全与有效利用。
　　第九章　债权保护
　　第三十二条　经办行要加强贷款调查、审查、检查和管理，严防借款人或开发商在申请和使用贷款时有下列行为：
　　（一）提供虚假文件、资料，骗取贷款；
　　（二）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；
　　（三）擅自改变贷款用途或挪用贷款；
　　（四）拒绝或阻挠经办行对贷款使用情况进行监督检查；
　　（五）未经经办行同意，将设定抵押权的房屋拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；
　　（六）抵押物因意外毁损不足以清偿债务，未按要求提供新的担保；
　　（七）影响经办行权益的其他行为。
　　第三十三条　借款人或开发商有第三十二条所列行为之一的，经办行可以采取下列一种或数种处置措施，保护债权：
　　（一）限期纠正违约行为；
　　（二）停止开发商尚未使用的合作贷款额度；
　　（三）提前收回借款人部分或全部贷款；
　　（四）按规定罚息；
　　（五）要求保证人履行保证责任或回购协议；
　　（六）依法处置抵押物，清偿贷款本息；
　　（七）依法申请借款人破产还债；
　　（八）经办行认为可以采取的其他处置方式。
　　第十章　附则
　　第三十四条　本办法由总行负责解释和修改，各一级分行可以制定实施细则，报总行备案。
　　第三十五条　法人购买自用住宅、法人分支机构购买商业用房贷款可参照本办法办理。
　　第三十六条　本办法自公布之日起施行。
　　附件：1.商业用房抵押贷款项目合作申请表（略）
　　2.商业用房抵押贷款项目合作审查认定表（略）
　　3.商业用房抵押贷款合作协议书（略）
　　4.预售房款监管协议书（略）
　　5.法人商业用房抵押贷款申请表（略）
　　6.个人商业用房抵押贷款申请表（略）
　　7.法人商业用房抵押贷款调查、审查、审批表（略）
　　8.个人商业用房抵押贷款调查、审查、审批表（略）
　　9.商业用房抵押借款合同（一手楼）（略）
　　10.商业用房抵押借款合同（二手楼）（略）
　　11.委托划款扣款授权书（略）中国农业银行
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中国农业银行关于印发《中国农业银行〈个人住房担保贷款管理试行办法〉实施细则（试行）》的通知
发文单位：农业银行 文　　号：农银发[号发布日期：执行日期：　　附：中国农业银行《个人住房担保贷款管理试行办法》实施细则（试行）
　　第一章　总　则
　　第二章　贷款的对象和条件
　　第三章　贷款程序
　　第四章　贷款期限、利率与额度
　　第五章　贷款担保
　　第六章　的变更和终止
　　第七章　抵押物保险
　　第八章　抵押物或质物的处分
　　第九章　附　则
各省、自治区、直辖市分行，各直属分行：
　　现将《中国农业银行〈个人住房担保贷款试行办法〉实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）印发给你们，并就有关问题通知如下：
　　一、各级行要认真组织学习《个人住房担保贷款管理试行办法》（农银发〔号）和《实施细则》，积极、稳妥地开展此项业务。
　　二、个人住房担保贷款业务仅限于在国家安居工程试点城市办理，非试点城市暂不实行此《实施细则》。
　　三、发放的个人住房担保贷款，只能用于城镇居民购买用住房公积金建设的自用普通住房。形式上应灵活多样，批发与零售兼营。
　　四、办理保证人担保贷款的，保证人须在经办行开立保证金存款账户。各经办行可根据各笔贷款的风险状况确定保证金数额，并在借款合同中予以确定。但最低不得低于贷款总额的10％。
　　各级行在执行《实施细则》过程中遇到的问题，要及时向总行工商信贷部反馈。
　　附：中国农业银行《个人住房担保贷款管理试行办法》实施细则（试行）
　　第一章　总　则
　　第一条　为支持城镇居民购买用住房公积金建造的自用普通住房，规范个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据中国人民银行制定的《个人住房担保贷款管理试行办法》，制定本实施细则。
　　第二条　个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
　　第三条　个人住房担保贷款分用住房公积金发放的贷款和用信贷资金发放的贷款。
　　第四条　本实施细则适用于中国农业银行开展住房信贷业务的各级机构。
　　第二章　贷款的对象和条件
　　第五条　银行发放个人住房担保贷款（以下简称贷款）的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：
　　一、具有城镇常住户口或有效居留身份；
　　二、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
　　三、具有购买住房的合同或协议；
　　四、在经办行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30％，并以此作为购房首期付款；
　　五、有经办行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
　　六、经办机构规定的其他条件。
　　第六条　借款人应如实向经办行提供下列资料：
　　一、借款人的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）。
　　二、有关借款人家庭稳定经济收入的证明。
　　三、购买住房合同意向书、协议或其他批准文件。
　　四、抵押物或质物清单、权属证明、估价证明；保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明。
　　五、使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的借款人公积金存款余额及贷款额度的证明。
　　六、经办行要求提供的其他文件或资料。
　　第三章　贷款程序
　　第七条　符合贷款条件的个人可向经办行提出贷款申请。经办行自收到贷款申请及符合要求的各种资料之日起，应在3个月的时间内，向申请人做出正式答复。经办行审查同意后，按照《贷款通则》和农业银行的有关规定，向借款人发放所需购房贷款。
　　第八条　在贷款申请批准后，按借款合同约定的时间，由经办行用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。
　　第九条　在借款期间，借款人须在贷款行开立的存款账户上存有不少于二期还款的款项。
　　第十条　借款人应按合同约定的还款方法、还款计划按月分期归还贷款本息。分期归还的方法有两种，一种是等额偿还法，另一种是递减偿还法。每笔贷款只能用一种还款方法，合同签订后不得更改
　　分期还款的计算公式：
　　一、等额偿还法：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　还款月数　　　　　　　　　　　　　　　本金×月利率×〔１＋月利率〕　　　　每月偿还贷款本息金额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　还款月数　　　　　　　　　　　　　　　　　〔１＋月利率〕　　　　－１　　　　二、递减偿还法：　　　　　　　　　　　　　　　　贷款本金　　　　每月偿还贷款本息金额＝－－－－－＋（本金－已归还本金累计额）×月利率　　　　　　　　　　　　　　　贷款期月数
　　　第四章　贷款期限、利率与额度
　　第十一条　贷款期限由经办行自行确定，但最长不得超过20年。
　　第十二条　用住房公积金发放的贷款，其利率不分期限档次；使用当年归集的住房公积金发放的贷款，贷款利率在活期存款利率的基础上加2个百分点执行；使用上年结转的住房公积金发放的贷款，贷款利率在3个月整存整取存款利率的基础上加2个百分点执行。
　　第十三条　用信贷资金发放的贷款，在合同期内，期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率；期限为5年以上至10年的，执行5年期固定资产贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率的基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。
　　第十四条　银行发放贷款总额，最高不得超过经办行认可的评估机构评估的住房价值的70％。
　　第十五条　住房公积金贷款额度最高不得超过借款人家庭有经济收入、建有住房公积金存款、共同生活并在同一户口册内的直系成员退休年龄内所交纳的住房公积金数额的2倍。
　　第十六条　借款人可以同时申请用住房公积金发放的住房贷款和用银行信贷资金发放的住房贷款。
　　第五章　贷款担保
　　第十七条　作为贷款抵押物的财产，应当符合《中华人民共和国》第三十四条的规定。对第三十七条规定不符合作为抵押物的财产，不得用于贷款抵押。作为贷款抵押物的财产应有较强的变现能力。
　　第十八条　抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前按《中华人民共和国担保法》第42条规定的部门办理抵押登记手续。采取质押方式的，出质人和质权人应当签订书面质押合同，按《中华人民共和国担保法》规定还需要办理登记的，应当办理登记手续。
　　第十九条　借款人（抵押人）对设定抵押的抵押物在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款银行的监督检查。对设定的抵押物或质物，在抵押期或质押期届满之前，除三十四条规定的情况外，经办行不得擅自处分。
　　第二十条　抵押期间，未经经办行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。
　　第二十一条　办理质押贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的质物；权利质押只限于银行存单和国债。以存单质押的，必须向存单签发行咨询存单的真实性，并取得该行签署的在质押期间停止支付和不予挂失的回执。在质押期内，存单到期，出质人与质权人可协商办理兑付，用于提前偿还贷款本息或转换为储蓄存单继续用于质押。
　　第二十二条　办理质押贷款，必须将动产和权利凭证移交贷款人保管。经办行应对移交的动产和权利凭证进行登记，妥善保管。权利质押贷款最高金额不得超过质物现值的80％。用动产质押的贷款最高金额按抵押贷款规定掌握。
　　第二十三条　抵押合同和质押合同的生效日期按《中华人民共和国担保法》第四十一条、第六十四条、第七十六条至第七十九条的规定执行，抵押或质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押或质押合同终止后，应按合同的约定，到原抵押（质押）登记部门办理抵押（质押）注销登记手续，解除设定的抵押权或将质物归还出质人。在抵押或质押期间，对设定的抵押物或质物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。
　　第二十四条　借款人不具有足够清偿债务能力时，可由经办行认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。
　　第二十五条　保证人必须符合《中华人民共和国担保法》第七条的要求，《担保法》第八条、第九条、第十条规定的部门、单位不得作为贷款保证人。
　　保证人是法人和其他组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在经办行开立有存款账户，并存有一定数额的保证金。
　　保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在经办行存有一定数额的保证金。
　　保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。
　　第六章　借款合同的变更和终止
　　第二十六条　借款合同需要变更的，必须经合同各方当事人协商同意，并依法签订变更协议。
　　第二十七条　借款人若提前归还贷款本息，已计收的贷款利息不再调整。
　　第二十八条　借款人如需延期还款，必须在约定还款日前15天提出延期还款申请，由经办行按程序进行审批，并征得保证人、抵押人、出质人的书面同意（合同另有约定的，按合同执行）。贷款期限5年（含5年）以下的，至多只能办理2次延期，贷款期限5～10年（含10年）的，至多只能办理4次延期，贷款期限10年以上的，至多只能办理6次延期，且每次延期的时间不超过1个月。
　　第二十九条　借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
　　第三十条　借款人的保证人系法人的，在保证人发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
　　第三十一条　抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，解除设定的抵押权或将质物返还给出质人，借款合同终止。
　　第七章　抵押物保险
　　第三十二条　作为贷款抵押物和质物的财产，借款人需在合同签订前办理保险或委托经办行代办有关保险手续。投保金额不得低于抵押物和质物评估价值，时间不短于贷款期限。抵押期内，保险单由经办行保管。
　　第三十三条　抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，经办行应代其续保，发生的费用由借款人承担；在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款方负全部责任。如发生保险责任范围以内损失，抵押人必须以保险理赔款偿还相应的贷款本息。对理赔款不足以归还相应贷款本息的，由抵押人负责补足。
　　第八章　抵押物或质物的处分
　　第三十四条　在下列情况下，经办行有权依法处分抵押物或质物：
　　一、借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；
　　二、借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的；
　　三、借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息的。
　　第三十五条　依法处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，经办行有权向抵押人或其保证人追索应偿还部分；其价款超过应偿还部分，经办行应退还抵押人或出质人。
　　第三十六条　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人享有优先受偿权。
　　第三十七条　借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人院起诉。
　　第三十八条　借款人有下列情形之一的，贷款银行按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
　　一、借款人不按期归还贷款本息的；
　　二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
　　三、未经贷款银行同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益、出售、转让、赠与或重复抵押。
　　第九章　附　则
　　第三十九条　本实施细则未及之处按国家、中国人民银行及中国农业银行有关规定办理。
　　第四十条　本实施细则由中国农业银行总行负责解释和修订。
　　第四十一条　本实施细则自发布之日起施行。
一　个人住房抵押担保借款合同
　　合同编号：
　　借款人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　贷款人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　抵押人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款：
　　第四条　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
　　第五条　借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。
　　第六条　在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于2个月还款的款项，借款人不可撤消地授权贷款人在该账户扣收本合同项下的有关欠款。
　　第七条　借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期的次数不超过＿＿次，且每次延期的期限不超过30天。
　　借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。
　　第八条　借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，抵押人自愿继续承担担保责任。
　　第九条　抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人使用、保管并负责保养、保全，保持抵押物的完好无损，其费用开支由抵押人承担。贷款人有权随时对抵押人保管和使用的抵押物进行监督检查。
　　第十条　在合同有效期内，抵押物必须办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在抵押期间抵押物保险到期，抵押人应负责续保，抵押人未续保的，贷款人有权代其续保，费用由抵押人承担。
　　第十一条　抵押期间，抵押物发生毁损，抵押人应立即通知贷款人，发生保险责任内的损失，抵押人必须以保险理赔款偿还所承担的债权，或存入贷款人指定的账户，在理赔款不足以归还相应贷款本息时，由抵押人负责补足或由借款人另行提供担保。发生保险责任范围以外的毁损，由抵押人负全部责任。
　　第十二条　在抵押期间，发生抵押物价值减少，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相等的担保。
　　第十三条　抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。
　　第十四条　抵押期间，经贷款人同意，抵押人转让抵押物所得的价款应优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权。
　　第十五条　抵押物的保险、鉴定、登记、保管、评估等费用由借款人承担。
　　第十六条　发生下列情况之一的，贷款人有权依法处分抵押物：
　　一、借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息；
　　二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人；
　　三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。
　　第十七条　贷款人依法处分抵押物，所得价款除支付处分抵押物所需的费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以抵押物清偿债务，以实际处理的价款为准，如有余款，贷款人将其退还抵押人，如不足，贷款人对借款人和抵押人有追偿权。
　　第十八条　抵押人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其保管的抵押物的权利证书及有关资料退还给抵押人，并到抵押物登记机关办理登记注销手续。
　　第十九条　本合同有效期内，借款人或抵押人变更住所、法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。
　　第二十条　其他需要明确的事项。
　　第二十一条　本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院进行管辖。
　　第二十二条　本合同自依法设定抵押之日起生效。
　　第二十三条　本合同一式＿＿＿＿份，借款人、贷款人、抵押人各执一份。
　　借款人：（盖章）　　　　　　　　贷款人：（公章或合同专用章）
　　（抵押权人）
　　借款人：（签字）　　　　　　　　法定代表人：（印章）
　　（授权代理人）
　　抵押人：（盖章）
　　抵押人：（签字）
　　签约地点＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　签约时间＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　附件：
二　个人住房质押担保借款合同
　　合同编号：
　　借款人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　贷款人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　出质人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　经合同各方自愿平等协商，签订本合同，并共同遵守以下条款：
　　第一条　借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款。
　　第二条　借款人（出质人）自愿以其有权处分的财产作为本合同载明借款的质物，出质给贷款人，质物评估现值共计人民币（大写）＿＿＿＿元（详见质物清单、质物评估证明，清单号码＿＿＿＿＿＿）。质物移交时间为＿＿＿＿年＿＿月＿＿日。
　　第三条　贷款人同意贷给借款人个人住房贷款。金额为人民币（大写）＿＿＿＿＿＿＿＿元，本项贷款用于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，贷款利率为月利率＿＿＿＿＿＿＿＿‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按人民银行有关规定办理）。借款期限由＿＿＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
　　第四条　本合同项下的贷款本金及利息，借款人以分月付款的方式进行还本付息。
　　每期还款金额的计算公式：
　　（1）等额偿还法
　　贷款本金总额×月利率×〔1＋月利率〕
　　每月还款本息额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　〔1＋月利率〕　　－1
　　（2）递减偿还法
　　贷款本金
　　每月还款本息额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　贷款期数＋〔贷款本金－已归还贷款本金〕×月利率
　　本合同项下贷款本息采用＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法偿还。首期还款日为＿＿＿＿年＿＿月＿＿日，还款金额为＿＿＿＿＿＿＿元，剩余款项分＿＿月偿还（具体偿还日期及金额详见还款计划表）。
　　第五条　质押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。
　　第六条　借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。
　　第七条　在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于2个月还款的款项，并不可撤消地授权贷款人可从该账户扣收本合同项下的有关欠款。
　　第八条　借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取贷款利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期次数不超过＿＿次，且每次延期时间不超过30天。
　　借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。
　　第九条　借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，出质人自愿继续承担担保责任。
　　第十条　质物质押期间，贷款人有权收取质物所生的孳息。
　　第十一条　质物由出质人办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在质押期间，质物保险期届满，出质人应负责续保。质物在质押期间，发生保险责任内损失，出质人必须以保险理赔款偿还所担保的债权或存入贷款人指定的专户。当理赔款不足以归还所担保的债权时，借款人负责补足或提供其他担保。
　　第十二条　质物的保险、鉴定、登记、运输等费用由出质人负责。
　　第十三条　质物清单所列的质物，移交贷款人保管，出质人于质物移交日一次性向贷款人支付估价金额的＿＿‰的保管费。质物保管不当，造成损害、灭失，由贷款人承担赔偿责任（因质物本身属性或不可抗力造成的除外，因自然和客观原因除外）。
　　第十四条　质物有损坏或者价值明显减少的可能，贷款人有权要求出质人提供相应的担保。出质人不提供的，贷款人有权依法拍卖或变卖质物，所得价款用于提前清偿担保的债权。
　　第十五条　借款人有下列情形之一的，贷款人有权依法处分质物：
　　一、借款人在借款期内不按合同约定的还款计划归还的贷款本息；
　　二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人；
　　三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。
　　第十六条　贷款人依法处分质物所得价款除支付处分质物所需的费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以质物清偿债务，以实际处理的价款为准，如处理后有余款，贷款人将其退还质押人；如不足，贷款人对借款人和抵押人有追索权。
　　第十七条　借款人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其保管的质物及有关资料退还给出质人，并到质物登记机关办理登记注销手续。
　　第十八条　本合同有效期内，借款人和出质人变更住所、法定名称，应在变更后7天内通知贷款人。否则，贷款人以原法定名称或向原住所发送的有关文件视同送达。
　　第十九条　其他需要明确的事项。
　　第二十条　本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖。
　　第二十一条　本合同自依法设定质押之日起生效。
　　第二十二条　本合同一式＿＿＿＿份，借款人、贷款人、出质人各执一份。
　　借款人：（盖章）　　　　　　　　贷款人：（盖章或专用章）
　　（质权人）
　　借款人：（签字）　　　　　　　　法定代表人：（盖章）
　　（授权代理人）
　　出质人：（盖章）
　　出质人：（签字）
　　签约地点＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　签约时间＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　附件：
三　个人住房保证担保借款合同
　　合同编号：
　　借款人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　贷款人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　保证人：　　　　电话：
　　地　址：　　　　邮编：
　　经合同各方自愿平等协商，签订本合同，并共同遵守以下条款：
　　第一条　借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款。
　　第二条　贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）＿＿＿＿＿＿＿＿元，本项贷款用于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。贷款利率为月利率＿＿＿＿＿＿＿＿‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由＿＿＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
　　第三条　本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方式进行还本付息。
　　每期还款金额的计算公式为：
　　（1）等额偿还法
　　贷款本金总额×月利率×〔1＋月利率〕
　　每月还款本息额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　〔1＋月利率〕　　－1
　　（2）递减偿还法
　　贷款本金
　　每月还款本息额＝－－－－＋〔贷款本金－已归还贷款本金〕×月利率
　　贷款月数
　　本合同项下的贷款本息采用＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法偿还。
　　本合同首期还款日为＿＿＿＿年＿＿月＿＿日，还款金额为＿＿＿＿元，剩余款项分＿＿月偿还（具体还款日期及金额详见还款计划表）。
　　第四条　保证人的保证期间自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日。
　　第五条　保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
　　第六条　保证人与借款人对债务承担连带责任。贷款人有权从保证人在贷款人处开立的保证金存款账户上按偿款期逐期扣还当期应偿还款本息金额。不足偿还部分，由保证人承担连带责任。
　　第七条　借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。
　　第八条　在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于2个月还款的款项，并不可撤消地授权贷款人可从该账户扣收本合同项下的有关欠款。
　　第九条　借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续。贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人延期申请次数不超过＿＿次，且每次延期的期限不超过30天。
　　借款人可以提前归还全部贷款。但必须提前10天书面通知贷款人。已计收的贷款利息不再调整。
　　第十条　借款人提出延期还款申请，经贷款人审查同意后，办理延期还款手续，保证人自愿继续承担连带保证责任。
　　第十一条　借款期内，借款人或保证人变更住所、法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人。否则，贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。
　　第十二条　本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖。
　　第十三条　其他需要明确的事项。
　　第十四条　本合同一式＿＿＿＿份，借款人、贷款人、保证人各执一份。经各方签字之日起生效。
　　借款人：（盖章）　　　　　　　　贷款人：（公章或合同专用章）
　　（保证债权人）
　　借款人：（签字）　　　　　　　　法定代表人：（盖章）
　　保证人：（盖章）　　　　　　　　（授权代理人）
　　法定代表人：（盖章）
　　（授权委托人）
　　签约地点＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　签约时间＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿农业银行
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