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案例与裁判文书 &
中国工商银行股份有限公司广州第三支行诉郑立锋等借款纠纷案
【全文】CLI.C.5469359
中国工商银行股份有限公司广州第三支行诉郑立锋等借款纠纷案
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2013)穗中法金民初字第1311号
　　原告：中国工商银行股份有限公司广州第三支行。住所地：。
　　负责人：许乐生，行长。
　　委托代理人：许一峰，广东华之杰律师事务所律师。
　　委托代理人：邓伟熹，系该行职员。
　　被告：广州市伟的达电子有限公司。住所地：，现下落不明。
　　法定代表人：郑立锋。
　　被告：郑立锋。
　　被告：叶亦秋。
　　原告中国工商银行股份有限公司广州第三支行（下称“工行第三支行”）诉被告广州市伟的达电子有限公司（以下称“电子公司”）、郑立锋、叶亦秋借款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于日公开开庭进行了审理。原告工商第三支行的委托代理人许一峰、邓伟熹到庭参加诉讼，被告电子公司、郑立锋、叶亦秋经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告工商第三支行诉称，日，原告与被告电子公司签订《固定资产支持融资借款合同》（下称“借款合同”），合同编号为：，约定：原告向被告电子公司发放贷款人民币贰亿贰仟万元整（￥220，000，000.00）用于置换抵押物（银罗湾广场）对应的负债性资金及经营周转，贷款期限5年11个月，借款人根据实际用款需求提取借款，其中日被告电子公司提款1.1亿元，日被告电子公司提款5900万元。借款利率为同期中国人民银行基准贷款利率上浮5%。
　　日原告与被告电子公司签订了四份《最高额抵押合同》（合同编号分别为：、、、），被告电子公司将其名下房产（位于广州市花都区狮岭镇康健东路1号康政园A1栋首层01号商铺等36个房产）抵押予原告，并已办妥合法有效的抵押登记手续。同时原告与被告电子公司于日签订了《最高额质押合同》，合同编号：，被告电子公司将其位于花都区狮岭镇康健东路1号康政园A1栋负一层至三层物业租金质押予原告。
　　为保证借款合同的履行，被告郑立锋和叶亦秋于日与原告签订《最高额保证合同》，合同编号：保字工行三支行201号，《最高额保证合同》约定被告郑立锋和叶亦秋为被告电子公司自日至日期间与原告发生的债务提供连带责任保证，最高额保证金额为22000万元，保证范围均为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损坏赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。
　　上述合同签订后，原告已依约足额发放贷款。但被告电子公司于2013年10月起逾期履行还款义务，鉴于被告电子公司已停止经营，其股东已失踪，存在恶意逃避债务的可能，被告电子公司行为已构成严重违约。被告郑立锋和叶亦秋均拒不履行连带保证担保责任。故原告请求1、判令被告电子公司偿还贷款本金元及暂计至日利息0元（合计元），并从日起至贷款清偿之日贷款清偿之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计付逾期利息给原告约定支付逾期贷款利息给原告。2、判令原告对被告电子公司所有的位于广州市花都区狮岭镇康健东路1号康政园A1栋商场二层、三层、地下车库以及首层01号、S10号、S11号、S12号商铺以及广州市花都区狮岭镇康健东路1号康政园S1号-S9号、S13-S33号商铺抵押房产享有优先受偿权。3、判令被告郑立锋和被告叶亦秋对于被告电子公司的债务承担连带清偿保证责任。4、判令全部被告承担本案件全部诉讼费用。原告在庭审上明确，利息计算标准是按照借据记载的利率，逾期利息按照约定利率上浮50%。
　　被告电子公司、郑立锋、叶亦秋未到庭，亦未作答辩。
　　原告为证明其主张，提交如下证据证实：证据一为《固定资产支持融资借款合同》（编号：），证实了原告与被告电子公司成立合法有效的借款合同关系。证据二为《最高抵押合同》（合同编号：）、证据三为《最高抵押合同》（合同编号：）、证据四为《最高抵押合同》（合同编号：）、证据五为《最高抵押合同》（合同编号：），上述证据二至五共同证明了被告电子公司已将位于广州市花都区狮岭镇康健东路1号康政园A1栋商场二层、三层、地下车库以及A1栋首层S1号商铺等33个商铺（共36各房产权利证书）抵押于原告，并已办妥抵押登记。证据六为《他项权利证明书》，证实了上述房产已办理抵押登记。证据七为《最高保证合同》（合同编号：保字工行三支行201号），证实了被告郑立锋和被告叶亦秋为被告电子公司就证据一项下的《借款合同》所产生的债务提供最高额为人民币元的连带责任担保。证据八为《最高额质押合同》（合同编号：），证实了被告电子公司将位于广州市花都区狮岭镇康健东路1号康政园A1栋负一层至三层物业租金质押于申请人。证据九为借据，证实了申请人已向被告电子公司依约发放贷款。证据十为欠款清单，证实了被告电子公司已逾期还款。证据十一为编号（2013）粤广广州第210947号的公证书、证据十二为编号（2013）粤广广州第210949号的公证书、证据十三为编号（2013）粤广广州第210951号公证书，上述三份公证书共同证实了原告已依约向全部被告宣布固定资产支持融资借款合同（编号：）项下产生的贷款提前到期。此外，　　······
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&& 样板案例教你用公积金盘活理财计划
样板案例教你用公积金盘活理财计划
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发布者：jsw2065
来源：网络转载
　　近期，在充足的流动性&水龙头&浇灌下，房地产市场重现火热气氛。　　根据央行上海总部发布的5月份上海货币信贷报告显示，受近期楼市交易活跃影响，个人住房贷款增势强劲，增加78.7亿元，当月中资银行个人住房贷款创近4年来单月增量新高，同比多增64.6亿元，较上月多增44.8亿元。　　在大多数买房人选择通过购房方式来应对通胀预期之时，其实在资产配置的行为中也包含着更多的理财技巧&&在办理按揭贷款的时候，如何用足用好公积金，也需要我们好好筹划。本期稿件中，我们将通过两个不同的样板来帮读者解析用公积金理财的新思路。　　样板一：活用公积金购房赚租金　　林先生不久前正在为如何使用自己的公积金而发愁。他在2006年结婚的时候买房，由于积蓄不少，加上双方父母的资助，购房资金很充裕，他和妻子小于的公积金就一直处于&雪藏&状态，从未使用。　　因此，当他在朋友那里听说目前公积金的存款利率很低时，就下定决心要把自己家的公积金盘活，&眼下公积金的存款利率为年化1.71%，相当于银行储蓄3个月的利息，那笔钱放在里面就相当于在贬值，得想办法把它取出来。&　　然而，公积金只能用来装修或者买房。林先生考虑之后，做出了一个大胆的选择，买套房子让公积金不再在账户里睡觉。尤其是看到许多专业人士对于未来发生通胀的预期越来越强烈，林先生觉得买套房子投资，也是抵御通胀的方式之一，于是就和妻子开始到中介看房选房。　　不过在选房的过程中，林先生也有自己的&规划&&&尽量少动用手头的现金，随着股市的向好，他希望自己可以多配置一点资金的股市中，因此买房的时候，他觉得不能购买那种总价很高的房子。&最好是总价不高，可以用纯公积金贷款解决的房子，那样我就可以轻松很多。&按照目前的政策，林先生夫妻可以使用的公积金贷款的最高额度为60万元，&如此一来，加上我手头可以剩余的10多万元资金，买个小户型还是可以的。&　　按照这样的目标，林先生果然找到了一套总价在70万左右的一室一厅。按照最新的规定，公积金贷款5年期以上的利率为3.87%，林先生选择了20年的贷款期限，60万元的贷款金额，算下来每个月需要还款大约3600元。这个支出与他们夫妻每个月缴纳的公积金额度相差1000元，因此买房的压力并不算大。　　买好房子后，林先生非常满意自己的计划。买下这套房子，除了首付的10万元现金，他几乎没有什么其他的投入。加上这套一室一厅的小房子所处的地段不错，每个月还有1800元的租金收益，除了抵消掉其每月缴纳公积金还贷不足的缺口外，还能有800元的收益。&现在大家都在重提通胀的时候，买房不仅可以让资金更好地保值增值，还能毫无负担，是否是个明智的选择呢？&　　样板二：选择年冲月冲有条件　　购房后最重要的理财便是选择何种方式的贷款，以最大限度地减少自己的负担，保证生活品质的延续。　　刘先生夫妇就遇到了这样的问题。由于孩子渐渐长大，原来的两室明显不够用。在经历了一段时间的挑选后，刘先生夫妇看中了一套总价245万的房子。然而，即便卖掉此前的两房，剩余的资金还是不足以付清房价的尾款。面对105万的资金缺口，刘先生夫妇选择用组合贷款的形式来还贷。因此算下来，刘先生夫妇每月的公积金还款额为3600元，商业贷款的月供为2600多元。　　不过，对于如何利用公积金还贷的方式，夫妻俩却有了分歧。刘先生的妻子觉得，100多万的贷款金额中，虽然只有45万的商业贷款，但是本金多了，要付的利息也多。因此想用公积金贷款中的年冲方式，先把本金多还掉一些，以减轻月供的负担。　　然而刘先生的观点是，他们目前的公积金账户中余额不少，大约还有10多万，但是买房后的装修却需要花费不少资金，加上每个月公积金和商业贷款的月供还贷，差不多有6200多元，最近一年里的压力着实不小。如果利用公积金年冲的方式，按照规定还需要满足贷款必须满一年后才能办理冲抵本金的业务，而且还要求冲抵的本金额度不低于6个月的还款额。因此根据他的计算，先在头一年里用月冲的方式来还贷，就可以利用原来的资金冲抵月供，&相当于第一年里，每个月自己都不用出钱，还可以把手头的钱都用来装修。&然后再在一年后办理月冲该年冲的方式，减少贷款本金以节省利息。&而且我还有个想法，一旦未来真的有恶性通胀来袭，那么年冲方式或许对于我们这种手头资金不够宽裕的家庭来说，也不是很适合&，刘先生继续分析道，&通胀后央行肯定又要加息了吧，那么我们的贷款月供也会随之增多，如果那时候资金紧张，我觉得继续用月冲缓解也是不错的方法。&
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投资理财问答
您好，这个二手房是最近新开的功能，还没有经纪人发信息，过一段时间就有了
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购
前段时间银行利率有打折，现在都是基准利率了
经济适用房的转让是受到限制的，一般要经过5年后，实际买受人虽然是你，但是法律上的买受人是别人。此房只能将来转让给你，至于费用方面双方确认即可。以后的过户按转让或赠与办理。
想要了解所购房产的使用，主要从以下两个方面进行考核：1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。
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小额贷款案例分析 客户余某经营一间服装超市（个体）多年，配偶为当地一家国有企业职工，每月工资2500元，当初开店时给兄弟借了200000元作为投资，现已还清。有两个女儿在读大学每年学费支出9000元，余某因换季急需资金进货，日到我行申请8万元小额
小额贷款案例分析
客户余某经营一间服装超市（个体）多年，配偶为当地一家国有企业职工，每月工资2500元，当初开店时给兄弟借了200000元作为投资，现已还清。有两个女儿在读大学每年学费支出9000元，余某因换季急需资金进货，日到我行申请8万元小额保证贷款贷款，贷款期限为1年。保证人为当地某大型企事业单位职工，每月工资3500元，并提供了收入证明。经信贷员调查核实愿意为客户提供担保，并清楚其担保责任义务。
借款人及配偶信用状况批复为：借款人有两张信用卡，其中一张信用卡近24个月的征信记录中有4个1，另一张信用卡近24个月的征信记录中有2个1，为次级类，其配偶有一笔住房贷款，贷款余额88600元，每月还款额为1500元，正常还款，为正常类。&&
保证人信用状况：客户有两张准贷记卡，最近24个月还款记录中有2个1，无借款及担保记录，属于正常类。
日经信贷员调查客户经营情况如下：
1.经调查客户有雇员三人，每月每人工资2000元；每年年初支付租金60000元；口述每月平均运输费3000元；水电费支出1000元，通讯费单据500元；招待费2000元；客户提供的税收单据每月税收支出1500元；其它经营性支出1000元。
2.家庭生活支出1000元，两女儿生活及其他支出1500元。
3.调查时见到客户有前日的营业营业现金3560元，XXX银行存折余额68000元。
4.客户口述每年5、6、7、8为销售淡季，4、9月较为平均，其它月份生意较好做。
5.经客户电脑财务系统查看客户现有高中低档服装存货1536件，金额合计206000元，经营性设备50000元，客户口述有一辆客户用来运货的微型车，现值30000元。
7、根据信贷员日调查客户经验服装种类进销货如下表所示：
&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元/件
（一）、信贷员调查月份进货信息
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元
（二）、信贷员调查销货信息
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：元
其他相关信息：
1、信贷员描述客户婚姻证明丢失，提交的客户经营材料仅为营业执照与商铺租赁合同。征信报告上显示的客户为某企业的职工，无经营性信息。营业执照的有效期为日至日。
资产负债表
负债与所有者权益
流动资产合计
其他资产（押金）
所有者权益
负债和所有者权益合计
交通／运输费
固定费用合计
偿还银行贷款
每月净收入
根据上面案例情况完成下面的问题：
一、客户是否符合我行的小额贷款政策？根据信贷员提供的资料，你认为还需提供哪些材料作为准入依据？
答：客户为个体工商户，已办理营业执照，符合我行贷款。客户还应该提供税务登记证复印件、组织机构代码证、夫妻双方户口薄复印件作为准入依据。
二、若余某妻子为无固定工作者利用空余时间在该服装店工作，并从服装店领取工资，月工资约2,500元，，则余某妻子工资是否计入家庭非经营性收入？如需计入，则应计入多少金额，如不需计入，请阐述理由。
答：如果余某的妻子在该店工作并领取工资，该工资收入不计入家庭非经营收入。因为该收入属于经营性收入。
三、.审查岗对每笔商户保证贷款应就贷款申请和调查信息，至少与借款人、保证人中的一人，通过电话进行核实。请分别简述对借款人和保证人电话核实信息的要点。
答：对借款人电话核实信息要点有：借款用途、借款金额、采购销售信息、上下游关系。
对保证人电话核实要点：借款人贷款用途、借款人经营情况、告知保证义务、借款人借款投资方向等。
四、根据信贷员提供的调查报告及资料信息，请找出错误地方并改正。并说明更改的理由是什么？
答：个人住房贷不是经营性贷款，不应计入资产负债表；运输工具未提供行车证作为证明材料不应计入资产负债表；
五、计算客户的加权毛利率及高中低档服装的加价率各是多少？
根据销货信息统计计算得出高中低档服装销售占比分别为40%、35%、25%，所以毛利率计算表如下：
毛利润计算表格
加权毛利率
结论：客户加权毛利率=（29.33%*40%+34.55%*35%+26.32%*25%）=30.4%，高中低档服装加价率分别为41.51%、52.78%、35.71%。
六、.根据上述调查财务信息完成损益表
交通／运输费
固定费用合计
偿还银行贷款
每月净收入
七、请分别根据客户的净收入、营业收入测算客户在我行的授信额度是多少？
1.&&&&&&& 基于净收入的授信额度=（月净收入*70%-月偿还其他借款）*授信月数=（%-1500）*12=元。
2.&&&&&&& 基于营业收入的授信额度=平均月营业收入*100%-贷款期限内到期的债务本金=元。
(责任编辑：系统管理员)
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