北大投资学课件--建设项目投资估算方法固定资产投资估算案例87
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北大投资学课件--建设项目投资估算方法固定资产投资估算案例87
固定资产投资包括：工程费用、工程建设其它费用、预；工程费用包括：建筑工程费、设备购置费和安装工程费；固定资产投资估算方法：扩大指标估算法、指数估算法；1、扩大指标估算法；扩大指标估算法是套用原有同类项目的固定资产投资额；①单位生产能力估算法；I2?P2(I1)CF式中：I2――拟建项目所需；固定资产投资额；P2――拟建项目生产规模；P1―；案例1、某拟建项目
固定资产投资包括：工程费用、工程建设其它费用、预备费用。工程费用包括：建筑工程费、设备购置费和安装工程费固定资产投资估算方法：扩大指标估算法、指数估算法、比例估算法、朗格系数法1、 扩大指标估算法扩大指标估算法是套用原有同类项目的固定资产投资额来进行建设项目固定资产投资额估算的一种方法。其计算较简单、准确性差，并须要收集有关的基础数据和经过系统分析与整理。①单位生产能力估算法。单位生产能力估算法是指根据同类项目单位生产能力所耗费的固定资产投资额(如铺设每公里铁路的固定资产投资、形成每吨煤生产能力的煤矿固定资产投资、形成每千瓦发电能力的电站固定资产投资等)来估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法。其计算公式如下：I2?P2(I1)CF
式中：I2――拟建项目所需固定资产投资额；I1――同类项目实际P1固定资产投资额；P2――拟建项目生产规模；P1――同类项目生产规模；CF――物价指数。案例1、某拟建项目年产某种产品40万件。调查研究表明，本地区年产该种产品20万件的同类项目的固定资产投资额为l 000万元，假定不考虑物价因素的变动，则拟建项目的固定资产投资额为：I2?40((万元) 20②生产规模指数估算法。生产规模指数估算法是根据已建成投产的项目或单一工程的投资资料，来估算生产规模不同的同类项目或单一工程的工程费用。具体估算公式如下：
I2?(P2/P1)I1CF
式中：I2――拟建项目的工程费用；I1――同类项目实际工程费用；P1，P2――同类项目与拟建项目的生产规模；CF――物价指数；n――生产规模指数。生产规模指数估算法，考虑到规模经济因素，将项目工程费用与生产规模视为指数关系，单位生产规模所需的工程费用随生产规模的扩大逐渐减少。因此，正常情况下，生产规模指数n应小于1。n的具体取值可以根据统计资料得到多个I2,I1和P1,P2及CF的数据，通过公式，求出多个n值，然后通过算术平均或回归分析，求取n。在一般情况下，当拟建项目主要是靠增大设备规格扩大生产规模时，取n=0.6―0.8；当拟建项目主要是靠增加相同规格设备的数量扩大生产规模时，取n=0.8――1。案例：某拟建项目生产规模为年产B产品500万吨，根据统计资料，生产规模为年产400万吨同类产品的企业工程费用为3000万元，物价上涨指数为1.08，生产规模指数取0.7，据此可估算拟建项目所需的工程费用为: nI2?(500/400)0.7??3788(万元)由于单位生产能力投资估算方法和生产规模指数估算法建立在对两个同类项目之间关系假定的基础上，无论是线性关系，还是非线性关系，准确程度都比较差。③比例估算法。比例估算法是指根据已有的同类项目主要设备投资占整个项目固定资产投资总额的比例等统计资料，估算拟建项目固定资产投资额的―种估算方法。其计算公式如下：1I?K?QP
式中：I――拟定项目的固定资产投资额；K――拟建项目主要设备占iii?1n其总固定资产投资的比例(％)，根据同类企业的经济数据获得；n――设备种类数；Qi――拟建项目中第i种设备的数量；Pi――拟建项目中第i种设备的单价(到厂价格)o设备投资在项目固定资产投资中所占的比例较大，且与其他投资呈正相关关系，因此，运用该法也可得出拟建项目的固定资产投资额，但准确性差一些。为：I?1(5?10?11?15?6?8?20?7)?806(万元) 50%④ 朗格系数法。是以设备费为基础，乘以适当系数来推算项目的建设费用的方法。其基本公式为：D?(1??Ki)?Kc?C
D――总建设费用；C――主要设备费用；Ki――管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数；Kc――包括工程费、合同费、应急费等间接费在内的总估算系数。总建设费与设备费用之比为朗格系数KL，即：KL?D/C?(1??Ki)?Kc案例：按下表所示，国外的流体加工系统的典型经验估算系数值。假设主要设备C=5000万元，采用朗格系数法计算总投资费用。表
流体加工系统的典型经验估算系数直接费用之和(1??K)C i通过直接费表示的间接费日常管理、合同费和利息
0.30工程费
0.13不可预见费
0.13 项目总投资费用D?(1??Kicn?0.56
Kc?1??Kn?1?0.56?1.56 (万元) ?K)KC?(3.2~4.8)?~24000此法比较简单，但没考虑设备规格，材质的差异，所以精确度不高。 2、 详细估算法――概预算指标估算法主要采用概预算指标估算法详细估算工程费用，工程建设其他费用和预备费用。概预算指标估算法是按建设项目的单项工程和单项费用，分别套用概算指标或系数来估算拟建项目的工程费用。（1） 工程费用估算包括四部分：建筑工程费、设备购置费和安装工程费、工程建设其他费用建筑工程费=建筑面积（或体积）х平方米（或立方米）的造价设备购置费分为国内设备购置费和国外设备购置费国内设备购置费=设备原价х（1+运杂费率）进口设备购置费=CIF（到岸价）+外贸手续费+银行手续费+关税+消费税+增值税+国内运杂费安装工程费=设备原价х安装费率
或设备总吨数х每吨设备安装费 案例：某拟建项目计划从日本引进某型号数控机床若干台，每台机床重量为82吨，FOB价为8.6万美元，人民币外汇价1：7.3元人民币，数控机床运费率为103美元／吨，运输保险费率按2.66‰计算，进口关税执行最低优惠税率，优惠税率为10％，增值税率为17％，银行财务费为5‰，外贸手续费1.5％，设备运杂费率2％。请对设备进行估价(FOB为装运港上交货价，也称离岸价)。进口设备预算价格=货价+国外运费+运输保险费+银行手续费+外贸手续费+关税+增值税+国内运杂费。① 进口设备货价=离岸价х人民币外汇价=8.6х7.3=62.78（万元）人民币② 国际运费=进口设备重量х相应的运费率=82х103х7.3=6.16（万元）人民币 ③ 运输保险费=货价х运输保险费率=62.78х2.66‰=0.17(万元)人民币④ 银行手续费=货价х银行财务费率=62.78х5‰=0.31（万元）人民币⑤ 外贸手续费=（离岸价+国际运费+运输保险费）х1.5%=(62.78+6.16+0.17) х1.5%=1.03(万元)人民币⑥ 到岸价格(CIF)=离岸价+国外运杂费+运输保险费=62.78+6.16+0.17=69.11(万元)人民币⑦ 进口关税=到岸价х关税税率=69.11х10%=6.911(万元)人民币⑧ 增值税=(到岸价格+进口关税) х增值税税率=(69.11+6.911) х17%=12.92(万元)人民币⑨ 进口设备原价=①+②+③+④+⑤+⑦+⑧=62.78+6.16+0.17+0.31+1.03+6.911+12.92=90.281(万元)人民币⑩ 设备运杂费=进口设备原价х运杂费率=90.281х2%=1.8(万元)人民币? 进口设备预算价格=进口设备原价+设备运杂费=90.281+1.8=92.081(万元)人民币工程建设其他费用：包括土地征用费(如国家直接拨给的)或土地使用权出让金(是有偿租用使用权)、建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、联合试运转费、生产职工培训费、办公及生活家具购置费、其他费用等。均按国家有关规定和费率计费。 预备费用估算：预备费用包括基本预备费和涨价预备费。①基本预备费是按工程费用和工程建设其他费用之和乘以基本预备费率(约8%一15%)。按下式计算：基本预备费=（建筑工程费+设备购置费+安装工程费+工程建设其他费用）х基本预备费率基本预备费是指在初步设计和概算中难以预见的工程和费用。②涨价预备费。涨价预备费系指建设费用因在项目建设期内由于价格变动引起的投资增加额。其计算公式为：Pf??I[(1?C)tt?1nt?1]
式中：Pf――项目建设期价格变动引起的投资增加额；C――投资价格指数，即价格年上涨率；n――项目建设期年数；It――项目建设期第t年的建筑工程费、安装工程费和设备及工器具购置费，即工程费用；t――项目建设期第t年（t=1,2….n）案例：某工程项目的静态投资为22310万元，按本项目实施进度规划，项目建设期为三年，三年的投资分年使用比例为第一年20％．第二年55％，第三年25％，建设期内年平均价格变动率预测为6％。求该项目建设期的涨价预备费。第一年的年度投资使用计划领：
K1＝22310×20％＝4462(万元)第一年不考虑价格变动因素。第二年的年度投资使用计划额：
K2＝22310×55％＝12270.5(万元)第二年的涨价预备费=12270.5?[(1?0.06)?1]?736.2（万元）第三年的年度投资使用计划额：K3?77.5（万元）第三年的涨价预备费=5577.5?[(1?0.06)?1]?689.4（万元）建设期的涨价预备费=736.2+689.4=1425.6（万元） 建设期借款利息：是指项目固定资产投资总额中有偿使用部分在建设期内应偿还的借款利息和承诺费。按规定，国内银行贷款利息，如能在建设期内按年付息偿还的，则按年单利32计算。对于不能在建设期内按年支付利息的项目，则采用复利计算累计利息到投产期初，称为“资本化利息”。应计入项目总投资额内。对建设期利息进行估算时，应按借款条件不同而分别计算。在考虑资金时间价值的情况下，一般按下式计算建设期利息：建设期每年应计利息＝(年初借款累计+1当年借款额)x年利率 2案例：某新建项目，建设期为三年，在建设期第一年贷款300万元，第二年600万元，第三年400万元，年利率为12％。用复利法计算建设期贷款利息。在建设期，各年利息计算如下：1?300?12%?18万元 21 第二年应计利息=(318??600)?12%?74.16万元 21
第三年应计利息=(318?600?74.16??400)?12%?143.06万元 2
第一年应计利息=建设期贷款利息=18+74.16+143.06=235.22万元包含各类专业文献、幼儿教育、小学教育、中学教育、高等教育、行业资料、文学作品欣赏、应用写作文书、北大投资学课件--建设项目投资估算方法固定资产投资估算案例87等内容。
　北大投资学课件--北大投资学课件--隐藏&& 1、 静态投资回收期案例 某项目的建设期为两年,第一年投资 210 万元,第二年投资 160 万元,第三年开始生产,当 年的... 　北大投资学课件--北大投资学课件--隐藏&& 一、净现值法:投资项目投入使用后的...项目 甲方案 固定资产投资 营业现金流量 现金流量合计 乙方案 固定资产投资 营运... 　投资学_经济学_高等教育_教育专区。学号 (...八、总投资估算和资金筹措(一)总投资估算 该项目总...建设项目总投资 加盟费 店面装修费 固定资产投资 ... 　搜试试 3 帮助 全部 DOC PPT TXT PDF XLS ...证券投资学 第 7 章 答案_经济学_高等教育_教育...答案:非 3.对固定资产投资的分析应该注意固定资产的... 　投资学课件试题 隐藏&& 1 下面关于投资定义的理解,错误的是(B) (A)投资是现在...价值估计的方法不包括(A) (A)变动增长模型; (B)零增长模型; (C)固定增长... 　搜 试试 7 帮助 全部 DOC PPT TXT PDF XLS ...《投资学》习题第 1 章 投资概述 一、填空题 1...以下各种方法中,属固定资产投资估算方法的是( )。 ... 　投资学_金融/投资_经管营销_专业资料。《投资学》 ...项目的建设或购置以形成固定资产和流动资产的投资间接...在我国一般是固定资产投资活动运行机制和管理制度的... 　《投资学》复习思考题一、名词解释 1.投资:投资就...6.固定资产投资:指建造和购置固定资产的经济活动,即...对该项目有经营权和 所有权,并设法偿还所有项目... 　投资学 张中华 复习详细版_经济学_高等教育_教育专区...投资 一、固定资产投资是指购置或建造固定资产的投资...产业投资的运动过程 1、投资前期即投资工程建设的...教你怎样做房地产投资经济测算_百度文库
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投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。投资可分为实业投资和金融投资两大类，人们平常所说的金融投资主要是指证券投资。证券投资的分析方法主要有如下三种：、、，其中基本分析主要应用于投资标的物的选择上，技术分析和演化分析则主要应用于具体投资操作的时间和空间判断上，作为提高投资分析有效性和可靠性的重要补充。外文名return on investment简&&&&写ROI定&&&&义是指通过投资而应返回的价值百分比年度占的百分比
投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%，从公式可以看出，企业可以通过降低，提高；提高利用效率来提高投资回报率。投资回报率（ROI）的优点是计算简单。投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。优点
能反映投资中心的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营的优劣；此外，可以作为选择投资机会的依据，有利于。
这一的不足之处是缺乏。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。如何计算投资回报率：有行内人告诉这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/
计算购入再售出的投资回报率=(售出价－购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元，通过计算得出这套物业的投资回报率将是：12%， 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率=(215-200)/200，通过计算得出这套物业的投资回报率将是：7.5%一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。可以拿两个公式来计算。
第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）×12 =年租金收入。年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。
第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）×12 =年租金收入。（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。[1]
收益率算法
投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下四种：
租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
回报率分析法
公式：（税后月租金－每月）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对付款不能提供具体的分析。
内部收益率法
公式为：累计/累计总投入=月租金×内的累计出租月数/（按揭首期房款+++大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计）=内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、等各方面因素。可以与结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国按单利计算，而内部收益率则是按计算。
不足：通过计算判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
简易评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？投资回报率计算出来了，那么，该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)
商住两用物业10－12%&7%，15%以上
烂尾番生物业9－10%&6%，20%以上
地铁物业3-6%&3%，10%以上
中国回报率
调查显示，北京、上海、广州、深圳等四大，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体仅2%~3%。
四大城市的房价平均下降幅度需要达到40%~50%。
决定投资回报率的因素有哪些？ “投资”意思是把个人的金钱、时间或精力资源都投入到预期有利润或有令人满意的可回报的事物中去。开办自己的公司就是使用自己的资源的一项大投资。决定开办什么样的公司，是不是对自己的金钱、时间和精力的最佳投资呢？在这一章中，将研究顶尖商人在做这样的决策时所运用的方法。
开办企业就意味着把自己的时间、精力和金钱进行长期、日常的投资。这么做是因为相信公司的回报将大于所投入的时间、精力和金钱的价值。不经意间已经计算了投资回报率并已经发现该回报率是可以接受的。
商人们需要了解他们的投资回报率将是多少。通常回报率被称为投资回报率Returnoninvestment(“Return回报”意为“利润profit”，介词“on”指“除以”)，它是以最初投资额的一个来表示的。发现任何一个年轻人都能学会有关回报率的计算。在公司，回报率对于一个新的创业者来说是极其重要的一种决策帮助。以32000美元起家，对所花的每一分钱，都计算了该投资能带来多少回报。问自己：这项能否提高投资回报率？这种不断的分析的确帮助很大。如何计算投资回报率?
以下介绍如何计算投资回报：
1、首先计算某一个商业期满时所拥有的财产额，称之为期末财产与A。
2、扣除对该公司的最初投资额。最初投资额成为期始财产与B。
3、所得的结果再除以期始财产。
4、最后乘以100%以表示回报的百分比。
公式：A-B/B×100%=ROI(投资回报率)
比如说查明教会正计划为当地的孩子举行一个美术和手工艺赛事。他们需要为孩子们准备50件丝网印刷衬衫。批发市场以每件4美元的价格买了50件衬衫，共花去200美元：50件衬衫×4美元/每件=200美元，然后以400美元的价格将衬衫卖给教会。采用以上的4个步骤来计算该投资回报率为多少？400美元-200美元/200美元=200美元/200美元=1×100=100%，该投资回报率为100%。
这里有一个简单的方法来记住该公式：所得和付出×100%=投资回报率；投资回报率是每天使用的，不仅可将这个概念应用到商业事务，还可以将其引入个人的决定。记住，在某个事情上花了时间、金钱或努力，就是在进行一项投资。如果还不能决定要不要做一件事，那么看看它的投资回报率在商业公式中，“Return回报”意为“利润profit”，介词“on”指“除以”。投资回报率指回报（A-B）除以投资（B）投资者要求的回报依赖于他或她心中的投资风险有多大。如果一项投资极具风险，投资者就会期望一个高的回报率。 风险因素包括时间（time）和（liquidity）。一项投资所需的时间越长，它的回报率就应该越高。别人用钱时间越长，因某种不可预见的意外而使资金遭受损失的机率就越大。作为一个投资者，就会希望这种风险能有所补偿。作为一个投资者还必须考虑资金的流动性。流动性指一项投资的资金投入和抽回的容易程度。投资资金的流动性如何？在特别急需用钱的时候，能从投资的公司抽回投入的资金吗？如果可以，这项投资的流动性就强，或者说，很容易兑换为现金。总之，需要等待的时间越长，回报就相应地越高。投入的资金越容易收回，也许投资回报就越低。
小企业风险和高回报：的投资回报率可以是十分高的。对多数的小企业来说，失败的风险也非常高。根据小企业管理局（theSmall Business Administration）的估计，7个小企业中只有1个能够在激烈的竞争中生存下来。但另一方面，也有许多创业者经历了失败却没有被打倒，相反，他们开办新企业成为百万富翁甚至亿万富翁。只要基本的储备不因商业上的失败而消耗殆尽，失败就可成为一次很好的经验教训。
对失败一定要做好准备。坐下来仔细想一想，如果因为成本支付力不足而不能够生产或提供可吸引顾客的产品和服务，结果会如何？退回去接着为别人打工，还是去开办其他企业？在下一次赢利之前，是否有足够的储蓄来支付基本的生活？
投资风险越高，所要求的回报率也就越高。利率又称利息率。表示一定时期内与的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为。其
计算公式是：
利息率=利息量/本金利息率的高低，决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。
投资回报率
1.投资回报率（ROI。returnoninvestment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
2.投资回报率的优点是计算简单；缺点是没有考虑因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、计算口径的可比性较差，无法直接利用信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。
ROI往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。
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