关于拆迁问题，一个赔平方多少钱。一个2000平方老房子值多少_阆中吧_百度贴吧
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关于拆迁问题，一个赔平方多少钱。一个2000平方老房子值多少
未来开发区的黄金地段，老板买地皮建房，关于方程驾校是否搬迁问题，占用商业经济开发区，搬迁换房可以拆迁嘛？千鹤二区可能占一部分土地。
混点拆拆迁费
你想一夜暴富吗？你想一夜成名吗？你想开兰博基尼泡妞吗？你想拿钞票点烟吗？你想成为世界主宰吗？那还等什么,赶紧洗洗睡吧.
我这好久拆
我表示完全没有看懂你表达的具体意思
为撒子老是宣扬这些
坐看土豪炫富
我表示完全没有看懂你表达的具体意思
年轻人你想的太简单了，你买块地然后修房子等人家来拆迁，赔给你那点钱够你修房子的钱就不错了，你还想赚钱暴富？
真的假的哦，之前说千鹤一区要拆都没拆
我就想问问，开发区商贸城对面的什么时候拆
亲。那房子现在还是比较好卖咯，你在上班没
开发商你好
楼主,关于你家2000平方的房子一贴搞定不要发几贴,保留这贴.
又会有一群土豪了
2000w保守派
方程肯定要搬啊城区包括七里只有兴旺不得搬，新地方在江南那边
现在建还会审批有点难，除非又关系
孙家娅这边好久拆
拆二代，求抱大腿！！
千鹤小区要拆迁
开玩笑吧你！
一辆正拐弯，忽然一位大妈在车旁倒下，司机吓白了脸，我看见这一幕，义愤填膺，掏出100元，往大妈前面一扔“大妈，你的钱掉了，”大妈立马站起来，把钱捡走了，司机看着大妈的背影，感动的对我说“真多亏你了，”说完掏出500元硬塞给我，看着远去的宝马，我掏出手机“喂，奶奶，下一个路口…”，时代在变，营销也需要不断创新。。。
人生最大的笑cry，就是，本意跑步减肥却踩到石头扭到脚。问为什么要减肥？因为君华御府最后1栋，抢闸推出。太胖了，怕跑不快。稀缺复式，我已等待了千年，一朝功力扭脚丧。从此再也不能自作多情想复式，惨兮兮！
标准，我家在阆中七里坝开发区 我家在阆中七里坝开发区，由于修高速互通道，路两边要拆迁，现在要征用我家土地和搬迁房屋，但是我家地面有200个平方，无产权的老房子拆迁时怎么补偿? 家有一间祖上留下的老房子没有证，但归属我们，实施拆迁怎么补偿？ 老房是两层木楼，因为拆迁还安置房，拆迁部门说政策规定不能还面积，只能补偿钱
按人口算。一个人40平。
你想一夜暴富吗？你想一夜成名吗？你想开兰博基尼泡妞吗？你想拿钞票点烟吗？你想成为世界主宰吗？
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吉林市人民政府关于修改《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》的决定
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吉林市人民政府关于修改《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》的决定
（日吉林市人民政府第十四届第36次常务会议审议通过&&日吉林市人民政府令第205号公布&&自公布之日起施行）
&&&&市人民政府决定，对《吉林市城市房屋拆迂管理条例实施细则》作如下修改：
&&&&一、第五条增加一款，作为第一款：“棚户区及危旧房改造项目拆迁审批前，房屋拆迁管理部门应当组织召开房屋所有权人及公有房屋承租人参加的棚户区及危旧房改造项目听证会。”
&&&&二、第十四条增加一款，作为第三款：“被拆迁房屋已经装修的，房地产评估机构应当出具单独的装修评估报告，拆迁人应当按照评估报告的评估金额一次性给予被拆迁人货币补偿。
&&&&三、第十七条修改为：“用于产权调换的现房，其价值应不低于被拆迁房屋补偿金额。
&&&&用于产权调换的现房价值高于被拆迁房屋补偿金额，被拆迁人无能力缴纳差价的，由拆迁人另行确定所调换房屋的地点和状况，其安置地点与拆迂地点的区位类别按以下规定执行：
&&&&拆迁地点属一级区位的，可安置在二、三级区位；拆迁地点属二级区位的，可安置在三、四级区位；拆迁地点属三级区位的，可安置在四级区位；拆迁地点属四级以下区位的，在原区位安置。
&&&&拆迁当事人另有约定的，从其约定。”
&&&&四、删除第二十五条第三款，修改为：“《条例》第三十条规定的各项补助费标准为：搬家补助费按户（私房按产权证、公房按租赁使用证计户）一次性发放，每户1000元；实行产权调换的，临时安置过渡补助费（含越冬采暖补助费）按被拆迁房屋建筑面积计算（不足40平方米按40平方米计算），过渡期限在18个月以内时按每平方米每月10元补助；超过18个月的，从第19个月至第24个月，按每平方米每月14元补助；超过24个月的，从第25个月开始至回迁按每平方米每月18元补助。补助费由被拆迁人（公房由房屋承租人）领取。
&&&&临时安置过渡补助费由拆迁人按季度发放，拆迁人不按期发放临时安置过渡补助费的，由市房屋拆迁管理机构在拆迁监控资金中划拨出相应资金，发放给被拆迁人。
&&&&被拆迁人未按协议约定的搬迁期限完成搬迁的，每超过2天扣发1个月临时安置补助费，但最多不得扣发超过3个月（含本数）的临时安置补助费；被强制拆迁的，不予发放各项补助费。
&&&&棚户区改造拆迁补助费标准按照本条第一款规定执行或参照执行。
&&&&本细则施行前已完成安置的，按照原《细则》规定的补助费标准执行。本细则修订施行后尚未完成安置的，未发放的拆迁补助费标准按照本细则修订后规定的标准执行。”
&&&&五、删除第二十八条。
&&&&《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》根据本决定作相应的修改和调整后，重新公布。
&&&&附：吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则（2010年修正本）
&&&&（日吉林市人民政府第4次常务会议讨论通过&&日吉林市人民政府14届36次常务会议修改）
&&&&第一条&&为加强城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据《吉林市城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），制定本细则。
&&&&第二条&&凡在昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区以及国家、省、市级开发区国有土地上实施房屋拆迁的，均适用《条例》和本细则。
&&&&第三条&&《条例》所称搬迁期限是指被拆迁人（含房屋承租人）和拆迁人在房屋拆迁补偿安置协议中约定或市建设委员会在裁决中规定的被拆迁人（含房屋承租人）完成搬迁事宜的期限。
&&&&搬迁期限不得超过市城市房屋拆迁管理办公室核准的拆迁期限。
&&&&第四条&&《条例》第四条所称市房屋拆迁管理机构是指市城市房屋拆迁管理办公室。其主要职责是：
&&&&（一）受理房屋拆迁许可证，核准拆迁范围和拆迁期限，发布拆迁公告。核准延期拆迁、延长暂停拆迁期限；
&&&&（二）拆迁委托合同的备案和尚未完成拆迁补偿安置建设项目转让的管理；
&&&&（三）国家、省、市政府投资建设项目的拆迁普查；
&&&&（四）受理拆迁裁决的申请；
&&&&（五）法律、法规、规章授予和市建设委员会委托行使的其他管理职责。
&&&&第五条&&棚户区及危旧房改造项目拆迁审批前，房屋拆迁管理部门应当组织召开房屋所有权人及公有房屋承租人参加的棚户区及危旧房改造项目听证会。
&&&&《条例》第六条第三款中市城市房屋拆迁管理办公室批准的延长拆迁期限最长不得超过180日。
&&&&第六条&&《条例》第七条第一款中具有房屋拆迁资格的单位是指取得省建设厅核发的房屋拆迁资格证书并具有独立法人资格的单位。
&&&&其他任何单位或个人不得作为拆迁人进行拆迁。
&&&&《条例》第七条第三款规定的拆迁委托合同应明确委托双方在拆迁补偿安置中的权利、义务及法律责任等事项。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将房屋拆迁委托合同报市城市房屋拆迁管理办公室备案。
&&&&被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
&&&&第七条&&从事房屋拆迁工作的人员，必须通过市城市房屋拆迁管理办公室组织的有关法律、法规和业务知识的培训考核，取得市建设委员会颁发的拆迁工作人员上岗证后，方可实施拆迁工作。
&&&&第八条&&签订房屋拆迁补偿安置协议时，拆迁人未使用省建设厅统一监制的房屋拆迁补偿安置协议书的，被拆迁人（含房屋承租人）有权拒绝签订协议和搬迁。
&&&&第九条&&政府投资建设的道路、桥梁、河道、防洪墙、给排水设施、广场、绿地等市政公用设施项目本身占地需要拆迁房屋的，应通过招标、协议等方式确定具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。该拆迁单位作为拆迁人与被拆迁人（含房屋承租人）签订房屋拆迁补偿安置协议，并承担相应法律责任。
&&&&第十条&&拆迁具有合法产权证照的房屋，拆迁当事人就拆迁补偿安置事宜未达成协议以及拆迁未超过批准期限的临时建筑（浮房），其住用人在拆迁期限内拒绝搬迁的，由市建设委员会依法裁决。
&&&&被拆迁人、房屋承租人或其他住用人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，市人民政府可责成市城市管理行政执法局组织实施强制拆迁，市建设委员会也可依法申请人民法院强制拆迁。
&&&&第十一条&&拆迁违章建筑、超过批准期限的临时建筑，其住用人在拆迁期限内拒绝搬迁的，由市城市管理行政执法局依法处罚并予以拆除。
&&&&第十二条&&拆迁未超过批准期限的临时建筑（浮房），不予实行产权调换。
&&&&第十三条&&《条例》第十六条第三款中实行货币补偿的，拆迁人将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋产权证照等材料报市城市房屋拆迁管理办公室审核后，由被拆迁人或房屋承租人持身份证、房屋拆迁补偿安置协议书等证明到指定银行取款。
&&&&第十四条&&房地产市场价格是指估价时点的估价对象在无任何权利限制条件下的房地产市场上最可能形成的价值或价格。
&&&&《条例》所称房地产市场评估价格是指房地产评估机构遵循估价原则，综合分析影响房地产价格的因素，对估价对象的房地产市场价格进行评定估算的价格。评估时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。
&&&&被拆迁房屋已经装修的，房地产评估机构应当出具单独的装修评估报告，拆迁人应当按照评估报告的评估金额一次性给予被拆迁人货币补偿。
&&&&第十五条&&拆迁人不按《条例》第十八条第二款的规定，搬迁时未一次性支付被拆迁房屋货币补偿费的，被拆迁人（含房屋承租人）有权拒绝搬迁。
&&&&第十六条&&被拆迁人选择房屋产权调换的，可以由被拆迁人自行选择产权调换用房，也可以要求由拆迁人提供安置用房。被拆迁人自行选择产权调换用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额的等值部分由拆迁人支付；超过部分由被拆迁人自行承担；不足部分由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。
&&&&第十七条&&用于产权调换的现房，其价值应不低于被拆迁房屋补偿金额。
&&&&用于产权调换的现房价值高于被拆迁房屋补偿金额，被拆迁人无能力缴纳差价的，由拆迁人另行确定所调换房屋的地点和状况，其安置地点与拆迁地点的区位类别按以下规定执行：
&&&&拆迁地点属一级区位的，可安置在二、三级区位；拆迁地点属二级区位的，可安置在三、四级区位；拆迁地点属三级区位的，可安置在四级区位；拆迁地点属四级以下区位的，在原区位安置。
&&&&拆迁当事人另有约定的，从其约定。
&&&&第十八条&&《条例》第十九条第二款中用于产权调换期房的平面图是指经规划行政主管部门审核批准的建筑设计平面图。
&&&&第十九条&&《条例》第十九条第三款中办理产权调换房屋所有权证所需的税费按下列规定办理：
&&&&（一）相当于被拆迁房屋补偿金额部分的费用，由拆迁人承担；
&&&&（二）超过被拆迁房屋补偿金额部分的费用，由被拆迁人承担。
&&&&第二十条&&被拆迁人按《条例》第二十一条第二款规定选择评估机构的，评估费用由被拆迁人预交，在签订房屋拆迁补偿安置协议时，拆迁人将其中一次评估的费用支付给被拆迁人。
&&&&拆迁当事人选择不同评估机构的评估结果的允许误差范围为3％。
&&&&第二十一条&&评估机构应当严格依照《中华人民共和国房地产估价规范》等规定对被拆迁房屋和产权调换房屋进行评估，向评估委托人出具估价报告，并有义务向拆迁当事人说明估价的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。
&&&&评估机构在拆迁人取得房屋拆迁许可证前，对被拆迁房屋和产权调换房屋进行评估的，该估价报告不得用于房屋拆迁补偿安置。
&&&&拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所需的资料，并协助评估机构开展现场勘查。因拆迁当事人不予配合造成估价结果失实的，评估机构不承担相应责任。
&&&&第二十二条&&拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁非住宅房屋，租赁双方没有约定的，被拆迁人与房屋承租人选择货币补偿时，租赁关系终止，并按下列标准支付货币补偿费：
&&&&（一）属于公企房屋的，按市场评估价格的70％补偿给承租人，30％补偿给被拆迁人；
&&&&（二）原公企房屋拆迁前，产权人或承租人有一方发生变更的（包括变更后仍执行政府定价租金标准的），按市场评估价格的100％补偿给被拆迁人。
&&&&公企房屋的确认，由市房地产行政主管部门负责。
&&&&第二十三条&&《条例》第二十六条所称生活特殊困难户必须符合下列条件：
&&&&（一）被拆迁人（公房系房屋承租人）有市民政局核发的城市居民最低生活保障金领取证；
&&&&（二）被拆迁人或房屋承租人（含配偶）在本市（含集体土地）没有其他正式房屋；
&&&&（三）被拆迁房屋具有合法产权证照，建筑面积低于40平方米。
&&&&第二十四条&&生活特殊困难户的补偿安置，按下列规定办理：
&&&&（一）拆迁私有住宅房屋，安置房屋产权归被拆迁人所有，互不结算产权调换的差价；
&&&&（二）拆迁公有住宅房屋，安置房屋产权归被拆迁人所有，互不结算产权调换的差价，被拆迁人与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
&&&&安置地点按本细则第十七条的规定办理。
&&&&第二十五条&&《条例》第三十条规定的各项补助费标准为：搬家补助费按户（私房按产权证、公房按租赁使用证计户）一次性发放，每户1000元；实行产权调换的，临时安置过渡补助费（含越冬采暖补助费）按被拆迁房屋建筑面积计算（不足40平方米按40平方米计算），过渡期限在18个月以内时按每平方米每月10元补助；超过18个月的，从第19个月至第24个月，按每平方米每月14元补助；超过24个月的，从第25个月开始至回迁按每平方米每月18元补助。补助费由被拆迁人（公房由房屋承租人）领取。
&&&&临时安置过渡补助费由拆迁人按季度发放，拆迁人不按期发放临时安置过渡补助费的，由市房屋拆迁管理机构在拆迁监控资金中划拨出相应资金，发放给被拆迁人。
&&&&被拆迁人未按协议约定的搬迁期限完成搬迁的，每超过2天扣发1个月临时安置补助费，但最多不得扣发超过3个月（含本数）的临时安置补助费；被强制拆迁的，不予发放各项补助费。
&&&&棚户区改造拆迁补助费标准按照本条第一款规定执行或参照执行。
&&&&本细则施行前已完成安置的，按照原《细则》规定的补助费标准执行。本细则修订施行后尚未完成安置的，未发放的拆迁补助费标准按照本细则修订后规定的标准执行。
&&&&第二十六条&&拆迁实行产权调换的非住宅房屋，造成停产、停业的，拆迁人应对被拆迁人每月支付被拆迁房屋补偿金额8‰的停产、停业经济补偿费。
&&&&因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应自逾期之月起按月支付给被拆迁人被拆迁房屋补偿金额1.2％的停产、停业经济补偿费。
&&&&第二十七条&&拆迁非住宅房屋，被拆迁人（公房系房屋承租人）未按协议约定的搬迁期限完成搬迁的，不予发放搬家补助费，每超过5天扣发1个月停产、停业经济补偿费，但最多不得扣发超过3个月的停产、停业经济补偿费。
&&&&被强制拆迁的，不予发放搬家补助费，并扣发6个月停产、停业经济补偿费。
&&&&第二十八条&&本细则由市建设委员会组织实施。
&&&&第二十九条&&各县（市）房屋拆迁管理工作可参照本细则执行。
&&&&第三十条&&本细则自日起施行。日起施行的《吉林市城市房屋拆迁货币补偿安置办法》、日起施行的《吉林市人民政府关于城市房屋拆迁管理的若干规定》同时废止。

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集体土地房屋拆迁当事人行为解读——以杭州城郊为例
　　[内容提要]通过对杭州市城市建设、土地管理等职能部门和城郊5个村庄及部分农民的多次走访，笔者发现，集体土地房屋拆迁的有关当事人各有一本难念的“经”，其根本原因是都希望自身利益最大化，这就注定了农民的弱势。但农民作为经济人，却以自己的方式与政府周旋。拆迁制度供给落伍，不能适应瞬息万变的社会经济和异常复杂的民情民意，最终导致集体房屋拆迁举步维艰。实质上，城郊集体土地“拆迁难”是城市和乡村两种社会制度在拆迁问题上的交汇和碰撞，是城乡“二元”体制瓦解前城市产生的阵痛、农民发出的哭喊。
　　[关键词]城市化/农房拆迁/当事人行为
　　随着城市化进程的加快，越来越多的城郊农村集体土地被征为国有，越来越多的集体土地上的农民房屋被拆迁，据统计，2003年杭州市老城区共拆迁集体土地房屋175万平方米，如果把余杭和萧山两个新城区计算在内，当年共拆迁集体土地房屋340万平方米。在这一过程中，政府制订拆迁条例和补偿标准，委托拆迁评估机构对农民拆迁房屋进行评估，政府或受政府委托的拆迁人分别与村集体和农民谈判，直至与村集体和农民签订拆迁协议。但拆迁工作并非一帆风顺，一般项目的拆迁工程需要耗时2-3年，而这个过程则是一个农民与政府讨价还价的利益博弈过程。政府方面认为，农民要求过高，甚至刁蛮，使拆迁成为“天下第一难”，以致阻碍城市化进程。农民却清醒看到，在现行土地征用和房屋拆迁法律法规前提下，不可能扭转房屋被拆迁的事实，只可能通过各种努力实现家庭利益最大化。因此，他们通常采取突击搭建、突击装修、改变旧房用途等方式以期增加拆迁补偿，如果达不到目的，则采取集体抗争、群体上访甚至群体械斗。政府行为真的很到位吗？农民真的很刁蛮吗？拆迁为什么成为“天下第一难”？笔者通过对杭州杭州市城市建设、土地管理等职能部门和城郊5个村庄及部分农民的多次访问，试图从政府和农民行为入手，描述城乡结合部集体土地房屋拆迁现状，分析其矛盾焦点，探索其症结原因。
　　一、拆迁过程中的政府政策与行为
　　（一）政府关于集体土地房屋拆迁的政策和程序
　　1、不断修订和完善有关法律法规。1998年7月，杭州市政府颁布了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》），日起施行，结束了集体所有土地房屋拆迁无法可依的历史。2002年7月杭州市人民政府印发了《关于拆迁集体所有土地住宅房屋搬家补贴费和临时过渡费标准规定的通知》，规定集体土地住宅搬家补贴600元，临时过渡期内每人每月补贴160元，如逾期不能回迁或安置，临时过渡费提高到每人每月320元，体现了政府兑现拆迁安置的诚信。2002年11月，市政府颁发了《关于杭州市区征地综合补偿标准的批复》，进一步提高了与集体土地房屋拆迁密切相关的征地补偿标准，包括地上附着物的补偿标准。2003年11月，杭州市人民政府办公厅印发了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁争议裁决办法的通知》，规定杭州市国土资源局是杭州市区范围内征用集体所有土地房屋拆迁争议的裁决机关。杭州市征地拆迁办公室受市国土资源局委托，负责杭州市区范围内征用集体所有土地房屋拆迁争议裁决的具体工作，并明确规定了拆迁人和被拆迁人申请集体房屋争议的要件，指明了拆迁纠纷解决的路径。
　　2、有序地实施集体土地房屋拆迁。第一步，申领拆迁许可证。建设用地单位向受托于杭州市国土资源局的杭州市征地拆迁办公室凭建设项目固定资产立项计划批文、建设用地规划许可证、用地批准文件、房屋拆迁服务工作委托协议、拆迁方案、建设用地勘测定界资料等申领拆迁许可证。第二步，公告。根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》规定，集体所有土地房屋拆迁许可证一经发放，市土地管理部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等予以公告。第三步，动迁服务和房屋价格评估。在实施拆迁前，拆迁人或受托拆迁机构向被拆迁人宣传政策、调查登记、安置告示、签订协议、支付补偿。同时，拆迁人在公证机构的监督下摇号产生具有资质的集体土地房屋拆迁评估单位，评估单位分别对被拆迁人的房屋及构筑物进行丈量登记、价格评估、评估告示。拆迁人根据评估价格与被拆迁人签订协议，被拆迁人在协议规定的期限内搬迁。如果被拆迁人有异议，则通过多次谈判或行政诉讼等程序来解决。
　　拆迁的详细程序见图1.
　　（二）各级政府在拆迁中的职能
　　1、市政府是拆迁主体，主要行使管理、委托、监督职能。为了科学、高效地配置杭州市区极其有限的土地资源，市政府统揽了8个城区区级政府的集体土地的征迁权，也就是说，杭州市集体土地征用和房屋拆迁主体是杭州市政府及其职能机构。并在集体土地房屋拆迁中行使制订、修改政策、委托下级土管部门组织拆迁、协调解决拆迁争议、办理房屋拆迁验收合格、审批拆迁手续等权力，而较少从事具体拆迁工作。事实上，每年拆迁面积上百万平方米之广，单靠市级国土局、城建委的公职人员去完成如此庞大的拆迁任务是可能的。
　　2、区政府是拆迁过渡政府，主要行使宣传、协调督促职能。根据《土地管理法》第五章第四十六条规定，“国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”那么，杭州市城区8个区级政府均有权依法征用集体土地和实施房屋拆迁。但市政府统揽了8个区级政府的集体土地征迁权，也就是说统揽了8个区级政府的集体土地征用后的处置权──巨大的国有土地出让收益权，致使区政府在集体土地征用和房屋拆迁中只有责任而少有利益，仅限于行使拆迁工作的宣传、协调、督促等职能。这样，区政府往往把集体土地房屋拆迁视为份外工作，甚至“宣而不传、配而不合、督而不办。”
　　3、乡镇政府是拆迁实施主体，任务重、压力大。乡镇土管所受市、区土管部门委托和督促，直接进行集体土地房屋拆迁的政策宣传、调查登记、安置告示、产权确认、签订协议、支付补偿等具体工作。这些具体工作涉及到每个农民的切身利益，任何疏漏都不允许发生，否则，农民轻则不签协议，重则殴打拆迁人、围攻乡镇政府、上访区、市、省政府、上诉法院。而且，集体房屋拆迁又是在一个熟人社会里开展，拆迁人的老家或其它乡镇干部的家庭或部分亲朋好友很可能就是被拆迁人，工作压力、熟人关系、自身利益交织在一起，完成拆迁任务的压力和难度便可想而知。虽然乡镇土管所在对农户房屋的合法补偿面积、房屋用途性质、其它构筑物的补偿等方面具有较大的自由裁量权，但对自由裁量权的任何使用不当，又会引发农民的攀比和悔约。
　　4、村干部承担部分政府拆迁职能。村委非基层政府，村干部也非国家公务员，本与政府拆迁职能无关。但一方面，村委选举是在乡镇指导、协调、监督下进行的，或多或少地带有行政干预的色彩，而且，村支书一般由乡镇推荐或指派，村支书与村长在村中两权势均力敌，有时村长也要顾及党性、组织，乡镇领导等因素调整自己管理村务的立场。另一方面，村干部尤其是村长是农民民主选举产生，在农民中具有较高威望，不少村干部自然而然地成为农民的“意见领袖”。所以，乡镇政府当然要抓住这一关键人群，充分发挥他们拆迁中的重要作用。因此，尽管村干部也是被拆迁人，他们的房屋利益也可能受到损害，但是，受“上级”颐指，他们不得不硬着头皮执行劝说农民同意拆迁和尽早搬出住房的任务。
　　（三）政府在拆迁中的行为偏差
　　为了确保被拆迁人和拆迁人双方的利益，政府不断补充、修订集体土地房屋拆迁条例、办法，逐步规范拆迁行为，是非常值得肯定的。但是，由于拆迁情况纷繁复杂，政府及其受托人在集体土地房屋拆迁过程仍存在着许多非规范的行为。
　　1、超前颁发拆迁许可证。个别项目拆迁在没有拿到《项目建设用地批文》之前，为了赶工程进度（按某领导批示，在某年某月之前竣工），提前发放《集体所有土地房屋拆迁许可证》，拆迁程序不到位，造成老百姓对政府的不信任。
　　2、私下给房屋评估机构定盘子。摇号产生有资质的评估机构、科学评估集体土地房屋及建筑物、公正补偿被拆迁农户，是政府拆迁行为规范化的具体体现。但在实际操作中，拆迁人事先给评估机构（人）框定一个补偿总盘子，使拆迁评估成为继定方案下的分项数字游戏。这样的评估只是给政府的拆迁行为披上了一件公正的外衣。
　　3、擅用自由裁量权，引发农户间补偿不公平。拆迁人必须要与每一位农民签订拆迁协议后，才能实施拆迁。因此，拆迁人为了防止农民夜长梦多（不断增加补偿项目，如装修）、为了确保建设项目的工期、为了获得拆迁进度奖励，非常希望尽快与每位农民签订协议。面对每个农民提出的不同要求，只要不超出其底线，拆迁人总是尽量满足，但要求农民个体一定“保密”。这样就造成即使相似结构、相似朝向、相似用途、相似成新度的建筑物或其它装潢物品的补偿价格差异悬殊，这种悬殊更多地出现在相邻村社。实践中，不同区域相邻村社同一相似房屋补偿金额可能相差10万元以上。
　　4、强行拆迁时有发生。即将进入杭州城郊某高教园区的投资方C ，因为其投资项目得到了省、市两级政府的充分肯定和大力支持，从不把村集体和农民放在眼里，以高高在上的姿态与农民谈判，加上补偿经费业已支付给村委，就认为农民应该无条件地搬迁，也不管农民对拆迁补偿是否满意、分配是否合理、过渡房是否找好、迁建问题是否规划好、搬迁是否准备好……自2001年2月到2004年3月，在尚未与被拆迁农民分别签订拆迁协议的情况下，先后7次将推土机开进村，强行推翻农民茶园近百亩，其中一次推翻茶园50亩。在农民的强烈抗争下，投资方不得不以每亩1600亩的代价对此行为负责。
　　二、农民在房屋拆迁中的应对行为
　　1、突击装修。农民一旦得知拆迁的消息，第一件事就是突击装修，因为第一，装修时间比房屋建造时间更难确认；第二，装修不仅可以在室内地面、墙壁，还可以在院内、外墙、房上进行多方位、多层次的装修；第三，2000年前的集体土地房屋拆迁中的装修补偿是依据1995年相关建材价格颁布的房屋重置价格标准，2000年以后依据的是按2000年市场价格调整后房屋重置价格标准，而事实上，自1995年以来，建材价格一路下跌（2004年上半年的情形除外），加上同类建材的档次差别较大，实际上农民只需花20元/平方米的装修就可以获得50元/平方米的补偿，利润率高达250%，何况拆迁时还可以将原装修材料拆走，这样的投资，再没有经济头脑的农民也会不遗余力。据杭州市建委前期办工作人员介绍，在杭州郊区X 镇G 村，2000年初和2003年先后两次征地拆迁，2000年初被拆迁农民较少突击装修，2003突击装修十分突出，以致2003年对每户农民的装修补偿费平均比2000年高10万元以上，当年该村共200户农民拆迁，仅此一项使政府多耗费2000多万元。
　　2、制造有利事实。农民一旦得知拆迁消息，便立即着手制造对增加拆迁补偿有利的事实。（1）增加旧房面积。目前，集体土地房屋没有“三证”，也就是说农民房屋的建造时间、层高、面积等产权属性难以确定。所以，几乎所有农民都尽可能地增加房屋层高、在主屋旁边搭建简易房屋，千方百计地增加拆迁房屋面积，以获得最大补偿面积。（2）改变原房屋用途。将原来作居住用的房屋改变成生产、经营性用房，如改建成工场、小店等，拆迁时同样面积可获得更多的补偿。（3）回迁户口。目前，杭州市集体土地房屋拆迁安置主要是按被拆迁农户的常驻人口作为安置基数的，造成许多拆迁农民在得知本地即将拆迁时（事实上从征地调查开始到发出征地冻结通告之间有相当长一段时间，而且按现有有关规定，征地中的有关信息必须公开），将一些亲友的户口迁入拆迁地，造成安置人口增加。
　　3、拖延时间。自2001年6月国务院颁布《城市房屋拆迁条例》以来，强行拆迁被禁止。
　　农民非常清楚，只要不签协议，拆迁人是不敢强行拆迁的。因此，农民单方认为拆迁人所给的房屋补偿标准太低、面积丈量不合理、装修折扣太高、某些附属设施补偿不足等原因之一就会拖延与拆迁人签订协议的时间。农民知道至少在这一点上，主动权是掌握在自己手里的，并且，农民不怕拖，反正他们有的是时间，更何况与房屋相关的物价还在一天天地往上涨。
　　但拖延对拆迁人非常不利，拆迁往往都实行包干制，拖延拆迁时间本身就意味着拆迁成本的提高，不仅自己拿不到足额的包干奖金，还会影响职位迁升，更不利于投资方项目进程，如果属于商品房开发项目，房屋早已作为期房出售，若不能如期拆迁还会因延长交房时间而赔偿业主。所以，农民的拖延常常迫使拆迁人作出实质性让步，造成“会哭的孩子有奶吃”，而“听话的农民”却“相信村长上了当”，从而加重了其他农民不公道的感觉，也由此引发新的矛盾和纠纷。
　　4、法律诉求。在拆迁中，农民进行法律诉求主要有两类原因，一是因政府失信而诉求。
　　如，著名的浙江某高校建分校，2001年征用位于杭州西郊W 村的1100亩土地、拆迁210户农民，为了尽快拆迁，政府答应农民提出的三个条件，即同意征地的土地补偿费可以分给农民；答应农民拆迁后可以造连体别墅（两个农户一幢楼）；集体可留用征地面积的10%.但等农民交出土地，搬出自家房屋后，政府的三个承诺一个也没有兑现。农民愤怒了，分别6次上访区政府、市政府和省政府，但因为新的政策已出台，城市统一规划等原因，上访没有任何结果。后来农民只能上诉到法院，但因为政府当初的承诺既无合同又无录音，证据不足，农民败诉。这一事件发生后，“相信人民相信党，相信政府要遭殃”的民谣在当地广为流传。
　　二是为公平而诉求。在农民的公平观念中包含了普遍主义的诉求，他们经常诉诸于普遍主义来表达不满，比如常见的说法就是“为什么某人这样，而我不可以。”反映在房屋拆迁补偿中，农民的公平感是：以前的拆迁补偿应与现在的一样，相似条件的拆迁补偿应该一样。但实践中，政府为了平息农民的抗争，缓解社会矛盾，拆迁补偿标准在不断提高；政府为了尽快拆迁，既使同一村社“相似条件”的不同农户的补偿金额往往不一样。尽管以“保密”为条件，但农民群体的“直率坦言”往往冲淡农村社会所固有“低流动性”。因此，农民为公平的诉求实质上对政府行为不公的诉求。
　　三、集体土地房屋拆迁中的矛盾焦点
　　从总体上讲，集体房屋拆迁中的矛盾焦点是由拆迁当事人双方利益分割不均造成的，在拆迁中，政府既是运动员，又是裁判员，在拆迁利益分割中处于绝对有利地位。农民作为被拆迁人，虽然拆迁必须征得每个农民的同意，农民还可以通过谈判或行政诉讼来维护自己的房屋权益，但由于政府在拆迁中的强势地位和有失规范的拆迁行为，使农民总是处于相对弱势，从拆迁补偿、安置过渡到农居点建设与分配的各环节都受到一定程度的利益损害，这些正是拆迁的矛盾焦点所在。
　　1、农民房屋利益没有得到足额补偿。在W 村，农民J 被拆迁房屋520平方米，2000年建造，当年造价60万元（含装修），拆迁货币补偿57万元，在距原住房2公里以外的农居点购置安居户3套（夫妇俩一套，两个已婚儿子各一套），面积530平方米，支付房款35.5万元，装修费11万元，共计45.5万元。从表面上看，该农民房屋面积非但没有减少，反而还赚进11.5万元。但仔细分析一下，就可以发现拆迁人对他的补偿是不够的。第一，房屋现值没有得到足额补偿。如果按城市国有土地房屋拆迁住宅房屋货币补偿标准，农民J 的旧房地处市区七类地段（大杭州概念），同地段城市居民住房拆迁补偿的基准价为2500元/平方米，以此为标准，他可以获得130万元的补偿。如果该房作为商品房出售，当年该地段商品房价格为2600元/平方米，按此价格计算，他可以获得售房收入135.2万元，即使扣除土地使用权出让金500元/平方米（参照市经济适用房出售的相关规定），他仍可获得109.2万元。
　　第二，房屋预期价值没有得到足额补偿。城郊农民住房不仅具有居住价值，还具有增值价值和出租价值。从增殖的角度看，杭州房价每年上涨11.2%，城郊房价上涨速度更快。从房屋出租价值上看，按2001年W 村房屋出租市场价每平方米10元计算，该农民可出租空闲房屋200平方米，每年可收入房租2.4万元，若按城市房屋土地使用权70年计算，即使按当时出租房价水平，该房可获得含税出租收入约150万元（扣除已使用的年份、考虑出租率）。第三，不少应该得到补偿的项目尚未涉及。如，新搬迁的地点更远离城镇，对农民生活、就业、子女上学等带来诸多不便。新的居住环境从建设到成熟，最后形成一个交通、学校、商贸、休闲等配套的良好的人居环境，至少需要5年时间，5年里给被拆迁农民生活带来的诸多不便根本不在拆迁补偿范围内。此外，房屋是农民最值钱的财产，他对他的房屋充满了自豪，爱护、安慰或忧虑的感情，高大漂亮的房屋，主人为之感到自豪；低矮破旧的房屋，主人为之忧虑或羞愧。但不论房屋的好坏，农民都比爱护任何物品而爱护他的房屋，久而久之，房屋成了农民人格整体的一部分，拆迁农民的房屋，尤其是拆迁高大漂亮的房屋，多少金钱都不足以弥补他巨大的失落感。
　　2、拆迁过渡费用偏低、过渡期偏长、生活水平下降。（1）过渡费标准太低。根据《拆迁条例》，政府补贴过渡期拆迁农民每人每月160元，该标准偏低。仍以郊区的W 村为例，当地房屋租赁市场价为小套600元，中套800元。如果一家三口，用480元的过渡费还足以租到一个小套，更不用说生活费补贴。（2）过渡期太长。不少建设项目被拆迁的农民在外过渡期长达2-4年，农民习惯了单家独院，较长时间地租住别人的小屋，家具、农具无处摆放，娶媳嫁女不气派，丧葬离别不吉利，给农民生活带来诸多不便。（3）农民生活水平下降。一是拆迁过渡实质上就等于农民失去了原来的出租房屋收入。郊区被拆迁的房屋原来大多是作为出租房屋租赁给外来人员，可观的房租收入已成为被拆迁农民的主要经济来源，房屋被拆迁实质上意味着在外过渡期间没有了这部分房屋出租收入，仅靠每人每月160元的过渡补贴，在较大程度上降低了拆迁农民的生活水平。二是拆迁还加重了农民失业，进一步减少了农民收入。土地征用使部分以农业为生计的农民失业；房屋拆迁又使部分从事工商业的农民失业；拆迁引起的社区内乡镇企业的搬迁又使部分原乡镇企业务工的农民失业。据W 村村长介绍，该村土地征用和房屋拆迁后，全村劳动力失业率高达60-70%.
　　3、农居点建设中政府揩油。在绕城公路范围内，农民房屋拆迁后必须建设多层农居点，并实行统一建设、统一管理。但在农居点建设中，政府以平衡农居点建设收支为由，再次在农居点建设中侵占农民利益。仍以W 村为例，第一，政府将农居点建设面积的30%作为经济适用房出售给城市居民，而该房的土地产权是村集体的，村集体并没有得到该类土地的征用补偿；第二，政府单方面提高农居点商铺价格，而这部分商铺是今后村级集体经济收入的重要来源，更是失地农民就业的重要途径。
　　4、农居点房屋质量较差，分配方式欠合理。W 村农居点建筑面积约5500平方米，2003年上半年竣工验收后交付使用，但到2004年初已花去维修费用100多万元。农民J 家共分配购买3套房屋，先后发现30处漏水。农居点建设质量不保，进一步伤了老百姓的心，农民们说：建大学城对杭州整体形象提升是好事，对老百姓是伤心事。此外，目前杭州集体房屋拆迁农民的安置标准是按市委[2001]29号文件，人均40+10平方米的政策进行安置的。但实践中，对一些安置人口较少的拆迁户，则会产生安置面积少于拆迁前的合法建筑面积。拆迁补偿面积减少，就意味着今后的租房收入减少，这部分农民的房屋利益因拆迁受到更大损害。
　　四、结论与讨论
　　1、集体土地房屋拆迁中各级政府与农民的行为特征暴露出的是赤裸裸的利益博弈。在这场利益博弈中，各级政府是最大的利益获得者。政府既是拆迁政策制订者，又是执行人，兼运动员和裁判员于一身，是拆迁利益（征地后续利益）的最大获得者；尽管区政府的征地权力被市政府统筹，但由于征地拆迁受上级主管部门或投资方的委托，他们或多或少地能从征地拆迁中分割部分利益；虽然乡镇政府的拆迁任务重、工作压力大，但也能从拆迁中或多或少地截留部分利益。如，前文所提及的W 村拆迁安置，投资方以每户28万元的价格包干给镇政府，但W 村农民实际拿到手的仅每户22万元。在这场博弈中，农民是被孤立、被宰割的弱者。由于信息不对称，权力不对等，农民根本不可能与政府站在同一平台上合理、合法地争取自身利益。房屋何时被拆迁、以什么价格拆迁、搬到哪里去、以后住什么样的房屋等重大房屋权益问题的决策权始终掌握在政府手中，即使农民可以讨价还价，也是有限度的。在农民房屋拆建问题上，政府与开发商结成的坚实的利益同盟，农民则受到歧视。政府不允许世世代代生活在集体土地上的农民在其城市规划区内多盖一平方米的房屋，却允许开发商在原本为农民居住的土地上盖起幢幢别墅，而长期生长于此的农民还不得不搬迁到远离城镇的农居点（尽管身份已转变为市民，但住所仍叫农居点）。面对失地、失业、失房，农民只能以自己的方式与政府博弈。农户作为最基本的生产经营单位，农民作为最典型的经济人，保护家庭财产、争取家庭利益最大化是他们理性的行为，我们不能简单地对被拆迁农民的逐利行为进行道德褒贬，因为在议价中争取更多属于自己的份额是当之无愧的。
　　2、拆迁政策供给落伍是农民系列拆迁应对行为的“培养基”。拆迁政策落伍主要表现在拆迁政策的严肃性、明确性、规范性、灵活性等方面不能适应瞬息万变的社会经济和异常复杂的民情民意，最终导致集体房屋拆迁举步维艰。在严肃性、明确性方面，突击装修之所以成为普遍的事实，是由政策不明确、不严肃造成的。以1998年版的《拆迁条例》为例，该条例中并没有明确界定何为“突击装修”，因此也就谈不上相应补偿问题。如果政府及早地界定“突击装修”的概念及其“抑恶”规则，或采取按房屋价值的百分比的办法补偿房屋装修，拆迁与建修、城市化与反城市化的行为就不可能在同一幢房子内同时演绎！在规范性方面，尽管《拆迁条例》及相关政策规定了全市按地段的拆迁补偿标准，但各区、各镇都有各自的细化标准，这就不可避免地造成相邻区、镇、村农民互相攀比。苛求补偿标准完全一致在操作中是不现实的，但是如果差距过于悬殊，就很难做到真正取信于民──—能攀比者当然要攀比，能观望者固然要观望。此外，政府一味迁就不同被拆迁个体，尽可能满足他们的各种请求甚至非份要求，导致条件相似房屋拆迁的农民得到的实际补偿数额不一样。而随着传统乡土社会的蜕变，农民并不一定会承诺拆迁人要求的保守“秘密”，而是以此作为炫耀自己谈判能力的证据，从而诱导更多的被拆迁人去讨价还价，加重拆迁难度。在灵活性方面，突击装修之所以大行其道，是由于拆迁补偿标准修订的不及时，目前的房屋拆迁的补偿标准是以2000年的重置价为依据，当时的建材价格比目前高出许多，但实际上建材市场价格每天都在变，这种“以不变应万变”的指导原则本身已严重背离了市场经济的基本理念。
　　3、集体土地房屋“拆迁难”实质上是城乡“二元”体制瓦解前的阵痛。集体土地房屋拆迁实质上意味着城郊乡村社会的拆除，意味着乡村社会向城市社会过渡→城市社会接纳乡村社会→乡村社会融入城市社会→乡村城市化的开端。所以，集体土地房屋拆迁从表面上看是拆除了盘桓于城乡间的隔离墙，拉近了农村和城市的距离，实质上是城乡“二元”体制矛盾的大暴露。一方面，城乡“二元”体制的某些历史遗留问题在集体土地房屋拆迁中凸显出来。如由户籍制度引起的“农嫁居”问题。农村女性嫁入城市，上个世纪90年代前难以转为城市户口，90年代以后转为城市户口又失去了原来的经济意义，所以，好多“农嫁居”尽管在城市生活、就业了几十年，但户口包括其孩子的户口仍在农村。集体土地房屋拆迁时，这部分“农嫁居”的房屋安置利益如何解决？享受，老农民有意见，不享受，“农嫁居”上访妇联；享受，是老农民通情达理，不享受，也不无道理！因为一是户口并不意味着对集体经济的贡献，二是法制赋予了农民对重大经济问题民主决策的权力。另一方面，农民并没有因征地、拆迁变成真正享有5大福利保障的市民，而是沦为既非农民又非市民的“边缘”人。
　　但这并不能阻止农民在拆迁中与他们近在咫尺的城里人攀比，在实施拆迁安置时，农民提出：我们已经是居民了，而且是多年的老居民了，为什么不能享受城市居民“拆一还一”的补偿政策？针对政府将30%农居点作为经济适用房卖给居民，农民抗议：我们同样是居民，为什么不能购买建造在自己土地上的经济适用房？……农民援引市民标准为标杆来权衡“市民化”的得失，理性地认识到自己吃了大亏，强烈要求一次性“制度贴现”补偿，千方百计地制造有利的补偿事实，甚至阻扰拆迁进程。总而言之，集体土地房屋拆迁难实质上是城市和乡村两种社会制度在拆迁问题上的交汇和碰撞，是城乡“二元”体制瓦解前城市产生的阵痛、农民发出的哭喊，解决集体土地房屋“拆迁难”的根本对策或许并不在拆迁之本身，而在拆迁之外。
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　　作者简介：第一作者简介：朱明芬，女，1961年10月出生，四川阆中人，研究员。1986年毕业于西南农大农业经济管理专业。长期从事农村经济研究与教学，发表学术论文30余篇，出版专著1部，获得省部级科技进步二等奖2项，三等奖1项。
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