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青苹果, 积分 80, 距离下一级还需 120 积分
如题，求助啊
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Re 楼主(到处自挂东南枝)的帖子
引用楼主到处自挂东南枝于 19:07发表的: 如题，求助啊？？？
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I love this game！小伍
store的右下角有个国
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楼上正解，这是在电脑上时。在iPhone上到设置里把账号注销换个中国区帐号就会自动变成中国区app store
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Re 4楼(夜越黑梦违背)的帖子
引用4楼夜越黑梦违背于 19:33发表的: 楼上正解，这是在电脑上时。在iPhone上到设置里把账号注销换个中国区帐号就会自动变成中国区app store了解！！
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感谢分享，支持楼主帮你顶起。
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时间： 17:19 来源：　
　看人气、看回报、看特性、看环境
　　“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。对此，投资商铺的老百姓应该如何看待?投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。
　　一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?
　　看人气是永久旺还是分时段旺
　　说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：
　　静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。
　　动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。
　　我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。
　　谨防高回报率的承诺
　　现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心，不负责任。
　　商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。
　　要分析商铺适合经营什么
　　我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
　　要看商铺的前景商业环境
　　考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。
　　我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。
　　闹市区并不一定好
　　选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。
　　产品特色很重要
　　如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。
　　要考虑市场的知名度
　　专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。
　　政策因素不可忽略
　　与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。
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中国游客购买力不可小看 日本人气店铺销售额翻倍
　　环球时报驻日本特约记者汤瑷菱报道，据&日本新华侨报网&消息，7月22日，日本的超市、百货店、便利店6月份的销售额情况统计出炉。结果显示，与去年相比消费额均有所下降。但另一方面，针对外国观光客的销售额却大幅增长，相当于去年同期的两倍，中国游客的购买力不可小看。
　　日本连锁经营协会对外国游客销售额大幅增长的40个店铺进行了调查，结果显示，平均销售额达到去年同期的近两倍。其中最受中国游客欢迎的商品依次是女性服装、化妆品、奢侈品。银座的商铺对中国大陆游客的消费额进行分析，结果显示，免税商品售出数量是去年同期的近8.5倍，免税商品销售额达到近10倍，可使用中国银联卡进行结算的商品销售额达到去年同期的将近5倍。
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(C) 环球网投资商铺 如何破解市场背后8大风险
中国食品科技网
随着商铺投资热席卷全国的众多城市,在高回报率的背后，“风险”这个比较抽象的词在一系列的纠纷中逐渐具体化起来，让人不由得注意到，在火热的商铺投资市场背后也存在着巨大的风险。日前，来自天津市三大房地产咨询机构的资深人士――中原地产商务部总监容淑贤、21世纪不动产总经理崔晶雪和戴德梁行房地产顾问公司总经理赵勇，就目前商铺投资中存在的八大风险，一一提出了化解的方法。
逐渐显现的产权商铺风险人们认为“投入门槛低，且每月还可坐收稳定的租金，以租养铺，这样的投资会带来长达数十年的高收益”，甚至表示“就算发生最坏的情况，也还有房产证在手上，最多是损失了租金收入，商铺的增值能通过转让拿回投入的钱”。
事情真能这么乐观地发展下去吗？人们投资商铺无非是希望商铺能够增值，但是，商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性，商铺是商业租户用于经营的空间，它的价值不仅体现在土地价值上，还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件，这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如，一个商场，建成后的头几年，往往处于市场培育期，平均租金水平相对较低，但是，经过长时间的市场培育，通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段，商场的知名度、客流量等都获得提升，租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的，而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升，即商铺价值的提升是另一个方面营运增值。中小投资者仅了解上述的风险带来的危害是不够的，还需要对项目的更多宏观、微观的细节进行详细分析，并作好前期的预防工作来避免风险。
八大风险与破解对策
1开发商的信用和管理风险
目前产权商铺取得投资者信任的，比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕：开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。此外，商场整体营销没有加上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。此外，一些开发商故意夸大投资回报率，使购房者投资回报根本无法实现。另外，商业与地产危险的“两张皮”现象，还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接，这样都为未来的经营埋下后患，生出扯不清的三角债。
对策：经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此，人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
2商铺招商定位模糊和过度炒作的风险
产权人或开发商的策划和招商能力有限，没有经过详尽的市场调查盲目兴建，定位模糊，宣传没有达到预期的效果，招商困难。而开发商经营业种业态因招商困难胡乱安插，造成商场业种业态混乱。例如，女装内衣的商铺与男装西服的商铺比邻，浓烟滚滚的餐饮摊位与排斥异味的茶叶作坊相对。此外，一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。商铺的炒作一般有两种形式。一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。更有甚者，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。
对策：因此，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺设计上有不足，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才发现问题。商铺选址也是至关重要的。如果公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营。交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
对策：人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，力争做到有备无患。投资商铺考虑的因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”，三岔路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。
4商圈不佳与消费资源不足造成的风险
商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模与覆盖范围等。商情阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，客流量是针对商铺价值的“微观”量化。一般来说，一个5万平方米的大型商业设施可以承担周边20万人口的消费量。对一些中小城市来说，这种大型商业设施周边可能本地居民消费资源不足，因此要注意控制规模，并选择在外地流动人口较多的地区。一些新商圈也要注意其规划前景，一般它们的成熟也需要若干年，在这里开铺，必须要有能坚持长期经营的实力。
对策：投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。如果当地人口消费量不足以支撑商场的营运成本，还要考虑是否有足够的外来消费人口。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前两至三年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。
5投资者自营“养铺”风险
投资者如果是首次经商，处于创业摸索期，容易失败。例如，商品组合不符合潮流，容易产生存货；难以掌握消费者心理，品位不合消费者需要；常忘了自身投资的金额，造成成本低估；对市场和周围消费水平估计不足。而投资者如果不懂养铺技巧，生铺可能就不能作成熟铺，就会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间，投资回报率较低。生铺必须慢慢培养自己的品牌、渠道与购买人群。因此，投资生铺需要承担更多的风险。即便是一些生铺选在了成熟的老商圈中，也不要以为很快就能借势，因为这里商家竞争实力更强，生铺可能还没有成熟起来就会被强大的对手打败。
对策：投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利雹恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。
6商铺投资者转租的风险
在转租中，可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后，可能对方缺少扭亏为盈的能力，可能会带来进一步拖欠租金的风险。而高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何，这些是非常必要的程序,否则一个商铺地段再好但出租不出去，也是没有投资价值的。
对策：因此投资者要注意考察转租对象的信誉和实力，尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将增加套现风险。
7产权商铺的资金成本的风险
商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。商铺投资者如
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