房地产投资信托基金业务有哪些类型？ _ 信托频道 _ 东方财富网()
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房地产投资信托基金业务有哪些类型？
　　答：根据投资业务的不同，REITs主要分为权益型、抵押型和三种类型。权益型REITs拥有并经营收益类。权益型REITs越来越成为房地产经营公司的主导形式，经营范围相当广，包括房地产开发和租赁，并提供物业管理服务。抵押型REITs直接向房地产所有者和经营者提供抵押贷款，或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券(mortgage-backed securities)间接提供融资。混合型REITs是权益型REITs和抵押型REITs的混合体，既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和经营者提供资金。
(责任编辑：DF071)
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购买房产信托产品需要什么流程?有哪位朋友可以帮忙。谢谢
提问者：| 浏览次数：1204次 |问题来自：杭州
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1.确定要买的信托产品,了解产品信息,明确了解利益和风险。2.找一个信托经理人,可以是本地的,也可以是外地的,确定产品的购买时间,如果是300万以下的,需要提前预约,因为很多项目的小额有限制,人数50人以下。3,签合同。可以当面签订,也可以邮寄合同;合同可以在购买前签订,也可以在购买后再签订。一般都是在购买后签订的,因为信托的销售期很短,如果耽误了时间,恐怕买不到产品。4.打款。确认打款帐号,必须是某某信托公司名义的账户。打款时候在附言上写明某某人购买某某产品。记住打款凭证是你购买信托的证明,有了这个,就相当于合同了。具体细节经理人都会告诉你的,不懂对可以联系我
其他回答 共6条
12:10|来自：北京
我这有购买信托流程的相关资料,想了解的可以 联系 我。
12:10|来自：北京
流程很简单,关键在风险。本人信托从业3年,愿意知无不言。祝您财源广进
12:10|来自：北京
一楼说的很清楚,我就是信托经理人,可以找我购买信托,不过个人觉得房地产信托不是最安全的信托,当然也不能说都不好,我可以给你发几份信托资料,你比较一下哪个好,再做定夺。
12:10|来自：北京
固定收益类信托产品是指由信托公司发行的，收益率和期限固定的信托产品。融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。信托产品的架构：委托人：是信托的投资者。受托人：通常指发行信托的信托公司。受益人：由于现阶段我国信托产品都是自益信托，投资者本身就是受益人。担保人：受托人将信托资金投资于某一项目时，都需要第三方对此次投资的收益做担保，对这个项目附有连带责任，该第三方就是担保人。一般来说，担保人可以是公司企业也可以是自然人，可以为项目发起者的母公司，实际控制人，也可以是专门的第三方担保机构，等等。抵押、质押：保人在对投资项目担保时，会将其持有的股权、债权抵押、质押给受托人，抵押物、质押物的变现价值必须大于受托人的投资额和预期收益额，如果投资项目失败，受托人可以将抵押、质押物变现以保证收益。2. 信托产品保本保收益吗？
信托产品不会直接承诺保本保收益。信托产品属于中等收益，中等风险。信托项目不同，风险的来源、大小不同。但是，信托产品通过严格筛选融资方、投资项目、担保方，并通过资产抵押、股权质押、第三方担保等方式，使投资风险降为最低。 3. 哪些个人投资者适合购买信托产品？(1) 风险/收益偏好介于存款和股票基金之间；
(2) 厌恶股票风险，目前主要以存款为主的客户；
(3) 感觉存款收益太低的客户；
(4) 至少进行一年以上投资；
(5) 目前投资于国债的客户；
(6) 准备购买即将发行的国债的客户。4. 信托产品投资期限一般多长？
信托产品投资期限一般为1-3年，较适合通过中长期投资获得稳定收益的投资者。在信托存续期间，信托是不能赎回的，只能在信托存续期到期后获得信托本金和收益。5. 信托产品有投资门槛吗？
信托产品仅对合格的机构和个人投资者发行，不在公开场合发售，也没有公开的推广，其起点金额较高，每份投资一般不少于100万元，且300万元以下的投资者不能超过50名。6. 信托产品和银行理财的区别？
银行理财产品 信托产品 发行主体 银行 信托公司 投资门槛 5万/10万/20万/50万不等 100万或300万 产品期限 一般为7天-1年 1年/2年/3年或以上 预期收益 2%-5%左右 6%-18%左右 7. 哪些机构投资者适合购买信托产品？(1) 对资金有流动性需求，但又希望投资获利的机构；
(2) 对资金安全性要求非常高的机构客户；
(3) 目前有资金投资于债券市场的机构客户；
(4) 拥有闲置资金的一般企业。8. 信托产品分为哪几类？按照资金投放性质划分，信托产品主要可分为贷款类、股权投资类、权益投资类、组合投资类。贷款类信托：以向融资企业发放贷款的方式来完成的。
股权投资信托：以股权方式投资，通过股权受让或向公司增资，持有公司部分或全部股权。权益投资信托：信托公司获得特定权益（一般为股权或债权）及相关从属权力，受托人通过持有该标的权益并按照相关约定获得清偿后，实现信托计划财产的增值。
组合投资信托：是将上述投资方式结合起来，部分资金以发放贷款的形式完成，部分资金投资于企业的股权或债权。9. 信托产品主要投资于哪些领域？
信托产品一般投资于基础设施，房地产，工商企业等。组合投资类信托还会投资于低风险的债券市场、货币市场等。10. 信托产品担保方式有哪些？
受托人一般要求融资方或担保人将其持有的土地、房产、股权、债权抵押或质押给受托人，抵质押率一般小于70%，如果投资项目失败，受托人可以将抵押物或质押物变现以保证收益。11. 信托产品由谁监管？
信托产品由信托公司发起设立并在银监会备案，并由银监会监管。12. 投资者最终会与谁签订信托合同？
无论通过什么渠道发售的信托产品，最终都是和信托公司签订信托合同。13. 信托业务的流程是怎么样的？(1) 投资者向信托公司提出购买信托产品意向；
(2) 双方依法签订信托合同；
(3) 投资者向信托公司在托管银行开立的专项账户划款；
(4) 信托公司执行信托投资计划；
(5) 信托计划到期，信托公司向投资者返还本金和收益，信托关系终止。14. 购买信托产品有哪些费用？
对投资者而言，信托产品一般没有申购费、固定管理费。15. 应从哪些角度选择信托产品？(1) 信托公司的综合实力：我国目前有62家信托公司，要看其投资管理能力、风险控制体系、盈利能力、管理团队、历史业绩等情况。
(2) 投资行业：国民经济支柱行业或新兴行业更具投资价值。
(3) 融资方实力：了解融资方的财务状况、成长前景及行业、公司背景。
(4) 担保方式：要看担保人背景、担保人净资产及构成、担保人与融资方关系、担保人承担的责任等；抵（质）押率越低说明项目风险越小、项目越安全。同时也要看抵(质) 押物的变现性。
(5) 第一还款来源：要了解预期收入的可靠性，即项目成功的可行性。
(6) 产品期限：信托产品一般在购买后到融资方支付本息之间投资者的资金是不可赎回的，所以投资者要看好产品期限，以便安排未来现金流。另外，部分产品存在着提前结束或是延期的情况，也请投资者在签定合同之前注意有无这类附加条款。
(7) 收益率：其他条件相同时，预期收益率当然是越高越好。16. 信托产品是怎么控制风险的？根据不同的产品有不同的风险控制措施，主要有：抵押、质押、担保和结构化设计等。有的产品只采用一种风控措施，有的产品同时采用多种风控措施。(1) 抵押或质押：融资方将其动产或不动产（房产、股权等）抵押或质押给信托公司，若融资方无法按期支付信托产品的本金及收益，信托公司可以拍卖抵押或质押物，以保障投资人的利益。(2) 担保：对于没有抵押（或质押）或者抵押率比较高的，信托公司往往会要求融资方对信托财产提供相应的担保。比如，担保公司担保、第三方担保（融资方的母公司或关联公司）、公司法人无限连带担保等。(3) 结构化设计：所谓结构化设计就是将信托收益权进行分层配置，购买优先级的投资者享有优先收益权，购买次级和劣后级的投资者享有劣后收益权。在固定收益类信托理财产品中，劣后级投资一般由融资方投资，信托期满后，投资收益在优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用后的余额全部归劣后级受益人；若出现投资风险，也先由劣后级投资者承担。(4) 以房地产信托为例：房地产信托贷款，风险控制措施一般为土地或现房抵押，保证担保；房地产股权投资，风险控制措施一般为信托持股，股权质押，派驻人员，监控资金，回购安排等。17. 信托产品如何分配收益？
信托产品在信托存续期间，没有净值。一般来说，在每一个信托年度结束时，信托所取得的收益在扣除相关税费后，会以现金形式直接分配给投资者。在所有投资项目成功取得收益后或信托存续期到期后，信托未分配的收益和信托本金会分配给投资者。18. 如何选择房地产投向的信托产品？(1) 应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司发行的产品。毕竟信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”，也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。
(2) 重点关注担保方式，通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方保证；如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式，这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外，不少房地产信托理财产品都设计了组合的担保策略，投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则，重点关注最便于掌控和变现的担保方式。
(3) 房地产市场的区域性很强，在同等条件下，投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目应该是不错的选择。19. 信托产品信息披露机制如何？
信托产品在每一个信托季度会对投资者披露信托运作情况，包括资金运作项目方向、项目进展、项目公司财务情况、获得抵押物、质押物的情况、已实现收益和分配情况等。20. 收益固定、保本保息、稳健安全信托产品收益固定，保本保息，年化收益一般为同期定存利率的2～3倍，稳健型配置必选。信托产品通过资产抵押、股权质押、担保公司、个人连带责任保证等保证资金安全性，安全性高。21. 年化收益率一般高于银行定存数倍 最新数据显示，银行一年期定存利率3.5%，银行二年期定存利率4.4%，银行三年期定存利率5%，据权威统计，2011年所有信托产品的平均预期年化收益率高达9.11%，是银行定存的数倍，而且至今未出现一款到期兑付的情况，是稳健投资的理想选择。 22. 期限明确，便于资金使用安排信托产品期限固定，一般在1~3年，一般一年就会还本付息，便于资金使用安排，资金以复利的形式计算，便于保值增值。 23. 门槛一般100万以上，300万以下个人少于50个固定收益类信托产品购买门槛和阳光类似，仅对合格的机构和个人投资者发行，不在公开场合发售，也没有公开的推广。同时，其起点金额较高，每份投资一般不少于100万，根据《信托公司集合资金信托管理办法》规定，单个信托300万以下的投资者受到50个名额的限制。 24. 保管银行开设专户、专款专用
保管银行接受信托投资公司的委托，与其签署信托资金托管协议，依据法律法规以及合同的约定，履行信托财产保管、投资交易监督、项目进展情况监督、资金汇划清算、信托会计核算等职责，并收取托管费的银行中间业务。其优势在于以信托投资公司名义独立开立银行账户、以“信托投资公司全称加信托产品名称”开立证券账户，安全保管各类信托财产，确保信托财产的管理和财产（包括财产权利）的持有相分离。 25. 信托公司背景雄厚，牌照稀缺，平台可靠 根据《信托公司管理办法》第八条，设立信托公司，必须具备符合银监会规定的入股资格的股东。信托公司的股东必须是“境内非金融机构、境内金融机构、境外金融机构和银监会认可的其他出资人”。此外，根据该办法的规定，信托公司的最低注册资本要求是3亿元人民币，并且不得分期缴纳，必须以货币一次性付清。信托牌照是银监会通过审核合格后发放的，信托公司必须要有信托牌照才能发放产品。因此，信托公司背景雄厚很雄厚，牌照稀缺，平台可靠。26. 性质，不能通过大众媒体宣传 固定收益类信托产品和阳光基金一样，都由信托公司发起设立并在中国银行业监督管理委员会备案的。信托公司由中国银行业监督管理委员会监管，根据《商业银行理财产品销售管理办法》第二条规定：“商业银行理财产品（以下简称理财产品）销售是指商业银行将本行开发设计的理财产品向个人客户和机构客户（以下统称客户）宣传推介、销售、办理申购、赎回等行为。”因此，信托公司发行的产品不能通过大众媒体宣传。 27. 募集速度快，一般一两周可以结束 固定收益类信托产品收益固定，保本保息，年化收益一般为同期定存利率的2～3倍，并且风控措施到位，能获得稳健的收益，因此募集速度快。28. 信托财产独立，可用于抵押
在信托中，信托财产与受益人的自有财产是完全分开的，受益人从信托财产中获取收益后，该收益即成为受益人的自有财产，此时，这部分财产便从信托财产中脱离出来，已不属于信托财产的范畴，成为可被受益人的债权人追索的对象。而信托财产本身并未转化为受益人的自有财产，完全独立于受益人的自有财产。
信托财产独立于委托人、受托人、受益人自有财产的特点在保证信托财产安全的同时，又能有效地解决高净值资产人士的财产保值、增值、继承方面的问题。除了信托财产独立性的优势外，信托还有所有权管理权受益权相分离、投资领域的多元化等多种优势。29. 项目资质、信托公司实力、产品风险各不相同
根据信托法法规定，信托公司的最低注册资本要求是3亿元人民币，并且不得分期缴纳，必须以货币一次性付清，信托牌照是银监会通过审核合格后发放的，信托公司必须要有信托牌照才能发放产品。因此，信托公司实力可靠可靠。
在风险控制措施方面，信托产品常见的是土地抵押、股权质押以及担保。比较确实的是土地抵押。对于土地抵押有效性的判断，可以从土地的区位、市场价格、市场前景、抵押率等几个因素进行综合分析，如果是项目所在地的信托投资者，可以比较方便的对土地价值作出自己的判断，但对于异地投资者而言，比较便捷的判断方式就是判断其抵押率，一般来说土地抵押率越低风险越小。 30. 信托公司应该履行什么样的职责？信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；信托公司违背信托合同、处理信托事务不当使信托财产受到损失，由信托公司以固有财产赔偿。不足赔偿时，由投资者自担。 参考网址 ：
11:45|来自：杭州
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15:09|来自：杭州
房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房地产信托有四种类型：抵押贷款型、股权投资型、权益投资型、夹层融资型。一、抵押贷款型抵押贷款类房地产信托产品是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息的融资方式。该产品本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续，但资金来源为信托公司募集资金。特点：此种产品结构设计简单，法律关系清晰。选择时应主要关注以下几点：1. 抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要，那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障，则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运 行，抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲，以土地抵押，抵押率低于30%；以在建工程抵押，抵押率低于35%，以现房抵押，抵押率低于50%较为安全。参考：/select/73.html
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【房产信托】房地产资金信托的风险分类及风险控制的建议
时间：| 来源：中顾法律网
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本文介房地产资金信托的风险分类及风险控制的建议等一系列相关内容，自2004年以来至今，房地产资金信托从兴起到蓬勃发展，历时仅4年，在其发展过程中，已经形成大量潜在的风险并提供中顾法律网
　　【房产信托】房地产资金信托的风险分类及风险控制的建议
　　自2004年以来至今，房地产资金信托从兴起到蓬勃发展，历时仅4年，在其发展过程中，已经形成大量潜在的风险，虽然这些风险还未大规模显现，但是从规范信托投资公司业务操作、保护投资者权益及促进房地产业健康持续发展的角度考虑，风险控制的必要性也日益凸显。作者将房地产资金信托的风险区分为项目内部风险和外部风险两部分，项目内部风险又包括信托行业自身的风险和房地产行业自身的风险。风险控制的主体也可以分为三类，金融监管部门、信托机构自身和投资者。但是投资者只能对信托产品自身的风险进行监督控制，对于房地产行业特有的风险及市场等外部风险无法通过制度设计发挥监督职能。文章第二部分介绍了房地产资金信托外部风险与内部风险，其中内部风险中的信托项目自身的风险是文章论述的重点，也是为保护投资者利益应着重考察的问题。
　　(一)房地产资金信托的外部风险分析及建议
　　房地产资金信托计划外部风险主要就是指投资环境的变化导致市场自身出现的风险。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要包括利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。作者认为，为了避免或降低风险，信托投资公司内部应当建立由专业人才组成的风险预控小组，及时掌握房地产市场的变化和走势。该小组的工作内容就是系统分析国家宏观调控政策、利率调整、大众消费文化等因素，同时考察相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，从而为下一步的信托设计工作提供可靠的信息保障。
　　(二)房地产资金信托内部风险的分析与建议
　　1.信托计划规避法律的风险及对策
　　房地产资金信托是一种较新的金融产品。金融创新与法律规避往往相伴而生。由于利益的驱动，信托投资公司在设计信托产品时，很多情况下都在打法律的擦边球。
　　(1)在新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》实施之前，2002年的《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”，因此在日之前，信托投资公司为了募集到足够数额的资金，往往采用分解房地产项目的方法规避该限制为200份的规定。日开始实施的《信托公司集合资金信托计划管理办法》取消了对资金信托合同份数的限制，无疑是一大进步，但同时，该办法对“合格投资者”和“委托人是唯一受益人”的规定， 使得投资者进入的门槛和受益权的转让受到很大的限制，这会降低信托产品对投资者的吸引力和灵活性，从而影响房地产资金信托的规模。在此规定下，信托投资公司也有可能采取类似分解项目的方式，使达不到“合格投资者”标准的自然人、法人或者其他组织采取集合或者合并的方式，从而满足该规定对资金数量的要求。
　　(2)信托计划虽不公开承诺保底，但是往往会通过一些暗示方式提供保底保证。 同样的，信托计划虽然不保证最低收益，但是，在实务操作上，任何项目，特别是房地产投资项目必定会有收益预期。可以想象，没有收益预期的项目是不可能吸引到任何投资者的。目前一些信托投资公司推出的多项房地产资金信托投资品种都有收益预期，而且预期均高于银行存款。这在实际操作中是必要且合理的。但当信托投资公司没有按照信托合同的约定支付给投资者预期收益或者支付低于预期收益率的收益时，投资者的权利如何得到保护，信托合同中有关最低收益率的条款的效力如何认定，这一系列的假设实际上揭示了实务操作与法律规定之间的差别可能导致的潜在风险，从而直接损害到投资者的利益。
　　作者认为，因规避法律产生的风险理应由通过法律途径得以控制。目前我国信托法律体系并没有成型，仍需要专项和配套立法，建议对不同的业务品种及其操作做出明确而具体的法律规范，特别是房地产专项信托管理办法;同时，也应当加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。
　　2.因信托投资公司缺乏相关领域专业人才可能导致的风险及对策
　　1)本文论述的房地产资金信托产品是指投资于房地产项目开发领域的，这就更加要求信托投资公司能够对相应的房地产开发项目的风险做出科学合理的评估。但是由于大多数信托投资公司并不具有房地产业、咨询业等行业的专业知识，因此，信托投资公司无法有效的避免房地产项目风险的发生。
　　实践中，信托投资公司希望通过控制抵押率、向房地产企业或房地产项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都具有一定的局限性：首先，房屋抵押权的实现取决于房产项目的顺利完成，如果因建设资金不足形成烂尾工程，或者因建设质量不合格、配套设施达不到建设要求，不能通过竣工验收，抵押权也无法实现。其次，信托投资公司向项目公司派驻的管理人员必须具备一定房地产管理经验，但因我国的信托业发展时间短，信托投资公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才，从而也限制了这些风险控制措施的作用。
　　因此，对房地产项目风险的控制需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。作者建议，在现阶段，针对大多数信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，引入外部专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险不失为一个良策。第一，引入外部专业化机构的结构设计与国外的房地产投资信托基金类似，已经被证明是一种行之有效的实践。第二，《中华人民共和国信托法》有明确规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产资金信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产资金信托的受托人可以将部分信托事务委托给专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产资金信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险。
　　2)在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被融资方挪用到其他项目上，则用于项目开发的资金链就会断裂，从而造成一系列的烂尾工程，直接影响信托投资公司和投资者的收益。为防止融资方挪用资金情况的发生，信托投资公司一般会通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式进行风险控制。实践证明，这些控制措施基本能控制融资方的挪用风险，但也存在由于信托投资公司缺乏相关经验，融资的房地产企业可能利用自身的专业优势编造用款理由等达到挪用目的的情况。另外，信托公司自身可能因内控制度不健全或管理人员的道德风险，借项目之名挪用资金。
　　防范这些风险，除信托公司切实执行各种风险控制措施，完善内部治理结构和建设内部风险控制度外，还应当建立银行托管制度 。日实施的《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定了“信托计划的资金实行保管制”这样一来既可控制融资方的挪用风险，也能控制受托人的挪用风险。银行作为信托财产的托管人，在必要时可以指定专业机构审核融资方的用款请求，例如由银行指定房产项目的监理公司，由监理公司对项目的每笔用款出具意见，以做到专款专用。
　　我国的信托业历经五次清理，目前大部分信托公司运行都比较规范。但是鉴于房地产资金信托属于高风险的信托产品，监管当局对信托公司的监督管理对于风险的控制将起到不可替代的保障作用。
　　3.信托产品设计缺陷导致的风险
　　信托投资公司房地产资金信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念，即一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单。 根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定，投资者需要承担一定的投资风险，这无可厚非，但是因信托公司的过错造成信托财产毁损或灭失的，投资者只能在信托公司的固有财产范围内要求赔偿，如果出现信托公司破产或者固有财产严重低于信托财产数额的情形的，投资者的权利根本无法得到救济。作者认为在信托计划中引入保险制度对保护投资者的利益意义重大。
　　4.信息不对称导致的风险
　　为了合作和共同的利益，房地产企业和信托投资公司之间可能存在隐瞒事实的问题。一般而言，房地产企业对信托投资公司隐瞒实际情况的可能性较大。比如，希望与信托公司合作的房地产企业为了融到资金，往往只会证明企业的从业经验和实力，而隐瞒本企业曾经在项目上出现过的诚信危机或管理事故等问题，而信托投资公司由于本身的调查权利受限，也未能深入考察企业的真实情况，如企业的内部治理结构、财务风险防范能力等。因此信托投资者对信托产品风险的判断只能凭借信托投资公司出据的书面文件或者口头承诺。由此可见，信息的不对称是导致潜在投资风险的一大诱因。作者认为，尽快建立起我国房地产企业信用等级评价系统对于解决信息不对称这一问题将发挥重要作用。
　　5.财产流动性风险
　　房地产资金信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
　　实践中，信托投资公司在设计房地产资金信托计划时可能会规定要定期分配投资收益，因此其对流动性风险较为重视，其风险控制措施也较多：1)保证一定比例的高流通性信托财产;2)制订投资策略时对现金流的匹配性做出要求;3)引入流动性支持机构(例如银行)等。
　　上述措施一般只适用于组合投资的信托计划。对于单一投资项目的房地产资金信托，由于规模的限制，这些防范措施显然无法适用。所以信托投资公司只能采取要求信托资金使用者(房地产企业)于信托期限届满前一定期限内开始还款，以便给受托人一定的时间处理可能发生的流动性风险。但此种风险防范措施难以在根本上控制流动性风险。作者认为，可以借鉴房地产信托基金(REITs)引入流动性支持机构的做法，例如与银行、保险公司等金融机构合作、成立专门的流动性支持备付基金等解决部分流动性风险问题。
　　6.集中投资风险
　　在我国目前的法律框架内，集合信托资金只能采取私募的方式进行，因此单个信托计划的资金规模非常有限，大多数房地产资金信托都是投资于单一项目，其结果就是风险集中在一个项目上，没有风险释放机制。除了项目单一以外，信托期限较短也是产生此类风险的因素。一般的房地产资金信托期限多为一到二年，无法通过长期运作来化解短期产生的风险。作者建议，房地产资金信托发展成熟时，其募集方式可由私募转为公募，扩大资金募集规模，使集合资金不仅可以较短期限投资于不同的开发项目，也可以较长期限投资于成熟的物业，从而使风险分散或化解，保护投资者的利益。
　　7.缺乏流通性的风险
　　我国房地产资金信托现有的转让模式是：购买资金信托计划的投资者自己寻找买方，双方达成一致后，再到发行该信托产品的信托投资公司营业大厅办理过户手续，才能转让信托合同。这种模式的转让成本高，缺乏流通转让的平台。当投资者在急需资金时，难以在短时期内找到买家并进行等值兑现，大多数投资者只有在认购后一直持有信托产品直至产品到期。 而购买集合资金信托计划的投资者，其受益权则根本不许转让。《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定了参加集合资金信托计划的委托人(投资者)是唯一的受益人。这些转让方式或者规定不符合经济权利可以自由流转的法理及房地产资金信托的主旨。这可能会影响到投资者的购买意愿，制约房地产资金信托的进一步发展。
　　作者认为，对受益权流通的限制的主要原因在于我国将“信托受益凭证”界定在“证券”范围之外，如果“信托受益凭证”具有“证券”的属性，则可以自由流通。为了保障投资者可以自由、及时地行使权利，作者建议应借鉴国外房地产投资信托制度和房地产资产证券化的有益做法，使我国的房地产资金信托制度朝着投资信托制度发展，同时要增强社会对房地产投资信托的认可程度，在法理框架内建立起真正的房地产投资信托制度，使房地产投资 流通。
　　综上，房地产资金信托的风险必然会导致一系列不利后果，如破坏金融秩序、房地产项目失败、市场投资信心不足，该风险最终会影响到信托资金的安全，从而损害到投资者的利益。因此，房地产资金信托风险控制的目的主要包括促进金融市场的健康发展和保护众多投资者利益。监管部门作为公权力的行使者，控制较多的社会资源，因此应当承担起主要的职责，具体包括：
　　首先，通过立法给予制度上的支持，只有现行法律与现实的契合度高，才能防止出现大量规避法律的行为，从而降低因规避法律所产生的风险。
　　其次，加强信托投资公司内部控制，一是要建立完善的治理结构，防范道德风险;二是要建立起全面的内部风险控制的框架，对项目的选择、评估、监管等都需要有具体的操作规程。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产信托业的成败及发展前途。
　　第三，建立健全信息披露制度。监管部门规范信息披露行为应做具体规定，并对不履行披露义务的信托公司予以经济惩罚。最后，也是最重要的内容就是培养房地产信托产品风险管理的专业人才。房地产信托产品由于其创新性和复杂性，对从业人员的要求较高。具体包括：信息分析人员、信托产品设计人员、风险管理人员等。
　　第四，完善投资者权益保护制度。监管部门应当出台具体操作细则保障投资者的知情权、建议权、撤销权等，并明确信托机构不履行相关义务时应当承担的责任。投资者是信托关系三要素之一，也是信托制度得以存在的基础，对投资者利益的保护不仅关系着金融市场的秩序，更关系着信托制度的兴衰成败。本文第三部分根据对信托项目风险的分类，重点分析信托关系中当事人的权利义务关系及项目内部风险产生的原因，结合相关制度的出台提出内部风险控制的建议，从而更全面地保护投资者的利益。
　　投资者作为信托关系中的主体之一，对风险的控制主要体现在及时掌握信托机构的活动状况并且能够约束信托机构的行为，因此必须有相应的制度保障投资者的之情权、监督权和建议权。
　　本文第三部分根据对信托项目风险的分类，重点分析信托关系中当事人的权利义务关系及项目内部风险产生的原因，结合相关制度的出台提出内部风险控制的建议，从而更全面地保护信托资金安全和投资者的利益。
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