楼市是否取限：一线城市困惑 二三线城市忙活|楼市|取消限购|一线城市_新浪财经_新浪网
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楼市是否取限：一线城市困惑 二三线城市忙活
　　楼市：一线城市困惑 二三线城市忙活
　　[编者按]
　　今年以来，房地产市场的持续低迷，在不同的地区，无论市场还是政府层面却有不同的反应：一线城市依然被“限购还是取消限购”这道命题困惑着，按兵不动；二三线城市却正以各种名目，实实在在地进行救市。楼市松不松绑、银行松不松贷，楼市究竟何处去？不过，随着二线城市全面放开限购，以及一系列促销手段的运用，一些地方楼市成交确实出现了回升的局面。
　　[一线城市]
　　北京 再次否认取消限购
　　晨报记者林劲榆报道 昨天，北京被传将放松限购，不过，这则消息很快被否认。北京市住建委相关人士向记者表示，北京继续执行限购政策。
　　昨天有消息称，一份北京房地产智囊制定的退出限购方案已经提交给北京市政府高层官员。内容涵盖逐步废除二手房交易20%差额税、下调契税，以及放宽非京籍五年纳税资格的审核。在全国楼市中，北京的限购政策是最严格的，规定禁止京籍单身人士购买二套房。
　　“我一直在关注政策的变化，但至今没有新消息，在四个一线城市中，北京可能是最后一个放开限购的。”昨天，北京中原首席分析师张大伟表示，北京暂时没有限购松绑的必要，短期内北京取消限购的可能性非常小。虽然北京房地产市场降温明显，但土地出让金依然处于高位，截至日前，年内土地出让金已经接近1600亿，全年突破2000亿基本成定局。
　　下半年以来，北京多次被传将放松限购。最近的一次于国庆前的9月24日，北京市副市长陈刚就重申，对于商品房市场坚持住房市场化的基本方向，加强房地产市场调控，加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策。7月28日北京上半年经济形势分析会上，北京市市长王安顺也公开表态，要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。
　　[二三线城市]
　　名为“引进人才”实为“救市”之举
　　宁波补贴 首次购房的高校毕业生
　　□晨报记者 谢 磊
　　10月8日，宁波市人力资源和社会保障局发了一条通告：宣布宁波正式加入地方财政“贴钱”鼓励购房的行列之中。通告称，毕业10年内的高校毕业生，凡在宁波就业者首次购房可享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠。
　　业内人士认为，此举名义上虽为“引进人才”，但实为“救市”之举，对宁波房产销售或带来拉动效果。
　　毕业10年内高校毕业生购房获补贴
　　这份名为《关于营造良好安居环境促进高校毕业生来甬就业创业的若干意见》，共提出了三方面六项举措。
　　其主要内容为，日至日期间，对在甬就业的毕业10年内普通高校毕业生(包括取得高级职业资格证书的高级技工学校和技师学院毕业生)购买普通住房，给予购房补贴，即对首次购买90平方米及以下普通住房的，给予房价总额1%的购房补贴；　对首次购买90平方米以上，140平方米以下(不含140平方米)的，给予房价总额0.75%的购房补贴。
　　各级政府和企事业单位对接收的来宁波工作的普通高校博士毕业生，在日至日期间购买普通住宅的，可享受每月不超过3000元的购房贷款贴息，贴息补助期限最长不超过五年。市本级机关和全额事业单位由市财政全额补助，市级其他单位由市财政按50%予以补助，其余费用由单位财务列支，可列入经营成本。夫妻双方同时符合享受条件的，其中一方按规定补助标准全额享受，另一方按规定补助标准给予50%。
　　除此之外，为减轻高校毕业生购房资金压力，高校毕业生在宁波购房时，申请办理住房公积金个人住房贷款，其住房公积金的连续缴存时间可从现行规定的12个月缩短为3个月；在符合贷款有关规定的前提下，其贷款最高额度在现行贷款额度上可上浮20%；购买建筑面积在120平方米以下首套商品住房的，贷款首付款比例可以从现行30%调整为不低于20%。
　　宁波市市长热线的工作人员告诉记者，符合条件的高校毕业生，只需凭所签订的劳动(聘用)合同、缴纳社会保险证明、个人所得税证明三者之一，购买首套商品房，就可享受相关优惠。不过，对于如何领取补贴以及名下有房产的情况下是否可享受补贴等，工作人员表示，目前有关实施细则仍在制定中。
　　地方政府或掀新救市潮
　　今年前8个月，中国房地产投资增速加速放缓，楼市成交低迷，大中城市房价几乎全线下跌。
　　6月份以来，一股楼市解禁潮在国内掀起，而宁波市也在7月30日官方宣布，从7月31日起调整限购政策，购买宁波市各县(市)以及鄞州、北仑、镇海、高新区住房(含商品住房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情况查询证明；购买海曙、江东、江北中心城区套型在90平方米以及以上商品住房，不再需要提供家庭住房情况查询证明；购买海曙、江东、江北中心城区二手住房的不再需要提供家庭住房情况查询证明。8月29日下午，宁波市再次官方宣布，从8月30日起全面解除限购令，彻底放开住房购买。
　　数据显示，调整住房限购政策以来的一个月，宁波市区商品住房总成交套数已经超过3800套，日均成交大于120套，而7月份的数据大约是75套。不过，“解限”带来的刺激效应随着时间推移而递减。宁波住宅与房地产网的最新网上住宅销售信息显示，截至10月9日，宁波市区的住宅可售套数为48671套，住宅可售面积为6569078平方米。按照今年前9个月月均约2000套的销售速度，这些库存还要花两年才能消化，而10月份预计还有十多个楼盘将新开或加推房源。
　　国庆前夕，央行、银监会发布“央四条”为房贷松绑，其中“首套房”认定标准正式放宽。宁波此次以财政补贴形式支持购房，或将成为地方政府新一轮救市的“标杆”。在此之前，8月2日，成都宣布今年7月1日至12月31日期间，对首次购买自住普通商品房按贷款金额的3%给予财政补助；8月5日，包头对在9月6日至10日房交会期间购买新建商品住房的，由市政府给予购房人2000元/套的财政补贴以及相关的契税补贴。
　　[相关新闻]
　　30个城市住宅成交面积环比增长
　　□记者 林劲榆
　　晨报讯 昨天，上海易居房地产研究院发布了《9月份典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出，9月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长7.7%，同比减少16.9%。9月份的市场成交已经创下了年内最高。
　　据统计，9月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积为1477万平方米，环比增长7.7%，同比减少16.9%。30个城市中，有18个即六成城市的成交量出现了环比增长。目前已连续三个月成交出现了环比正增长态势。同时，3月份以来，该成交量的同比增幅总体上呈不断收窄态势。而观察9月份的市场成交，已经创下了年内最高。
　　对照近5年9月份的成交数据，可以看出，相比2010年至2013年4年间的同期水平，2014年9月份新建商品住宅成交面积分别增长了-10.9%、38.0%、-6.2%和-16.9%。可见，今年9月成交不仅弱于去年同期，还弱于2012年，总体看仍不乐观。
　　城市分类中，二线城市行情最好。9月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为994万平方米，环比增长8.5%，同比减少9.2%。随着二线部分城市的救市，二线城市成交量总体上出现了上升，目前已出现连续3个月的环比增长，而9月份成交量更是达到了前3季度的最高水平。15个二线城市的成交增幅大小不一。其中有8个城市出现了环比增长，涨幅排名前3位的城市分别为兰州、贵阳和南昌，相应增幅分别达到65.8%、51.8%和43.2%。
　　[专家观点]
　　地方政府在作救市探索
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进将宁波政策看作救市之举：“宁波目前出台的补贴新政，是一种赤裸裸的以‘抢人’为手段的楼市刺激政策。”他认为，此类做法确实能够对高校毕业生有触动，从而优化当地购房群体结构和实现楼市成交的提振。此类政策目前还属于地方政府自我探索的一种做法，在当前楼市下也可以理解。但实际上，如果从“抢人”的角度看，未来应该从产业发展的角度，而不光是从学历的标准来提供各类优惠。各类技术人才、部分在宁波工作时间较长的就业者，都应该积极提供各类住房方面的补贴或优惠。
　　宁波经济水平在浙江属于拔尖，很多房企蜂拥进入宁波市场。从目前宁波的楼市库存看，当地整个供应量的消化状况并不佳。因而对于宁波市场来说，积极释放购房需求、积极去库存、积极盘活当地楼市资源，成为关键。
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二三线城市商业地产的选址与招商运营
基​本​上​总​整​体​来​说​把​二​、​三​线​趁​势​的​一​些​运​营​的​主​要​要​点​说​了​一​下​,​其​实​更​多​的​是​在​一​些​具​体​的​案​例​上​面​的​一​些​分​享​,​也​欢​迎​在​坐​各​位​可​以​随​时​和​我​去​进​行​沟​通​和​交​流​,​谢​谢​大​家​。
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从追求份额到追求利润 联合利华深度发力二三线市场
一扫2014年的阴霾，2015年的联合利华开年即有新动作：1月30日，联合利华位于四川眉山的全球生产基地正式落成，年产20万吨的奥妙无磷洗衣粉，主要供应中国西部市场，未来这里将逐步成为联合利华辐射中国西部市场的重要生产基地，产品线也将逐步发展成为全线产品。
此前，联合利华刚刚发布了2014年财报结果，因受累于新兴市场的增速放缓、发达市场增长乏力，2014年财报依然不理想：2014年全年营收下滑2.7%至484亿欧元。而2014年对于联合利华中国则是近乎于灾难的一年，2014年三、四季度，联合利华中国区销售额均下滑高达20%，而去年一年的时间联合利华在中国一方面进行了裁员，另一方面也在不断地清理库存。但是，中国市场的低迷，并未影响到联合利华对于中国市场的布局和投资。
　　加大西部投资
早在2012年，联合利华就确定在四川眉山投资设立西区生产基地。之所以选择在四川建立新工厂，除了政策上的优惠，还因为眉山一代盛产元明粉，是洗衣粉的重要成分。过去，联合利华在西南、西北区的产品供应都是来自合肥的生产基地。随着四川基地的建成，这将意味着可以大大缩小运输半径，降低运输成本，更重要的是，这是联合利华布局中国二三线城市的一枚重要棋子。
然而，对于联合利华而言，在中国顺风顺水地发展了十几年，这两年开始遭遇“成长”的烦恼，从2010年开始，以宝洁、联合利华为代表的外资日化品牌市场份额持续下滑，而本土日化品牌所占份额已从最低谷的20％左右恢复至45%。蓝月亮、、美即、百雀羚、自然堂、珀莱雅……众多本土品牌集体掀起“反攻”大潮，不断缩小与外资品牌的差距。
在本土品牌崛起的同时，外资巨头也逐步走下巅峰。宝洁年第一季财报显示，公司营业收入207.4亿美元，同比下降3.7%。在各个板块中，由OLAY玉兰油及SK-II两大品牌领衔的美容化妆品业务跌幅最大，净销售额较去年同期53.15亿美元锐减3.75亿美元，跌至49.4亿美元；洗漱类和健康护理类产品的净销售额也分别出现了7.4%和3.5%的下滑。
事实上，西部市场相比较全国市场潜力更大。目前，联合利华西部地区比例逐渐增加，目前在全国总销售额占比差不多在20%左右。而以成都为中心的西部市场，不仅对西部12省的二三线城市具有很强的辐射力，而且就近设厂，运输成本也可以节省20%以上。
“过去，我们更注重一线城市，例如北上广深，但这些市场已经逐渐饱和，真正增加的是二三线城市，中国西部城市去年增长率超过10%，只有更多地往二三线城市增加，才能保持增长。”联合利华北亚区公共事务副总裁曾锡文表示。
　　拓展电商渠道
除了本土品牌的崛起对外资日化品牌的挤压，中国经济的新常态，对于日化市场也有着一定的影响。从2013年以来，中国的经济发展就已经降低到8%以下，2014年更是创造历史新低，只有7.2%。著名经济学家马光远表示，中国经济未来3~5年还将保持下行的压力，这将对中国的制造业带来直接的影响。
而消费的不振，对于日化这样的快速消费品行业带来的影响是最直接的。联合利华北亚区总裁马瑞文向媒体表示，从2013年开始，联合利华在一线城市的销售明显放缓。为此，联合利华主动做了一些措施，特别是大客户渠道做了一些清库存动作。到2015年，清理库存的工作基本结束，开始恢复常态。
“去年的情况是短期的。如果在市场上看，联合利华市场占有率并没有降低。那么为什么销售会减少呢？因为很多分销商占了很大库存，有三个月的库存。当经济减缓的时候他们会节省成本，开始去库存，在这种情况下我的市场占有率没有减少，但是我的出货可能减少了，所以这种是短期的。”曾锡文表示。
“在当前的市场形势下，单纯的追求市场份额已经没有太多的实际意义，提高价格、提升利润才是硬道理，否则只能在市场中充当搬运工。”营销专家黄志东表示。据悉，宝洁、联合利华等都在进行产品结构的调整，低端洗衣粉、肥皂基本上是要放弃的品类。在新的品类上却在加大投入的力度，例如对于清扬、多芬的持续投入，联合利华的净水器也将投入市场。
在过去几年里，中国的渠道发生了很大的变化，KA大卖场渠道都在萎缩，以家乐福、沃尔玛、乐购、乐天玛特为代表的传统零售渠道正在遭受来自电商渠道的冲击，而家乐福、沃尔玛在新渠道的开拓和转型上又出师不利或者动作缓慢，而以传统渠道为依靠的日化产品也遭受拖累，销售纷纷下滑。
相比之下，联合利华在新兴渠道，尤其是电商渠道的拓展并不算顺利。据曾锡文透露，联合利华在电商渠道的销售份额比例不大，显然，联合利华已经看到自己在电商渠道上的短板开始加大在电商渠道的投入。“我们现在在电子商务方面的增长非常快，可能增长将近百分之二三十。”
　　天下，了然于胸；尺度，可更深入。欢迎扫描下方二维码关注新浪财经官方微信(微信号sinacaijing)。
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