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北京生活租房成本过高 年轻人被迫只能选择群组
&&&来了一年，一分钱都没攒下&&&日前，对外经济贸易大学教授廉思发布了《青年蓝皮书：中国青年发展报告(2014)No.2&流动时代下的安居》。这位年轻学者几年前曾因研究北京的&蚁族&而出名。这一次，他把目光对准青年住房问题。&&在他所进行的&北京市青年住房状况调查&中，有52.1%的被调查者在北京租房。他们付出的平均月租金是1993.4元，占家庭人均月收入的 37.1%，略高于其自认为最多能够承受的比重(35.2%)。这意味着，对于租房居住的受访者而言，每月的房租负担已达到其所能承受的&极限&。重压之 下，很多年轻人被迫选择了并不被政策允许的&群租&。&&从北京地铁崇文门站的地下走向地面，需要经过42级台阶。过去一年里，彭慧一次又一次走过这42级台阶，经过并不复杂的左转右转，回到&家&中。&&彭慧有29位室友，她们共同的&家&是一套约140平方米的三室一厅。这套房间原来的结构，彭慧和她的室友们都没有见到过。她们来到这里时，房子已经被改造成4个卧室、1个小厅、1个厨房以及两个卫生间。4个卧室里分别住着10个人、8个人、6个人和6个人。&&1992年出生的彭慧并不习惯把这间群租房称作&家&，她的家在千里之外的哈尔滨。像这间房子里的其他人一样，彭慧尽管喜欢谈论北京，却从未真正属于过这座城市。&&彭慧心大，遇事想得开。这样一位神经&大条&的女孩，在一个温暖得令人想瞌睡的下午，正蜷缩在一个容纳了10个人的房间的下铺，用笔记本电脑看《刑 事侦缉档案》第四部，&古天乐在这里面特别酷！&彭慧笑嘻嘻地说，唯一让人心烦的是房间里的网速。由于10人共用一个网络，姑娘们经常连不上网。&&即便性格开朗，彭慧与她们也甚少交谈。睡一觉再睁开眼，对面的床可能就换了新人，这些住在同一屋檐下、听得到彼此呼吸的女孩有时并不知道对方的名字和她身后的故事。&&10天前的彭慧还不能这样悠哉，那时的她还是一家地产中介的销售，在北京东二环、三环之间奔波。因为不会骑自行车，彭慧没有像其他中介人员那样穿着衬衫、打着领带，骑电动车呼啸而过。但相同的是没日没夜地辛苦奔波。&&彭慧一天的工作是从早上8点50分开始。因为群租房内要排队洗漱，她通常会在早晨7点钟起床。卫生间的水龙头坏了，没有热水，整个房间出热水的水龙 头只剩厨房一个。所以大家只能在洗菜池子上面洗漱，&最恶心的是池子经常堵，所以老是就着油花、面条、菜叶子洗脸&&有段时间水池坏掉了，大家蹚着水洗个 脸，然后再去浴室洗脚。&房间只有一面穿衣镜，宽度不到半米，每天早上姑娘们都得排队照镜子。&&一番折腾，彭慧走出家门，走向崇文门地铁站，在拥挤的早高峰里看睡眼惺忪的上班族打着哈欠、听着音乐或是一言不发地盯着车载电视里的广告。&&彭慧到达办公室后的第一件事是刷帖子，&你们在58同城、赶集网、搜房网上面看到的房源信息都是我们一个字一个字打上去的。&之后，是晨会，上司开始布置一天的任务。&&每天，彭慧都要打上两三百个电话，约客户、约业主、谈价格、看房子、回访&&打仗似的一天在晚上10点30分结束。结束之前，通常会在9点开夕会，总结一天的工作，如果任务没有完成，就要继续加班干活儿。&&彭慧没有周末的概念。公司让每周休1天，但这宝贵的一天并不完全属于彭慧，客户和业主仍然会不断打电话给她，她依然需要像工作日一样往外跑。&有的时候真累得挺不住了，我就把手机调成静音，假装没听到电话，晚上再给客户回过去。&&&在中介公司忙碌了一年，彭慧的身体开始发出警告。早晨经常被胃疼叫醒，后来去医院检查，大夫说是因为长期饮食不规律导致的胃溃疡。因为身体上的不适，彭慧辞掉了工作。同在地产中介工作的男朋友每天给她送早餐。男朋友是她的同学，又同时来到北京工作。&&&就是因为他，我才会留在北京。&但在北京马不停蹄的生活里，他们一周只能见一面，然后一起吃个晚饭。&&&说实话，我不喜欢北京。节奏太快，消费水平又太高，一个月不挣八九千元，很难过得舒服。换个二线城市，一个月挣个三四千，已经过得很好了，还能攒点儿。&&&在北京的一年，彭慧没有攒下一分钱。每个月的平均工资有4000元，除去房租900元，每天吃饭七八十元，下班晚了还要打车，一个月的薪水所剩无几。她的工资构成是1500元的底薪加上开单即有的500元，再加上业绩提成，收入不固定。&&这间群租房令租户满意的地方是租金可以月付，甚至可以天付，每天38元或是一个月900元，如果连付3个月的话还有折扣&这一点彭慧也是刚刚听说，她在这里住了一年，却从来没有连付3个月，因为付完3个月的房租，就没钱吃饭了。&&900元的租房成本在北京这样的地段只能租到一个床位。彭慧深谙租房的价格：三环以内最差的次卧也要1500元；出了三环能便宜两三百元；四环以外五环以内1000元。900元想要租一个单人间只能到五环之外了。&&&北京的生活压力太大，我们班当初一起来的30个同学，如今只剩三四个。&第一次来北京实习时，彭慧就见识了首都的包罗万象。&&彼时的她在中国美术馆实习，做服务员，每天的工作就是告知游客不要碰画、不要吃东西喝水。从早上7点工作到晚上5点，站两个小时休息半个小时。包吃包住，每个月拿到1900元补贴。&&彭慧回忆，从没见过那么惨的&包吃包住。&她和另外17个人住在一间40平方米的地下室。正值北京的冬天，地下室里没有暖气，也没有热水。大概是由于不习惯北京的自来水水质，彭慧的脸上开始冒痘痘，&当时的条件又只能用冷水洗脸，那时候满脸痘特别不想见人，丑死了。&&&大部分时候，彭慧需要掰着手指算钱过日子。在交完所有费用之后，彭慧的手里只剩800块钱，公司在最初的一个月不发工资，她需要用这些钱过完两个 月。公司只提供午餐和晚餐。彭慧从来不吃公司的菜，只吃米饭。有时去早市买些咸菜，就着米饭一起吃。晚上的时候彭慧从食堂拿两个馒头，花10块钱买一盒8 个的咸鸭蛋，还有老干妈辣酱。晚上1个馒头、半个咸鸭蛋，剩下的留到第二天早上当早饭。&如果实在忍不住，头天晚上吃了一整个咸鸭蛋，那第二天早上就不吃 了。&第二天早上的馒头一咬一掉渣，彭慧就着辣酱，喝着水，大口大口地往下咽。后来发工资了，彭慧想要改善一下伙食，买了个煎饼果子，还有&双夹&&一种 夹了鸡蛋和火腿的饼。&&彭慧不愿意回忆起当初的苦日子，对未来也没有显出一筹莫展。辞掉工作后，她正在网上投[简介 最新动态] 简历、找工作。目标是一份朝九晚六的工作，工资可以比以前低点。&头疼死了，毫无头绪，想找个文职类的助理工作，但自己办公软件什么的又不太在行。好不容 易找到了一家，但公司不给交五险一金，别的倒无所谓，医保一定要交啊。&彭慧有时觉得，实在不行就继续做销售，毕竟是熟悉的领域，但是自己又没有本科的学 历，她对于找工作略显迷茫和无能为力。&&彭慧有时会羡慕一个同学的舅舅，70后，多年前两手空空来到北京，没有学历，只有吃苦耐劳的劲儿。&当时他刚结婚，还要养孩子，一个月工资几百块。 就靠自己一步步奋斗，现在在北京有房有车，还有自己的公司。&彭慧觉得自己现在拼不过&富二代&，也不指望在北京买上房。&北京只适合挣钱，不适合居住。 3年之后，我和对象赚足了钱就在老家买房，长远的打算还是回家。&彭慧说自己在学校时从来没有想过这些复杂的问题，每天过得很开心。工作之后，学着生存， 这些问题迟早会找上门来。&&&只为活着 一点生活质量都没有&&&李可很少对这座城市投入感情。在这间群租房里她总是显得焦躁而愤怒，与这里居住的医院护士、来京实习大学生、推销银行信用卡的职员不同，李可在北京已经工作了三四年，自称是培训学校的副校长。&&因为进进出出的人太多，群租房的门锁并不好用，姑娘们每次出门前都要仔细检查几遍有没有带钥匙。因为如果没带钥匙，敲门是没人会来开的&&有人敲门 时，&姐不让我们开门。&姑娘们口中的&&姐&是这里的房东或是二房东，租客们也不知道&姐是不是这栋房子的实际拥有者，她们与她的联系是每个月定时交房 租和房间里有东西坏了时，打电话给&姐，她会派[最新消息 价格 户型 点评]人来修。&姐也不允许代收快递，习惯网购的年轻人只能自己在家的时候让快递来送。&&不久前，这间房子刚刚被人举报过。在里也时常有邻居向租客们打听房间里是不是住了很多人，租客们往往讳莫如深。令她们头疼的还有小区的大门口， 由于需要刷卡进入，没有卡的租客们，只能等着别人进出的时候跟在后面。&人多的时间段还好，可是有时候人少，远远看到前面有一个人要进去或者里面有人出 来，我都要急匆匆跑过去，趁门开了跑进去，有时候实在里外都没人就只好等着，那种感觉一分钟都像是过了一个小时。&一位租客说，&为了掩饰尴尬，我通常拿 出手机来玩儿。&&&晚上大家下班回来，洗衣服做饭洗漱聊天，群租房内开始进入一天中最热闹的时光，李可嫌吵，直接在客厅贴了张告示&晚上9点以后不准在客厅聊天说话， 可是这似乎并不奏效。晚上11点之后，洗澡声、马桶冲水声、洗衣机转动声、打电话聊微信声不绝于耳。有人熬夜工作不肯关灯，连带着噼里啪啦敲击键盘的声 音。有一次，李可在卫生间里洗澡，有人进来上厕所，出去的时候没有关门，让她着了凉。为此，李可差点与那人大打出手。&&尽管时常带着愤怒，李可还是不愿意搬走，她曾有过复杂又曲折的租房经历。&被中介骗过、遇到过难缠的房东、因为工作调动为找新房子急得团团转&&&&&&租房市场中存在的一系列侵权问题已给青年人才带来了极大的困扰。&廉思说。调查显示，受访者中，仅有26.3%的人表示在租房过程中未遇到权 益受损问题，33.3%的人表示自己曾经遭遇房东临时清退，且无补偿，41.3%的人表示自己曾遇到租金不按合同随意上涨的情况，更有43.8%的人表示 自己曾遭遇过黑中介克扣甚至骗取中介费。&&李可的同事有在燕郊买房子的，&上下班要两个多小时。&李可在一周一天的休息日整理着衣服，&只为活着，一点生活质量都没有。&她将叠好的衣服放进旅行箱，群租房内没有衣柜，李可就准备了4个旅行箱，一个大过一个。高低床的一角挂了5个包。&&李可说自己的目标还没有完成，所以不能离开北京。&自己当老板，开培训机构，这只是小的目标。&春天的柳絮飘进了屋子里，李可抓了抓，却没抓住。一同飘进来的还有不远处北京站的整点报时钟声。&大的目标，现在还不能说。&李可补充道。&&这个毕业于东北财经大学的高才生曾经在通州[最新消息 价格 户型 点评]租过一居室，每月租金2000元，占李可当时收入的五分之一。&晚上下班特别晚，通州的大马路上没有人，远远的突然走过来一个，像幽灵一样，特别吓人。&&&&每天上班干吗？挣钱买房子。买房子干吗？还房贷。&李可说很多人的生活进入了恶性循环。她觉得这座城市过于功利，在嫌弃的同时，自己也成了它功利的一部分。所有的意义就变成&讨生活&3个字。&&&回家乡才是拼爹，在这里更公平&&&尽管有各种牢骚，但群租客们依然对北京以及自己的未来抱有希望、怀有愿景。&&在一套群租房的6人间里，住了4个河北姑娘和两个甘肃姑娘，&五一&小长假结束后的第一个晚上，这间并不宽敞的屋子里笑声不断。来实习的兰州大学的女孩们就要结束实习离开北京了，剩下的人为她们举办了一场小小的欢送会，几瓶啤酒，几碟小菜，聊天就是这场欢送会的全部内容。&&跟房子里其他租户的形同陌路不同，在来自河北的赵爽所住的6人间里，大家一直相处得很愉快。总说要搬走，可是因为太忙了，没空找房子。就是晚上回来睡个觉，所以没搬走。在她看来现在住的地方挺方便，&一块住的人这么多，大家生活习惯都不一样，就是个互相迁就呗。&&&现在，6人间里只剩下赵爽和张萌两个人了，张萌是医院护士，不经常回来。&再过几个月，如果能找到合适的房子，我打算跟张萌搬出去合租，不再住群租 房了。&赵爽说，&群租早晚有一天是要被取缔的，我也赞成取缔群租。可是现在大家挣得不多，北京房租又贵，那还能怎么办？一块租房可以，做成那种宿舍式的 管理可能好一点。&&&赵爽去年3月还没毕业就只身来到了北京，会计专业的她在北京的第一份工作就是会计。因为&太安逸了，每天都没事干，就是坐着刷网页聊天&，所以今年年初，赵爽选择了跳槽，现在她在一家证券公司谋得了一份后台咨询的工作。&&赵爽每天上午9点上班，晚上要忙到10点多才能回到住的地方，有时候遇到难缠的客户，中午连5分钟吃饭的时间都没有。&我们这行有好多证要考&，前 段时间赵爽一直在准备考试，每天下班还要学习到很晚才上床睡觉。可即便新工作这么累，赵爽还是干得很开心。&刚入证券这行的时候什么都不懂，自己也感觉心 慌，可是一旦你做成一件事，学到那么多东西，那种感觉真是太高兴了。&&&从上学开始，赵爽就一直想去北京，&没有不想待在北京的时候。&在她看来，北京的医疗条件好，如果她在北京，父母以后就能有好的就医环境。此外，北 京的教育资源优良，将来有了孩子可以有更好的教育环境。除了为上一代和下一代考虑，对赵爽自己来说，&北京的生活交通更方便，在北京工作能有更好的平 台。&家里人一开始并不同意赵爽留在北京，也曾经用安排行政事业单位这样的条件诱惑她回家，可是赵爽拒绝得很干脆，&回小城市才是真正地&拼爹&，在北京 竞争机会更公平，旁边都是跟自己一样奋斗的人。&&&虽说在北京活得并不容易，可是赵爽从来都没想过离开北京。赵爽排解烦闷的方式是看综艺节目，&看的时候不用想烦心事，一看就笑。&定居北京就是赵爽最大的奋斗动力。&&跟赵爽同住一屋的张萌今年7月就要正式从中南大学的医学统计学专业毕业了。前不久，张萌刚被北京的一家二甲医院录取，不仅有正式编制，还解决北京户口。说起新工作，张萌的眼角眉梢都透着喜色。&&去年刚来时正是北京最热的时节，张萌恰好睡在机底下，&噪音特别大，有时候吵得整夜睡不着觉，有时候半夜起来使劲儿砸一下就能稍微安静会儿&， 因为可以正常制冷，房东不肯修，就这样张萌伴随着空调噪音住了好长时间才搬到下铺。冬天的时候因为暖气烧得特别足，又不经常通风，再加上人多，张萌老觉得 喘不上气来。&&因为租房的人流动性比较大，所以经常是&呼啦&来一大片，&呼啦&又走了。刚住过来的时候，因为人多嘈杂，张萌经常睡不着觉，&后来习惯了也就好 了，现在能睡得特别香。&虽然并不打算常住，可是张萌还是把自己的一方小天地收拾得井井有条。她在床周围挂了一块红色碎花的帘子，给自己隔开了一点私人空 间。卡通床单、小木桌、小玩偶再加上床头一盏昏黄的台灯都使得张萌的床看起来颇为温馨。&&&在北京找工作虽然难，可回去也不是那么容易的。&学医的张萌曾打听过家乡医院的招聘信息，可是发现有的医院直接实行内部推荐，所以也就放弃了回家 工作的念头，开始安心在京找工作。&虽说北京空气质量差，人又多，可是北京有最好的医院，而且历史人文气息也比较浓厚，生活也方便。&张萌笑着说。&&张萌的同学当中只有一个跟她一样在北京实习，有时候两人也会暗自较劲。同学之间难免互相比，找工作的时候有信息我们都不会共享，因为共享就意味着她要和你一块去竞争。但是很多时候她还是会告诉自己：&别人比你好就好呗，大家都是同学，将来没准还多个靠山呢。&&&幸运的是，张萌成功地在北京找到了一份不错的工作，现在她觉得在北京&有定在这里的感觉了&。&&正式入职之后，张萌想要跟赵爽一块出去合租，&最好房租在2000以内，有单独的卫生间，合租的都是女生就更完美了。&
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成本管理可以为现金流回正做些啥？
人物：&&&&企业：
　　高投入，长周期是的一大特质。白银时代，企业面对的市场不确定性剧增。2015年，去库存成为整个行业的主旋律，因为只有甩掉存货，才能回笼企业活命的血液&&现金流和利润，一个字，钱!
　　可是，现金流、利润仅仅是销售的事情吗?销售确实hin重要。但其实作为一个企业运转的动力，其贯穿于各个环节。任何一个链条，都可以为现金流和利润服务。那么传统意义上的成本管理应该如何为现金流和利润回正服务呢?成本圈微信群(加群主微信JoleandSophia受邀入群)对此进行了激烈的讨论。现将讨论结果呈现给各位亲爱的fans，希望能对您能从中找到可以借鉴的东西。
　　一、现金流比利润重要
　　企业从事生产经营的目的是为了获得利润，现金流是企业能立即用来购置财产和偿还债务、支付股利的经济资源，二者都非常重要。但是，在当前情况下，为了快速回笼资金而祭出各种优惠政策(说白了，就是变相降价)的房企大有所在，因此，目前来说，答案不言自明&&现金流比利润要重要的多。没有利润企业还能够活下去(很多电商，如京东就是很好的证明)，长期没有改善才会慢慢死亡;没有现金流，则分分钟会倒地毙命。
　　即便从另外一个角度看，也是如此。利润是企业在一定时期内生产经营的最终财务结果，即企业收入与成本费用相抵后的余额。但是，利润有时候并反映企业盈利能力的强弱。如果房企一味通过铺货强推增加销售量，而为了扩大销售量，企业延长客户的付款期限，同时增加存货，那只会导致企业风险急剧增加。
　　当然，现金流过多也不是好事，因为这意味着企业又大量的资金在晒太阳，需要提高使用效率&&当然，这种事情在今天的房企中不多见，否则我们也就不用瞎讨论什么如何快速使现金流和利润回正的问题了。
　　一个企业的现金流和利润并不总是朝相同方向变化，利润大不代表现金流充足，现金流充足也不代表利润大。那么，如何才能尽可能地将现金流和利润搞大呢?对不起，是回正。成本人员应该做什么?
　　二、成本人员应该怎么做?
　　如何在的范畴内，为企业现金流行和利润回正做些什么。
　　大家认为成本人员需要做的是：建立大成本意识，标准化作业，减少环节成本，扣除不合理的成本，让成本去盈利，让成本创造价值。
　　这么说还是太过于宏观，下面明源君根据大家的讨论层层剖析。
　　根据大家的讨论，明源君梳理出三个基于成本管理视角，尽可能保证现金流安全的方式：1、通过间接融资，可以减少整体性的支出;2、通过款项缓付等，可以一定程度上保证现金安全(流入减去流出为正);3、在经营活动中尽可能的降低支出。
　　1、减少整体性支出
　　现在，几个大的地产公司都在在加大去库存，说白了就是加大了变现的力度，就是在保现金流。因为销售和回款才是新鲜的血液，其它的融资和过桥都是含着吸血鬼的血液。但现在是在调整期，很多房企由于在过去几年过度扩张导致脚步停不下来，只能继续往前走。
　　当然，作为资本运作的一个合理横杆，债务问题各家都涉及到了。那有没有较好的措施呢?
　　大家认为可以从招标入手，主体、装修、土方，施工单位带资融资，工程款以商承支付，这样可以尽可能的利用施工单位的资金前期开发，之后开发贷下来后可以转换，而那时开盘销售资金可以回笼了。
　　目前小股操盘，合伙制也是一个对现金流回正的补充。很典型的，万科计划中的把施工单位拉进来作为合伙人，就是一种融资的方式。
　　需要注意的是，想要在招标及合同条款上下功夫，需要做好前期策划，在合约规划时要考虑清楚各种因素，比如垫资、房屋抵扣工程款等，资金支付，控好合同付款条件，资金计划与付款计划的准确性等，尽量规避风险。
　　2、减少或延缓支出
　　有些费用可以少交，这是绝对量;有些可以延缓交，这是加权了资金时间成本的相对量。二者都可以在实际操作过程中进行灵活运用。
　　土地增值税这一块可以操作的空间很大，缺点是实际可以节省的不多。当然，能省则省，总是好的。实际操作时，增值税预缴部分应少交，因为虽然税务部门说多退少补，但是通常情况下多交的都不会退。
　　社保也可以做文章，可以少交，但那是人力资源部门应该干的事情，而且总是在员工的身上打主意，不是长久之计，在市场剧变的时候，企业更加需要人才，为了省小钱而抠员工的口袋可能得不偿失，不到万不得已的情况下不建议采用，缓交相对温和一些。
　　限额设计和税务筹划才是最重要的亮点，某种程度上，税务的策划、归口，会导致税费档次的跳跃。预算的时候不给，结算的时候再给，这样一个举措最低就可以缓付1.5年。对于资金紧绷的企业来说，1.5年的时间可能就是救命的时间。
　　总而言之，农民工保证金、大配套等的费用缓交，增值税的部分预缴要少交，社保可以缓交、和少交，即税要少交，费要缓交。当然，各地规定不尽相同，所有的策略制定的底线都应该符合当地的法律法规。而且一个重要的前提是不能牺牲品质和搞糟合作关系。前期做好资金使用计划，资金支出尽量延后。
　　3、经营中降低支出
　　如何在经营活动中，尽可能的降低支出也是确保现金流?微信地产成本群的小伙伴们认为设计质量是主要的，做好图纸优化是关键。
　　图纸是根，如果图纸不准确，不适用，不科学，就会造成反复，会影响成本，因此图纸优化很关键。关注设计的质量也是同样的道理。图纸质量不高，设计不合理，最后影响成本，影响证件的办理。
　　特别需要指出的是，成本的优化不意味着一味做减法，还需要站在营销的视角，思考如何贴合顾客的需求，降低隐性成本、适当抬高显性成本。设计优化要重视过程控制，而不能追求结果控制。为了保证设计和图纸的质量，可以采取销售把控展示效果、成本兜底，设计画图的方式，在设计优化环节，销售、设计、工程、成本联合完成，可以有效地避免低劣作品的产生。
　　在实操中，成本需要参与前期的投资测算，从源头控制，提出一些合理化的优化。图纸的优化，也可以考虑引进外部专业机构、结构优化公司，专业顾问。
　　当然，图纸完美不代表结果完美，因为图纸终究还是图，在落地的时候难免会有变动。而且，政府的政策在不断更新，消防、住建等的条件也不断更新。有时候很难保证图纸落地的时候，政策不变。因此，还需要做好合约规划。
　　现金流控制，应提前做合约规划、合理安排、工程进度、控制工程款项，大金额支付的后置　缓付，提前平衡公司的现金收支，避免集中到一段时间的大金额现金的支出，出现短时间的负数，促进现金流的回正。
　　快鱼海亮短平快的策略让政策也束手无策&&开发周期短，前期准备充分，基本上是拿地之时就是开工之日，有效地减少资金了沉淀和资金成本，提高投资回报;项目的投资较短，资金回报率高，销售快，快回款。当然，短平快需要让企业的现金大量的集中使用，是一种相对理想的状态，实际操作中项目，资金，规划、团队，成本、入市时机等因素都会带来各种影响，多数公司难以做到。
　　通过上述的剖析可以得出，基于成本管理视角，能够有效帮助企业现金流和利润回正的方式主要从两个方面下手，一是可以直接降低费用的措施，如从源头抓起，优化设计等;二是缓付款项节约资金成本。各个企业在实际运营的过程中可以根据自身情况，选择适合自身的方式方法。
　　1、可以直接降低费用的措施：1)降低工程费用的社保费;2)从源头抓起，优化设计;3)减少分包费用，免分包配合费;4)税收筹划减免税费。
　　2、缓付款项节约资金成本措施;1)工程款支付比例调整;2)减少付款范围，降低付款基数;3)社保公积金延迟支付;4)履约保证金及退还时间，房抵工程款。
　　成本人员通过树立全公司的全成本控制理念，建立全成本控制小组，从其职能范畴内，可以多渠道地为现金流和利润回正服务。然而，一个不争的事实是，按照目前的形势，销售跟不上，资金很难回来，自然难以谈现金流和利润。营销带来的影响是最直接的。有的房企尝试让营销总监管设计，以保证资金流入更快些，事实上楼盘也卖的不错。
　　当然，会有人担心销售管设计会不会出现浪费成本，是否靠谱等，折中一下，提意见，加强协同一定是十分必要的。市场需求比以往变化更快，跳出成本看成本，以及将成本思维前置也是需要考虑的命题。做别墅，一定是把成本做对，而不是节省，做刚需，一定是标准化，规模化，节约。脱离市场和客户需求谈成本管理，无助于现金流和利润回正，就很容易沦耍流氓。
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房地产开发公司开发一个楼群的成本都有哪些？
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块
　　对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。
　　(一)开发成本
　　共有八项：
　　1.使用权出让金。
　　国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
　　2.土地征用及拆迁安置补偿费。
　　(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
　　(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原
　　用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
　　3.前期工程费。
　　前期工程费主要包括：
　　(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
　　(2)&三通一平&等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
　　4.建安工程费。
　　它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
　　5.基础设施费。
　　它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
　　6.公共配套设施费。
　　它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照&建安工程费&的估算方法。
　　7.不可预见费。
　　它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。
　　8.开发期间税费。
　　开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
　　(二)开发费用
　　开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
　　1.管理费用。
　　可按项目开发成本构成中前1&6项之和为基数，按3%左右计算。
　　2.销售费用。
　　它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
　　(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%;
　　(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%;
　　(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。
　　以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。
　　3.财务费用。
　　它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
　　一般情况下资金是自有的，不过也有很多企业是通过银行借款筹集资金的。
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