浮动收益房地产信托 怎样投资才不成浮云(图)
来源：证券时报
房地产信托产品主要类型结构 孙晓辉/资料 吴比较/制图　　证券时报记者 孙晓辉　　经过一段时间的沉寂，完全采用浮动收益的房地产信托产品又开始浮出水面，数只采用浮动收益的房地产信托产品面临集中到期。　　在一些第三方网络销售平台的产品收益榜上，这些产品的预期收
相关公司股票走势
益率多在20%～25%之间，远高于固定收益类产品。然而实际上，这类房地产信托产品给予投资者的回报其实是浮动收益，20%只是一个预估值，最终能实现多少收益并不确定。　　从已到期的产品看，浮动收益没有看起来那么美，要实现预期收益并非易事。重庆信托当年推出的精诚投资壹号信托计划，预期收益为20%，但该产品最终清算时，投资者只获得8%的收益。而今年8月到期的中金佳成房地产基金1号最终兑付收益也不及预期。　　按照结构不同，房地产信托大致可分为房地产信托基金、类基金房地产信托和传统房地产信托三种。浮动收益一般出现在房地产信托基金和类基金房地产信托中，投资者需要注意的是，股权结构不同对应的收益率和风险水平也有所差异，需仔细甄别。　　房地产信托基金：　　纯股权+浮动收益　　房地产信托基金给予投资者的回报不再是固定收益，而是完全浮动收益。有些产品在推介中会给出预估值，多在20%～25%左右，但最终能否实现完全是未知数。　　目前的房地产信托基金，一般是指信托计划以有限合伙人（LP）的角色，与扮演普通合伙人（GP）角色的开发商，共同设立一个有限合伙企业，该有限合伙企业将各方所投资金用于项目投资。其对外投资的形式包括但不限于新设项目公司、股权收购、债权等形式。有别于单一投向的房地产信托计划，房地产信托基金往往是将资金运用于多个房地产项目。不过这与已实现证券化的房地产投资信托基金（REITs）还有一定差距。由于目前的房地产信托基金依然处于发展初期，有些产品虽然打着房地产信托基金的招牌，但并不采用基金化模式进行股权投资，只是类基金房地产信托，其投资回报仍采用固定收益或 “固定收益+浮动收益”。　　从产品设计来看，投资者成了房地产开发项目的合伙人，与开发商共担风险。比如四川信托去年底推出的复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划，该产品采用浮动收益，没有固定收益，产品推介资料显示其预期年化收益可达22%～35%。　　与一般房地产信托产品相比，浮动收益可以让投资者分享到项目开发的收益。不过，需要注意的是，许多类似产品在推介资料中提到的20%以上预期收益只是预估值，产品最终能实现多大收益并不确定。　　类基金房地产信托：　　股债+混合型收益　　Wind资讯统计显示，在今年发行的房地产信托产品中，股权投资类房地产信托占比已超过30%，这些产品对投资者的回报仍以固定收益为主，部分产品会采用“固定收益+浮动收益”模式，其中固定收益部分多数不低于8%。　　目前的房地产股权投资类投资信托，主要以股权加债权的方式存在，往往被称为类基金房地产信托。此类产品一般采用“优先、劣后”的结构化模式。即由信托计划作为股东参股项目公司，投资者以优先级获得固定收益，开发商（或信托公司）则以劣后级享有浮动收益。也就是说很多时候投资者在其中并不享受项目开发带来的收益。　　华润信托10月15日成立的“鼎新95号太原翡丽湾项目”集合信托计划便属此类。在该计划中，优先级投资者根据资金投入规模享受9%～9.5%的固定收益，而作为次级受益人的华润信托则享受“9.5%+浮动收益”。　　不过，也有一些产品进一步创新，让投资者可以优先级受益人获得“固定收益+浮动收益”。如爱建信托去年底成立的“保集金华项目股权投资集合资金”信托计划，投资者享受的预期年化收益率为“11%+浮动收益”。　　“固定收益+浮动收益”的收益结构优点比较明显，在有固定收益保底的同时，浮动收益部分给了投资者更多的想象空间。目前此类产品的固定收益部分一般不低于8%，处于即便浮动收益部分为零，固定收益部分投资者也可以接受的水平。　　传统房地产信托：　　纯债结构+固定收益　　虽然近年来各信托公司推出的房地产信托产品手段多样、品种创新，但其最传统的房地产信托模式―房地产贷款信托依然是当前的主流模式，这类产品收益率区间为8.5%～12%。　　Wind资讯统计显示，今年以来成立的贷款类房地产信托近220只，依然占据大半江山。所谓房地产贷款信托，一般是指信托计划将资金通过开发贷款的方式发放给地产商，运用于房地产项目的开发建设。债权类房地产信托则主要是受让地产商的应收款债权，到期后地产商回购该应收款债权，收益率普遍在8%～10%之间。纯粹的债权类房地产信托数量不多，更多是以与贷款类或股权投资类混合的形式出现。今年成立的纯债权类房地产信托仅有30只左右。　　贷款类信托这种传统模式依然占据主流，得益于其交易结构简单，多数产品都有抵押物，更具保障，出现问题时更容易善后处理。　　此外，当前的房地产信托产品中，还有一种“股权+溢价回购”模式，这里的股权实际上是以股权之名行债权之实（明股实债），基本等同于贷款类信托。虽然早在几年前这种模式就被叫停，但仍未彻底杜绝。所谓“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。不过，由于这种模式比贷款类信托复杂，且往往无抵押物，信托公司一般只有在项目质量较好时才愿意使用这种模式。　　作者：孙晓辉
(来源：证券时报网)
(责任编辑：陈彦娇)
原标题：浮动收益房地产信托 怎样投资才不成浮云(图)
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信托基金知识总结
让投资一帆风顺
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信托基金基础知识
&&&&&&信托最早起源于英国，是建立在信任的基础上，委托他人管理和处分财产的一种制度。随着信托制度的不断发展，信托基金逐渐被人们熟悉。为帮助人们更好的认识信托基金，下面就为您介绍信托基金的相关知识。
&&&&&&信托基金简介
　　信托基金也叫投资基金，是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式。
&&&&&&信托基金的投资对象主要包括有价证券和实业，根据不同的分类标准可将信托基金投资对象分为公司型投资基金、契约型投资基金、封闭型基金、开放型基金、国内基金、国外基金等。下面就针对信托基金的投资种类做简要介绍。
&&&&&&1、根据投资基金设立的法律基础不同，可以分为公司型投资基金和契约型投资基金...
往期理财险专题回顾
慧择保险网（）个人理财专题，个人理财是指根据财务状况，建立合理的个人...
慧择保险网（）短期理财产品专题为您详细介绍短期理财产品的风险，短期理...
信托基金特征
&&&&&&信托基金属于基金的一种，但是却与基金有着很大的区别。人们在进行信托基金投资时需了解信托基金的特点，从而根据自己的实际情况做出正确判断。那么，信托基金的特点究竟是什么呢？
&&&&&&一、信托基金具有融通资金的性质
　　信托基金是按照“受人之托、代人理财”的基本特征来融通资金管理财产的...
&&&&&&私募基金有很多种，信托只是其中的一个领域。因此，二者存在一定的相似之处，但是需要注意的是信托基金和私募基金在发行单位、产品性质、监管单位等方面存在一定的区别。
&&&&&&一、发行单位
　　1、信托基金：由信托公司发行，信托基金是信托公司发行的“金融产品”，因为信托公司是由国...
信托基金投资助手
&&&&&&信托公司是伴随着信托基金的不断发展而衍生出来的，信托公司的主要任务是根据委托人的意愿进行财产管理。经统计发现，目前国内信托公司较多，极大的满足了人们的信托需求，下面就为您介绍国内知名信托公司。
&&&&&&安徽国元信托有限责任公司
安徽国元信托有限责任公司（简称“国元信托”）是经中国银行业监督管理委员会批准设立...
&&&&&&相信人们在进行信托基金投资时都会浏览各大网站，收集各种信托基金信息，从而让自己的投资更加顺畅。那么，目前国内知名的信托基金投资网站有哪些呢？下面就针对这个问题做简要介绍。
&&&&&&相信人们在进行信托基金投资时都会浏览各大网站，收集各种信托基金信息，从而让自己的投资更加顺畅。那么，目前国内知名的信托基金投资网站有哪些呢？下面就针对这个问题做简要介绍。
信托基金投资方法
&&&&&&信托基金投资范围广泛，可以涉足资本、货币和实业等多个市场，因此受到广大投资者的青睐。但是，需注意的是在进行信托基金投资时需遵守相应的原则，从而让投资者获得意想不到的收获。
&&&&&&一是要选择信誉好的信托基金投资公司。尽管我国监管部门对信托业进行...
&&&&&&近年来，国内信托市场十分火热，信托基金备受人们推崇，投资者越来越多。那么，在进行信托基金投资时需掌握哪些技巧呢？为帮助人们更好的进行信托基金投资，下面就为您简要介绍信托基金投资技巧。
&&&&&&稳健投资是首要
　　面对残酷的市场竞争，有些银行甚至将信托理
信托基金投资风险
&&&&&&2012年已经逝去，纵观这一年可以看出，信托基金俨然成为人们投资理财的热门对象。但是根据调查发现，很多投资者由于没有很好的把握市场行情，走入了信托基金投资误区，导致损失惨重。那么，常见的信托基金投资误区有哪些呢？
&&&&&&误区之一：信托人人都适合
　　和当初全国人民抢购基金一样，如今信托的投资者中也出现很多老年朋友的身影。
&&&&&&人们通过信托基金投资可以获得一定的收益，但是也必须承担相应的风险。信托基金投资风险主要表现在保本风险、利率风险、信用风险等方面，下面就针对信托基金投资风险做简要介绍。
&&&&&&保本风险
保本风险的本金发生亏损的概率很低，但本金发生亏损的几率也并非完全没有，信托计划并不承诺保本。
热销理财保险介绍
1、保险金额 1万—30万可选；
2、保险期间 保障至70周岁；
3、重疾身故，双重保障；
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1、身故保险金10万；
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