房地产开发项目无效成本分析与管理_教育学习-牛bb文章网您的位置：&>&&>&房地产开发项目无效成本分析与管理房地产开发项目无效成本分析与管理（原作者：刘明辉）摘要：目前国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业为了维持企业的生存和发展，必须努力降低开发项目的成本，才能取得竞争中的成本优势。本文通过对房地产开发项目中无效成本的概念从总成本中剥离出来，阐述了无效成本提出的目的与意义，对工程建设各阶段可能产生的无效成本进行了分类与总结，探讨了无效成本的统计，并提出了无效成本的控制与管理方法。关键词：房地产开发；无效成本；控制随着我国房地产市场竞争日益加剧，如何以最低的成本开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的首要问题，成本控制在房地产开发和管理中占据了核心地位。而房地产项目开发过程中无效成本的控制更是控制的重点，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。1. 无效成本控制概念的提出1.1. 无效成本控制的概念根据房地产项目开发成本的性质可以将其总成本分为有效成本和无效成本，即总成本等于有效成本和无效成本的总和。项目开发的总成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费，有效成本是指能形成有效产品，或能提升产品价值，对促进营销有积极作用的成本费用。无效成本是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。无效成本的概念是针对有效成本而言，它们最大的区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本则完全无法获得补偿。据不完全统计目前无效成本占总建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。无效成本投入收益为零，对总成本的控制影响重大，而换个角度讲，无效成本控制好的话，对总成本的控制也意义重大。因此有必要专门针对无效成本的控制与管理，进行科学系统地分析与论证，提出具体的控制方法与措施，以降低项目开发的总成本，增加收益。1.2. 无效成本控制的目的与意义无效成本具有零收益的特殊性，因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。无效成本覆盖各类合同的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口，属于对成本各阶段的动态主动控制。主要目的是分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制。寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考。减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。通过归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高。2. 无效成本的分类与统计方法2.1无效成本的分类无效成本原因分析及无效成本归口不正确将会引起动态成本及建造成本的真实性存在偏差，所以，无效成本的归口与分析建议由成本部门派专人负责，分月按类别编制图表进行统计，当发现无效成本高于正常值时，对责任部门提出预警，及时纠偏，同时为项目结束后项目成本管理的后评估提供真实、有效的数据。无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段，针对各开发阶段进行分析与总结，无效成本分类与归口可分为以下几种类别：（1）设计原因产生的无效成本。（2）招标原因产生的无效成本。（3）施工管理原因的引起无效成本。（4）销售原因产生的无效成本。（5）预结算原因引起的无效成本（6）建设方管理类失误产生的无效成本。根据以往竣工项目的总结，对各阶段易产生的无效成本分类如表1所示：2.2.无效成本的统计分析方法无效成本的统计分析方法分为三种，一是单个合同的无效成本分析，目的是避免类似合同再发生同样类型的无效成本。在统计分析时，可以制作图表统计出结算总造价、签证造价、设计变更率和工程签证率等参数，分析结算中无效成本占总造价的百分率，明确无效成本产生的责任部门，产生的原因，浪费的成本，归入的成本科目等。二是月度无效成本分析，主要是制作图表归纳月度无效成本发生情况，统计月度内各个合同的无效成本进行分析，计算无效成本的比例，分析其产生的原因，归入的成本科目，提出改进办法等。三是项目无效成本分析，目的是促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考，主要是以整个项目为主体，宏观进行统计，明确在整个项目的土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例，对各无效成本产生的原因进行归纳总结，提出改进意见。成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。对无效成本的动态信息作出比较，对无效成本产生原因进行分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。3.无效成本的控制方法与措施无效成本的产生贯穿于整个项目的建设周期，并且分布于不同的部门，不同的责任主体管辖范围内，因此要做好无效成本的控制，必须在整个建设期的各个阶段通过各个相关部门的共同努力，协同合作来完成。各个阶段无效成本控制的主要方法与措施有：（1）推行限额设计，在设计合同及设计任务书中明确限额指标，各部门可提前介入设计工作，多角度提出设计建议，优化设计方案，加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更。（2）加强招标环节的控制，加强合格供应商的选择与评估，加大集中采购力度，加强清单招标的使用。（3）确定合理的施工技术方案（降低废品率），严格执行现场签证制度，工程量的确认必须各方参与，报批规范，审核严格。（4）提高技术人员专业能力，提高各部门无效成本控制的意识，确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。（5）加强部门间信息沟通，促进各部门协同工作，降低无效成本产生的概率。（6）通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。（7）定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较，并根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。（8）制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。4.结语综上所述， 房地产企业为了确保企业的生存与发展，必须努力降低开发项目的成本，才能在竞争中取得成本优势。无效成本概念的提出，使得企业对成本的控制更加明确化，更加有针对性，可以实现成本的主动控制与事前控制。针对零收益的无效成本进行控制，通过对无效成本的分类、分析、统计方法与控制方法的剖析，能够直接、高效地实现对成本的精细化控制与管理，是一种科学的成本控制方法，可以最大程度地提高企业的收益，形成企业的成本优势，提升企业的市场地位和核心竞争力。参考文献[1] 郑哲一.《房地产无效成本分析与管理[J].》广西城镇建设，2008，（10）：123-124[2] 王运道. 《房地产开发企业工程成本控制[J].》技术经济，2001， （2）： 54-55[3] 刘华.《房地产开发项目几个环节的成本控制[J].》科技咨询，2007， （23）： 235欢迎您转载分享：热门教育学习好评教育学习57目标成本分析-第2页
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包括事前的控制、事中的控制和事后的控制；4．目标成本的分析和考核；上述几个方面构成了目标成本管理的什么是房地产开发；二、房地产企业开发成本构成；要对房地产开发项目的成本进行有效控制，必须清楚开；1．土地获得价款，指的为取得土地开发使用权而发生；2．开发前期准备费，指在取得土地开发权之后、项目；3．主体建筑工程费，指项目开发过程中发生的主体内；4．主体安装工程
包括事前的控制、事中的控制和事后的控制。形成目标成本的全状态和全时态的全面控制，达到预定的目标。4 ．目标成本的分析和考核。目标成本分析包括事前的预测分析、事中的控制分析和事后的业绩分析，为目标成本的预防控制、过程控制、反馈控制以及考核评价提供充分客观的依据。根据目标成本执行结果和详细的分析资料，对各层次的目标责任者，按照目标责任制的要求和标准进行评价和逐级考核，肯定成绩发现不足，为进一步加强目标成本管理创造条件。上述几个方面构成了目标成本管理的什么是房地产开发项目目标成本管理分析基本模式。二、房地产企业开发成本构成要对房地产开发项目的成本进行有效控制，必须清楚开发成本的构成和各种成本发生的阶段。房地产企业开发成本总的来说一般包括以下几项：1 ．土地获得价款，指的为取得土地开发使用权而发生的各项费用。主要包括以下内容：政府地价及市政配套费、合作款项、拆迁补偿费等。2 ．开发前期准备费，指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通一平 ” 等前期费用。主要包括以下内容：勘察设计费、报批报建增容费、临时设施费等。3 ．主体建筑工程费，指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费等。4 ．主体安装工程费，主要包括：室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费等。
5 ．社区管网工程费，主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费等。6 ．园林环境工程费，指项目所发生的园林环境造价，主要包括：绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费等。7 ．配套设施费，指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。8 ．开发间接费，指与项目开发直接什么是房地产开发项目目标成本管理分析相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。三、房地产开发项目目标成本管理流程目标成本管理运用到房地产开发项目上一定要遵守市场导向原则、顾客满意原则、全面管理原则、成本效益观以及源流管理原则，这样才能达到预期的目的一）目标成本的制定目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标准，图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。
具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。二）目标成本的优化
房地产开发项目的规划设计阶段一般可分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个小阶段。除了概念设计之外的其他三个小阶段要分别确定具体技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。所以在方案设计、初步设计和施工图设计完成之后均需要对开发项目的目标成本进行优化。设计阶段是开发项目目标成本控制最重要的阶段。设计阶段房地产开发项目目标成本控制的关键工作有以下几点：第一，进行委托设计时，要全面贯彻项目决策的精神，向设计单位说明项目的质量（包括品位）和成本两方面的要求。第二，通过成本测算，进行价值功能比的分析。第三，通过对设计方案的审查与分析，要求进一步优化目标成本。投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定项目的准确定位。设计部编制《建设项目综合经济指标表》主体建筑安装费以此表为依据，并根据测算基础，形成《方案设计阶段的成本控制建议》实施方案确定后，对项目成本测算进行细化和修订，作为最终的目标成本。三）目标成本的分解目标成本的分解有纵向分解和横向分解，目标成本的纵向分解指的根据开发项目的形成过程，按照成本核算科目将开发成本进行逐级的分解。目标成本的横向分解指的开发项目目标成本纵向分解的基础上，按照企业各部门业务和管理职能的不同，将目标成本纵向分解的末级科目具体分解落实到各个相应的责任主体，横向分解的过程实质就是目标成本的责任分解的过程。如，将甲供材的成本划归到采购部，就是横向分解的二级分解，同时分解之后甲供材的目标成本就成了采购部的责任成本。目标成本的分解应根据项目的总规划什么是房地产开发项目目标成本管理分析指标、分期规划指标及工程概况，把各控制指标分解到各个责任部门，并明确各部门的目标、控制要点和控制手段。责任分解到部门后，还要制定详细的成本控制的要点。对于纵向分解来说，主要是依据企业内部形成的成本核算科目的层级和具体的成本核算科目。分解的原则是开发项目的目标成本必须分解到最末级的成本核算科目。 包含各类专业文献、专业论文、应用写作文书、高等教育、文学作品欣赏、57目标成本分析等内容。　
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