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房价下跌后 未来整个楼市会发生怎样的连锁变化
　　近段时间，有关楼市的走向成为一个热议的话题，围绕着房企的资金状况；未来楼市的走向；银行业对房地产业的态度；购房的时机等等，都延伸出林林总总的说法。梳理众多说法，以期分析出未来楼市的发展趋势，成为件重要的事。
　　个人房贷利率可能上升
　　自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态。在二套房利率普遍上浮的情况下，多地首套房贷利率也开始上浮。记者了解到，南方多地银行首套房贷款利率的上浮力度多在5%-10%，深圳部分商业银行甚至需上浮10%-20%。
　　“在2月14日才调整了利率，首套房房贷利率从原来上浮5%调整到10%。”建行一位房贷经理告诉记者。根据南都记者调查的情况，目前深圳除了中、农、工三家国有银行首套房房贷利率维持基准利率外，建行及其他商业银行首套房房贷利率都需上浮，广发、华夏、浦发等银行都需上浮10%-20%。
　　广州多家银行首套房贷利率基本上浮了5%-10%。记者走访了五羊新城一带的招商银行、农业银行、华夏银行、中国银行、邮政储蓄银行、中国建设银行和广州银行。
　　这七家银行中，只有招商银行一家表示将维持基准利率，即6.55%。中国邮政储蓄银行和农行表示首套房上浮5%；广州银行首套房上浮10%；中行首套房上浮10%；建行没有给出具体值，表示都在10%左右波动；华夏银行给出的是浮动利率，即上浮5%-10%，其工作人员表示，具体利率根据贷款者个人的经济实力状况最终决定。
　　外地的情况这样，杭州本地的情况又是如何呢？记者咨询了四大行，中行、农行、工行和建行相关人士都表示，都还在执行原先的个人按揭贷款利率，但很多人士在采访中也流露出对个人按揭贷款的可有可无。“市场变化这么频繁，对我们来说也是种考验，相比较与跟人按揭贷款，个人经营性贷款我们更愿意做，利润空间也高很多。”四大行之外有银行工作人员直接表示，即便是首套房贷，他们也要上浮10%。
　　银行这样做，也出于自己的利润考虑。目前房贷基准利率仅在6.55%左右，属于收益率偏低的项目，如果他们把钱贷给企业的经营，收益明显要高出一大截，在整个金融正积极面对互联网金融挑战的大背景下，银行当然也想让自己的钱生出更多的利润。
　　当然，房贷的上浮，对于购房者来说，肯定又是一种成本的上升，“大家都说接下来可能房价会跌，但如果房价这头跌了点，在其他方面收费又涨上去了，等于说房价又白跌了。”有购房者直言不讳地表示。
　　银行房地产贷款趋于审慎
　　据新华网报道，针对市场传闻多家银行停办房地产贷款，新华社记者得到涉及传闻的多家银行正式回复，均表示房地产信贷政策没有变化。
　　兴业银行近日发布公告称：3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
　　兴业银行停止办理房地产融资业务的传闻，一度诱发了市场对银行业暂停房地产贷款的恐慌。
　　中金公司认为，目前只是个别银行(兴业银行)的个别部门(企业金融条线)对房地产融资个别产品(房地产夹层融资和房地产供应链融资)的收缩，银行并没有全面收紧对房地产的信贷政策。
　　多家银行总行也向记者确认“未停贷”。交行主管新闻发布的负责人表示，近期从未下发暂停所有房地产贷款项目的通知文件。工、农、中、建行四大商业银行也均回应称：房地产信贷政策没有变化。其中，农行表示，未停止发放房地产贷款，并已关注到目前房地产市场存在的风险，将根据市场变动情况采取有保有压的房地产信贷政策。
　　招商、民生、中信、光大银行同样表示：近期未调整房地产信贷政策，房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知，也没有停办房地产融资业务。
　　不过房企能从银行贷到款，并不意味着能像过去那样容易贷到款了。
　　业内人士认为，目前房地产开发贷款和按揭贷款风险可控。但是，防控房地产贷款风险，继续成为监管部门和银行的关注重点。
　　银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
　　记者对杭州的银行工作人员进行采访，基本态度也与新华社采访到的情况相似，银行对开发商的开发贷款没有变化，中行、农行、工行和建行，四大行这一块的业务仍一如往常。但也有银行工作人员私下表示，由于未来的房地产业发展并不确定，因此他们也会筛选客户，“不是所有的房地产企业我们都会贷，要根据企业的规模、实力、开发的项目、过往的记录等来综合分析。”
　　杭州未来房价下跌是件大概率的事
　　德信在大城北的项目北海公园首降后，随后同板块的天鸿?香榭里也跟进降价，而在此之前，同样在区域的耀翔?悦尚本已打算低开入市。这在一定程度上引发市场的担忧，那就是大城北的这拨降价，是否会蔓延到该区域的其他项目，甚至蔓延到杭州其他区域。记者的判断是，未来杭州房价下跌还是件大概率的事，但房价不存在断崖式下跌的可能。
　　德信和天鸿的降价，都有着现实的基础，德信的降价非常好理解，那就是在新增了很多个项目后，它需要腾出资金和人手来运营这些项目。在这个时候，已经进入尾盘销售的北海公园，作为清盘处理，显得非常合理。事实上，过往有很多个项目，都是如此操盘的，也因此，北海公园的降幅并不算大。这仍是一种经营手法。
　　至于天鸿?香榭里，是因其融资的成本过高，企业有点吃不消了。按照目前大城北的竞争态势，天鸿?香榭里如果还是按照原先17000元/平方米的售价卖房，没有品牌和特点的他们，很难有什么大的成交了，与其坐着干耗，还不如降价回笼资金，至少不用再支付那么高的融资成本。
　　随着这两个项目的降价，该区域内的其他项目，如阳光郡等，在售价方面都有松动，现在去售楼处购房，都能拿到好的折扣。
　　但大城北的这波降价，是否会蔓延到其他区域，从现在看，存在大概率，但不会大降价。以市场公认的城东新城东区，即七堡一带，因为有太多的项目集中供应，确实存在很大的价格压力，但考虑到从去年下半年开始，该区域已经进入贴身肉搏的状态，开发商在售卖房子时，基本贴着利润正负线在走了，换句话说，基本已到了地板价，想让这样的区域再有大幅度的降价，基本已无可能。
　　不过，在房价下跌期，如果买房又成了件头疼的事，再次告诉大家几点，一，尽量买大牌开发商的房子。房价上升期，开发商都能赚钱，所以房子的品质更有保障，等到房价下跌，开发商肯定要控制成本，这时候，品质不免被会牺牲。买大品牌开发商的房子，考虑到开发商未来还要发展，因此，他们在产品和品牌把控方面肯定更有顾忌。再退步讲，买大牌开发商的房子，就算出了问题，解决问题的可能性也更大。这也是为什么，在整个大城北降价的背景下，滨江?万家名城前段时间的加推，仍取得8成以上的销售业绩，这就是品牌开发商的力量。二，尽量买硬性支出成本更低的项目。这里所说的硬性成本支出，不是说开发商偷工减料得来的，而是自然的硬性成本，包括地价、财务成本、建安成本、管理成本、推广成本等等。这些成本加在一起低的，开发商的腾挪空间肯定更大点，品质多少也更有保障。对于那些在杭州只开发有一个项目的小公司而言，即便他们的项目降到很低价格，还是要慎买的，这样血的教训在前面的房价下跌期已有很多案例。
　　拿地可能会遇到竞争空当期
　　本月25日下午，杭州主城区原计划出让3宗宅地，后因地块前期手续有待进一步完善，其中2宗暂缓出让，仅剩杭政储出[2014]8号宅地出让。出让公告显示，该地块位于杭州新兴板块滨江白马湖单元，出让面积92382平方米，约138.57亩，容积率2.0。
　　经过约30分钟17轮报价，上述地块由杭州本土企业中南建设以13.41亿元的总价竞得，折合楼面价7258元/平方米。这样的地价水平比同处于滨江区域近年来竞拍的嘉凯城项目(9944元/平方米)、浙江三联项目(9942元/平方米)、万科?璞悦湾地块(2012年10月出让，8178元/平方米)都要低。
　　与此同时，2月24日，杭州余杭区推出一宗总面积37亩，总体量6.6万平方米的商住地块，该地块位于地铁1号线南苑站以南约400米处，楼面起价仅3000元/平方米。最终只有一家竞拍单位，由云南凯华以底价竞得，成交价19928万元，折合楼面价3000元/平方米。
　　2月杭州主城区土地拍卖就此收官，土地成交总额75.3亿元，较1月份的298.5亿元历史新高有大幅下滑。值得注意的是，据杭州市国土资源局官方网站显示，截至2月24日，杭州主城区已有一个月没有新的地块挂牌，也就是说，3月主城区土地市场极有可能“零出让”。
　　事实上，土地出让价格的降温，在上月18日也已显现，当时主城区出让的三宗地块，比起此前出让的周边地块，都已下降15%左右。
　　一般来说，土地市场的反应，总是滞后于房地产市场的，这之间的时间差大约在半个月左右，从时间节点上看，这轮下降，也基本符合这个时间节点。而从过往的经验看，在楼市降价，土地市场遇冷后，土地市场反倒会衍生出众多的机会，“按照我的判断，在今年上半年，在土地市场应该有不少机会。”有开发商已表示，想在这个竞争的空当期，拿些土地。
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增值电信业务经营许可证： 广告经营许可证楼市正在上演大逃亡，现在买房值不值？附中国楼市未来8大趋势_财富管理圈-爱微帮
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点击标题下「财富管理圈」可快速关注银行家个人交流微信：bankjia，有兴趣的朋友也可以互相交流学习哦！由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解中国楼市未来的8大趋势，看看现在买房到底值不值？中国楼市未来8大趋势转自中金在线1、大城市的房价还有一段上涨空间。中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。财经传媒人刘晓博就此表示：“如果以美元计价，中国楼市可能接近见顶，当然这是阶段性的顶部。但由于热钱流出带来的通缩效应，国内货币政策必然会通过宽松来对冲。因此以人民币计价的中国楼市，还有一段上涨空间，中国房价的长远走势，还要看改革的进展。”2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。其次，将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。最后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。全面放开二胎，已经没有太大悬念，只是时间问题。这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。从这个意义上说，未来二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。4、房地产企业将大量消亡、转型。曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。6、逆城市化很难出现。很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。7、商铺面临价值重估。商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺 区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。(中金在线综合凤凰财经、BWCHINESE中文网、刘晓博博文、大连晚报)买房，卖梦想的房奴,很现实......摘自拆掉思维里的墙作者: 古典不管你在中国的哪一个城市，只要还准备结婚，还有个工作，而且父母安在，大家都也许想过一件事情，这个城市里，我是不是要买房?怎么样才能买到房?什么时候买?父母出不出钱?　　因为大家都知道，只要要一提裸婚，都没有人愿意嫁给你。即使老婆愿意，他们家人呢?别人会怎么看?孩子以后怎么办?　　有这么一个人，我们暂时称呼他为小飞。21岁从某名牌大学金融系毕业。在大城市找不到工作，他于是回到老家省会的证券公司当一名普通员工，1年以后，蚁族小飞遇到自己喜欢的姑娘小苏，于是向她求婚。小苏问他那，房子怎么办?他说我才工作一年，加上大学时候赚了点钱。大概就攒下来10万多。我给你两个选择，1是花这笔钱在当地买个小房子，2是让我去投资，过几年买套大的。小苏说好，我相信你，我选2。于是小飞和小苏租了个两房一厅就结婚了，房子真有点破，晚上还能听到天花板的老鼠在开派对。第一年他们生了个女孩，他们没买房。结婚4年后，小飞的事业终于有了点起色，他成为一个投资公司的合伙人。第6年的时候，他在新的公司站稳了脚，收入也开始稳定起来。他花了大概30万在当地买了套一般的房子，全家搬了进去。32岁的时候，小飞终于赚到了自己的第一个一百万，虽然朋友们都住上了更好的房子，这笔钱他也不准备用来买更大的房子，他想继续做他的投资生意。　　这样的生活，可以接受吗?　　这样的生活，比选择了直接买房子的故事版本怎么样?　　这是一个真实的故事。小飞和小苏其实是你认识的人，他们叫做巴菲特和苏珊。　　1951年，巴菲特在哥伦比亚大学毕业，在纽约找不到工作，于是回到了老家奥马哈做股票经纪人，就相当于今天证券公司的一名普通员工。1952年，蚁族巴菲特遇到了自己喜欢的姑娘苏珊。据说老巴在结婚的时候跟他老婆说：“亲爱的我现在给你两个选择，我工作一年就攒下来了一万多美金，1是花1万美金买套小房子，2是这1万美金让我去投资，过几年买套大的。”苏珊说：“好，我相信你。”巴菲特租了一套两室一厅，晚上都能听到老鼠在天花板上开派对，他们结婚了。　　1952年蚁族巴菲特裸婚，与老婆苏珊租下两房一厅　　1953年他们的第一个女儿出生了。　　1956年，租房子住4年后，26岁的巴菲特成立巴菲特联合有限公司(BuffettAssociates,Ltd.)。开始创业　　1958年，他的投资开始稳定获利，他花了3.15万美元买下位于奥哈马的一座灰色小楼，至今住在这里。　　1962年，10年后，巴菲特赚到了自己人生的第一个一百万。　　2008年财产620亿美元，世界首富。　　各位不见房子不撒儿女的中老年父母们，各位无房绝不裸婚的男男女女们，谁才是真正的股神?巴菲特媳妇苏珊!她为巴菲特做了这一辈子最重要的一次投资决策，投资自己，而不是投资一套房子!如果当年苏珊选择的是买房子，估计巴菲特一辈子就废了。因为即使是股神这样的天才，也需要给个十年发展机会啊。从职业发展来看，一套房子消灭一个巴菲特。扩展阅读：房价如果跌了，你会更买不起房！很多想买房又嫌房价贵的人看到这个标题又要骂了，我们买不起房天天盼着房价跌，你却说房价跌了我们更买不起，这不成了高房价的狗腿子吗，五毛、无耻、恶心…但这里，我只说实话。实际上现在人人都觉得房价贵，而且贵的很不合理，但任何不合理的现象背后一定有合理的解释，今天我们不讨论这些合理的解释是什么，就说一说房价跌了会怎么样?底特律的房价跌了，真是跌到了我们中国人常说的白菜价，请问你如果是美国底特律人能买得起吗？要知道底特律人几乎已经不置业了，整个城市宣布破产，大部分的家庭破产，人都迁移到能生存的地方留下一座空城，留在原地的是连迁移都没有条件的穷人，露宿街头，真的睡在水泥管子或者立交桥下面。而最恐怖的是要知道这些穷人大部分就是几年以的白领，和我们现在每天出入写字楼的你、我、他是一样的。不是我们嘴里经常说的“要饭的”，也许就是城市破产之后的你。只是我们多年来的优越生活让我们忘记了在发达国家很多老百姓还不如发展中国家过得好。一座曾经辉煌的城市变成如今的样子，是否我们也会有那么一天？如果你觉得这个例子举的太远，那就说说每个人身边的真实故事。房子，把几乎每一个中国人在潜意识里都捆绑成一个利益体。没有房的人恨房价高，但一旦他买了房，他就巴不得房价天天涨而且越高越好，立刻转身进入另一个阵营，他也会恨，恨我当年为什么没多买几套房。那么请问：在中国，是有房子的人多呢？还是没房子的人多？2008年下半年，全球金融危机蔓延到中华大地。万科率先降价了，接下来的就是售楼处被业主砸了。几个月后，一些开发商也顶不住跟着降价(这里有些不老实的开发商让人讨厌)，然后就是全国性的“房闹”事件上演。也许有人还是要较真，当年房价是低了一些，可还是太高，没低到我能承受的价位。那么别盯着房价看，想一想你当时的状态。你当时有没有对自己的工作和收入有一丝的担忧？2008年年底时你是否担心过失业？你是否担心自己的前途？你是否有过不在乎年终奖有多少只祈求公司裁员名单里不要有你。中国99%准备买房的人，并不是没有房子住，而是想跟父母分开住、想在大城市有落脚、想结婚、想投资、想改善环境等等因素，房价上涨的环境下，你固有的房产也在升值，你的确会有再次买房置业的想法。让我们客观的试想一下：你有一套价值100万的房子，手里有150万的现金，想买一套200万的房子，因为钱不够买不起，所以你盼着房价下跌。现在房价从200万开始下跌，190…170…150…原则上150万你可以买的起了，但要知道你固有的那套房子也从100万开始下跌到90万…80万…但房价还在跌，请问这个时候你会跟进买吗？这不是机遇来了，是风险来了。当遇到风险的时候人们的第一考虑是房产不再具备保值和升值的功能，买了之后就会变成负资产。你会本能的把现金投入到更安全的方面，而在这个危机到来的时候，你根本不会考虑买房，而是庆幸当初没买房的这150万够不够你下半辈子活的。而一旦演变成文章开头部分的底特律现状时，怎么还会有买房的念头呢？房价跌了，是整个经济环境恶化了，城市缺少了投资的价值看不到发展的前景，你还有什么理由买房呢？先顾好自己的饭碗吧。房价越低你越买不起。我从来不盼着房价涨，也不盼着房价跌，只是盼着整个行业和经济状况更健康、更平稳、更可持续。用理性的指责，去让那些肆意妄为的人收敛一些；用对行业及产品的理解，让更多的买房的人安全理性的置业。究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落？其实还是那句话：没钱就别买房，买房了就别后悔！其实，房子不一定要买最好的，合适的就可以！但有很多人不明白这些道理，仍在市场中踌躇犹豫。精品微信公众号推荐！值得关注!投行观察：touhanggc聚焦投行、证券、股市、IPO等财经类资讯干货。↑↑长按二维码识别关注↑↑股票圈：stockquan聚焦股票和证券市场，股民与证券从业者的必备。↑↑长按二维码识别关注↑↑互联网金融内参：topfinance专注互联网金融最实用、最新鲜的行业资讯。↑↑长按二维码识别关注↑↑
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34二孩全面放开 未来楼市的发展会怎样？
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在二胎政策发布后，选择购买大户型房子的意向客户明显增多了。由于我国25-44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力。
二孩，对三四线城市受影响更大
在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的天花板也渐行渐近。
国家统计局的数据显示，过去近四十年时间里，中国劳动力人口即15-64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始，人口结构迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。
2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15-59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。
实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。
当然相对于一线城市高昂的养育成本，由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多，新政策的出台对这类型城市的影响更大，新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化。
大户型将成市场主流
在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。
目前我国三房或以上住宅是国内住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。
“中小户型住宅尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”业内人士表示，目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下，大部分为三居户型。对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。shqianyy
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