房地产投资基金模式浅谈
&一、房地产投资基金的概念及分类
&&&&（一）房地产投资基金的概念
&&&&目前来看，我们通常界定的房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。在构成要素方面主要有：
&&&&（１）发起人，即设立或拟设立基金的法人，它是房地产基金最初创立的组织者。房地产基金发起人，可以是一个也可以是多个。
&&&&（２）经营人，即房地产基金的经营管理公司，现阶段可以是房地产开发企业、房地产贷款机构。
&&&&（３）保管人，即房地产基金托管人，一般由银行承担。
&&&&根据标准普尔公司的统计，在世界范围来看，地产基金在美国十分普遍，
&&&&目前美国已经有超过３００只上市的地产类基金，资产总额超过３０００亿美元。澳洲在地产基金的发展上也十分活跃，
&&&&自２０世纪７０年代澳洲开始引入第一只地产基金以来，目前澳洲地产基金的规模已经占到当地股票市场总值的８％。在日本，第一只地产基金于２００１年在东京证券交易所上市。
&&&&（二）投资基金分类
&&&&１、投资基金以法律规定地位的不同以分为公司型基金和契约型基金。
&&&&公司型基金在美国又叫做共同基金或互惠基金，它是通过组建基金股份公司的形式，发行受益凭证募集投资者的基金。基金公司负责基金的经营和管理，基金的资产则委托金融机构或投资机构保管。公司型基金的特点是基金的本身即为股份公司型的投资公司，而投资者购买了该公司的股票成为股东，公司章程明确规定了公司与股东的权利、义务。
&&&&契约型基金是指通过信托契约的形式募集投资者的资金，由基金经理公司（投资信托公司）与基金保管公司（金融机构）订立契约，基金经理公司作为契约的委托公司设立基金，负责基金信托资产的保管与处置。
&&&&２、投资基金按基金的受益凭证是否可赎回，买卖方式的不同，可分为开放型基金和封闭型基金。
&&&&开放型基金是指基金经理公司在设立基金时，基金发行的受益凭证份数不固定，可连续发行新的受益凭证，投资者可随时认购或赎回基金单位。购买或赎回基金的价格，则按基金的净资产计算。
&&&&封闭型基金，是指基金经理公司在设立基金时，其发行的基金单位份额是固定的，发行期满以后，基金就封闭起来．总份额不再增加，并在证券交易所上市，以后投资者需要购买基金单位，均须通过证券交易所。因此，封闭型基金的交易类似于普通股票的交易，基金单位价格在一定程度上由市场供求关系决定，并不完全反映基金单位的资产价格。
&&&&３、根据基金募集方式分为公募基金和私募基金；根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类。
&&&&４、从国外市场来看，美国房地产信托投资基金还依据投资组合的不同，分为权益型、抵押型和混合型。
&&&&权益型基金专门以不动产产权为投资对象，主要是公寓、商业中心、写字楼、货栈及工业中心等建筑的所有权，这种产权倾向于长期持有。抵押型基金以抵押贷款为投资对象。权益型与抵押型的结合就为混合型。二、封闭式的契约型房地产投资基金运作模式设想
&&&&投资基金采取何种形式对于一个国家投资基金产业的发展至关重要。鉴于对我国房地产基金运作市场环境的分析：如，我国证券市场发展尚不完善，房地产市场亦不成熟、不规范等，笔者认为，现阶段我国房地产投资基金应选择封闭式的契约型基金为主，并随着证券市场及房地产市场的进一步发展，逐步向开放型基金过渡。
&&&&同时，参考国外房地产基金运作模式及我国证券基金运作模式，笔者将封闭式的契约型房地产投资基金运作模式主要步骤表述如下：
&&&&（１）房地产投资基金应在募集基金前，先与基金保管金融机构（一般是银行）签订房地产投资回报契约，并报证监会审批。
&&&&（２）依规定编制公开募集说明书，其受益凭证销售委托证券承销商负责办理。
&&&&（３）房地产证券投资信托公司与建筑管理公司或特定专业公司签订房地产投资委托契约。
&&&&（４）经发行受益凭证所募集的基金，另外委托基金保管金融机构并由其设立房地产投资信托基金账户转为保管。
&&&&（５）建筑管理公司按契约规定对各种房地产证券的投资安全性、盈利性、证券组合及其价值进行评估。
&&&&（６）将取得的房地产投资标的产权登记在房地产投资基金专户名下。
&&&&（７）公司方面提供专业建议并指示保管银行执行投资信托基金运用的有关事宜。
&&&&（８）房地产投资基金标的所获得的投资收益也并入基金纳入专户保管。
&&&&（９）由保管银行依委托契约从基金专户中支付建筑管理公司的委托费用，保管银行依房地产投资信托契约收取基金保管费用。
&&&&（１０）保管按房地产投资信托契约将基金收益按时分配给凭证持有人。
&&&&需要说明的两点是：其一，由于我国直接规范房地产投资基金的有关法规、监管政策尚未出台，依照国外惯例，可在国内组建房地产投资信托公司或投资管理公司作为基金发起人，基金委托给指定的银行负责保管，专业银行可充当这一角色，按规范化程序进行基金运作。例如，在２００３年鉴于国内房地产基金相对较高的法律壁垒，我国首发房地产基金"精瑞基金"，采用在国外完全以产业基金模式运作，而在国内则采用集合信托运作的方式。其二，基金在未来核准允许发行后，其受益凭证也必须是有价证券，以便按有价证券进行募集、发行与买卖。
&&&&另外，根据发达国家经验，在具体处理这类基金时，国外发达国家一般都设有５个部门分工管理．分别为：
&&&&（１）基金规划部：负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。
&&&&（２）基金募集部：负责基金募集的销售策略，并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证，募集资金。
&&&&（３）基金管理部：负责所有基金的房地产投资标的购买，开发与管理及其他业务。
&&&&（４）投资服务部按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人名册，及时配发盈余给投资人。
&&&&（５）财务部：负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务。
&&&&三．封闭式契约型房地产投资基金的投资分析
&&&&（一）必要性
&&&&自９０年代中期以来，我国房地产发展又进入一个景气周期，在国家住房制度改革和金融政策的刺激下，每年新开工的房屋建设面积和房地产开发投资额节节攀升。但去年，在房地产业"是否过热"、"房地产业是否出现泡沫"的质疑声中，人民银行要求严格规范房地产贷款，不仅是对房地产开发贷款，而且对个人住房贷款都开始缩紧银根。
&&&&其次，人民银行在去年５月发布的２００３年第一季度货币政策执行报告中指出我国居民储蓄存款从２００１年年初以来持续保持１８％左右的增长速度，到２００３年第一季度末，金融机构外币储蓄存款余额已达１０．２亿美元，同比增长１９．１％。执行报告专门指出我国居民收入稳步增加是储蓄快速增长的基本原因，个人投资渠道狭窄是重要原因。
&&&&与此同时，为保证证券市场的稳步发展，基金市场必须得到发展，而目前中国基金市场规模太小，投资基金有极大潜力。美国自进入２０世纪９０年代后，新注入股票市场的资金中大约３０％来自于投资基金。
&&&&房地产融资渠道单一造成资金缺口；社会闲散资金较多，投资品种缺乏；证券市场需要引入稳定因素。在三方合力作用下，发展房地产投资基金可谓是恰逢其时。一方面它丰富了金融市场的产品品种，满足了投资者多样化的投资需求，为房地产企业开拓了新的融资渠道，使过度集中的风险可以得到有效的转移配置，进一步深化了房地产金融体制改革；另一方面加快基金发展，能繁荣证券市场，对证券市场发展起稳定作用。
&&&&（二）可行性
&&&&从基金管理的角度来看，不同的房地产基金的管理过程，实际就是基金的管理人根据自身对于房地产市场的独到认识，确定对房地产市场的投资战略和投资的指标和规则，进而确定在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，在不同的房地产公司和项目中进行投资的过程。对于整个房地产融资体系来说，房地产投资基金的发展拓展了新的融资渠道，促进一个竞争性融资体系的形成。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道；对于投资者来说，不同风险收益结构、投资于房地产不同价值链环节的房地产基金的不断发展，能够为不同风险收益偏好和约束的投资者开辟新的投资渠道；对于基金管理人来说，房地产基金的发展除了能够拓展新的业务空间外，同样具有其他集合投资工具所具有的分散风险、并通过专家理财提高风险识别能力和价值发现能力的功能。
&&&&再从基本运作规律来说，因为房地产基金与证券投资基金并没有本质的区别。
&&&&自１９９７年《证券投资基金管理暂行办法》颁布后，中国证监会在先行试点、总结经验、大胆探索、不断规范的基础上，积极推动基金业的发展。总体看来，我国证券投资基金起步虽晚，但发展快、起点高、成就大，基金已经具有一定规模，成为证券市场的重要机构投资力量和广大投资者的重要投资工具。截至２００３年９月１６日，我国已有证券投资基金８６只，基金总规模达１６１７亿份基金单位，超过国内Ａ股流通市值的１２％，５年来整个基金行业为投资者分红达２７０亿元，资料显示其中５０％以不同规模涉及房地产行业投资，这就进一步增强了房地产投资基金的可操作性。[02]来源：中国房地产信息
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我国房地产投资信托基金法律问题研究
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国内第一只投资美国房地产信托凭证的基金――鹏华美国房地产证券投资基金获准发行，该基金将主要投资于美国上市的REITs。REITs是“房地产信托凭证”的简称。对此，鹏华基金认为美国房地产具有良好的成长性。数据显示，从2006年7月开始，美国住宅地产下跌超过1/3，2007年二季度美国商业地产见顶后，到目前最大跌幅也达40%，美国房地产目前的估值水平和收益率都处于合理的范围。根据美国地产经纪商协会的数据显示，外国投资者已开始在美国抄底购置房产，截至今年3月的12个月内，交易额已超过400亿美元。基金管理人鹏华基金管理有限公司发售时间11.10.26～11.11.22
鹏华美国房地产证券投资基金
基金代码：206011
基金简称：鹏华房地产
基金类型：股票型
发售时间：11.10.26～11.11.22
本站购买起点：1000.00元
基金管理人：鹏华基金管理有限公司
基金托管人：中国建设银行股份有限公司
募集规模：不超过50亿元本基金主要投资于美国上市交易的房地产信托凭证、投资于房地产信托凭证的交易型开放式指…&&房地产作为一项实物资产,具有良好的历史收益和持续的抗通胀能力。房地产信托凭证通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资,集合了现金收入和资产增值、简化了法律税收手续、降低了持有成本、成为通过资本市场参与房地产投资的主流工具。房地产信托凭证因其流动性充足、风险分散和信息高度透明等优点,得到了投资者的普遍青睐。美国是全球最大的商业地产市场,证券化程度高、市场容量大、具有良好的投资价值;其投资收益和当前市场上其他权益类产品关联性也较低,起到了良好的分散风险的作用。本基金管理人坚持主动投资理念,通过积极的战略战术资产配置和深入的个股机会挖掘,在分散风险的前提下,以投资总回报最大化为目标,使投资者能够通过资本市场参与美国房地产投资,分享美国房地产市场收益。人民币计价的MSCI美国REIT净总收益指数(MSCIUSREITNetDailyTotalReturnIndex)本基金为股票型基金,主要投资于与在美国上市交易的REITs、REITETF和房地
新手上路我有疑问投诉建议参考资料 查看吾思基金：差异化选择项目 重塑项目价值链
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李志刚指出，房地产基金与信托的差别，最主要表现在房地产基金是非金融机构，在政策上处于劣势，这直接导致了房地产基金的融资成本相对较高。比如，信托运作一个项目的融资成本需要10-11%，而房地产基金却要13%以上。所以，房地产基金的运作成本很高。但是，恰恰是因为这一点，吾思基金在选择项目的时候必须以更加专业的管理能力来凸显差异化的竞争优势。信托等金融机构在政策上无法操作的项目，吾思基金经过仔细分析、研究，通过自己的专业管理能力规避或者控制所可能存在的每一个风险点，进而转化为吾思基金的利润点。所以，有些项目或
房地产基金与信托等有什么区别？吾思基金董事长李志刚在证券时报网财苑社区访谈时表示，在项目选择方面，信托要比房地产基金具有优势，但吾思基金正是通过这种表面上差异来选择实际上先天优质的项目并获得议价优势。李志刚指出，房地产基金与信托的差别，最主要表现在房地产基金是非机构，在政策上处于劣势，这直接导致了房地产基金的融资成本相对较高。比如，信托运作一个项目的融资成本需要10-11%，而房地产基金却要13%以上。所以，房地产基金的运作成本很高。但是，恰恰是因为这一点，吾思基金在选择项目的时候必须以更加专业的管理能力来凸显差异化的竞争优势。信托等金融机构在政策上无法操作的项目，吾思基金经过仔细分析、研究，通过自己的专业管理能力规避或者控制所可能存在的每一个风险点，进而转化为吾思基金的利润点。所以，有些项目或许一开始被金融机构枪毙，并不是说项目本身不优质，但吾思基金能发掘这些项目本身的投资价值，这拥有了议价能力，并把利润牢牢把握在手上。这就是吾思基金的优势所在，所以吾思基金能走在行业的前列。具体的来说，吾思基金在选择运作项目的时候有三个特点。（1）以专业的投资团队进行投前评估。吾思基金的投资团队由资深的金融和房地产从业人员组成，在投资前必须对项目进行全方位的调研、评估，对每一个风险点都提出风险解决方案，对每一项盈利点都作详细的评估，确保在风险和利润方面都符合吾思基金投资标准。（2）全程对项目运作进行管理。事实上，房地产风险无非是流动性风险，极少会出现资不抵债的情况。吾思基金团队在选择项目时早已把后者排除掉，所以主要管理的是流动性风险。吾思基金投资规范规定必须从零开始为整个项目整合各方面资源，确保控制各种可能出现的现流动性风险。而信托公司只管理其中一个环节。从项目的开始到结束，吾思基金全程深入介入，所有环节均有完整的预案和准备。（3）吾思基金在项目运作中唱主角。为了确保投资人的利益，吾思基金对每一个项目进行深入管理，最主要的是在管理过程中提供附加服务，比如对开发商提供融资及运营管理方面的服务。这样，开发商、策划机构、施工方、机构等都成为项目链上的资源，吾思基金对各种资源进行全方位的整合，最终重塑项目价值链。
[责任编辑：robot]
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