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国内投资市场显疲态 康隆引优质海外项目入市
& 　　【背景】在2013年9月期间，有着“地产大王”之称的李嘉诚，在近一个多月的时间里频频传出出售物业的消息。万科董事长王石也在微博上对此消息做出评论，他认为“精明的李嘉诚出售北京、上海的物业，这是一个信号，提醒大家小心点。”但是，随后华远董事长任志强发言称：“没卖东方广场就没撤资。”2014年1月，李嘉诚旗下的北京盈科中心又传来将要出售的消息。　　由此时间引发出“北京市场越来越不适合投资，商业地产显现出供过于求的矛盾”等一系列探讨。究竟北京市场环境如何？商业地产格局发生了哪些变化？海外置业的现状和前景如何？本期焦点关注邀请康隆地产嘉宾做客直播间，共同探讨国内外商业地产环境，为海外投资、移民置业提供指导。　　以下是焦点关注现场实录：　　【王小玉】搜狐焦点网友大家好欢迎收看本期焦点关注我是主持人小玉，先为大家介绍一下今天的到场嘉宾，他们是康隆海外事业部运营总监王鹏、康隆海外运营部开曼项目销售经理李沙沙，欢迎二位。今天二位带来的是海外地产项目，在谈海外地产项目之前，我们先对国内外的市场环境做一个简单的了解。先请问王总，您觉得北京的商业地产市场环境怎么样？　　国内投资市场显疲态 全款投入风险大康隆海外事业部运营总监 王鹏　　【王鹏】：像李嘉诚这种消息传过来，无论作为业内人士还是普通关注房产的个人都会比较关注，因为他本人在金融界可以算是一个风向标。首先，这个事件不代表他要撤资或者代表国内马上有崩盘，这都是危言耸听的。　　但是这个动向也有一定的意义。李嘉诚作为华仁寿富整个商界领袖，他是非常非常敏感的，其实作为可以说华人圈里面近几十年来最成功的商人，他对于投资回报率是最敏感的。从他卖掉一些中国持有物业，一卖就是几十亿上百亿的数额这种情况来看。可能代表他对英国、欧洲包括澳洲包括美国等国家投资回报率的预期更高一些。甚至可能出现，欧洲包括澳洲那边在未来三到五年远远超出上海、北京投资回报率预期。　　再看回北京市场。作为在北京市场上摸爬滚打了好几年的从业人士来说，我很客观自我评价和判断，的确由于租金和房价的比例越来越失调，民宅基本低于2%的租金回报，商铺也不甚理想，虽然北京一直在说提高人均收入，但是从之前10几年的人均收入与房价增长比例来看，提高的收入基本上可以忽略不计。　　那么，北京房地产市场是否值得投资？我认为最近一两年的北京市场已经远远不如2005年到2010年阶段。加上国内的调控政策不能够再用银行杠杆的作用做房产投资的话，全款投入就会意味着是全盘的风险，所以单从北京投资市场来看，环境并不乐观。　　欧洲移民不会长期开放 　　澳大利亚新移民国策成投资热点　　【王小玉】对于国内市场来说，海外地产还是一个较为陌生的投资渠道，目前购买者大多是有留学或者移民需求的买家吗？海外市场发展现状如何？投资的前景怎么样？　　【王鹏】：欧洲板块作为一个独立的板块存在，美国和加拿大其实是一个市场，澳大利亚和新西兰是一个市场，这是海外置业的三个主流市场。　　包括最近几年兴起的东南亚一些旅游地产比如马来西亚、泰国、新加坡，还有一直以来占有主流市场的美国和加拿大是最近十来年，尤其最近五年最受追捧的市场。　　首先我先讲一下欧洲的环境。简单来说，欧洲整个人口增长比例比大洋洲和北美都要低，人口增长的速度一直在放缓，经济方面的优势也一直被削弱和打薄。欧洲经济最稳定的英国、德国、法国各有各的优势，别的国家都无法替代。　　其中，大英帝国非常庞大，最后虽然殖民地都不存在了，但是伦敦作为全球最老牌的金融中心具有不可替代的优势。　　而德国可以说在工业化方面高精尖的技术还是全世界第一流的，有自己不可替代的知识产权包括新科技的优势。　　然后是法国，法国经济相对来说比较好。它介于英国德国之间，有一些文化方面，包括语言方面的优势，这些优势在全世界都是不可替代的。　　目前除了这三个国家之外，其它欧洲国家像意大利、葡萄牙、西班牙的现状都很尴尬。因为人工成本很高，又要维持高福利，国土本身又没有什么太多技术优势，这样一来就转型为旅游国家。　　但是，旅游这个产业在任何地方都一样，一定要有钱有时间才会旅游，所以一旦大环境不好，整体经济受到冲击，也正因为这些原因，西班牙、葡萄牙才会放开了投资移民项目。这些项目在之前是没有的，只有最近三年才开始有，因为经济需要其它外资来救。　　我有一个不太恰当的比喻，欧洲人现状是低下了他高昂的头颅，因为需要外资来救它。欧洲的移民、海外投资和北美和大洋洲完全不一样，从之前澳大利亚收紧了移民，美国不太容易去移民等等现象就可以看出来。现在澳洲国家每年吸引几十万的新移民硬性政策属于国策，也可以说是没办法了才去这样做。　　北美的移民有三种人群很欢迎。一种是大额投资，英国设立的门槛一百万英镑，澳大利亚接近两千一六七百万人民币，美国、加拿大只要有千万以上的直接投资，这个投资可以买国债或者买我的产业等等都很欢迎你，因为你这种人过来就是消费和为我创造就业位的。　　还有第二种方式是数额不需要几千万，但需要几百万的企业家移民。这种移民方式需要成立一个产业、公司，买现成的企业或者超市、加油站、连锁店等等都可以。　　第三种是技术移民。技术移民欢迎你是因为你有我需要的技术，你的工资要求或者薪金要求比当地人低一些不会低太多。　　因为这三种人不会干花这个国家的钱，给这个国家带来财富的同时又带来了人力资源。加拿大、美国和澳大利亚持续不断的都是需要这些东西融入进来，这三个市场相对来说是比较类似算是海外投资的刚需市场，会存在很久的时间。　　从发展历史来看，欧洲的移民项目不会存在太久时间。因为欧洲的国家人口不像美国、加拿大、澳大利亚这些国家，三代以上都是外国人，不存在很难融入的可能性。欧洲属于古老国家，土生土长的原居民占比较多，不太可能完全放开收纳国外移民的进驻。　　【王小玉】从刚刚您介绍的海外地产市场环境来看，海外地产投资是具有一定风险的。那么，康隆在帮助客户规避投资风险方面是怎么做的？　　【王鹏】：风险不是说那个地方不适合投资或者真的有风险，是由于信息不透明，交易体系不清楚等等这一系列，由于不知道而造成的。　　海外地产一直存在，在最近几年逐渐普通老百姓接触到，因为我们自身的房产价格拉高太多，我们突然会去跟国外对比，有很多微博、新闻去对比，同样拿两三百万的人民币在中国买什么样的房子到国外买什么房子，前两年启蒙阶段，在国外花同样的钱买更好的房子而且是永久产权。　　信息不透明的话会遇到欺生的情况，一个旅游签证只有半个月一个月时间去那边考察，他认为自己会看到很多真实的东西，现实却不是这样，毕竟在当地看了房子选房之后更多的时间回到国内。海外置业中，投资和移民需求是两回事，移民买房的人占到1/10，不会超过20%，海外置业的人群众，更多人为了投资。在交易过程中，需要一笔笔付款、签合同、做贷款等流程，客户不可能每次都飞到项目地去办，因为时间成本太大，会遇到很多困扰。所以，信息透明化非常重要。　　康隆地产在国内做分支机构，正是为了让对海外地产感兴趣的客户，第一时间近距离了解项目情况，并通过我们的筛选和把控，为客户规避市场存在的风险。同时，出现任何问题都是由中国大陆这边去跟他面对面解决，帮他选律师，帮他去监督签合同等等各方面，其实降低风险降低时间成本。包括美国、拿大、开曼等国家。　　这些都是英语系国家和地区，法律体系也是相对跟大英法律是一样的，美国稍微有一点不一样，美国是全世界公认严谨的法律体系。所以，法律方面的问题可以不用担心，现在海外地产最需要担心的，是项目地段的选择。　　中国客户自己看不到真实客观的对比，康隆地产可以提供客观的选择方案供客户选择，包括单纯的土地、别墅、或是学区房等等投资方案都可以做，都是根据客户自身的情况来决定，给出最合适的方案。　　【王小玉】也就是说康隆通过信息的透明化，降低客户的风险和时间成本。康隆今天带来两个项目一个是澳大利亚一个是开曼群岛的，这两个所属地也都是近几年比较热门的。那么，康隆为什么选择做这两个板块的项目？　　【王鹏】：我刚才一直强调欧洲投资移民项目存在的时间不会太长，三五年欧洲经济好转就可能不会再有这个市场，这是其一。　　其二，欧洲的葡萄牙、西班牙、塞浦路斯以后有可能换到国籍，这个没有问题，但是单纯从房产价值而言却不划算。比如50万欧元的房子，那个国家不是让我们中国人自由选择房产只要买够50万就可以，有区域和房地产项目规定的。作为投资移民房产项目才能拿给中国投资人去买卖，葡萄牙、西班牙花一个月时间做实地考察会发现，老百姓自己住的房子同样的面积同样的位置可能也就值150万-200万人民币，人家毕竟给你绿卡，那张绿卡值那么多钱。我自己的亲戚朋友问我说，他想三个月拿到永居，我回答他，只能选葡萄牙、西班牙，但是你以后想卖的时候打着折一半钱的准备，你认为缺少这两百万也值得，那就可以做这个选择。　　欧洲市场，包括美国、开曼、澳大利亚，的确跟国内投资市场一样，不管其他人怎么样，我们做到透明销售给客户，所有的服务只能是说更细化更温馨更体贴，主要还是透明，包括交易环节的把控。　　开曼群岛具备经济与旅游共发展优势　　【王小玉】那也请沙沙介绍一下，开曼群岛项目的特点和属性。康隆海外运营部开曼项目销售经理 李沙沙　　【李沙沙】：刚才王总也说到，中国人走出海外去买房有一个过程的。随着经济和信息越来越透明。走出海外经历了，国内买房的阶段；如果有一定经济基础之后再买一套房子；再有经济实力才会另外再买一套房子。只有等经历了这些时候，才会去想要去海南或者青岛这种地方买一些渡假的房子，这些都跟出国买房有一定关系。　　比如第一次走出国门的时候肯定要选美国、英国、澳大利亚、加拿大非常亲近的国家。海外房产发展到现在，客户选择了英美加澳的房子之外，除去有些客户想去加拿大移民有的要去美国受教育，但是还有为数不少的真的是为了投资的，有可能去买了西班牙或者葡萄牙的投资移民项目，突然之间发现我要这个身份没太大用，我不可能去那边住，它的语言完全不一样跟英语不一样。这个房子我卖已经很尴尬了，像王总刚刚说的例子确实存在，卖房之后立刻折几百万。　　发展到现在，咱们国人走出海外置业投资的步伐在信息量和经验上来说都已经相对很充分的情况下，大家可能会冷静下来去选择一个真正很安全，真正会对自己的资产有一种增值保值效果，其附属价值又相对较高的产品，这个就是开曼群岛。　　【王小玉】我之前接触过开曼群岛的项目，近几年，国内接受程度比较高。　　【李沙沙】：近几年开曼群岛在国内的知名度高一点。前几年开曼群岛作为美国和欧洲的后花园，仅有为数不多的人有所了解。　　开曼群岛在地理位置上是在美国以南大约640多公里加勒比海三个岛屿是大开曼，还有另外两个小岛屿，是英国的海外属地，政治非常健全稳定，对投资者的资金是一种很好的保护，因为它的社会环境是非常稳定的，几乎是零犯罪率。　　经济上更稳定，开曼群岛虽然整个岛很小，但是是全世界第五大金融中心，与维尔京、百慕大起名的三大避税天堂。在这儿注册的公司有十多万家，宝洁、可口可乐、甲骨文这种知名的大公司，国内的蒙牛、小肥羊还有很多网络公司都在那儿注册，这是经济地位。　　刚才提到它的环境非常美，当然金融是第一位的，第二位的经济支柱就是旅游。开曼群岛的环境实在太美了。有很多很有名的旅游景点，整个空气特别干净，其实整个岛因为没有污染的实业，它非常成功地保留了在不妨碍经济发展在30年左右的时间内成功发展为全球第五大金融中心的同时还保留了整个岛非常原始非常美丽的环境，成为全球第十大奢华旅游胜地，其奢华在于原始经济还这么发达，当地人还那么富足，人均GDP五万多美金，这一点综合了太多优势。　　美丽的岛有很多，斐济、马尔代夫这种岛都很美，当地人这么富足整个经济这么发达的很少，但是对开曼群岛来说，经济与环境结合发展是它的一个很大的优势。　　澳大利亚经济链条扎实 投资回报较稳定　　【王小玉】澳大利亚和开曼群岛的房地产市场是怎样的？　　【王鹏】：在说这个项目之前我想表达一个观点，从房产投资的角度来说，我一直在强调，你买的时候一定考虑到卖的时候，我们投资海外大多数不是自住，不是自住的情况下一定买的时候考虑到卖。刚才沙沙提到无论是斐济也好马尔代夫也好非常美人间天堂的感觉，当地经济纯由旅游带来的收入，当地人的教育也好还是说它的其它产业也好都不足以说拖开旅游来支撑这个国家的经济或者地区经济，当地人住的房子可能一辈子就住一个房子或者自己的房子都是盖起来当地风格的原始屋子，我们是没办法去住的。　　当地的房子买了之后你感觉三年五年之后能涨？其实很难涨。因为欧洲人美国人去那种地方只是渡假去租，不会有人去买房。　　澳大利亚每年有接近35万的移民配额，总人口2300万人，接近1.5%的净人口增长来自纯移民非本国人民，加上本国鼓励生育，澳洲基本上母亲生两个孩子以上，在孩子18岁以前根本不用工作，政府给的补贴金完全够生活。现在连结婚澳洲政府都有补贴，非常鼓励生育，澳洲也有丁克家庭，但是生孩子的一定生两个孩子以上。澳洲每年稳定在基本2%点多的人口净增长，因为人口基数比较少所以总增长的净值不是很大。　　 在人口增长的保障之下，房地产的需求也随之在增长。虽然澳洲面积到达七百多万平方公里，是全世界第五的面积，但是整个中部地区和西部地区都不适合人类生存，因为是戈壁沙漠草原。目前澳洲一共两千万人口，人均收入排第一，超过英国、美国老牌的资本主义样国。澳洲比较发达的城市主要集中在东部，主要集中在悉尼、墨尔本，西部的泊斯、东部的布里斯班，悉尼、墨尔本城市，人口接近五百万。加上澳洲是出产国拥有的矿藏非常丰富，每年进口大量的石油大量的铁矿石，可以对经济业的稳定和强劲发展做基础。因此，在人口增长和经济增长双驱动下，房地产需求可见一斑。　　 刚才说到每年35万的新移民配额，还有澳大利亚极力融入亚洲市场，开放留学的年龄降低到小学毕业，之前到初中毕业九年级以上，现在接收到六年级以上，从今年四月份开始，小学毕业生可以申请到澳大利亚上中学读七年级。并且澳大利亚非常好的政策，孩子有了留学资格和签证之后，学生家长是可以有陪读签证，孩子18岁以前可以陪他们到18岁，还可以在当地找工作。当然工作时间全职工作的2/3到一半的时间，虽然有限制，但是也足以维持所有的生活开销。种种方面可以保证每年不仅有移民还有留学生，从初中到高中到大学都有N多的人口保障。　　悉尼和墨尔本每年的房产项目中，新移民给出每年35万的配额。全澳所有城市开工量低于20万套，常年在15万-18万套，一套房子住两口人的话也就是30万-35万，刚刚能把新移民全部装进去，还不含新出生人口的正常增长，这也导致澳洲一直以来都存在新房短缺的问题。　　因为澳洲的交易流程和国内不一样，所以房企进入澳洲市场都很慎重。海外房地产开发商开发任何项目，包括别墅联排别墅公寓、洋房都是在交钥匙之后才能拿到客户的房款和客户做的银行贷款，之前是不能拿客户的钱建房，所以对资金链的要求很高。　　种种限制造成开发商不敢去贸然开项目，它必须做一个前期的自己分析判断之后才能去做项目，所以澳洲的项目在政策监管下更有保障。　　还有，澳洲的房屋销售配比最少50%要卖给本国人，控制外国人的泡沫投资，不允许一个项目全卖给外国人，除非这个项目公司完完全全用自己的钱去盖一分钱不要向银行贷款。我们公司也做美国、澳大利亚的项目，我个人观点在这方面它做得比美国和加拿大都好，美国没有这个限制加拿大也没有，就存在这个项目部大50套房全部由中国投资人买了，又回到我刚才提到的话题，你要考虑卖的时候怎么卖，卖给当地人更容易，卖给当地人的时间成本更低，如果项目全是中国人，如果住在全新跟你生活习惯都不一样的民族也好很难受的，这是正常选择，跟民族歧视没有关系。就像美国这么大的国际化大都市欧黑人区，有纯白人区、爱尔兰人区、西语区等等非常正常。　　所以澳大利亚这一点控制特别好，项目一开始做的时候就会有本地人就会有中国人也会有欧洲移民过来的人，本身就是混居状态，未来卖的时候也好卖，不会让人觉得这个社区不敢进全是中国人，这个社区不敢进全是印度人，这个现象不会存在。　　在金融贷款方面，刚才提到中国北京也好中国其它地方也好，是因为金融杠杆的作用没有了，第二套七成首付三成贷款，第三套停贷，谁都不敢说一个地区一个国家能连续持续不断没有跌，不可能，日本、美国哪怕之前两百年前的英国都会有正常的调整，其实不是金融风暴，正常都要调整，胜极则衰，月盈则亏，经济也是一样，房地产市场也是一样。金融杠杆70%-80%的贷款只需要付出20%-30%的首付就可以了，由于这四点综合调控也好或者人家国家的政策去保障你的房地产市场稳定也好，它也有跌的时候，08年美国金融危机全年跌了1%-2%，是西方国家最低的跌幅，美国没有恢复的时候，10年又涨超过10%，墨尔本超过12%，悉尼超过10%，恢复非常快。少输当赢，就会达到这种效果。　　开曼群岛住宅需求大 房地产市场活跃　　【王小玉】也就是说澳大利亚的经济链条比较扎实。那么开曼群岛的特点是什么？　　【李沙沙】：开曼群岛的房地产市场因为之前说过它的政治和经济是完全没有问题的，政治是英国的海外属地非常稳定安全，在经济上是全球第五大金融中心，著名的避税天堂没有任何问题。　　我主要从它的需求量上分三点来说。第一点当地人口增长导致房产需求量较大。它靠近美国生活接近美化跟美国很像，每个孩子都要有自己的房子都会去爷爷奶奶家吃饭，但是不会住在一起，房产需求量很大。　　第二，开曼群岛是很多大公司的总部所在地，外派人员非常之多，而且这些外派人员是高净值人群一般是律师、会计师，这些人口不仅基数大而且需求非常高。开曼群岛现在每年最少的情况下新增注册公司4300多家，不见得每家公司都会外派人员过来办公，如果派过来一般会派六七个人。中国银行在岛上一共外派了七个员工常驻，不见得每人都会去买房，但是对于租赁市场是一个非常大的触动，这些高净值人群租的层次非常高，包括外来务工的很多菲律宾的菲佣还有牙买加周围岛上不是很富裕的人员过来务工，开曼群岛在整个加勒比海的生活水平非常高，人均GDP超过本土国家英国。　　第三个是开曼整个房地产市场非常重要的一股力量，就是世界的富豪。纽约、东京、香港、上海、北京都是大都市的状态，环境就不说了，北京的环境我们知道，包括纽约、东京、伦敦在内的环境都是差不多的。同为金融中心的话开曼的环境非常美非常原始，便利的4G网络，各种奢侈品，各种高档次的东西，让富豪非常喜欢这个地方。既能享受现代生活的便利，又能在这儿有一种自然的生活，最重要的岛上当地人非常富足。　　世界富豪尤其欧美富豪非常爱这个岛，因为具备了环境优美，经济又发达，当地人又友好富足的岛非常少，因此加勒比海对于富豪有很大的触动。　　另外，当地市场的房地产增长也是非常高的。这个岛上的黄金地段乔治敦市周边的房价上涨最高的达到30%，过去七年当中增长了112%-115%，包括三个岛东部并不是很发达的地方，平均下来这个数据也是非常高的。　　澳大利亚学区房公寓、休闲别墅备受追捧　　【王小玉】对于一个优质的项目来说，地段的选择非常重要。康隆在项目的选址上是怎么把控的？　　【王鹏】：澳洲无论是悉尼还是墨尔本自身的教育无论是中学还是大学都是非常知名的在全球，受到中国家长的认可。但是，不是说靠学校极其近就在学校院墙外面捱着学校10米，那种房子租赁回报比高于市场，通行的租金回报比5%-6%，紧贴学校的7%-8%，但是存在买卖的问题，很多人的需求就是租赁，你想卖的时候有一定的疑问，持有的话长期看租金回报根据客人不同的需求。　　考虑到租赁和未来的买卖，离学校一到两站地的项目是最好的选择。那般的公路和城铁交通很少有地铁，城铁交通也是很发达，一到两站地最好，这样既能上学很方便，往往两站地有选择，那边有购物中心有轨道交通还有甚至医疗中心等等这些综合配套的公寓项目预期到未来的涨幅，买卖也会相对容易，租金也还可以，这是公寓项目的选择。　　澳洲统统是精装修，别墅项目看中产阶级选择，也就是在60万澳币上下的中间价，大学在澳洲基本集中在市中心范围三五公里之内，在这种范围内不是完全没有联排，但是超过一百万澳币，悉尼超过150万澳币，50万、80万买独栋别墅，离市中心15公里到20公里的距离，这种距离还好，天安门为中心大概四五环的距离，当地的公路网很发达，开车进市中心从20公里外进市中心10几分钟就一定能到。　　一般来说，我们帮助客户选择要有小学和中学，因为很多以房养学的家庭，从初中就开始考虑了。从中国人生活便利而言，我们很难接受开车一个小时出去购物的，有医疗中心等等这些东西要配套进去，我们基本上首先在澳洲的城市布里斯班、阿德来得、泊斯等等都有，考虑到就业墨尔本悉尼，考虑到五到十年中短线可以投资布里斯班，布里斯班有点像三亚，去旅游去布里斯班旁边的黄金海岸，最近几年的房地产市场比较不错，我推荐去买酒店式公寓。在市中心相对繁华的地方酒店式公寓，五星级级别以上的有保障，不用担心它的公摊。　　澳洲卖的都是实用面积，配套更一些，价格更好一些。我们在布里斯班包租到7%的项目，证明当地的租赁市场非常好。　　如果你买公寓一定考虑地段，周边市场一定要好，离大学要近，如果买别墅只准备了一百万的首付款能买到三百万人民币的房子一定15公里范围内，土地面积500平米，房屋面积200平米，永久产权。　　澳大利亚没有遗产税也没有房产税，但是有地税，同一个客户在澳洲买五六十万澳币的两栋别墅要交地税，每年平均值千分之五，仅仅投资一套不涉及到这个问题。澳洲涉及到交个人所得税的问题，推荐用银行杠杆原理去贷款购买，每年交的利息会扣税不会向政府交税，每年超过1.8万澳币的净收入才会向政府交税，用贷款不会超过。　　资源稀缺、持有零税收 开曼群岛地产投资利润大　　【李沙沙】：刚才王总一直强调一句话，我们给客户买的时候一定要想到客户怎么卖，这也几乎是我们康隆进入海外市场的一个宗旨。　　所以，选择开曼这个国家因为它好卖。其次，即使在一个国家也有三个岛屿，一个大开曼岛也有东西之分，我们在选择项目的时候选择那些西部，我们的项目在西部的黄金地段上。刚才说过在七英里沙滩的位置完全没有了，沙滩后面的地也是非常紧俏的，不管谁去看了有实力的能在沙滩的旁边有一栋房子走路五分钟十分钟走到沙滩上去加勒比海游泳吸引力非常大。　　我们现有的项目一个在七英里沙滩后面，利丽思卡尔顿开车5分钟，周边都是建好的豪宅，对面就有房子已经建好了，不管客户有意愿在开曼买地建房有自己的豪宅也好，保证它的房子建起来肯定是升值的，想卖的时候能够密出去。或者仅仅是小额投资，我只买一块土地等着升值的话，那也非常好卖。　　这个岛上零税收，对于投资客户来说它的持有成本是零。你买一块地没有持有上的任何支出，不需要任何打理。等要卖的时候如果升值幅度比较大有很大的利润收获。这是我们选址的一个原则。另外在开曼岛上有一个乔治敦南部有一块非常好的保护海域，这是开曼国际豪宅区，这种国际豪宅区最后仅剩一两个项目。　　别墅项目：常青藤、水岸天堂　　公寓项目：EON公寓　　【王小玉】刚刚介绍了康隆地产多个项目的市场环境，接下来请两位分别针对澳大利亚、开曼群岛两个板块的项目情况和项目具备的特点、优势，做一个详细的介绍。　　【王鹏】：澳洲说两个项目，一个独栋别墅项目在墨尔本西南区，离CBD19公里，威廉姆斯丹宁周边正在建墨尔本最大的购物中心综合体今年年中竣工，对周边的地产项目都有推升。整个区域在墨尔本本市而言东南是最先发展的，东南的投资门槛比西南高1.5-2倍，同样独栋别墅我们这个项目基本在50-60万澳币，东部要100万澳币，投资门槛比东南低很多。同时西南由于墨尔本有一个2030计划，新登陆澳洲墨尔本的人口包括一些本时规划都会往西南去重点发展，有一个整体二三十年的规划，最近西南独栋别墅的前景非常看好。　　我们选择这个区域叫常青藤的项目，周边步行一千米有两所从小学到高中的两所学校，在全涠洲排名前50，属于精英学校。威廉姆斯丹宁购物中心今年会竣工，西南区有一个医疗中心才两公里，从位置、配套来说都很不错，投资门槛不高。　　澳洲首付款分成两三笔，第一笔签合同的时候交25万人民币，三个月到半年土地过户补下剩余的土地款，建造过程当中澳洲独栋别墅先做土地过户，在开发商名下的土地过户到购买人名下之后再建房，交工都是精装修。在澳大利亚所有的项目合同有两百页、三百页，50页都在说装修，写得非常详细涉及到在交房时可以自己去验房聘请律师其它机构去验，对照合同是否达成，没有达成继续让开发商补，这个权力保证客户。　　常青藤项目将在今年第二季度收尾，我们会启动离常青藤非常近的水岸天堂项目，这个项目距离常青藤两公里左右，占地面积更大，周围配套差不多，距离不是很远。这是一个别墅项目。对于这两个项目我们也会逐渐呈现给所有客户，常青藤项目在咱们焦点网上就能查到，希望关注的网友可以到网站上关注项目详细介绍。　　公寓推荐悉尼歌剧院往南防线直线距离4.8公里左右，ZLINE西兰德区域的EON公寓项目。项目离市中心极近，五六站地的地铁距离，离悉尼邦尼海滩六七公里，属于三校环抱。项目距离悉尼大学、悉尼科技大学、西南威尔士大学的直线距离两公里左右，地理位置也好学区也好配套也好，虽然只是一个公寓，两居室75-80平米，它的价格到了85万澳币左右。公寓有一个好处能确保首付款两成，保证八成贷款。　　投资额首付人民币100万-120万、130万，租金回报5.5%-6%，租金还月供。澳洲澳币的律师费，从服务签约到交房，澳洲印花税，交房之后租金完全能够保证租金还月供，不管七成贷款还是八成贷款，在澳洲养房考虑我能不能拿出这么多首付款就可以了，剩下的事情让租金来完成。悉尼、墨尔本租金从来没有跌过，人均收入高缺房，租金非常稳定，基本全澳除了偏远地区都能保证5%的租金回报率。贷款利率4.8%-5.2%，完全能够偿还贷款。　　 ()：分设海域沙滩区、内陆小额投资区　　【李沙沙】：开曼岛深的国际富豪区，国际上的富豪喜欢把自己的豪宅放在这儿。它为什么能成为开曼岛上的国际富豪区，虽然整个岛不大不小为什么这块地独受青睐？去了加勒比海是为了那片海，这个地区叫南湾桑德南路，前面的海域是开曼最美的两块海域之一，受报是因为大陆架非常平缓，如果从岸边出船出快艇一个小时水也是起腰，天然的游泳池，水非常干净，水里还有龙虾，是非常大的天然游泳池，这是从海域来说。　　从地理位置来说，开车十分钟到达首都所有的配套设施，银行、医院、超时、购物、餐饮都是十分钟以内的车程包括学校，从地理位置来说离市中心非常近。但是因为在前面有一片面积相对很大的树丛，前面有非常美的海，这使它成为首府金融圈内的世外桃源，非常幽静优美，步行距离内有银行超市虽然不多，不会破坏这个地方的隐蔽性，但是非常方便，所以它就成了很多国际富豪如果来开曼建房子会选择这一片区域，这个地理位置上来说这个项目叫卡萨瑞纳海滩。　　国际富豪比较钟爱的地方，如果有客户有意在这儿买自己的地建自己房子的话，他的邻居都是非常有钱高层次的邻居，比如我们这个项目的地理位置优势在哪儿？　　旁边的邻居已经有建成的豪宅，市值六百万美金，一个加拿大的富豪所拥有。再旁边走路五分钟就是一栋价值四千万美金的豪宅，是当地人拥有的豪宅。不管左边右边走路五分钟以内都有豪宅，这个地理位置属于核心区。现在地价并不高，沙滩地大约一百万美金，想想旁边的豪宅六百万美金这个就是很便宜的。　　内陆地一千平米只有25万美金左右，价格相对来说不是很贵。这块地理位置的增值空间是非常大的。我之前介绍过整个岛包括另外两个岛屿平均增长七年内增长了112%-115%，每年有大约15%的增值，这一块属于开曼的核心地段，它的最高增值到过26%每年，增值空间是非常大的。如果投资在这个区域项目的话，这个项目并不大，因为这块地确实紧俏，我们项目沙滩地只有18块，已经卖出去4块了，内陆地也不多一期只有42块，出的非常快，因为地理位置非常紧俏，买了之后没有任何税收，只有在交接产权的时候有一个7.5%的印花税，再就没有任何税收了，政府不会要求你去开发它。在国内买地的话两年内不开发有一定的税收或者再严重的收回都会有，那边没有税收。那边出手非常好出手，我们可以做后期不管是监管还是再次销售。　　海外置业如何选择好项目？规避风险？　　【王小玉】最后，希望嘉宾给我们有意向关注海外投资的网友，说一些置业建议。应该如何选择一个好的项目？购买海外地产，有哪些风险需要规避？　　【王鹏】：说到规避风险的话，每个项目都不太一样。其中，最大的风险是买到假的项目，项目完全不存在，包装一下到中国市场忽悠中国老百姓骗首付。　　澳洲律师强制介入，我们交了一部分比如一万两万锁定房号的认购金之后预约律师签约，律师帮助你考察这个项目的真实性，对接卖方的律师。美国不用律师强制介入，但是是经纪人制度，稍微会复杂一些，如果客户有疑虑的话去项目地考察，请一个当地律师，别嫌费用是附加费用其实挺值得。有时候中国办事觉得不用律师，在国外需要，尤其大额投资。　　美国项目的特点，首先是很大，跟中国陆地面积差不多大小，发展相对均衡50来个州，很多州都会涉及到中国人投资，项目实在太多，相对澳大利亚相对加拿大开曼这种项目，选择的难度要大很多，帮助我们帮助客户项目选择的时候花了最大精力挑选项目，项目实在太多天文数字，相对澳大利亚加拿大来说真是天文数字，我们找澳洲任何一个城市可能十个项目里面选两个就可以了，美国真是一千个项目选两个项目。美国二手房对中国人开放，还有那么多的二手房美国难一点。　　开曼群岛是律师介入，一旦有问题他们负责。开曼项目基本都是本土家族，岛上好几代人，当地排名前十的富豪，除了有地产之外的产业，我们保证所有东西是真实存在的。在国内有一些开曼经销商本身在做经纪而不是土地房屋买卖，只是有一个消息，沙沙是某个土地拥有者，我作为公司存在拿到他的房屋信息来中国卖，授权给你，我告诉你这个土地属于我的其实是属于沙沙的，做的完全是经纪服务，让客中国客户更放心说土地是他的，钱其实应该交给沙沙，但是你是交给中介了，但是中间有差价。　　中国房地产有利润，国外也是一样的。一个项目整体投入一千万美金，整体卖出去一千三百万30%的利润是很正常的，开曼的土地存在20%-30%的净利润这个是合理的。你买到市值50万的地，现在就值四十七八万，但是市场很好两年之后也许涨到60万，你80万买的有可能五年到十年消化这个水分，有可能是五年有可能是十年，这几年卖就是割肉卖赔钱卖，澳洲也存在这些情况。　　在西方整个基础建设会按照城市规划去做，由于房地产发展的速度不像我们国家很快，再开新的地方需要各级议会的同意需要很漫长的过程，如果把项目开到30多公里40公里，价格是很便宜地是很大的，但是卖不出去甚至租不出去。　　我们的项目客户也要去审查也要考察的，我们会把详实的资料信息交给客人一一查实，经过综合分析才能避免风险。我主要提醒两点，地段和水分对澳洲来说要作为重点考察项。　　【李沙沙】：我想给的建议也是地段的选择。现在中国的客户信息还是相对比较对称的，已经过了刚要出去买房对国外房产政治条件经济因素、税收都不懂的阶段。现在做海外地产的不管中介公司也好开发商也好都在增多，客户可能会相对比较简单多咨询几家中介公司就能知道这个国家的税费大概是什么情况，各种不安全因素完全可以规避。　　所以客户到现在很难规避的一点还是地段问题。在澳洲存在这种情况，在开曼也存在这种情况。　　还有投资之前一定想明白做这个项目是为什么，如果是为了自住就可以忽略保值增值的问题。但是一旦涉及到出售房产问题，我建议一定要选择增值稳定的，好地段的项目。　　我们现在带入中国的项目价格不高，相对它的政治、经济地位以及地段来说价格很划算，一百多万人民币，当然有贵一点的一百多万美金六百多万人民币，只要投进来增值是能保障的。　　如果说地段选错了的话或者你选的地段跟你的预期不一样，比如选择了开曼布拉克选择了小开曼土地，这些地并不是开发商名下或者价格很大水分之外，排除这两种情况之外，偏远地段的土地投资额度非常小，八十万人民币以下买一块感觉面积很大的土地，但是要想明白自己的预期，它的增长速度会慢一点。　　我们选择了黄金地段每年可以增加30%至少15%，那种偏远地段的土地高的时候是15%，低的时候有可能是5%，在选地段的时间我们也是选择开曼项目的时候主张这一点，首先会给客户推荐地段非常好的能保证客户投资的，其次客户买的时候一定考虑清楚自己的预期自己的目的，再一个实地考察也是我们一直主张的。　　【王小玉】刚刚嘉宾给我们网友的建议包括两个大的方面。第一，前期想清楚自己买这个产业要做什么用，然后对项目的信息做到深入了解，包括了解当地政策、房地产市场环境还有项目本身的情况。第二，需要通过实地考察对项目本身的地段有所了解。可以通过选择规模较大，相对安全的机构来办理这些业务，相对更安全。希望我们的网友做好笔记，也欢迎关注海外地产的网友关注搜狐焦点，我们会把国内外项目第一手资料展现给您。感谢二位做客搜狐直播间，本期节目就到这里，再见。
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均价 : 698万元/套起
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