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居住区、小区及组团
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居住区、小区及组团
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十年好房丨这个规划居住人口超过10万人的超级大盘 凭什么让业主住得满意？
来源：新浪房产
作者：陈尔进
“贵阳未来十年好房”，未来方舟凭什么能赢得如此高的评价？作为一个规划居住人口超过10万人的超级大盘，未来方舟如何能让业主住得满意？近日，乐居走进未来方舟项目，期盼从实地走访中寻找答案。
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南明河畔，水东路边，一栋栋高楼拔地而起，错落有致地矗立着；外滩7公里滨河商业长廊上，来来往往车辆川流不息，街道两旁店铺林立；对岸层叠的山峦、碧波荡漾的河面和岸边鳞次栉比的高楼……这里，就是中天·未来方舟！今年2月初，贵阳乐居发起“贵阳未来十年好房”网络评选活动，邀请本地网友为自己满意的楼盘进行投票。经过半年的评选，本次评选活动于近日结束，未来方舟成为获得投票数最多的前10个楼盘之一，被评为“贵阳未来十年好房”。　　那么，未来方舟凭什么能赢得如此高的评价？作为一个规划居住人口超过10万人的超级大盘，未来方舟如何能让业主住得满意？近日，乐居走进未来方舟项目，期盼从实地走访中寻找答案。未来方舟是由贵州本土实力房企，拥有30余年城市建设运营经验的中天城投集团倾力打造的全能生活大城，项目总占地约9.6平方公里，总建筑面积达720万平方米，规划居住人口约13万；项目集合了自然景观、建筑艺术与现代商业于一体，定位为集生态人居、商务办公、商贸商业、文化旅游、养生保健等功能于一体的新型城市综合体。由此不难看出，无论是住宅还是社区配套都是高水准规划打造的。在景观设计建设上，小编发现，未来方舟也是大手笔精心规划打造的。项目整体规划依山就势，楼栋高低错落有致，多个公园星罗棋布地分布在各个组团。由贵阳世界贸易中心、环球谷、东懋中心、城市之窗组成的四大超高层地标建筑群，呈迎宾式分布于项目的门户区。置业顾问介绍道，“住在未来方舟，今后的工作、生活和平时的吃喝玩乐都可以在这里完成。这里规划有写字楼，将来肯定会有大批企业入驻，完全可以在家门口上班；下了班吃过饭后，可以陪家人去附近的公园或者河边散散步；周末不上班的时候，可以去独立影城看看电影，要逛街购物就去大型购物中心和商业街……”　　你可能会问，作为一个居住人口超过10万人的超级大盘，未来方舟怎样解决业主将来的出行问题？关于交通，未来方舟已提前作了规划！从项目出发，可通过北京东路、东山路延长线、水东路、贵阳1.5环等通达全城各处。值得一提的是，年底即将开通的贵阳1.5环BRT在未来方舟设置两大站点（中天一号站、中天二号站），未来，住在这里的市民走出家门便可享受这一便利的交通。据置业顾问介绍，未来将会有多条公交线路穿过项目，项目范围内所有的公交车站，都将由中天城投出资、统一设计、建造。另外，还将建设一条道路经过师大连接宝山路，这将是从项目到喷水池距离最短的一条路。作为网友票选出来的未来十年好房，仅仅做到这些显然还不够，还必须要有贴心的物业服务，更要让业主住得满意。目前，紧邻售楼中心的G组团已有业主入住，布局在社区内的中购超市已正式营业，小区道路两旁店铺林立，人来人往，时不时有车辆进进出出，在小区入口处，有值班人员24小时值守。小区住宅楼呈围合式布局、有效隔开了周边的喧嚣，颇有居住氛围。小区内部绿树成荫，整洁如新，每一栋住宅都配有花园，还设有凉亭供业主休闲。在小区的凉亭里，小编采访了部分业主，听他们谈谈住在这里的感受。据业主们反映，由于小区楼间距较大、且布局合理，房间的采光也不错。物业服务贴心，平时有专门工作人员对小区的卫生进行维护，基本上在小区看不到一片垃圾，家里有电器、门锁坏了，一个电话很快就有物管上门安装维修。就在小编在小区的凉亭里采访业主的时候，有工作人员顶着大太阳在小区内修剪花草。　　让业主们赞不绝口还有集中供暖服务。未来方舟是贵阳市目前唯一采用冬季集中供暖设计的项目，去年冬天，未来方舟集中供暖正式开启。据置业顾问介绍，未来方舟集中供暖采用的是地源热泵、污水源热泵、水源热泵采暖等世界先进绿色能源技术（受采访的业主们称之为水暖技术），比起采用空调和暖气等供暖设备，这一技术更节能环保、也更利于健康。已经退休的张大爷表示，选择未来方舟主要是看中三点：冬天的集中供暖、项目周边的生态环境和南明河的景观，这样的地方也适合养老。张大爷表示，一家人在这里住得很满意。&如今，未来方舟已有近3万业主入住，各项配套正逐步完善，对业主的承诺正逐步兑现。　　外滩7公里沿河商业街，已有多个品牌商家强势入驻，国内首个免费的海淘代购服务平台——“海捣网”已开门营业；多个美食商家入驻营业。沿河观光小火车也已开始运行，业主还可乘坐观光小火车游览外滩7公里。生活娱乐配套方面，中购超市、苏宁易购超市已正式营业，IMA独立国际影城顺利竣工，预计将于今年10月正式开业。此外，未来方舟还成立了中天书画院、新华书画院，引进了北京798艺术中心。学校方面，方舟H5组团公立小学将于9月1日正式开学，贵阳市实验幼儿园、贵阳市第五幼儿园、贵阳市第八幼儿园等多所学校预计9月正式开园，E1私立幼儿园火热装修中，七月底启动入学登记，预计年内开园，受访业主透露，G2小学、G3幼儿园两所私立学校也有望在今年正式开学。医疗资源方面，项目内规划建设了一所三甲医院，未来还将引进省外的优质的医疗资源，为业主提供健康呵护。未来，随着各项配套逐步完善，未来方舟为贵阳人描绘的精彩城居生活场景将逐步实现。
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恭喜您，提交成功！详规原理——四、&居住区的组织思想、规划结构等
第四章& 居住区的组织思想、规划结构、类型、规模及规划形式
组织思想、规划结构、规划形式是一组概念相近的名词。是与居住区规划相关的内容。
组织思想－－可以理解为一种理论和方法。即居住区的理论和方法。
规划结构－－主要是指规划用地的结构，也就是在一定的组织思想指导下的用地与用地之间的关系。
规划形式－－即规划结构的表现形式。包括组织思想上的和空间形态的表现形式。
组织思想、规划结构、规划形式都是说明要从“整体”上把握城市规划，把握居住区的规划。没有整体的规划是不成为规划的，没有整体的规划不可能指导城市建设，一定意义上说，规划就是站在相对宏观的层面上，把握城市发展。
居住区规划结构与城市的规划结构是一样的概念：城市的规划结构应该包含有规划对象全部的构成要素，反映各系统的构成在构成配置与形态方面的内在的和相互的基本关系（包括基本规律与要求），同时可以在定量要素方面用图表、在定性要素方面用文字、在空间形态方面用图形来表现。（参考书P30）
整体的观念反映在很多方面。工程、艺术等。
同样，结构的概念也是非常的重要，结构合理就意味着整体的合理科学性。而规划结构的不合理，将是规划布局上的至命缺陷，同样也是非常重要的。
一．居住区组织思想的演变
（一）古代城市中的组织思想
１．居住用地的组织，随城市出现形成，我国周代有“里”，古希腊与罗马时代有“坊”就是例证。
２．至封建社会，规模一般要比奴隶社会大，如：秦汉时称“闾里”。据考证其规模约为１７公顷。
３．三国时曹魏邺城，居住单位称“里”，约３０公顷。唐长安城，人口１００万，用地８０平方公里，其居住基本单位－街坊，大的有８０公顷，小的约２８公顷，并有严格的管理制度。设有坊墙、坊门，每晚实现宵禁，坊门关闭，禁止出入。
４．北宋仁宗时，商业和手工业发展，原来的坊里组织形式被商业街和坊巷的形式所取得，宋汴梁城就是典型的代表。
５．明清北京是我国封建社会后期的代表城市，虽然城市在总的规划布局，道路分工等方面有了进一步的发展和完善，但由于生产力发展相对缓慢，居住区的组织形式没有较大的变化。
６．欧洲封建时代的大多数城市都是在罗马营寨的基础上发展起来的，以道路分隔的小街坊的组织形式一直延续到资本主义社会的前期。
（二）现代城市规划中的居住区组织思想
１．二十世纪以后，在一些发达资本主义国家，由于现代工业和交通的发展，使原有居住区的组织形式渐渐不适应现代生活和交通发展的需要。如：
面积很小的街坊内很难为居民设置较齐全的公共服务设施，儿童上学和居民采购日常必需品往往不得不穿越交通频繁的城市道路，容易造成交通事故，给居民生活带来很大的不便；同时，由于道路交叉口过多，也大大影响了车辆的通行能力和速度；另外，汽车交通带来的噪声、废气严重地影响着原来那些沿街周边布置的住宅的安宁和卫生，使居民环境质量明显下降。
２．因此，在二十世纪三十年代，首先在美国，不久在欧洲提出“邻里单位”的思想。（Neighborhood&
Unit）作为组织居住区的基本形式和构成城市的“细胞”，以此改变城市中原有居住区组织形式的缺陷。
"邻里单位”的思想是由美国人佩里（Clarence Arthur
Perry）在１９２３年提出，引起热烈的争论。
他相信，在一个布置得当的小区里，公共生活会活跃起来，居民们在利用公共生活服务设施时经常接触，就会产生邻里的联系；
他设想，每一个小区起码要设有小学校，商店，和公共休息场所。在较富裕的人居住的地区，要设教堂，可供多种目的使用的观众厅、俱乐部、图书室、游泳池、健身房等。在一万人居住的小区里，他甚至建议要有图书馆、中小型剧场。
他认为，小区应该拥有大量服务设施，以此来促进成人们自愿的联合，建立私人之间的联系。
邻里单位的示意图：&&
佩里并绘有邻里单位的示意图。（见课本Ｐ１３１）示意图说明了他的基本原则：邻里单位中央，有一个公共中心，它的影响半径约为１／４英里；邻里单位四周的干道交叉口附近，布置商业、服务设施；箭头所示为高级中心的位置；往左是公共中心、往下为事务中心；街道的宽度应符合街道的性质和满足方便到达公共中心和商店必需的要求。
"邻里单位”的理论要点主要有以下几点：
（１）要求在较大的范围内统一规划居住区，使每一个“邻里单位”成为组成居住区的细胞；
（２）首先考虑幼儿上学不要穿越交通道路，“邻里单位”内要设小学，并以此来控制及计算“邻里单位”的人口及用地规模；
（３）考虑“邻里单位”内设置一些为居民服务的日常使用的公共建筑及设施；
（４）使“邻里单位”内部和外部的道路有有一定的分工，防止外部交通由“邻里单位”内部穿越；
（５）住宅建筑的布置要求较多地考虑朝向和间距。
３．在“邻里单位”被广泛采用的同时，前苏联和一些东欧国家提出了扩大街坊的组织形式，并在此基础上发展了“居住小区”理论。
总的来说，“居住小区”和“邻里单位”的理论比较相近，但也有不同的地方，主要是在规模和实践方面。
"居住小区”的理论要点主要有以下几点：
（１）“居住小区”是居住区构成的“细胞”；
（２）“居住小区”是由城市干道或城市干道与自然界线（如：河流等）划分，并不为城市交通干道所穿越的完整地段。“居住小区”内部的道路与外部的道路有明显的不同和分工。
（３）“居住小区”内的居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决，并设置一整套为居民日常生活需要的公共服务设施和机构，一般的生活服务都可以在小区内得到解决。
（４）“居住小区”不限于以一个小学的规模来控制，而是以小学的最小规模为其人口规模的下限，以小区的公共服务设施的最大服务半径为控制用地规模的上限。
（５）住宅建筑的布置要求较多地考虑朝向和间距。
４．为了适应现代城市交通的需要和更齐全的配置公共服务设施，有人提出将小区的规模扩大－－建立“扩大小区”。即城市干道用地内（一般为１００－１５０公顷）不划分居住小区的一种组织形式，公共服务中心结合公交车站布置在扩大小区的边缘。这样，城市干道的交叉口之间的距离加大，车速提高。
&这一理论的实践不简单的模式，往往城市根据实际情况而定。但这一理论说明城市干道是需要分等级的，公共服务设施也是需要分等级配置的。
&５．随着对城市规划中对城市用地功能的简单分区的批评，和城市用地的有机理论的提出，城市用地功能不应是单一的，而是综合的，因此有专家提出新的居住区组织思想－－“居住综合区”。
"居住综合区”是指居住和工作环境结合在一起的一种组织形式。有居住和无害工业结合的综合区，有居住与商业服务、行政办公等结合的综合区。
实际上，居住综合区的思想说明了城市用地的功能从来不是单一的，而是综合的。是有机的，而不是简单的。居住综合区使居民生活和工作更加方便，节约了上下班的时间，减轻了城市交通的压力，同时，由于不同建筑功能的综合布置，使城市建筑群的空间组合更加丰富多样。
&二．影响居住区组织思想的主要因素
能否有效地实现规划目标的重要因素是规划的结构。规划结构有规律性和可转换性，其构成要素有四个方面：用地规模与配置、设施分级与布局、空间层次与组合、视觉景观与形象。其中前两者更为重要。
换言之：考虑城市居住区的规划结构，应该从以上四个方面来考虑。尤其需要从用地规模与配置和设施分级与布局两个方面考虑。
以下分析影响城市住宅区（居住区）规划结构确定的主要方面。
（一）城市道路交通的合理组织。特别是交通干道的划分往往是决定居住区用地规模的主要因素。
现代交通不仅对道路要求明确分工，而且干道间的间距也要求越来越大，从４００米－５００米一直增加到１０００米－１６００米。
&（二）居民日常生活必需的公共服务设施的合理规模（即经营管理的经济性）和合理的服务半径（即居民使用公共建筑的步行距离）是影响居民生活是否方便、安全和公共建筑配置是否经济合理的主要因素。
公共建筑的合理规模与服务半径存在着相应的关系：
对使用者而言，服务半径越小越方便越好；而公共建筑受商品经济规律制约，须有相当的规模，也即必须服务一定数量的人口，才能有好的经济效益。
根据居民户外活动规律，即使用公共建筑和设施的频繁程度（分为每日使用、经常使用和偶尔使用）而建立的分级的公共建筑系统成为组织居住区的一个重要原则。
&不同的设施必与其相关的位置和服务范围存在内在的联系。
&（三）随着高层住宅的出现，它不仅在很大程度上改变了人们的生活习惯，而且还由于用地的紧凑，而影响居住区的组织形式。如居住综合体的产生。所谓居住综合体，就是指居住建筑与居民生活服务的公共建筑组成一体的综合大楼或建筑组合体。四十年代末，五十年代初法国建筑师勒·柯布西埃设计的马赛公寓就是一例。
（四）城市行政管理体制方面对居住区的组织形式也有要求：家庭作为社会的基本细胞，必然要与社会的行政管理组织相联系，当然，不同的社会制度下有不同的管理形式。
我国目前的行政管理组织基本上与居住区的组织形式相一致。如：
居住区相当于一个街道办事处管辖范围；
居住小区相当于一个或几个居民委员会的规模（一个居民委员会约８００－１０００户）。
居住区的组织形式与行政管理体制相适应，还有利于居住区的经常性的维护和管理。
&（五）居住区的组织形式一定程度上受地形的影响和限制。在地形起伏的条件下，居住区用地一般较难紧凑布置。
&（六）不同的城市规模对居住区的组织形式也有一定的影响。一般：大、中城市因人口和用地规模较大而采用多级的组织形式；小城市的人口规模往往就是一个居住区的规模，直接由几个居住小区组成。
例：上海（特大城市）的居住组织形式：
城市生活居住区－－居住分区（相当于行政分区）－－居住区（相当于街道办事处）－－居住小区－－住宅组群（相当于居民委员会）。
&三．居住区的类型、规模和规划形式
（一）类型
１．按建设条件分：
（１）（按时间上分）新建居住区；旧居住区。
（２）（按空间上分）山地居住区；平原居住区。
２．按所处位置不同分：
（１）城市型居住区；
（２）独立工矿企业型居住区。
&３．不同类型的居住区的特点是不同的。如：对旧居住区的改造不同于新建居住区，旧居住区的现状条件一般更加复杂，需要在充分的调查分析的基础上进行规划设计；山地居住区的住宅建筑一般较平原居住区更有特色，高低起伏更大，朝向多样丰富，但道路规划较为复杂；城市型居住区的公建配套设施一般可以和城市规模相协调；而独立工矿企业型的居住区一般与城市关系较远，公建配套设施需要更大更齐全，甚至要兼顾周边农村居民的需要。
（二）规模
１．确定居住区规模的两个指标：
人口指标和用地指标。
一般以居住区的人口规模为主要指标，用地规模也是重要的指标。两个指标共同作为确定规模的要素。
２．影响居住区规模的因素
影响居住区规模的因素与影响居住区组织方式的因素较为相同。
&首先是城市道路交通的合理组织，也就是城市干道的合理间距，一般为７００米－１０００米（课本上为６００－１０００米），因而城市干道所包围的用地往往成为决定居住区用地规模的一个重要因素，这样，干道间的用地规模一般为５０－１００公顷（课本上为３６－１００公顷）；
其次为居住区配置的商业、文化、体育和医疗等公共服务设施的经济性和合理的服务半径。根据有关部门的调查，从项目经营、管理、服务半径等因素分析，配置成套的居住区级公共服务设施的合理规模，一般为５－６万人为宜；
&分析：居住区人口在３．５万人以上时，居住区级公建基本形成，但项目不全，４．５万人以上时，项目可齐全，但部分项目要和并，６万人左右时，可以各行各业合理经营，形成完整的商业服务中心。
所谓服务半径：一般是指居住区或小区内的居民到公共服务设施的空间直线距离。在居住区道路系统完善的情况下，直线距离与实际的步行距离相差不大，因此人们一般也理解为最大的步行距离，居住区最大的步行距离一般为８００－１０００米，步行时间约１０－１５分钟为宜。合理的服务半径是影响居住区用地规模的重要因素。
&第三是居民的行政管理体制，居住区的规模与居民的行政管理体制相适应，有利于组织居民的生活。目前，一个街道办事处管辖的人口为５－６万人，相当于一个居住区的规模。（课本上为，街道办管辖人口以５万为宜，少则３万人左右。）
此外，还有自然地形条件等因素对居住区的规模有一定的影响。
&综上分析，居住区的合理规模一般是人口５－６万人，用地约５０－１００公顷。＊这里需要着重说明的是：合理规模并不是一个完全确定的数，城市规划的数量概念并不是象数学那样精确，需要弹性。（课本上的居住区合理规模是３－５万人，用地为５０－１００公顷左右。下图为规范）
（三）规划形式
即指居住区的规划形式，也就是居住区规划结构的基本形式。居住区的规划结构，则是指根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、绿化等相互关系而采取的组织方式。
居住区规划结构的基本形式有以下三种：
１．以居住小区为规划基本单位来组织居住区
（１）．居住小区是由城市道路或城市道路和自然界线（如河流）划分的，具有一定规模，并不为城市交通干道所穿越的完整地段；
（２）．区内设有一整套满足居民日常生活需要的基层公共服务设施和机构；&&&
（３）．小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限；
（４）．根据我国调查，居住小区的人口规模为７０００－１５０００人，用地规模为１７－３５公顷。一般而言，小区的人口规模以１００００人为宜，用地为１０公顷。
２．以居住组团（或称居住生活单元）为基本单位组织居住区
（１）这种组织方式不划分明确的小区范围，居住区直接由若干居住组团组成，也可以理解为扩大小区的形式；
（２）居住组团相当于一个居民委员会的规模，一般为３００－８００户，１０００－３０００人；（也有资料为３０００－５０００人）
（３）居住组团一般设居委会办公室、卫生室、青少年校外活动室、老年退休工人活动室、服务站、小商店（烟杂店）、托儿所、儿童或成年人活动休息场地、小块绿地等，这些项目基本为本居委会居民服务，其它一些基层公建根据不同的特点按服务半径在居住区范围内统一考虑，均衡灵活布置。
３．以居住组团（或称居住生活单元）和居住小区为基本单位来组织居住区
（１）居住区由若干个居住小区组成，居住小区再由２－３个居住组团组成。
（２）居住小区即为如上１所述的居住小区。居住组团亦为如上２所述的居住组团。
（３）该规划形式为三级布置形式，明显不同于上述两种二级布置的形式。
实际规划方案会将以上规划结构形式组合或灵活运用。
居住区的规划结构形式也不会是一成不变的，随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，社会生活组织和生活方式的变化，公共服务设施的不断完善和发展等诸多社会经济因素的改变，居住区的规划结构方式也会相应地变化。
（四）居住区规划结构的实例分析与问题探讨
１．规划方案中的规划结构实例
&２．居住区规划结构问题探讨
（１）在居住区用地范围确定的前提下，居住区内部的规划结构主要由两个方面的因素决定：一是内部的道路系统，它直接划分和联系了内部的用地关系；二是公建设施的配置，公建的规模、齐全程度和分级的层次直接决定了居住区的规划结构。空间层次和景观等也有重要影响，我们放在其他章节讨论。
（２）居住规模与公建设施配套问题：不同的居住规模配置不同的公建，是规划的一个原则。但随着生活水平和生活方式的变化，该原则的内容也会发生改变。
５００户左右（约２０００人）规模，可设置居委会、存自行车、卫生站等，相当于一个居委会的规模；
１０００－１５００户（约３５００－５５００人）规模，可增设副食（菜）店、粮店、饮食店、托儿所、等，这一级的设施可以说是最基本的生活设施；
２０００－４０００户（约０．７－１．４万人）规模，又可增设幼儿园、小学、中学、少年之家、小百货、理发店、储蓄所、回收站、房管所等，这一级最主要的项目是小学；
６０００－７０００户（约２－２．５万人）规模，可增设服装加工、一般修理、洗染、等也能设门诊部，该级设施已大于“小区”，但又小于“居住区”；&&&
．９０００－１５０００户（约３－５万人）规模，还可增设书店、日杂店、中西药店、精密物品修理店、浴室、照相馆、菜市场、百货商店等，还设电影院、文化馆、街道医院等，这一规模设施较齐全，符合街道办规模，因此，还需设街道办事处、派出所、房管所、市政管理等管理机构。
以上为调查资料（摘自《居住区规划》）
（３）公共建筑和设施的“替代”问题：所谓“替代”是指同一类公建设施中，低一级的设施被高一级的取代，本地的设施被别处的取代。
一般“替代”发生的原因主要有：服务半径的不合理，服务质量的不满意，道路走向和设施位置不合理等。发生“替代”作用的公共建筑设施一般是商业服务设施，而有一些设施较难或不会发生“替代”作用，如：中、小学和行政机关等。
&规划布置在很大程度上意味着“计划经济”的思想，随着我国“市场经济”的实施，公建设施会随着市场经济而调节，以达到平衡的状态。但这并不是说不要计划经济了，不要规划布置了。
有一个概念可以讨论：在一定的生产力条件下，市场的购买力和消费能力是否是一个相对的定值，会不会无限扩大？如果商业服务设施超过了人们的需求（市场的需要），必然会有（供大于求）商场的倒闭。市场会有竞争，这是好事，但应避免恶性竞争。规划正是调控市场失效的重要手段。这一问题有待经济学家们的研究。
（４）步行距离与公共交通的居住区规划问题
．一般调查得知：居民去公交车站的距离认为，３００米内（一般步行４分钟），方便；５００米左右（一般步行６－７分钟），还可以；超过８００米（一般步行１０分钟以上），不方便。
．公共交通与居住区的关系主要有两种情况：其一，公交车进入居住区，居住区以居住区－居住小区二级或居住区－居住小区－居住组团三级的规划结构布置，居民乘车相对方便，但不利于居住区的安全和安静，道路交叉口近而且多。其二，公交车不进入居住区，有利城市交通，但需要组织好公交站点和公共服务设施之间的关系，以方便居民生活。_
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