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解析2012中国楼市走势：房价回归合理还有多远
　　【新华社海南博鳌4月3日电】今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
　　正在召开的博鳌亚洲2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“底”，为中国改革把脉问诊。
　　政策触底：刚需“回暖”难改“回归”大势
　　今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
　　与会嘉宾、董事长说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。
　　北京市住建委网站公布的网签显示，3月北京新建住宅签约量，剔除保障房成交量后，环比2月上涨46.6%，新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。
　　海口市民杨静一直有购房自住计划，长期观望后最近终于出手购买了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了，再不出手担心房价会再次反弹。”
　　根据中国指数研究院监测的40个城市，从3月19日至25日，有22个城市的楼市周均成交量出现增长。
　　与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”
　　中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。
　　“房地产行业还在‘过冬’，必须花心思挖掘刚需，把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。
　　与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
　　市场寻底：房价回归“合理区间”尚待时日
　　温家宝总理在今年全国两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
　　对此，上海房地产研究院说，目前中国500强的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。
　　那么，房价还有多大下行空间？
　　与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。
　　中国房地产研究会副会长则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
　　一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
　　“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”杨红旭说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
　　但部分与会嘉宾也表示，如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。
　　“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在3：1至6：1之间，房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。
　　改革跟进：政策退出应避免“报复性反弹”
　　在调控高压下，当前楼市投资投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。
　　“目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。
　　“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
　　对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管、管规则、管收税。
　　贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对财政的过度依赖。
　　“2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。
　　今年，住房保障体系建设、个人住房信息系统全国联网、房产税试点范围扩大等“制度层面”的改革将加速推进。与会嘉宾认为，考虑到我国城镇化进程在加快，要避免“过山车”式的房价反弹，楼市改革还有较长的路要走。
　　住宅计划供地
　　比去年少三成
　　【新华社北京4月3日电】据北京市国土资源局日前公布，2012年北京市土地计划出让共计5700公顷，同比去年减少了12.3%；其中，住宅用地为1700公顷，同比减少了33.3%；保障性住房用地减少至850公顷，占比住宅用地的50%，同比减少36%。
　　总的来讲，北京市2012年土地供应计划有3个特点比较突出：一是住宅用地供应缩减明显；二是保障性用地供应明显减少，公租房用地供应减少约一半；三是地块中郊区土地占比大。
　　链家地产分析师认为，2012年北京土地供应重在结构调整，整体上对住宅用地进行了缩减，并在此基础上增加了保障性住房的供地比例，整体来看是有利于市场发展的。一、宏观调控从紧趋势短期内不会改变，在既有存地充分的情况下，2012年北京的土地市场实际需求很可能是量价齐降的趋势，因此削减后的住宅用地供应量，符合2012年市场的实际情况。二、保障性住宅用地绝对量减少，但比例基本没变，归根结底对于调整市场土地结构依然起到积极意义。根据统计，2010年、2011年北京保障性住房用地供应计划均已完成，能满足未来2年至3年的开工需求。
　　虽然一季度多是土地市场的淡季，但今年一季度，北京土地市场的冷清还是出人意料。据北京市土地整理储备中心数据统计，2012年一季度北京市土地市场成交了45块土地，其中住宅用地仅成交3块，商业用地仅成交10块，这些地块中除去2块招标地块之外，全都以底价成交。
　　链家地产指出，单个季度几乎所有土地均为0溢价，至少6年来在北京市尚属首次。
　　数据显示，2012年第一季度北京市土地市场共计成交了45块地，去年同期成交46块地，成交量基本与去年同期持平，其中住宅用地仅成交3块，同比减少了2块，商业用地仅成交10块，同比大幅下降52.3%；土地出让金为96.7亿元，同比大幅下降39.3%。
　　链家地产分析师冯联联认为，北京今年第一季度的土地出让金大幅缩减，土地出让块数少是原因之一，另一方面土地全面0溢价是造成土地收益为近两年最低的主要原因。
　　3月楼市交易
　　降价迎“暖春”
　　【新华社杭州4月3日电】3月杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计，2012年3月，杭州主城区共成交4319套房源，直逼2009年同期的最高峰。
　　纵观整个一季度，杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样：1月楼市冰冻；2月多个楼盘加入价格战，楼市成交开始复苏；3月成交“井喷”，杭州楼市迎来了难得的“暖春”。一季度，杭州主城区共成交6395套房源，其中，住宅成交5014套，占总成交量的78.4%。
　　不过，这个“暖春”却是以杭州楼市各板块的相继降价换来的。春节后，杭州楼市各板块出现大范围降价，走量压力逼迫同板块楼盘赤膊厮杀，成交均价被大幅拉低，不少楼盘降到了“价”。
　　另一方面，自去年3月限购、限贷以来，许多购房者陷入观望，特别是“刚需族”持币等待房价下跌。经过近一年的买卖双方角力，在杭州楼市价格下降较为明显的时间节点，许多“刚需族”顺势出手。
　　从个盘看，杭州楼市下跌式回暖的迹象十分明显。杭州滨江房产开发的“曙光之城”三度以超低价开盘，三度热销，3月中旬一周大销近500套，售楼大厅里人头攒动、热闹非凡。同“曙光之城”一样，随着价格逐渐走低，杭州多个楼盘成交率达到本轮限购以来的峰值，“日光盘”也重现江湖。
　　据了解，4月份，杭州仍将有20多个楼盘开盘。分析人士指出，在楼市调控政策没有转向，开发商走量压力仍旧的大背景下，4月的杭州楼市很可能延续下跌式回暖。而在“价格战”频现、刚需仍旧旺盛的情况下，杭州楼市下跌式回暖很可能要持续一段时间。
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。逆转谋变后十八大楼市走势高峰论坛-365地产家居网
&&&&“目前的房地产行业已经由高速增长期过渡到平稳发展期，支持房地产市场发展的基础、动力、投资和需求还在，但已有所减弱。”1月10日，由网尚机构、365地产家居网共同主办的《逆转谋变――后十八大楼市走势高峰论坛》上，网尚研究机构总经理李智抛出观点表示，“今后调控仍将是常态，形式将不断变化，抓住自住消费需求是王道。”
网尚研究机构总经理、江苏省房协房地产研究所所长 李智
&&&&2012年南京房地产市场回暖，开发企业榜单也水涨船高。2012年全市销售金额十强企业市场份额达到39.4%，较2011年增长7个百分点。值得一提的是，2012年南京首次诞生年销售额超40亿的房企，分别是中海地产和苏宁环球。
&&&&南京未来仍将有约70万套住房潜在需求。红利分为城市化的红利，还有人口结构的红利，现在我们看到购房比较旺盛年轻人，这是人口结构带来的红利。
&&&&网尚研究机构预测，受2012年新开工量减少，以及近两年开发企业拿地较少的影响，2013年上市规模较2012年略有下降。预计2013年度南京住宅上市量为613.3万O，较万O的实际上市规模有所减少。
2013房价稳中略升 但涨幅有限
&&&&李智对2013年的趋势研判概括为12个字:被调控、再加码、惯性市、应不坏。而在成交均价上，李智的观点为为稳中略升格局，上半年存在涨价压力，但全年涨幅有限。
著名财经专家，财政部财政科学研究所所长 贾
&&&&对于房产税，贾康坚持一向的观点。即房产税不可能包打天下，解决所有的问题，他是在其中一项，但是是一个不可回避的，不能够排除在视野之外的选项。
&&&&下半年随着稳增长的政策效应体现，我们整个经济回暖过程中，房地产业会随之回暖。最严峻的时刻显然过去了。现在我们还会延续回暖过程。
&&&&借鉴日本的首套不征收的模式，调节高端，这对稳定心态，对社会大众来说是非常重要的，直接关系到改革方案的理性程度和可操作性。
&&&&著名财经专家，现任财政部财政科学研究所所长、研究员、博士研究生导师。中国财政学会副会长兼秘书长，财政部高级技术职务评审委职务评审委
&&&&未来三五年的经济增长路径其实就是一个&混沌增长&。&混沌增长&是经济学领域的一个名词，有三个特征：第一，经济运行的轨迹很难判断，在座的很多是做房地产开发的，或者做房地产销售的，其实2012的房地产销售路径你们之前预测到了吗？没有，整个路径是什么样的？总理一强调开始房地产调控，销售量就下来了，过两个月不强调，销售量就上去了，再强调又下来了，过两个月又上去了&&是这么一个路径。
&&&&以往的几次调控包括2010年以来的严厉政策其实方向都是错的。房地产价格往上涨的时候，如果只盯住价格，就迫使开发商破产，因为融资断了。一方想着房子将来打折销售，另一方想着现金回流，所以整个房地产开发这一轮调控，开发商都骂人。政策破局应该否定控制价格等&家长式调控方法&，例如用交易环节的增值税替代房产税等。
银河证券首席经济学家、董事总经理 潘向东
著名经济学家、国务院参事 任玉岭
&&&&&任玉岭认为十八大对公平正义、共同富裕给予了特别的强调。共同富裕的愿景促使更多的农村人涌入城市，这些人有落户城市的需求，这也意味着他们需要更多的住房。房地是的主要目标也是为住有所居提供服务，为广大人民安居乐业服务，这是一个非常重要的属性。建设可承受性住房，让老百姓买得起，这个问题一定要解决。&
&&&&如何真正解决老百姓的住房问题？任玉岭认为，这需要解决土地财政、中层中专包、副省级城市户籍问题、建设可承受性住房、房产税以及腐败贿赂6个方面的问题。土地是房地产问题的起源，靠土地维持政府发展、靠土地创造政绩，这种问题一定要解决。在建设当中，不能抬高住房的成本。副省级城市容纳了中国60%以上的农民工，农民进城的问题不解决，我们建成的城市只能是伪城市化。
&&&&贾康表示，一季度的向好会进一步提振市场信心，改善市场预期。如果不出大的意外，这种情况下，2013年好于上一年是大概率事件。
&&&&大牌房企的市场份额集中度继续提高。2012年销售金额十强房企的份额，占全部销售总额的39.4%，比2011年大涨了7%之多。
&&&房产税的开征试点或将在今年铺开，试点城市已经在房价上体现出房产税的影响，因此2013年将看到房产税的改革试点范围进一步扩大。
&&&&第一套房无论面积大小都不要征，日本的经验就是这样，管理成本低，把事情做起来，一开始不要计较太精确。&
&&&&2013年楼市上市规模较去年将有所减少。调查显示，今年我市住宅供应量约为613.3万平方米，低于2012年的635万平方米。
&&&&据统计，今年南京共有63家纯新盘上市，相比去年，纯新盘多了10个。记者了解到，2013年新盘主要分布于江北、江宁、河西3大板块。
&&&&中央一定不会坐视不管，而是会出现新的强化调控的手段，来挤压投机型购房需求。但这个过程不能过力过猛，应该是柔性的，慢慢挤压。
&&&&与其采取限购这一行政化的调控政策，不如选择市场的工具来实现市场调控：当下已经到了政府需要转变调控思路的时候了。
2012南京楼市务实高端论坛
"2012上半年南京房地产销售龙虎榜"权威揭晓。
2012最值得期待新盘
2012中国宏观经济与房地产走势高峰论坛。
2011上半年榜单发布，2011下半年南京楼市形势分析。
2011年度主题论坛问责：保障房；大举放松调控政策城市将被问责；为了确保房地产行业健康有序发展，将问责制与调控及保障房建设挂钩。
限购：限购城市的持续；限购力度不会加强，但持续时间不会很快“松绑”；限购城市，今年下半年限购将不会松动，也不会继续扩大范围；
信贷：首套贷款利率的优惠折扣；银行信贷总量和流向的控制；二套房贷款利率的提升，首套房贷款利率松动，形成“去投资化”的信贷手段。开发商方面，银行信贷总量和流向的控制继续从严，贷款难度大；
税收：土地增值税的严格清算；营业税、契税的增高；房产税向更多城市推广；在开发商层面，土地增值税的清算力度有可能加大。对客户而言，房产税的实施将会进一步扩展
不支持flash
惠州楼市多方面分析 投资自住心里有数
　惠州知名代理公司――合纵联行为你带来惠州下半年楼市分析
　惠州GDP增长全省第一，给房地产带来怎样的影响？国家调控政策会否对惠州市场造成冲击，惠州六大区域又会有什么不同的反应？下半年楼市主角是刚需族还是投资客？楼市会温，价格是缓慢增长还是报复性飙升？
惠州城市经过近几年的不断发展，国民生产总值稳步大幅上升，但产业结构却在不断恶化，第三产业所占国民生产总值的比重在逐年下降。惠州电子工业和石化产业拉动经济效应明显，工业企业效益有所好转，拉动第二产业比值增加。居民消费价格总指数（CPI）上涨3.7％，涨幅比一季度上升0.2个百分点。工业生产者出厂价格指数（PPI）上涨1.9％，涨幅比一季度回落0.2个百分点。
惠州市政府对于国家出台房地产新政并没有出具惠州市政策细则，在贷款方面各家银行的执行标准跟大多数三线城市接近。政策暂无从严或放松倾向。
房贷新政一年多以来，虽然惠州市的具体执行经过几次调整，但从各银行网点获悉，目前各家银行的实施细则略有不同。第二套房贷有的银行各银行利率基本一致，而对于首套住宅，各行利率有所不同
供应和成交均出现回落 市场进入调整期。
楼市调控政策持续收紧，导致开发商资金回笼缓慢、资金链紧张，拿地更为谨慎。惠州前几年土地出让规模巨大，调控之下住宅供应井喷带给开发商的压力非常大。而且，目前惠州仍有大量未开发的土地在企业手上，未来市场供应量巨大。鉴于未来楼市不明朗，预计到年底土地市场供应量仍将难有大增，接下来的一段时间里土地成交仍不容乐观
7-8月期间，可能将出现1次成交放量的机会。
而此次放量过后，依照“消化一批积蓄一批”的楼市基本规律，预计9-10月的成交量较为平稳，进入积蓄为主的阶段。
经过一段积蓄，加之本轮调控政策可能逐步见底（依照前面的调控周期分析，需5-6个月）；众多开发商为实现全年业绩采取年末求量的促销策略。11-12月期间，可能将迎来又1次成交放量的机会
市场供应：以紧凑、改善型为主
据不完全统计，2012年下半年，惠城区及仲恺高新区预计将会供应一手住宅新货约143万平方米，主要分布在陈江仲恺、大江北、金山湖、惠博沿江及东江新城片区。其中陈江仲恺、江北、惠博沿江将成为热点片区，这主要表现为推货楼盘多或片区内集中推货。
下半年供应以紧凑、改善型户型为主，高端物业表现不突出。
　　预计下半年将推出约300套高层单位，44-148平米一-四房为主，8月份将推出一批公寓。
　　预计下半年9、10月份将推出约200套，110-180O洋房、170-250O情景洋房　　预计下半年将推出约200套高层及别墅单位，以140-165平米洋房及210平米别墅　　预计下半年9、10月将推出约100套高层单位， 以65―118平米小复式为主 上传我的文档
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