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为中小储户存款兜底
对高息揽储设防护墙
&&来源：&&作者：佚名&&责任编辑：罗伯特
　　◎论坛嘉宾：
　　魏加宁 国务院发展研究中心宏观部副部长
　　 中央财经大学业研究中心主任
　　姚志勇 复旦大学管理学院产业经济学系副教授
　　 清华大学经济管理学院教授、中国金融学会金融工程专业委员会主任委员
　　◎主持人：
　　南方日报记者 黄倩蔚 唐柳雯实习生
　　日前，国务院法制办公室公布了《存款保险条例（征求意见稿）》。根据该征求意见稿，存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。被保险存款包括投保机构吸收的人民币存款和外币存款。同一存款人在同一家投保机构所有被保险存款账户的存款本金和利息合并计算的资金数额在最高偿付限额以内的，实行全额偿付；超出最高偿付限额的部分，依法从投保机构清算财产中受偿。
　　建立存款保险制度的必要性是什么？存款保险制度对储户会有什么样的影响？对理财市场的影响如何？保费由谁来负担？对于一系列热点问题，南方日报邀请多位国内权威专家进行解读。
　　谈意义
　　这是利率市场化的制度保证
　　南方日报：现阶段出台存款保险制度有何必要性？
　　姚志勇：金融存款保险制度的出台，核心是为了维护存款人的权益，稳定金融秩序。存款保险制度和银监会的审慎监管以及央行贷款人角色这三种结合在一起构成了现代金融体系三大安全网。选择在当下推出保险制度，主要是因为目前利率市场化进程的加速。从国际经验来看，一般均在利率市场化之前或者期间推出存款保险制度。因为存款保险制度是利率市场化的一个制度的保证，保障利率市场化能够顺利进行，不会发生金融动荡。
　　郭田勇：随着金融改革的不断深入，利率市场化改革进一步推进，银行间的竞争也将愈发激烈，未来不排除有个别金融机构会出问题。酝酿20余年的存款保险制度于此节点推出，可谓是瓜熟蒂落。若此时仍没有相应的存款保险制度，那么公众的利益便可能受到损害，金融风险也会随之扩散、传染，这必将给国家金融稳定带来严重威胁。
　　魏加宁：从金融安全网的角度来看，第一个监管者审慎监管，第二个央行贷款人职能，第三个存款保险制度，这三个职能共同构筑金融安全网。金融安全网是构建金融安全的核心安排。存款保险是目前金融安全网不可或缺的一个重要组成部分。从另一个角度看，可以保护存款人的利益，为存款人提供法律保障，这也是落实十八届四中全会依法治国思想的具体体现。另外建立存款保险基金可以为广大存款人提供物质保障。
　　宋逢明：该制度的建立首先是保护广大中小储户财产安全。美国出现金融危机之后，大家逐渐知道银行也会破产，在这种情况下，广大中小储户的财产安全必须得到保护。另一方面，该制度的出台将使银行利差逐渐缩小。这促使银行不得不提高自身的定价能力，改变简单的揽存放贷的业务模式。同时，也迫使企业采取多种现金投资方式，比如成立自己财务公司，投资短期票据市场等，实际也有力地推动了利率市场化。
　　谈影响
　　有了安全保障存款不必“搬家”
　　南方日报：存款保险制度对储户存款将产生什么影响？
　　姚志勇：保险制度对储户来说是一个利好的消息。它从立法的层面给储户的存款以制度的保证，以及在实际运作过程中收取存款保险费来成立一个基金，万一某个银行出现问题，可以用这个基金对储户进行赔付。所以对储户来说，既有制度上的保障，也有经济上的保障。储户有了保障以后，特别是中小储户没有必要去挤兑，损失可以全部由存款保险基金来赔付，储户的存款就更加安全了。至于说存款保险制度中的50万元上限，根据央行的统计数据，这个上限基本上囊括了超99%的储户，只有一小部分储户是高于50万元。我们国家的银行还是比较安全的，几乎不可能出现破产的问题。如果是大额储户，建议在存款之前重点关注银行的信誉，关注银行的资产的质量，第二个关注它是否参加了银行存款保险。如果还是不放心，分散储存也不失为一个选择。所以综合来看，存款保险制度给储户尤其是中小储户提供了安全上的保障。
　　郭田勇：上限50万不是凭空想出来的，这是对各家银行账户的数据进行调研后，得出50万元以下的存款账户比例超过99%，能够保证绝大多数公众的利益。公众储户没必要因此而去让存款“搬家”，出台存款保险并不表示银行破产的概率会提升，二者没有必然的因果关系，目前看来，银行的基本面都是好的，所以说没有必要。
　　可以间接防范体系外风险
　　南方日报：存款保险制度对理财产品市场有何影响？是否会使理财产品市场打破刚性兑付？
　　姚志勇：这是存款保险制度，它没有把理财产品包括进去。所以不在保险范围之内。存款保险制度还有一层含义，告诉大家以前什么情况都有政府兜底，现在就只有银行自己兜底。银行自己出钱成立银行存款保险基金，来为自己兜底。
　　魏加宁：我认为存款保险制度更多的是为保障体系内的存款业务安全，它可以间接地防范体系外的危险。
　　宋逢明：这里面还涉及投资者教育问题。目前，一些投资者把储蓄品和投资品混为一谈，并不认同投资品风险应投资者自负这个道理。出现流动性紧张问题时，各种影子银行、信托公司等都起来了，老百姓购买这些信托产品，还要求刚性兑付，实际是不合理的。有了存款保险制度，以后金融机构发行产品时，一定会注明哪些是受存款保险保护的，哪些不受，这样对很多高息揽储的行为建立了防护墙。
　　促使金融机构提高服务质量
　　南方日报：存款保险制度对银行金融机构会有什么影响？此前，坊间担心储户尤其是高净值储户，“用脚投票”将资金集中到大银行。
　　魏加宁：存款保险制度，保护了大多数存款人的存款安全。小部分大额存款人有能力筛选和监管银行，就是要让大额存款人对银行做一个筛选，去加强对市场的约束。另一方面，监管部门、中央银行等行政干预可以大大减少，包括利率管制、存贷比等都可以减少。监管部门设置种种指标，干预银行日常经营的理由，就是为了防范风险。建立存款保险制度以后，防范金融风险的责任就主要是由银行业自己承担。从而促使金融机构提高服务效率，提高服务质量。
　　郭田勇：有可能。不过保额有限，不仅对于高净值储户，对一般储户而言，存到国有大行和存到中小银行没什么差异了，从这方面来说对中小银行的发展是有帮助的。存款保险制度对银行的盈利能力会有影响，但是影响较小。因为，存款保险制度建立后，只是小比例地向银行收取保费，费率水平较低，对银行的财务影响很小。
　　姚志勇：这一点我认为恰巧相反，这一制度其实对中小银行有益。在没有立法形式的存款保险制度以前，人们对中小银行安全比较担心，大都选择存到国有大行。有了存款保险制度后，50万元以下是完全赔付的，对于利率比较敏感的中小储户反而会选择将钱存到有利率优势的中小银行。所以我认为可能会出现相反的情况，有些钱会从大银行流向中小银行，让中小银行吸收更多的存款，这对于缓解中小企业融资难的问题是有帮助的。
　　谈前景
　　监管机构管理协调任重道远
　　南方日报：该条例目前处在征求意见阶段，在将来实施过程中需要注意什么问题？
　　姚志勇：存款保险制度的出台酝酿了20年，其中也吸取了很多国外的经验教训。还有很多细则有待完善。例如，将来存款保险基金机构是怎样的一个架构，这是社会保险，不是商业保险，将来是放在人民银行内还是独立出来，这些将来都是要明确的。基金机构的管理和运作也是非常关键的，这部分也要明确。
　　魏加宁：我们现在需要考虑的一个问题，是分两步走还是一步到位。一步到位就是直接成立机构，两步走就是先成立基金，再成立机构。光成立基金有一个问题，它挂靠在银监会下面还是央行下面？如果直接成立一个机构，就不存在这个问题了。
　　宋逢明：从宏观层面来说，各个监管部门要协调好对宏观金融市场的监管，监管部门之间的协调很重要。比如，央行要关注流动性问题，监管部门要监测每一个银行的运营状况。对流动性的监测要放在首位，因为金融系统就像国民经济的血液系统，影响一个经济体的整体健康发展。从微观来看，金融机构一定要把安全问题放在首位，而不是争取利润。
　　■相关
　　广东地区多家国有银行利率上浮到顶
　　南方日报讯 （记者/黄倩蔚）央行将存款利率浮动区间扩大至20%以后，不少城商行和股份制银行纷纷第一时间将利率上浮，而向来保持统一阵线的国有银行也开始“坐不住”，近日，有消息称中国银行在广东地区开始将定期存款利率一浮到顶。
　　银行纷纷上浮存款利率
　　周二，记者到多家国有银行走访了解到，目前，在广州地区中国银行、已经开始将部分定期存款执行有条件一浮到顶的政策。其中，中国银行目前已将三个月、半年、一年、两年和三年的定期存款全部一浮到顶。记者到中行市内网点了解，部分市区网点已开始接受存款利率上浮的业务办理。
　　而建设银行广东省内也开始将一年期定期存款浮到顶，从原来的2.75%上浮20%到3.3%。广州地区的农行和工行存款利率暂未有变化。但在深圳地区，也开始采取两年以下各期限利率全部上浮到顶的政策。不过，记者在中行和建行广州市内网点调查时，网点业务人员都表示，要享受上浮到顶的存款利率，需要在该行存款大于1万元。
　　此外，值得注意的是，广东省分行表示，目前该行对各档存款的利率定价全部执行逐笔审批的政策，最高上浮20%。网点工作人员则表示，实际上基本全部都可以执行上浮20%。
　　有国有银行人士对记者表示，目前几家国有大行存款利率的定价权都下发到一级分行层面，而有银行甚至将权限下放至二级分行，要求各地区银行根据自身情况差异化定价。
　　银行存款考核压力仍大
　　而一开始跟随国有大行的几家股份制银行，包括、、广发银行，也开始纷纷对利率进行上浮，不过上浮的程度反而不如各档期一浮到顶的国有银行。
　　其中，光大银行将一年期以内的定期存款上浮20%到顶，但2-5年定存则要求3万以上才能上浮10%。广发银行对一年期及以下人民币定期储蓄、活期储蓄利率上浮20%，对二年、三年期定存利率仅上浮10%。而招商银行和邮储银行则依然按照总行制定的定价方案执行。
　　民生证券研究院执行院长管清友向媒体分析认为，多数银行为争夺存款或会将利率按基准上浮到顶。还有市场人士表示，到年末，银行存款考核压力仍重，银行利率上浮将是一个趋势。有暂未变化的国有银行内部人士也对记者表示，该行估计也很快会调整。
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&&&&主持人：感谢所有来宾的到来。首先在我们的活动开始之前，让大家还是一起来欣赏两段视频，第一段就是我们融汇半岛的茶花广场，另外一个就是融汇半岛近期一些专访节目，让我们耐心欣赏两段视频。
　　各位大家下午好，非常欢迎各位房地产的名博，还有各位亲爱的媒体朋友，还有融汇半岛的朋友，光临今天的名博看盘，走进融汇半岛，非常欢迎大家今天的到来。那么今天的融汇半岛邀请了四位重庆知名的房地产博主来到融汇半岛，接下来他们将畅谈置业房地产等等大家很关注的问题。融汇半岛是八期华宅，重庆是整个重庆精英人士的置业首选。大家刚刚在片子里面看到，关于我们的巴滨路，包括五号桥，还有轻轨三号线，还有规划的轻轨8号线11号线，未来都将通过融汇半岛，融汇半岛也将真正领跑整个重庆楼市。接下来把今天非常宝贵的时间，留给台上四位博主，留给我们主持人。今天请来的主持人是重庆容磁企业管理公司的总经理王雪松，下面我们访谈正式开始，有请。
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　　王雪松：首先非常感谢融汇给了这个机会，让大家坐在这里聊聊当前房市的现状，以及大家对当前在买房时候遇到的在地点的选择和楼盘的选择上的问题。在此我首先介绍一下，今天来了四位知名的博主，坐在那边是重庆地产财经的颜琅，这边的是黄志伟先生，再在我这边的重庆非常知名的博主，非常知名的地产专家徐波同志，他比较擅长项目的分析，这边的这一位是陈华睿先生，他是康连地产的常务总经理，然后也是重庆非常有名的资深博主，比较擅长宏观经济发展和房地产形式发展。
　　首先在聊天之前，我想简单介绍一下重庆楼市的现状。最近楼市出现一种比较焦灼的状态，一方面我们看到国家的调控政策一波又一波，有限定的政策以及其他政策在出台；另外一方面我感到很奇怪，市场上的房价在不断的走高，虽然走高的幅度和比例有所减缓，但仍旧呈现出一种上涨的态势。我自己感觉，以重庆为例，新开的项目基本上都是人满为患。一个项目可能认购的房子的比例达到3：1，有的甚至达到6：1。从目前来看，我们认为市场现状非常的火爆，这种情况是一种比较矛盾的现状。一方面是政策预期，在不断的打压房地产；另一方面楼市却非常火爆，这是当前市场的现状。
　　二是想把重庆楼市9—10月份数据跟大家做一个沟通。今年9—10月份大家比较关心是一个户层关系，总共发表了450万平方米的预售许可证，另外一个方面就是楼市的成交量达到了500多万平米。也就是说在这两个月，市场是供不应求这么一种现状。那么在9?29新政出台以后，数据是比较明显的一个方面。就是在9月份因为全重庆的销量相对来说历史的新高，超过270万平方米的成交量。重庆今年10月份这个数据量分开来看，房交会可能数据不太火爆，但是在火爆1—13号这个数据大大超过同期水平，整个楼市成交量还是超过了去年同期的水平，也基本上创造楼市的新高。这个数据，市场上对整个政策的反应，是不反的。所以调控政策出来，市场并没有出现观望的态度，这个数据能说明这个问题。
　　最近我提供了一些数据，就最近的调控政策和实际情况，请各位名博来看看自己的看法。首先请陈华睿先生你对最近提高存款准备金和加息这是否意味着中央政府对调控深一步的执行或者后续中央政府是否还会加大这个力度，谈谈你的看法。
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　　陈华睿：谢谢各位，今天大家来参加这个座谈会，可能是一个很好的机会。一方面是王总，龙头的这几位博友，都是对重庆的房地产都是比较关注，而且在不断研究和关注的人，而我也在关注房地产的政策。从目前来看，房地产这方面，尤其从今年的4月份开始到现在半年多时间里，中央这边出台了一系列的政策，都在对房地产进行调控。都感觉对这些政策欢欣鼓舞，因为我们老百姓希望房价降下来。我们是希望房价降，但事实上房价并未下降。这一点就让我们平时没有去关注经济的一群人就感觉很纳闷，就觉得很想不通这个事情，到底怎么一回事。实际上这里面一个情况，是比较特殊的。随着我们中国经济在近改革开放这30多年的发展，经济一直是高速的增长尤其是在2005年以后，这近5年中国的发展势头非常迅猛，我们以前说的赶英超美，现在英国早被我们赶下去了，现在我们直接盯着的目标就是日本，全球第二大经济体，除了美国以外就是日本，经济是最强势的。现在中国经济情况和日本不相上下，按照中国现在的势头发展来看，把日本比下去，排名美国之后，就是很快的事。中国的经济归纳起来就是什么呢？就是钱太多，在中国里面就是钱太多。大家想我口袋里钱不多，那是因为什么？中国的经济挣那么多钱，分配不均匀，分配不均匀，就代表整个国家没有钱。像2008年的经济危机，中国就拿了4万亿出来刺激。从去年到今年两年整个国家的贷款是17万亿。所以这些数据的话，基本上可以让我们看到中国人是不差钱的。
　　这样一来，就是说当我们不管是国家也好，企业也好，还是很多我们先富起来的人也好，当他口袋里面有钱了以后，首先想到的就是什么，让这个钱再生钱，让钱变更多的钱。这是我们要考虑的一个问题。这些钱投到哪里去了？一是当股市市火爆的时候投到股市里面去了。二是当楼市火爆的时候投到楼市里面去了。所以从近几年的时间看，房价是节节攀升，因为老百姓有钱没有地方花。这一点可以看出，中国这一块老百姓除了买房以后，其他就没有地方可以把钱投得下去了。因为想有这个问题以后，除了把钱拿去买房子比较稳当一点放心一点，其他还有什么东西让我们花钱花得比较踏实。买股票，股票涨的时候涨得很厉害，跌的时候跌得血本无归，做生意现在生意也不好做，开餐馆也不好做，炒黄金可以投进去的钱搞得血本无归都不知道怎么搞的，所以相对来说买房产比较稳定一点。这是为什么中国楼市为什么持续上涨的根本原因？就是在于老百姓手里的钱没有其他投资的渠道和目的，这是一个原因。
　　二是刚才王总也提到了，中国现在尤其在今年以来2010年以来，中央在进行房地产的调控，它的目的是什么呢？很多人可能搞不懂，尤其是我们老百姓经常不关心这个楼市或者关心经济的人，一般会搞不懂，为什么？因为中央希望，并不是房价降，是希望房价不能像脱疆的野马一样涨得太快，这是所有全社会和老百姓都承受不了。但是如果说让房价不涨，可不可能，或者让房价下跌，这个在我看来也不现实。为什么？因为其他东西都在涨让房价不涨，怎么可能，现在的柴米油盐都在涨，一会是大蒜在涨，一会儿是绿豆在涨，什么都在涨，生活消费品在涨，生活资料也在涨，水都在涨，以前的门、窗、砖都在涨。让构成生产资料的原材料都在涨，让房价不涨怎么可能。只是让它涨得不太离谱这是政府想看到的，也是老百姓也愿意看到的。让老百姓想房价跌也是不可能的，在座的人手里可能都有房，除了刚出来的大学生，大家的手里都有一套两套三套的房子，你们买这些房子是5—6千买过来，最后这个房价跌到3千，你说你怎么想。政府也不希望看到房价大跌，社会也不希望看到，银行也不希望看到，老百姓不想让70—80万的房产最后变成30—40万。在这种现状下面，中央不希望这个房价涨得太快，所以说我们在出台的各种政策，都是保持一个房价的一个稳定，这就是整个经济的一个现状，也是中央出台这个调控政策的初衷和目的。
　　所以这样一来，我们现在再来看房，你说时间恰不恰当，买还是不买，买的时机恰不恰当，只要你看准了这个房子该买还是要买，不买钱投到哪里去。如果不买过两年这个房价没有跌反而涨上去了，你又要后悔了。这个问题，实际上每个人对这个买房的主动权掌握在自己手里面的，不是掌握在别人手里面的。不管媒体、政府怎么说，你自己该买房的时候就买，当你自己买的房子以前买的很小的时候，当家里面添丁增加了人口的时候，不买的时候多出来的人住在这里。这是我自己的一个分析和判断，中国现在已经进入一个比较明显的通货膨胀这样一个通道，也就是说从现在开始，实际上不是从现在开始，从1—2年前都已经开始了，所有东西都在涨，房价也不例外，只是说房价涨得高或者低，或者涨的幅度大或者慢一点，这是可以调控的，但是涨价全社会都是这样的趋势。2000年你手上有100元钱，100元钱可以买的东西，我们拿来买肉、买米买油还有其他一些生活的必需品，包括旅游服，一比较我们才发现，现在元钱只当2000年的时候50元钱。十年的时间，你的人民币基本上是贬值一半这样一个幅度。
　　所以这样一来，那么以后钱会更多，但是你的手上更多的钱买到的东西就更少。现在对于我们每一个家庭每一个老百姓来想，怎样让手里的钱不贬值不亏本，所以这方面把中国的房地产研究以后，我们基本上知道我们手里面的钱该拿去投什么该买什么，哪些东西不能碰，哪些东西可以认真去思考，这是需要我们讨论的东西。刚才王总提到这个话题上，大概在这个问题上跟大家交流和分享一下。因为每个人对经济的发展对社会物价现在的通胀，都会有自己的一些感受。钱不当钱用，现在的钱不值钱了，这是最明显的感受。但是这样的情况下，和投资买房结合起来，大家可以多思考研究一下。
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　　王雪松：最近经济形式有两个重要的变化，大家看新闻联播或者看参考消息都比较清楚，就是美联储宣布购买美国国债，二是人民币基本上每天以将近200个基点在升值。美国因货币和人民币的升值汇率的变化，跟我们宏观经济的变化，以及我们国家对应对这个国际形式的变化，所采用比如说加薪，以及这者跟普通老百姓投资模式有什么关联度，就这个问题请徐波先生跟我们分享一下他的心得。
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　　徐波：分享心得不想说太多，就阐述一个事实，就事实每一个人都不同的判断，市场没有对错，争锋没有对错。这个盘值不值得买，如果决定买，买什么样的盘是我们的选择方向。
　　第一个问题，美国国债6600万美金。现在我们是一个国际化，产权私有化，贸易自由化，价格市场化。我们和美国欧洲做生意，换来大量的美元或者说外汇，换回来有一个问题，就是最终要变成现金。现在国家的外汇储备多少？到目前2010年9月底，我们的外汇储备是2.6万亿美金，说什么概念？相当定时的热钱放在我们国家。美国搞通货膨胀，原来100斤米只花了100元钱，现在市场上流通是100斤米蒸发成120元，就涨价了。同样的道理，中国的经济受制于美国的，中国是世界上最大的生产国家，美国是世界上最大的消费国家，美国蒸发货币如果我们不蒸发货币，那我们就亏了。通货膨胀不是预期了，就是现实了。如果资金大量膨胀，换来另外一个结果，就是我们的物价价格，当前的生产要素价格上涨，现在各种生产资料，都在涨。最简单就是房地产。还有重庆和成都，原来就是成都和重庆最大的就是物流，原来他们送钢材，一吨算下来是78元左右，现在87元左右，为什么？油在涨，现在人工也在涨。所以在这种情况下，物价上涨是一个趋势，通货膨胀也是一个现状。在这种情况下，我们老百姓买东西只能买房了，相对有些买股票，很多人对股票不了解，买基金很多人都不了解，但是买房子大家都清楚，房子至少可以保值，导致整个重庆的价值比较上扬的。为什么重庆在上涨北京、上海在跌？这里有一个特殊情况，重庆直辖市是97年出来的，是一个基础设施建设，那是一个市的概念，还没有成型。相当于一个年轻人在不断的努力，价值在后面才能爆发出来，到今年08年、09年10年，经过前面的基础设施建设，重庆现在具备了一个爆发口，所以现在的价格，我们可以举一个简单的例子：我们2007的均价是3千多，2008年因为国家的5?12正的影响，涨了12%左右，从09年4600多了，到目前来说我们这个月的均价应该说是6千多。调控的情况怎么样？短暂上升。价格很高，到房交会出了很多政策，价格没有下来，每周的成交量大概2—3千套，但是7—8月份一过，每个月就4千多套。透过来老百姓手中的资金储备量这么大，但是物价怎么保值，没有办法，我们只有选择投资？最好的投资工具就是买房子，那百姓没有办法的办法。但是我们客观感受到就是说，每天的物价在涨。原来的小面3元，现在3.5元，据说还要涨到4元。在这种情况下，里有多余的余钱，你还会做什么？我想大部分是买房，如果你有熟人做其他还是可以。另外一个问题，当所有行业的资金都像一个行业倾斜的时候，也是一个风险，中国有一举俗话叫一业暴力百业箫条，当一个行业独大的时候可能另外的行业都要箫条。如果自住有能力可以去买，如果资金有问题那可能就很麻烦，最重要的一个决断就是量力而行，一定要量力而行。
　　房价的问题。最终的房价怎么决定，原来说是供应和市场决定。有一定的道理，中国有它特殊的情况。中国增加财富，比如说这个人发了有钱了，中国从古代来说有钱买房置业，要么买良田万倾，然后家宅多栋。但是看看国外的其他国家，不说亚洲以欧洲为例，说克虏伯他们家族是做皮鞋轮船的，他们家族可能是一代两代可能几十代都在做一个行业。他们的财富反而更容易积蓄，不管国家发生战争还是什么，还是要穿鞋还是要坐船，国外把他投到更有创造性的产业上，而不是我们说的不动产。比如说地震，一种大的政治改革，可能你的财产昨天可能是地王今天可能就不一样，如果大家有多少资金，还是可以去换一个角度思考。我这个观点是我个人观点，我是一个投资价值趋向的问题，当我们所有投资都从一个方面走的时候，我们反思一下有没有其他投资的方向，有能力可以去做一些改变。如果人人都说去买房，香港股市风暴，扫街的老太太跟我说股市的时候，我觉得这是一个古怪的问题。
　　在这种背景下，我们除了看大市，还要有一个宏观的思考。刚才我们看到融汇半岛，说实话及融汇半岛我是第一次来，在这样一个地方，大量城市森林的状态，这块还有大量的原生状，有山有水有景，在这里居住很幸运。当市场好的时候，都在涨，市场部好的时候，现在融汇半岛是一个楼盘是一个项目吗？我看不是一个项目，是一个很生态的高端的居住区域，在这里买房很好。因为他体量够大、需求更够大，这种情况你的投资置业的安全就大大降低。当然涨价的时候不如新生的区域，新生的区域往往配套不够成熟，这里是一个开发商在做一个大规模的城市工作，因为是一个3千万亩的城市滨江大的一个社区大的一个小镇，选这种房子他的价值是有目共睹的。因为你们看周边的小楼盘，经过时间累计以后，很多加值不在，但是融汇半岛是一个例子，每个楼盘都会增值，但是大楼盘增值是更好的。这是我简单的一些观点，谢谢。
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　　王雪松：刚才那个给大家做了一些谈到。我先给大家分享三个数据，这三个数据对我们今后判断楼市的走向比较好。一是今年1—10月的土地面积1060万方，今年1—10月预售许可证是1060万方。整个数据是什么样的关系，土地出让面积没有销售面积多，就是存在未来可能的土地短缺、供应短缺。二是今年的销售量大过预收许可量，整个市场长期处于供不应求的状态，大家拿着钱买不到房的现状。这种现状加上最近密集的调控政策，我们现在是否该买房，想就这个问题请黄志伟先生跟大家分享一下，是否该买房，买房是买什么样的房，是一步到位，还是买一些高档的更好的房子，我想就这个问题，请黄志伟先生跟大家沟通一下。
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　　黄志伟：各位亲爱的朋友大家下午好！非常高兴有这样一个机会，跟大家一起交流楼市关于买房的看法。刚才两位徐总陈总都跟大家分享了很多，作为普通的销售者购买者，作为普通的市民，更多关心日常的小事。这个话题从一些小事说起。
　　对于一个普通的市民，实际上我们最关注的就是八件事情，衣食住行，二是柴米油盐。大家最近发现生活中一些小的事情一些微妙的变化，这些微妙的变化与我们生活息息相关。打一个比方，最近回家吃饭的时候就发现，家里的水果少了，晚上吃的菜没有以前丰盛了。我就问我妈，他说这个样子，现在苹果涨价了，青菜涨价了，各种肉类都在涨价了。实际上想到一个问题，有一个数据10月份的CPI，就是居民价格指数达到64.4%，是创下23个月以来的新高。这个数据告诉我们什么？一是我们物价在上涨，二是我们银行存款，每天存在银行的话实际上是在贬值的，三是幸福指数在降低。为什么？我们付出生活成本大了，生活成本月收入几万块，有的甚至只有1—2千的普通市民而言，实际上我们是在降低了。得我们购房者有三个例子来说明：
　　一是我的朋友我的同学，2009年的时候他想买一套房子，但是那个时候可能就4—5千元，但是他说这个房价不可能这样一直涨下去。当时我就在跟他分析，就是从整个重庆的发展以及整个重庆的现状，他说房地产不可能一直往上涨，但是最后是什么呢？2009年他在江北看中一个房子，当时看的时候是5千元，但是他真正实现购买的时候已经涨到8千元。实际上已经多付10几万给开发商，实际上多十几万可以买一辆小车了。因为他是首次置业，才大学毕业没有几年，首次置业看准就要买，不要犹豫。
　　二是一个投资者，不是很有钱的投资者，他是属于再一个公司当一个高管，可能一年有几十万的收入，昨天正好接待了他。他昨天下午跟我说，他想买一套房子，我说现在要买就可以。现在什么都在涨，如果把钱存在银行，这个财富在贬值了。除了投资房子还可以投资其他，股票、基金艺术品都可以，他说股票在中国始终是涨不完的庄稼，这个增值了很多，投资艺术品他不是专家，他可能被人家骗，他说我只有买一套小房子。这套房子放在这里，至少可以把我的货币资产转换为不动产的资产，有句话对付通货膨胀的最好办法就是购买房地产。这是一个属于想投资者的例子。
　　三是首次改善型的例。这也是我的朋友，就是几年前在华益新城（音）买的房子，因为他小孩要出生，就准备买100多平方的房子，他现在把华益新城的房子卖了，大概赚了一些钱。现在又想买，最开始的时候是5—6千，观望的结果，房价为什么没有下降的迹象。市场可供选择供生活的楼盘是非常少的。对于这种改善型的置业者，我想他们可能面临这样的几个困境。
　　话题又回到如何选择我们居住的环境，今天是融汇半岛刚才转了一圈。一是大式，二是大盘，三是大未来。大势，就是整个宏观经济形式，大势对于我们普通群众来讲，是改变不了的，只有顺势而为。二是大城，首先是一个城的概念，首先满足八件事，衣食住行、柴米油盐。他要构成整个系统，变成有商业、医疗有各式各样生活的配套。一个大未来，就是说一是你生活在里面，这里有山有水有丰富的植被有优美的环境，有大的品牌；二是随着这个大盘随着开发进度不断的推进，有一个不断升值的过程，你买得越早，比如你是首次置业者，以后想换一套大的房子，换一套洋房或者别墅，就更加舒适。你在这里的话，能够享受一个大品牌所带给你的一些优势，我想的话，就这三点，可能今天能够和大家分享的话，就是这么一些，可能观点有错不同，但是说观点没有对错，谢谢大家！
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　　王雪松：刚才黄志伟先生说的，我归纳一下他的观点，一是买房子买大盘。大盘抗低比较好，假如不幸再来一次经济危机，可能涨得快跌得更快，就像买股票一样。反过来说大盘抗风险能力会比较强一些，就像股市里面超级大盘手，他掌盘比较稳定的相对有保证的。二是整个大区域。这个区域是整个的未来，对投资非常重要的参考区域。如果这个区域城市配套，相对不完备，对以后产生很大的危险。三是体量，城市配套设施比较完善，这种情况下，你的物业可能有自住投资保值，各式各样的作用都融合在一起。我对黄志伟先生刚才观点的一个总结，也不知道是否是他想表达的原因。
　　最后谈一下，大家都比较关注整个重庆这么一个价格的一个变动情况，我作为业内人士，可能对整个板块或者整个物业价格变动的情况相对了解一些，这个地方我想讲一点题外话，就是当时在年的时候，其实重庆没有滨江的概念，最开始的滨江是东方港湾，当时很便宜，还有2004年金科有一个项目叫金沙水岸，在2007年的时候，大家关注一个楼盘，就是珠江太阳城，是靠近CBD，卖了6千多元，觉得这个价格非常高，觉得这个市场是否会接受这个价格。但是到2007年大概是8月份的时候，珠江太阳城的价格一下就飙升到，当时我们就觉得非常看不懂的时候，就是9千—1万。我想讲这样一个概念，城市间这样资源的效应，在这里体现出来。这里大家都比较关心南滨路北滨路的房子，只要是滨江路没有低于8千元，基本上都是超过了1万。
　　在投资的过程中，大家怎样选择更好的物业，选择区域的物业，怎么样更有价值的物业，就这个问题，让颜琅女士跟大家分享一下，你对投资滨江物业一些新的感受。
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　　颜琅：刚才我停了陈华睿先生、黄志伟先生、徐波先生的精彩的言论，应该说他们是当时地产界的知名人士，我坐在这个位置上是代表的媒体。大家只有媒体作为第三方，他是对于政府对于地产方面，各种意见的整合体。我不敢说我是地产专家，因为相对他们前面的三位，我只能说比在座的各位感悟深一点，因为我在地产行业当记者当了十年的记者了。
　　闲话就不说了，就说什么时候买房，该买什么样的方子的一个简单的认识。关于什么时候买房的问题。我去年问过一个国内知名的财经报纸的总编辑，叫刘周伟，可能大家对他不是太熟悉，但是他都要和重庆大宛吃饭，这个人是谁呢？就是黄市长。黄市长非常喜欢这家报纸，他自己是做财经的，他特别重视这方面。我去年问过刘总，就是刘总你觉得什么时候该买房？他是这样回答我的，如果大家都买房的时候那么你就不买房，如果大家都不买房的时候那你就考虑你是不是该买房了。大家有这样的疑问，现在是大家买房的时候还是大家都在观望的时候。今年的新政是4月份出台的，恰好敢上房交会，然后9?28的时候，新政又出来了。现在买房是观望得多，下单的少，重庆出现了冷热不均。冷淡的楼盘是很多的，但是热门的楼盘少，除非资源特别好的特别高的楼盘，他才会出现特别热门的现象。所以刘周伟这句话对在座的有一定的参考价值？现在买房该不该房，该不该下单。什么时候买房，每个人都有自己的心理评论。不是听在座的四位业内人士或者媒体人士，说该买或者不该买的时候。刚才我们黄志伟先生讲了一个关于CPI的问题，实际上现在CPI是上涨的，然后物价是上涨的，引发的后果是什么呢？然后这个时候，咱们手上的钱如果存在银行的话，肯定会贬值，怎么办呢？必须买抗通开跌的东西，第一是黄金二是房产。CPI限定了房价下跌的空间。
　　三是现在买房现在该买什么房？有这样一句俗话，嫁人要嫁灰太郎，买房要买抗跌房。不敢说融汇半岛就是抗跌的，只能说滨江物业是比较抗跌的，但是不是每一个都抗跌的。比如说刚才说的珠江太阳城、金沙水岸等等，其中有一个楼盘爆发了一件事情，但是没有在媒体上公布，发生了一次退房的事件，很多业主纠结起来表示要退房。为什么？虽然是滨江的楼盘，一是体量小，二是增幅不大，因为它透支的上涨空间。我也不和大家推荐，我自己的例，我也是一个炒房，作为媒体我也是一个炒房的，我现在就在寻找楼盘，我家的灰太郎就和在一起，我们要做什么事情呢？我们就等会儿名博看盘会结束以后，然后他就和我一起去抗跌的房子，什么楼房，我也不和你们说，你们自己知道（笑声）。好，谢谢（掌声）。
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　　王雪松：今天嘉宾聊的，大家的观点，加上我自己理解跟大家沟通一下。
　　一是刚才给大家念了一个数据，结论没有讲完。一是土地消化量大于供应量，二是楼市的供应量小于我们的楼市的消化量。那么这样有什么样的情况呢？在供不应求的情况下，大家买东西可能有比较深的感受，如果有5斤苹果有6个人买，如果卖家确定谁是买主的话，只能叫自己竞价了，可能有出5、6、7元的价格，最后就被7元的买的。市场的需求比较旺盛，就是在4?17、9?29出台这么严厉的打压，大概全国将近有30个城市会出现限购。在这种严厉的打压下，如果政府把需求放开，需求可能更多一些。需求更多，土地没有供应出来，没有土地就没有地方修房子，可能在未来一段时间，可能整个楼市会出现供不应求的状况，哪怕不排除我们所谓的货币通货膨胀，CPI的影响，房价要降下去，我个人认为难度大一点。二是CPI或者我们现在看到的通货膨胀这些，我的看法就是一方面，就是我们目前来说，今年为什么会发生这些高涨，主要是去年中央政府大概印了9.6万亿的现钞，经济没有增长印了这么多现钞，同样多的房子同样多的粮食，现在市场上的钱多了一倍两倍，这意味着什么？昨天是一元钱一个平米的房子，明天就是2元钱对一个平方米的房子，这说明货币在贬值不是物价在贬值。国家印了太多的钞票，没有对应的房子来进行供应，所以就必须面对一个，就是我们讲房子跟货币的比价关系来进行重新调整，原来是1：1，现在是1：2，如果国家再印货币，现在印出7—8亿，发给银行了，今年是7万亿，性年到八万亿也不一定。房子没有增长，货币在不断的增加，我们不讲货币在增值，而确确实实货币在贬值。
　　二是刚才徐波先生聊了一个现在美国发国债人民币升值。人民币升值一个核心的问题，国际的钱进来。只要我们人民币升值，每年的利率保持5%，CPI保持5%，国外的经济亏掉也赚钱，国外只有2—3%，我们房价上涨10%，货币再上涨5%，国外的钱进来亏掉5%还要赚5%。可能对整个房价的变化，还是起到相当于国家在印货币，改变房价跟货币的对价方式，实际上是增加货币供应量，货币在不停的贬值，房子在不停的升值，这样的情况。
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　　徐波：我补充一下，各位有多余的余钱，可以买房子，但是要有选择。为什么这样说？市场上有卖房子有卖包子，结果全部不干这个行业，全部都干房地产，一段时间卖车子报纸都没有，供应不变需求少了，物价暴涨。每个月买菜只要500元，你收入5千，你觉得还可以，如果你每个月菜钱变成1500，请问你还有多少。最后房子可以不住，但是不可能不吃饭。国外已经有过，美国1929年的经济危机就是这样的状态，就是全部金融报帐全部都在上面去，但是生活总是要满足的。结果造成什么状况，现金混乱。如果说货币的发行量还在增长，但是房子的供应量增长，但是涨价还是会涨。每天政府出台把资金流动速度降下来，那就麻烦了。大部分房地产公司负债率65%以上，做得好一点的，可能是80%，本来是两年没有完，可能是一年还贷款，那种情况下可能就会出现这种状态。你有多余钱买房子没有问题，但是要有流动资金出来。买房子大方向没有错的，但是要留一定的现金出来周转，还有一个观点就是量力而行，我补充一下。
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　　王雪松：其他在座各位有什么需要给嘉宾来沟通交流的？
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　　提问：就是你说的11月16号要储备准备金，才刚调了0.5个百分点，他和房地产的加息应该关系没有这么大，他的直接关联的？
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　　提问：这说明政府在不断的调控，会觉得现在的房价已经超出老百姓的收入水平，所以超出大家的收入水平了。我从成都到重庆，我当时看到08年房价跌成什么样子，我的房子在江北，我09年2月份买的，当时是3900，我是成功抄底，但是10月份是5200，以后就变成了7900，涨了4000沿，翻了一倍，我蛮希望国家打压，又到了买房者的时代，会不会有这样的情况出现？
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　　颜琅：我相信这是大多数的想法，但是市场可能不会这样。实际上不是说现在大家没有抄底的机会，但是要看楼盘，还是刚才那句话，嫁人要嫁灰太郎，买房要买抗跌房。大家都坐在融汇半岛，相信大家心中有了答案，对不对。
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　　提问：我想问一下几位专家，刚才大家谈到融汇半岛这个楼盘大盘非常好，我们知道重庆有很多的大盘，大家看了很多大盘，相对而言融汇半岛最大的优势在哪些地方，能不能再给我们说一下。
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　　徐波：我举一个例子，现在滨江楼盘最便宜是5—6千，你在重庆主城区找一个7千以下的大盘出来。我举一个例子，我前两天回老家，我老家是鱼洞，我三年没有回去看龙州湾是6千多，在重庆主城找一个大盘低于7千的楼盘，我没有找出来。确实这个地方，因为我第一次来，我参观了一些自然的东西我很有感觉。对面的大渡口烟雾缭绕，这边的青山绿水，这里道路很开阔空气很好。在我个人来看，第一个找不到比他价格更便宜的，二是他的景观非常吸引人。我开始以为，是4200。
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　　黄志伟：其实话题回到了刚才徐波老师的，遍观主城的大盘，价格这么低的话还很难找到，二是看大盘的话，不能看现而是看未来。实际上这个大盘，这个体现在不断的建设过程中，随着时间的推移，在各方面的配套，各方面的一些完善，他会不断的完善，这个完善带来最直观的影响就是价格的回升。三是大盘，大家更看中可能是他的教育、商业这些，据我了解，融汇半岛的商业、教育体系一个成体系的一个教育，对于许多人而言，教育可能是大事。一个成体系的教育，会给你带来很多方便和好处。四是稀缺性。稀缺性体现在哪里？一是他是主城，现在整个市场上看来的话，是唯一的一个天然半岛，因为整个这一片融汇半岛是3千亩独立半岛的体系，从自然属性和资源属性上来说，是独一无二的，这个独院的属性就带来了一个增值的空间。根据了解，滨江路和南滨路有一个接通，接通了以后整个红地就能最大幅度体现在每个购房者，或者有准备买这个房子的人的房子里面，在我看，就是这几点。
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　　颜琅：我想说一句，作为一个炒房者来看看，我想请黄志伟先生待会名博看盘会完了以后，待会带我去看一看那4千多的房子。
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　　提问：我想说一下，融汇半岛这个大盘，实际上我也是这里的业主，因为也是看好你们宣传的五个公园十万人的社区，那么今后的打造是不是按照你们的宣传完整的完成，因为有些盘说得很好听，但是真正住进去包括周边的绿化交通道路设施，没有全部按照宣传资料那么美好，我们希望看到融汇半岛在整个大盘上，能够完完整整呈现在我们面前，不知道你们有什么保证？
　　融汇半岛工作人员：整个半岛规划了五个公园，在我们整个大厅的后方一期里面，相信各位业主都很清楚，现在部分是峡谷运动公园，都去看了我们峡谷运动公园，看到的部分是松林草科的部分，还有松林下方，那一块预期在明年年底呈现，成个峡谷公园呈现了以后是5.5万方。宝岩寺公园，相信八期交房的时候可以呈现出来。融汇半岛规划一个容纳10万人的茶花广场，这个茶花广场规划方案报过了政府审批，这个讲由巴南政府包括重庆市政府联手打造。融汇告诉大家这样一个数据，08年融汇的销售数据是5亿，09年是15个亿，一年时间翻了3倍，我们相信会达到20个亿。因为我们刚才五期也已经交房了，是五期的B组，我想你们的担心，我们? 会一起跟你们见证融汇半岛的未来。
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　　主持人：非常感谢，还有没有现场的来宾要提问的？
　　提问：现在我也是作为一个买房者来看一下，现在融汇半岛有一个艾德公园，作为一个购房者我想买一套购房升值更大的，我们选择高层更好还是什么好呢？
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　　颜琅：大家知道欧洲炒房团吧，他们买的主要是花园洋房、别墅，还有滨江的楼盘。这是他们炒房的规则，因为他们是炒房的团队。
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　　徐波：我觉得一个简单的标准，物以稀为贵。
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　　主持人：希望现场的来宾朋友，积极踊跃的参与，现场还有没有提问，这个机会非常难得，我们博主专家都在台上，抓紧时间，我们活动时间是非常有限的，大胆踊跃一点，有问题的朋友举手。
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　　徐波：其实可以放松一点，我们都是购房者。
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　　提问：我个人有一个想法。最近买了一个高层，后来突然看到艾德别墅这里还可以，但是那边买了一点还差一点，不知道你们内部有没有一个交换，有没有像商品一样，买了可以更换一点，买更高档的商品内部可以退还一个低挡的商品。
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　　主持人：看来我们这位业主是融汇半岛的老业主，对我们融汇半岛非常的钟情，建议你推荐给你的朋友，让他们共同来分享我们融汇半岛的品质这些。
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　　陈华睿：那位先生基本上提了两个问题，一是业主的身份，对融汇集团后面规划里面的设计能不能设施，这一点刚才融汇公司这边也做了一个说明和表态。那么作为我来讲，我这边一直在各个地方看盘，全国各地，成都、北京、海南、重庆各个地方我都在选择看一些，实际上我们每一个买房的人，他心里面是很没底，因为他买一套房子，他是要把自己毕身的积蓄或者花很多钱去投一些房子，如果投偏了差了他心理很郁闷的，这一点看是不是很诚信的开发商，这一点没有办法。你就查其言观其形，你就看他的以前的评价。融汇半岛我刚才看了，从整个一期二期三期，现在已经到了八期了，对于这样一个开发商这样一个项目往前面推，你更多去问一下前面买了一期二期他们买了房子以后，这样作为一个普通的业主，可以和以前的老业主再加强沟通交流，融汇集团、融汇公司更加有信心。
　　二是如果你在这里面买了一套房子，现在看到后面推出一套房子，你想换，这一块对于开发商而言，他可能有一点为难，因为他每一期有不同的主题不同的客户，但是你可以通过二手房通过其他的渠道市场的渠道来完成这个程序，以前你是3千多买的，现在70多个平方你觉得小了，你看到他后面推出更大，房子、景观各方面更完善，这样可以通过二手市场把以前的房子置换出去这是可以的，这一点从我们国内房地产开发商来讲，这方面很少，有，比如说万科这样大的集团，是有房屋置换的，但是我想在我们融汇半岛这个楼盘，可以通过二手房来做，进行再投资。
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　　主持人：谢谢专家。我们把机会让给另外的朋友，有请现场有疑问的朋友来举手。
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　　提问：我今天听了其他一些朋友，我也想和几位专家交流一下，如何对自住和投资的话，更应该注意哪些或者应该首先考虑哪些，想听几位专家的意见，谢谢。
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　　徐波：我觉得自住得自己选，投资可以观众来选。我们投资可以选择偏远区域，但是他增值空间比较大。我们到一个郊区，3千多，这个时候你不会自己住，但是不方便，但是抛弃情感因素，只看一个指标，会空一些。对我本身的舒适度会更高，甚至我说小区整个氛围会更舒适，这叫住得很爽，邻居和睦相处是很好的。投资，说实话，举一个例子，比如说解放碑、观音桥步行街就是小户型就是投资的，所以我觉得自住自己满意就OK，如果投资你觉得用小的门槛小的资金杠杆撬动这个钱就行了。
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　　黄志伟：投资和自住是一个必须品和欲望平衡的问题。自住是量力而行，二是快刀斩乱麻，买房子这个事情，是很伤人脑筋的。二是欲望的问题，欲望的问题，说白了，投资就是为了赚钱，赚钱就是几个指标，一是是否占有稀缺资源，比方说轻轨有一些概念在这里，三是城市中心楼盘在里面，四是越早买越升值，我的观点就这样。
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　　陈华睿：投资和自住在房地产方面每个人都关注，因为房屋在中国既有保值的功能又有增值的功能。刚才那位美女提到买房到底是投资好还是自住好，实际上这一点有一个比较形象的比喻，买一套房子就像找老公一样，你找老公是希望他顾家还是找钱好。找老公肯定首先是顾家，如果这个老公又顾家又挣钱更好，如果光顾着钱，可能他有了钱以后他的老婆就不是你了。买房不要过多把注意力放在投资上面，投资是附带的，除非有一种情况，你现在钱已经多得没有办法花了，那么你随便买五套十套在这里，那是纯粹的投资。对在座的所有人讲，买房的条件首先是自住，在自住的条件满足以后，以后再赚20—30万，这是以外的惊喜。因为房子让你投资增值的话，因为投资这个东西是没有标准的，有的赚几万有的赚几十万，这个东西是不平衡的。投资和自住，尤其是在年轻的时候，根据我的经验大致分了一个段：如果在50岁以前买房子更多以自住为主，50岁以后买来投资。因为50岁以后，在选择有多好的品质这样的房子，没有多好的价值，买一套房子作为自己的养老，中国的养老体系不太完善，国家政府不给我们保障，只有自己给自己保障，50岁以后可以买房作为投资，对自身作为保障，但是50岁以前还是看景观，自住。
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　　主持人：谢谢，亲爱的朋友，再一次让我们以最热烈的掌声感谢台上的五位嘉宾，还感谢现场的朋友，对我们提出的宝贵的意见。当然我们融汇半岛，在接下来的日子以更好的服务大家，今天还有一个重点，在结束以后，现场每一位朋友在销售前台都将领取一份精美的礼品，是融汇半岛送给大家。经过今天以后，对要买房或者今后还要买房，还要权衡利益。谢谢来宾的参与，谢谢大家，今天的活动在此结束，谢谢！
融汇半岛·艾德公馆
　　融汇半岛项目总占地3000亩，南重庆第一大盘，是一座容纳10万人的“滨江生活大城”。 目前在售项目为艾德公馆和香缇卡纳，艾德公馆是融汇半岛的第八期，作为融汇半岛2010年的升级组团，艾德公馆采用当前国际最流行的ART DECO风格。
　 　另外，融汇半岛洋房收官之作香缇卡纳58~88平方米（套内）MINI小洋楼，也即将面世，1万元购房优惠VIP卡限量办理……【】
活动主持人王雪松
现场购房者们听得津津有味
知名博客黄志伟
知名地产媒体人严琅（云问秋）
知名博客陈华睿
知名博客徐波（骆驼蚊子）
现场座无虚席
美女现场提问
购房者现场提问
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