房地产项目开发流程开发流程

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2011-12-17 07:21 标签： 房地产项目开发流程
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房地产项目开发流程全过程
4、办理施工许可证：提交下列归档资料后领取施工许可证： （一）建设工程报建表；（二）建设单位资信证明（可用复印件）；（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件)；（四）施工图设计文件审查批准书；（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；（六）招标申请表；（七）招标公告；（八）招标日程安排；（九）招标文件及评标办法；（十）投标申请书；（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）； （十二）答疑会纪要；（十三）投标书；（十四）评委人员名单；（十五）开标记录表；（十六）评委评分表及评分汇总表；（十七）评标报告；（十八）中标公示证明； （十九）中标通知书；（二十）施工合同或监理合同； （二十一）合同备案表；（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系（二十三）市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；市建设管理收费认定表（共2份） （二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）第三章：工程建设阶段工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；2、施工场地平整，达到施工条件；3、施工通道疏通，满足施工运输条件；4、施工图纸及施工资料准备；5、施工材料和施工设备的准备；6、临时用地或临时占道手续办理；7、施工许可批文及办理开工手续；8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；9、组织图纸会审、设计交底； 10、编制工程进度计划；11、设计、施工、监理单位的协调；第四章：项目销售阶段 一、领取《预售许可证》商品房销售有和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目使用证》。商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；5、工程施工合同；6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。二、商品房销售及按揭办理 1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研地块环境与街区功能调研区域经济及政策调研竞争项目及非竞争区域项目调查 重点项目考察市场需求抽样调研 重点客户（群体）市场调研 经济趋势分析市场需求趋势分析出具市场调研报告物业的全面解析及定位项目SWOT分析1）、竞争要素全面解读 2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析 4）、项目机会利用 5）、市场威胁与困难点项目竞争力评估 1）、地段价值与发展评估 2）、项目差异性支撑力评估 3）、消费者选择性标准评估4）、项目综合竞争力评估
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