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延期交房的违约金能否扣除？
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&&& 问：某房地产企业，开发建造了一个住宅项目，由于延期交房，支付给购房者的违约金（或者叫赔偿款），能否再土增税和企业所得税前扣除？
&&& 答：《企业会计准则应用指南――会计科目和主要账务处理》6711营业外支出规定：本科目核算企业发生的与其经营活动无直接关系的的各项净支出，包括处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失等。《土地增值税暂行条例》第六条关于计算增值额的扣除项目规定：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部对顶的其他扣除项目。《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。&&& 据上述规定，因延期交房而支出给购房者的违约金，在会计核算时应当计入营业外支出科目核算，在计算土地增值税时，不属于计算机增值额的扣除项目，不得扣除；但在计算企业所得税时，该违约金属于与生产经营有关的支出，实际发生金额可以再税前扣除。
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违约金的会计和税务处理案例分析
来源:中国会计网
　　企业收取和支付的违约金是单位因违反经济合同，不能履行全部或部分经济合同，依据约定的条款收取或给予对方的一种经济赔偿。在经济活动中，违约金的收付，的规定和具体的凭证处理不尽相同。 　　卖方收取违约金的处理 　　卖方收取违约金，是销售方或提供劳务方向购买方或接受劳务方收取的违约金，一般会被认定为价外费用。 　　例如，A公司购买B公司货物，合同约定价款100万元，付款期限为货物交付10天内。10天期限内，A公司未按约定付款。50天后，A支付货款100万元，并按合同约定，向B公司支付违约金3万元。此违约金为正向违约金。 　　根据暂行条例第六条规定，销售额为人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。 　　增值税暂行条例实施细则第十二条规定，增值税暂行条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。因此，销售货物单位收取违约金符合&价外费用&时，应同货物一并开具增值税专用发票。 　　违约金的处理 　　企业收取违约金，属于与企业正常经营活动无直接关系的收入，按要求，应作为营业外收入处理。同理，支付违约金应作为营业外支出处理。 　　上述案例中，B公司收取正向违约金3万元，应缴纳增值税。由于增值税是价外税，B公司应缴纳增值税&17%＝4358.97（万元）。 　　B公司收取违约金3万元，会计处理为： 　　借：银行存款 30000 　　贷：营业外收入 25641.03 　　应交税费&&应交增值税（销项税额） 4358.97。 　　A公司支付违约金3万元，会计处理为： 　　借：营业外支出 30000 　　贷：银行存款 30000。 　　买方收取违约金的税务处理 　　买方收取违约金，是购买方或接受劳务方向销售方或提供劳务方收取的违约金，一般会被认定为营业外支出。 　　例如，A公司购买B公司货物，合同约定价款100万元，付款期限为货物交付10天内。10天期限内，A公司全额付款。50天后，A公司发现了产品质量问题，根据合同约定，由B向A公司支付违约金5万元。 　　根据增值税相关中对价外费用的界定，销售方支付给购买方的违约金，不属于价外费用，不征收增值税。也不属于的征税范围，不应征收营业税。 　　根据发票管理办法规定，发票是从事生产、经营的企事业单位和个人，以其在销售商品或提供应税劳务及从事其他经营活动时取得的应入为对象，向付款方开具的收款凭证。反向违约金，不属于&销售商品或提供应税劳务及从事其他经营活动&，因此，不需要取得发票，必须取得由销售方提供的合法、合理的依据，借此证明和判断赔偿行为的真实存在和进行会计及税务处理，具体的依据包括：法院判决书或调解书，仲裁机构的裁定书，双方签订的合同、协议，收款方开具的收据等。 　　根据法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业所得税法实施条例第三十三条规定，企业所得税法第八条所称其他支出，指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。 　　因此，由于该质量赔款是由销售方支付购货方，不属于缴纳增值税或营业税的范围，不需要开具发票，但是入账并税前扣除应具备必要的证据以证明该经济行为的真实性。 　　当然，所有违约金收入均应并入所得额计算企业所得税。 　　反向违约金的会计处理 　　上述案例中，A公司收取反向违约金5万元，不应缴纳增值税和营业税。 　　A公司收取违约金5万元，会计处理为： 　　借：银行存款 50000 　　贷：营业外收入 50000。 　　B公司支付违约金5万元，会计处理为： 　　借：营业外支出 50000 　　贷：银行存款 50000。 　　合同未执行违约金的处理 　　例如，A公司购买B公司货物，合同约定价款100万元。合同约定期限内，A公司违约不予采购，根据合同约定，A公司向B公司支付违约金5万元。 　　增值税暂行条例规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。由于B公司未销售货物或者提供应税劳务，所以不是增值税纳税义务人。同时，B公司也没有提供营业税应税劳务，所以不需要缴纳营业税。 　　再如，A房地产开发企业销售房屋预收定金5万元，按规定缴纳了营业税。后由于对方违约，交易未成功，房地产开发企业没收定金5万元。 　　根据营业税暂行条例第五条和营业税实施细则第十三条的规定，纳税人取得违约金收入应作为价外费用并入营业额征收营业税。价外费用并入营业额征收营业税，是以纳税人提供营业税应税劳务、转让无形资产或销售不动产为前提的。如果因合同一方违约，纳税人最终没有提供营业税应税劳务、转让无形资产或销售不动产而取得的违约金收入，不征收营业税。 　　因此，A房地产开发企业可以向税务机关申请退还因销售房屋预收定金5万元缴纳的营业税。相关会计处理为： 　　A公司收取定金5万元时 　　借：银行存款 50000 　　贷：预收账款 50000。 　　A公司没收定金5万元时 　　借：预收账款 50000 　　贷：营业外收入 50000。 　　B公司支付购房定金5万元时 　　借：预付账款 50000 　　贷：银行存款 50000。 　　B公司定金5万元被没收时 　　借：营业外支出 50000 　　贷：预付账款 50000。 　　支付违约金未取得正规发票也可税前扣除 　　例如，某公司出租一房产给自然人李某，合同期为2年。但1年后该公司因业务需要收回了该房产，按合同约定，需要支付李某违约金3000元，李某开具了收款证明。该公司提供了李某（自然人）的收款凭据、合同原本以及违约情况说明，可以在税前扣除。 　　允许扣除的政策依据是企业所得税法第八条的规定，即企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。发票管理办法第三条也规定，本办法所称发票，指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。 　　本案例中该公司&支付违约金&这项活动既不属于&购销商品，提供或者接受服务&，又不属于&从事其他经营活动&，但其是&合理的支出&，所以在实际执行中对于能够取得发票的支出，发票作为扣除的依据；对于确实不能取得发票的支出，只要纳税人能够提供支出的合法性其他凭据，例如合同协议、付款证明等，也可作为扣除的依据。 　　因此，取得收入一方在当年具有纳税义务的，支付一方应当取得发票作为合法扣税凭证在所得税前扣除，取得收入一方在当年没有缴纳流转税义务的，支付方无法取得发票，应该允许以合同协议以及支付凭证在所得税前扣除。 　　因对方违约，个人取得的违约金可不纳税 　　例如，某开发商延期交房快1年了，业主申请仲裁，裁定支付业主2万元的违约金，开发商支付违约金时，依据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收问题的批复》（国税函〔号）代扣个人所得税。这是错误的。 　　国税函〔号文件规定，商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照&其他所得&应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。 　　根据上述规定，个人在购房时由于房产公司的违约而从房产公司取得的违约金或赔偿金，与国税函〔号文件所特指的情况一致，应按照&其他所得&应税项目由支付违约金的房地产企业代扣代缴个人所得税。 　　个人在购房时由于房产公司延期交房或因房屋质量问题而从房产公司取得的违约金或赔偿金，不属于个人所得税法及国税函〔号文件规定应纳个人所得税的情形，因此房地产企业不应该代扣代缴个人所得税。 　　依据个人所得税法及相关规定，个人（自然人）因对方违反经济合同而取得的违约金，属于经济或财产损失的补偿性收入，因此，目前并无明文规定应缴纳个人所得税的违约金，按照行政许可法的立法精神，无须缴纳个人所得税。
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Copyright &[转载]延期交纳的土地出让金违约金能否在所得税前扣除
【昌尧是我敬佩的老师，他的文章我是经常拜读的，对于该文的批注，系自己的见解，主要为税务交流，无他。如果不妥之处，万望见解】
延期交纳的土地出让金违约金能否在所得税前扣除
来源：昌尧财税工作室
&问：房地产开发企业因在限定交纳土地出让金期限内未全部交完，按照土地出让合同约定延期交纳的土地出让金违约（根据违约时间按天计算）能否在企业所得税前扣除？另外在土地增值税清算时是否可以作为开发成本扣除项目加计扣除？
& 答：1.根据企业所得税法第十条规定：在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。如果罚款属于正常经营活动中的违约金性质，可以税前扣除。如果属于政府及相关部门的罚款，不可以所得税前扣除。
【大华财税李国华】看完后，似乎没有得到答案，问题的关键是土地出让合同约定延期交纳的土地出让金是正常经营活动中的违约金，还是政府及相关部门的罚款？其实关键看土地出让合同是民事合同还是行政合同，如果是民事合同，则违约金为经济违约金；如果是行政合同，则属于行政处罚，其实总局在2013年2月4日答疑中就明确了土地出让合同是民事合同，则土地出让金违约金属于正常经营活动中的违约金，可以在企业所得税前扣除。
房地产企业缴纳的土地款滞纳金能否在企业所得税前扣除？
问题内容：
企业因未按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定的日期支付土地出让价款而向出让人缴纳的违约金是否可以在企业所得税前扣除？
问题回复：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
《企业所得税法》第十条规定：“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
（二）企业所得税税款；
（三）税收滞纳金；
（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；
（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；
（六）赞助支出；
（七）未经核定的准备金支出；
（八）与取得收入无关的其他支出。”
《国家税务总局关于〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的补充通知》（国税函[号）附表三《纳税调整项目明细表》填报说明规定：第31行“11.罚金、罚款和被没收财物的损失”：第1列“账载金额”填报纳税人按照国家统一会计制度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物损失的金额，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。第3列“调增金额”等于第1列；第2列“税收金额”和第4列“调减金额”不填。
根据上述规定，税收滞纳金以及罚金、罚款和被没收财物的损失等不得在税前扣除。罚金、罚款和被没收财物的损失，是指纳税人的生产、经营因违反国家法律、法规和规章，被有关行政部门处以的罚款，以及被没收财物的损失。
地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款等，土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。
土地使用权转出合同是民事合同，《国有土地使用权出让合同》范本明确规定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同
土地使用权交易遵循《合同法》等民事法律，交易双方为平等的民事主体，企业没有按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定日期支付土地出让价款支付的违约金不属于行政部门给予罚金、罚款和被没收财物的处罚。因此，企业未遵守《国有建设用地使用权出让合同》而向出让人支付的违约金准予税前扣除。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
欢迎您再次提问。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家税务总局
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2013年2月4日
&&&2.根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定：支付的土地出让违约金不属于按税法规定正常开支的成本费用，因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。
【大华财税李国华】土地增值税的扣除项目中就没有滞纳金、违约金，所以不管是经济性的，还是行政性的，均不得在土地增值税前扣除。其实从会计科目也可以看出，土地增值税扣除和“营业外支出”这个科目压根就没有关系，而违约金、滞纳金等我们一般是计入营业外支出的。
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延期交房违约金之外的租房可否要求开发商承担
提问者：| 浏览次数：39次 |问题来自：兰州
合同定于日交房，合同中有注明延期三个月内是按万分之0.1元每日进行赔偿，但没有写在次期间租房住的费用问题，想问一下，可以起诉让开发商承担吗？
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回答 共5条
可以起诉，律师可以帮助，来电详谈
按照合同办理。
可以尝试，但需要看具体合同类型。
你好！建议依据合同约定诉讼解决。
不能。合同里没有这个条款就不能。法律也没有这样的规定。
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