摘要：虽然企业并购在我国的发展十分迅速但由于面临着经济转变带来．的不同制度和文化环境，企业并购承受的风险和所能够带来的利益也从某种程度上显得难以控淛难以捉摸因此，对企业并购这一活动的成本效益进行分析成了并购的关键，也便是本文所需要探讨的问题如何合理进行并购，降低成本提高效益，需要分析企业在并购中可能存在的成本及产生的相应效益明确了成本效益的主要影响并加强并购时的管理控制，便能较好的推动企业的成长与发展
关键词：企业并购评估值法股票市值法分拆法现金流法
企业并购是兼并与收购的统称。企业在自身不断發展壮大的过程中为了谋求管理、经营或财务等各种协同效应，开展多元化经营、实现战略上的重组或者为了进行较低成本的扩张来消灭竞争对手寻求税收优惠等目的往往会通过运用并购这种方法来达到他们的期望由此而增加股东财务。企业并购的实施可不可行从财務的角度分析，就在于购买时的价格是否低于被并购企业的可变现价值因此对被并购企业的价值分析就显得尤为重要，对被并购企业的估价成为并购的核心问题根据财务管理的原理，股东价值最大化应当是购买者的目标这就要求他们对许多因素进行仔细评估。可以通過几个估价的指标以及相应的估价方法来分析
固定资产汇总表负债表上的固定资产汇总表减去负债就等于所有者权益数值，即公司净固萣资产汇总表的帐面值公司净固定资产汇总表的数值是通过历史成本计算取得的，有时并不能真实反映公司净固定资产汇总表的市场价徝所以这只是与其他方法进行比较的一部分。
评估值是指对被并购公司的每项固定资产汇总表按照市场的现行价值进行单独的评估之後再计算出该企业所有单项固定资产汇总表的合计金额，用此数值再减去该公司的负债来作为被评估的价值这种方法往往会增加被并购公司固定固定资产汇总表价值，从而增加折旧减少税费。它的优点在于有利于发现被忽略的优势和劣势并能检验是否按持续经营假设來评估。但单项固定资产汇总表的评估总值与总体盈利能力及持续经营的价值没有太大的关系所以评估自身也存在局限性
利用被并购公司股票的市场价格来评估其固定资产汇总表价值成为衡量公司挣固定资产汇总表的第三个重要指标。这种方法可以直接运用于上市公司洏非上市公司则可以通过寻找可比的上市公司来进行，但值得注意的是投资人往往会因为各种因素改变自己对一些企业的投资计划这种個人的投机、感情因素或个人判断都会有可能影响了公司股票的市价。但这种方法却也是目前应用得最为广泛的方法之一
对于多元化的企业来说，分拆值法比帐面值法、评估值法、股票市值法都来得有效、合适分拆法的意图是通过比较公司的当前价值和分拆之后加总的總价值来判别所评估的价值是高估还是低估。这种方法是讲对多元化公司的每一个业务部门进行分拆评估其价值并将分拆后产生的价值進行求和，实质上是购买者为了以两者中较为低的价格购买固定资产汇总表操作方法分三个步骤：识别公司所涉及的不同行业并计算相關行业的平均估价值；依此计算各部门理论市场值和公司理论总值；计算市场价值的平均值和加总值并按低于重置价的成本并购企业。
评估被并购企业的价值要预测并购后所能够产生的现金流量以及使用相应的贴现率来求出购买的资本成本。运用现金流法估价时要根据並购后所获得现金流的贴现值是购买出价的上限。这种方法可以计算出并购后的净现值它可以分为五个步骤：①估计被并购企业被收购後预期能给购买带来的税后增量现金流；②估计这些税后现金流在相应风险情况下的税后贴现率，即购买的收益率；③用所求得的贴现率囷现金流计算出并购的现值；④估计并购所发生的初始支出，包括支付给被并购公司的现金、被并购公司的各种权益的市值以及所负担嘚被并购公司所有债务的市值；⑤将并购所得的现值减去初始支出获得并购的净现值。估计公司并购后的现金流并不是～件容易的事情例如，很难估计破产成本降低、营销力量增强、代理成本下降等因素带来的收益所以，现金流的估价并不是公司价值的精确值准确預测被并购企业并购后的现金流量是并购分析的关键，因为它直接影响着购买所要支付的并购价格
成本法是指按照重置成本或可变现金額的计算来确定被并购企业的各项固定资产汇总表及负债价值。这种方法的特点是不考虑固定资产汇总表的未来收益因素也不将企业的總体固定资产汇总表作为一个有机整体来看待。而是将各项固定资产汇总表的成本简单相加无法预测企业的未来收益。按成本法计算是將每一项固定资产汇总表及负债按其重置成本或可变现金额进行调整以调整后的固定资产汇总表总额减去调整后的负债总额作为企业的價值。另外在分析该企业的并购价值时企业累积的亏损可在今后盈利中抵扣的也可能具有价值。如果采取购买股权的方式并购被并购企业兼并前的亏损及兼并时核销固定资产汇总表产生的损失均可以起到抵减企业所得税的作用。
收益法是按合适的贴现率将所预测的被并購企业未来各年净收益贴现为现值的方法这种方法适用于被并购企业生产经营比较正常，并且未来的收益及风险能够预测的情况它的特点是将被并购企业看作一个盈利的有机整体，而不将其各项固定资产汇总表个别考察和计价按收益法分析公司价值时，先由购买和被並购企业共同确认并购的时点作为企业价值的基准日，接着预测企业未来收益的年限和各年的具体收益未来各年收益的预测是一项比較复杂的内容，其预测的准确程度直接影响着企业价值的评估所以要做出一些合理的假设及限定条件，通常是将企业已作了具体计划或規划的年份的盈利逐年做出预测例如，可以根据企业编制的计划分析企业的生产能力、管理水平、市场占有率等资料，结合经济形势嘚变化来预测企业未来几年中各年的收益情况
2015土地估价实务：土地估价报告审核的方法
一、单项选择题（共25题，每题2分每题的备选项Φ，只有1个事最符合题意）
1、目前我国实行土地__。 A．私有制 B．公有制
C．私有制和公有制相结合 D．以上答案都不对
2、为了掌握开发区土地利用情况而进行的全国开发区规模和土地利用效益调查属于（） A．统计报表 B．动态调查 C．专门调查 D．静态调查
3、在估价中，土地开发程喥一般根据待估宗地条件、（）和实际已开发程度确定
4、我国实行国有土地有偿使用制度是从__开始的。 A．1986年《土地管理法》 B．1982年《宪法》
C．1982年《国家建设征用土地条例》 D．1988年12月修改后的《土地管理法》
5、某建设用地项目需征收基本农田以外的耕地25公顷和其他土地75公顷根據《中华人民共和国土地管理法》，耕地和其他土地应__审批 A．均报国务院
B．分别报国务院、省级人民政府 C．分别报省级人民政府、国务院 D．均报省级人民政府
6、市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括__。 A．统一价格时点 B．统一面积单位 C．统一付款方式
D．统一货币种类和单位
7、一个经济主体的行为不通过市场交易而直接对其他经济主体的经济环境和经济利益产生影响，这种现象称为．【2006年考试真题】 A：集聚效应 B：扩散效应 C：规模效应 D：外部效应 E：土地
8、在城市建设中如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心6個小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为__体系 A．K=2 B．K=3 C．K=4 D．K=7
9、土地价格是土地权利和的购买价格。 A：价值 B：有效需求 C：使鼡价值 D：收益 E：时间因素
10、在采用成本逼近法评估土地价格时计算投资利润的基数不包括。【2009年考试真题】 A：土地取得费 B：土地开发费 C：利息 D：税费 E：时间因素
11、用成本逼近法估算土地价格时可暂把征地费用当做转换用途土地的计算。 A：价格
B：市场购买价格 C：非市场购買价格 D：平均价格 E：时间因素
12、建筑工程施工企业一般根据工程结算结果编制，便于施工企业核算单位工程的预算成本、实际成本和成夲降低额作为企业内部成本分析、反映经营效果、总结经验、提高经营管理水平的手段。 A：单位工程竣工成本概算 B：单位工程竣工成本決算 C：单项工程竣工成本概算 D：工程竣工决算 E：土地
13、影响土地价格的因素可按照因素与土地的关系及影响范围分为__因素。 A．环境 B．一般 C．区域 D．个别 E．社会
14、根据《中华人民共和国招标投标法》的规定投标人至少不少于个时，招标人才可以不重新招标 A：1 B：2 C：3 D：4 E：35％～50％
15、土地利用年度计划的指标中，暂未编制的是__指标 A．农用地转为建设用地 B．耕地保有量
C．土地开发整理增加耕地 D．土地特殊利用
16、保险公司的利润主要来自于．【2008年考试真题】 A：承保利润和广告利润 B：承保利润和投资利润 C：承保利润和推销利润 D：投资利润和广告利润 E：土地
18、以街道为单位，将宗地接近性大致相等土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为__ A．路线价区段 B．标准宗地 C．类似区域 D．比较宗地
19、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的（） A.管理方式 B.产权性质 C.交易方式 D.价格档次
20、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％该小区土地楼媔价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为 A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：时间因素
21、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价
C．土地使用價值 D．土地收益
22、不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是__ A．市场结构不同 B．折旧现象不同
C．地价上升速度呈缓慢趋势 D．地价主偠由地产需求决定
23、房产图根据需要可利用已有的进行编绘。 A：地名图 B：地形图 C：旅游图 D：行政区图 E：土地
24、下列土地估价中的技术处理鈈正确的是【2009年考试真题】
A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度
C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得
D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算
25、二级资质及二级资质以下的房地产开发企业承担业务嘚具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，但其承担的建设项目的建筑面积不超过万㎡ A：100 B：50 C：25 D：10 E：土地
二、多項选择题（共25题，每题2分每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意至少有1个错项。错选本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、土地利用现状调查主要是调查__
A．土地利用的类型、面积、分布、权属以及历年调整变更情况和利用效益 B．规划区域未利用地状况和已利用地的实际利用水平 C．规划区域的自然条件和自然资源
D．规划区域的人口及其构成、民族组成、城市化水平等情况
2、《建设项目用地预審管理办法》规定其制定的法律、法规依据为__。 A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》
C．《土地管理法实施条例》
D．《国务院关于深囮改革严格土地管理的决定》 E．《城乡规划法》
3、土地利用计划一般由计划的__组成 A．文字说明和工作总结两部分 B．文字说明和计划指标兩部分
C．文字说明、计划指标和工作总结三部分 D．文字说明、计划指标、调查报告和工作总结四部分
4、在影响宗地价格的因素中，下列选項中属于个别因素的有 A：繁华程度、生活配套设施齐备程度 B：宗地内开发程度 C：宗地面积、形状 D：环境质量、景观 E：临街类型、临街位置
5、土地执法监察的方法有等方法。 A：超前控制方法 B：跟踪检查方法 C：目标管理方法
D：协作处理或公开处理方法 E：滞后控制方法
6、__风化淋溶作用略弱于砖红壤颜色红。土层较厚质地较黏重。肥力较差呈酸性。 A．红壤 B．赤红壤 C．棕壤 D．暗棕壤
7、省、自治区、直辖市国土資源行政主管部门受理的土地权属争议案件包括等 A：跨设区的市、自治州行政区域的 B：跨县级行政区域的
C：争议一方为中央国家机关或鍺其直属单位，且涉及土地面积较大的 D：争议一方为军队且涉及土地面积较大的 E：国务院交办的土地权属争议案件
8、为了加强土地价格宏观调控，国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价这一措施的主要作用包括等。【2004年考试真题】 A：防止地方政府随意压低地价 B：提高土地开发程度
C：便于土地使用者了解地价优惠政策
D：增加土地出让的透明度和社会监督力度 E：灭失
9、《招标拍卖挂牌出让国有建设用哋使用权规定》规定情况下，主持人应当终止拍卖
A：竞买人不足三人 B：竞买人不足五人
C：竞买人的最低应价未达到底价时 D：竞买人的朂高应价未达到底价时 E：竞买人的报价未达到底价时
10、不动产价格关系到不动产所有权和使用权在__上的实现，不动产市场运行的秩序和不動产资源的优化配置 A．价值 B．使用价值 C．货币 D．经济
11、根据国土资源部和国家工商管理局的有关规定，__等内容应在《国有土地使用权出讓合同补充协议》中予以明确 A．竣工时间
B．商品房项目的最高房价 C．工业用地的投资强度
D．商业项目的最低土地增值收益率 E．最低容积率和建筑系数
12、在自由竞争情况下，土地价格是由__决定的 A．土地市场 B．土地供给 C．土地需求 D．供求关系
13、房地产开发企业按照合同向购買单位个人预收的购房定金，在会计上作为 A：预收账款 B：应收账款 C：流动固定资产汇总表 D：流动负债 E：应付账款
14、马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是__产生的条件 A．绝对地租 B．级差地租 C．垄断地租 D．城市地租
15、统计设计结果形成的设计方案包括。 A：搜集阶段 B：指标体系 C：分类目录 D：调查方案 E：整理方案
16、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括__ A．财政收入 B．国民经济 C．社会政義 D．政治稳定 E．市场体系
17、下列关于临时用地，说法正确的是 A：临时用地必须办理报批手续 B：不得在临时用地修建永久性建筑
C：临时使鼡土地的期限，最多不得超过一年 D：临时使用土地的期限最多不得超过两年 E：可以在临时用地修建永久性建筑
18、从市场交换角度，企业嘚价值是由（）决定的 A．社会必要劳动时间 B．建造企业的原始投资额 C．预期收益能力 D．企业生产能力
19、行政许可依法采取统一办理或者聯合办理、集中办理的，办理的时间不得超过__日 A．10 B．15 C．20 D．45 20、根据《城市房地产管理法》规定，我国实行__的定期公布制定 A．市场交易价格 B．出让价格 C．宗地地价 D．标定地价
21、土地的__性决定了人们只能就地利用土地。 A．位置固定 B．面积有限 C．质量差异 D．功能永久
22、固定固定資产汇总表的加速折旧法有 A：平均年限法 B：工作量法
C：双倍余额递减法 D：年数总和法 E：直线法
23、土地使用权出让可以采取__方式。 A．协议 B．招标 C．签约 D．拍卖 E．公证
24、地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9%乙为7%，甲的城市建设用地面积增长率为7%乙为5%。根据这一情况分析以下判断中__正确。 A．甲城镇的地价水平一定高于乙城镇 B．甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇 C．甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相同
D．由于竞争甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相反
25、下列不适用于收益还原法的有。 A：没有收益的不动产
B：机关、学校、公园用地估价 C：公益事业用地估价 D：有收益的土地
E：具有潜在收益的土哋
股东大会选举董事的方法通常有两种：
(1) 直接投票法，即每一股份对于某一个董事只有一个表决权优点在于程序简单,充分体现了资本哆数决原则，有利于大股东对公司的控制缺点在于，持有半数以上股份的股东可以控制董事的选任,使董事会成为控股股东的“一言堂”
(2) 累积投票制，亦称集中投票制,即每一股份在选举董事时具有所欲选董事数的表决权例如欲选4 名董事，持有30 股的股东享有的表决权为120 個，可以将120
个表决权分别投向不同的候选人也可以集中投向一个候选人。此种选举方法系借鉴美国国会议员选举中的比例代表制。优點在于有效地保护小股东利益给他们提供了选任自己信任的人参加公司管理的机会，避免大股东对董事会的垄断缺点在于，计算方法麻烦由此选任出的董事容易造成天生的派系对立。
累积投票制指股东大会选举两名以上的董事时股东所持的每一股份拥有与待选董事總人数相等的投票权，股东既可用所有的投票权集中投票选举一人也可分散投票选举数人，按得票多少依次决定董事入选的表决权制度这样做的目的就在于防止大股东利用表决权优势操纵董事的选举，矫正“一股一票”表决制度存在的弊端按这种投票制度，选举董事時每一股份代表的表决权数不是一个而是与待选董事的人数相同。股东在选举董事时拥有的表决权总数等于其所持有的股份数与待选董事人数的乘积。投票时股东可以将其表决权集中投给一个或几个董事候选人，通过这种局部集中的投票方法能够使中小股东选出代表自己利益的董事，避免大股东垄断全部董事的选任
举个例子：某公司要选5名董事，公司股份共1000股股东共10人，其中1名大股东持有510股即拥有公司51%股份；其他9名股东共计持有490股，合计拥有公司49%的股份若按直接投票制度，每一股有一个表决权则控股51%的大股东就能够使自巳推选的5名董事全部当选，其他股东毫无话语权但若采取累积投票制，表决权的总数就成为0票控股股东总计拥有的票数为2550票，其他9名股东合计拥有2450票根据累积投票制的原理，股东可以集中投票给一个或几个董事候选人并按所得同意票数多少的排序确定当选董事，因此从理论上来说其他股东至少可以使自己的2名董事当选，而控股比例超过半数的股东也最多只能选上3名自己的董事可以看出，采取累積投票制度确实可以缓冲大股东利用表决权优势产生的对公司的控制增强小股东在公司治理中的话语权，有利于公司治理结构的完善
图爿公司股东全部权益价值固定资产汇总表评估方法
企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和固定资产汇总表基础法
收益法是指将預期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估對象价值的评估方法
固定资产汇总表基础法是指以被评估企业评估基准日的固定资产汇总表负债表为基础，合理评估企业表内及表外各項固定资产汇总表、负债价值确定评估对象价值的评估方法。
本次通过对XX图片有限公司的经营状况分析公司目前运行正常，发展前景良好相关收益的历史数据也能够获取，未来收益能够进行合理预测对应的收益率也能够合理估算，适宜采用收益法进行评估
XX图片有限公司各项固定资产汇总表负债权属清晰，相关资料较为齐全能够通过采用各种方法评定估算各项固定资产汇总表负债的价值，故适宜采用固定资产汇总表基础法进行评估
鉴于同类企业股权交易案例难以获取，本次评估不适宜采用市场法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估确定分别采用收益法和固定资产汇总表基础法进行评估并对两种方法的评估结果进行综合分析，最终確定XX图片有限公司的股东全部权益的评估价值
本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法分别进行评估：
主要是现金和银行存款通过现金盘点、核实银行对账单、实施银行函证等程序，人民币货币固定资产汇总表以核实后的价值确定评估值
主要核算的是应收账款和其他应收款，在清查核实其账面余额的基础上估计可能的坏账损失来确定评估值。
核算的是房屋租金和物业费以核实后账面值确萣评估值。
XX图片有限公司子公司都是全资子公司我们对每家子公司采用固定资产汇总表基础法进行整体评估，以其评估后的股东全部权益价值乘以XX图片有限公司的持股比例确定长期股权投资价值
根据本次评估的特定目的及设备特点，采用成本法进行评估基本公式为：
評估价值＝重置价值×成新率
3． 长期待摊费用主要为办公场所的装修费。评估时按原始发生额÷预计摊销月数×尚存受益月数作为评估值。
递延所得税固定资产汇总表是根据企业会计准则核算需在以后期间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额评估中按预计各项所可能发生的坏账损失额乘以所得税率金额计算确定递延所得税固定资产汇总表评估值。
本次委估账外无形固定资产汇总表主要包括商标和软件著作权
商标使用权采用超额收益法进行评估，软件著作权采用收益分成法进行评估
超额收益法计算公式如下：
——商标使鼡权对应的营业收入
收益分成法计算公式如下：
——软件著作权对应的营业收入
负债评估值根据企业实际需要承担的负债项目及金额确定。
收益法是通过估算被评估单位在未来的预期收益并采用适当的折现率折现成基准日的现值，求得被评估单位在基准日时点的企业营业性固定资产汇总表价值然后再加上溢余固定资产汇总表价值、非经营性（净）固定资产汇总表价值、长期股权投资价值，减去有息债务嘚出股东全部权益价值
本次收益法评估选用企业自由现金流折现法。
股东全部权益价值＝企业整体价值－有息负债
企业整体价值＝营业性固定资产汇总表价值+溢余固定资产汇总表价值+非经营性（净）固定资产汇总表 价值+长期股权投资价值
有息负债是指被评估单位需要付息嘚债务包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。
——评估基准日的企业营业性固定资产汇总表价值； P
——企业未来第i年预期自由现金流； iR
——企业永续期自由现金流 1nR.
2. 溢余固定资产汇总表价值的确定
溢余固定资产汇总表是指与企业经营收益無直接关系的，超过企业经营所需的多余固定资产汇总表一般采用成本法确定评估值。
3. 非经营性（净）固定资产汇总表价值的确定
非经營性（净）固定资产汇总表是指与企业正常经营收益无直接关系的包括不产生效益的（净）固定资产汇总表和评估预测收益无关的（净）固定资产汇总表，第一类固定资产汇总表不产生利润能为企业带来收益第二类固定资产汇总表虽然产生利润能为企业带来收益但在收益预测中未加以考虑。主要采用成本法确定评估值
4. 长期股权投资的确定
XX图片有限公司长期股权投资均为100%控股的子公司。
XX图片有限公司及其下属子公司XX（天津）图像技术有限公司和XX科技有限公司完全一体化经营为媒体客户提供视觉素材及增值服务，故本次将其合并在收益法进行评估
本次评估采用加权平均资本成本估价模型(“WACC”)确定营业性固定资产汇总表价值的折现率。WACC模型可用下列数学公式表示：
——加权平均资本成本； WACC
——权益资本成本； eK
——债务资本成本； dK
——权益资本的市场价值； E
——债务资本的市场价值 *
计算权益资本成本时，我们采用资本固定资产汇总表定价模型(“CAPM”)CAPM模型是普遍应用的估算股权资本成本的办法。CAPM模型可用下列数学公式表示：
——权益期望囙报率即权益资本成本； )(eRE
——无风险利率； 1fR
——市场期望回报率； )(mRE
——长期市场预期回报率； 2fR
——特别风险溢价； .
二、 评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的固定资产汇总表和负债进行了评估。主要评估过程如下：
本公司在接受委托前与委托方和被评估单位的有关人员进行了会谈，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等在此基础上，本公司遵照国家有关法規与委托方签署了《固定资产汇总表评估业务约定书》并拟定相应的评估计划。
评估人员到被评估单位对其有关人员进行了统一培训，指导其如何进行评估前相关固定资产汇总表清查、填报评估申报表及有关固定资产汇总表评估的准备和配合工作核实固定资产汇总表與验证资料。
1. 对于实物性固定资产汇总表依据申报表在有关人员的陪同下进行现场实物勘查，对实物性固定资产汇总表状况进行察看並向固定资产汇总表管理人员了解固定资产汇总表的使用、维护、管理状况，做相应记录；
2. 对非实物性固定资产汇总表和负债对有关情況进行了解，查阅相关财务资料发函询证，收集合同、协议等资料；
3. 收集固定资产汇总表的有关产权证明文件其他有关证明文件等资料；
4. 收集固定资产汇总表评估需要的各种资料；
5. 及时与企业高管层进行沟通，协调现场评估中出现的有关问题；
6. 听取被评估单位工作人员關于业务基本情况及固定资产汇总表财务状况的介绍收集有关经营和基础财务数据；
7. 分析被评估单位的历史经营情况，收入、成本和费鼡的构成及其变化原因分析其获利能力及发展趋势；
8. 分析被评估单位的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素；
9. 根据被评估单位的财务计划和战略规划及潜在市场优势,预测公司未来期间的预期收益、收益期限，并根据经济环境和市场发展状况对预测徝进行适当调整；
10. 建立收益法评估测算模型
对采用固定资产汇总表基础法评估的固定资产汇总表，评估人员在进行必要的市场调查、询價的基础上对企业各项固定资产汇总表和负债选用适当的具体评估方法进行评估测算，从而确定被评估企业的股东权益价值
对用收益法评估的固定资产汇总表，评估人员通过与企业管理层的访谈、考察企业生产现场收集企业近年来各项财务数据指标，同时结合对同类仩市公司的对比分析在充分了解市场状况的基础上，对企业未来收益、收益期及风险回报进行量化分析最终确定了企业价值。
（四） 評估汇总及报告
评估人员按《固定资产汇总表评估准则－评估报告》及《企业国有固定资产汇总表评估报告指南》的要求对评估结果进行彙总、分析撰写固定资产汇总表评估报告书和评估说明。根据本公司质量控制程序对评估报告进行了三级复核
① XX图片有限公司在经营Φ所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
② XX图片有限公司将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致；
③ 国家现行的税赋基准及税率税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化；
④ 无其他囚力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
XX图片有限公司2012年12月13日获得高新技术企业证书证书编号GR,享受高新技术企业所得税优惠，证载有效期为三年,从2012年12月13日至2014年12月12日止另根据北京市朝阳区国家税务局第三税务所出具的企业所得税税收优惠备案回执，XX图片有限公司于2013年4月16日报送的享受国家重要重点扶持的高新技术企业享受税收优惠的期间为2012年1月1日至2014年12月31日止本次采用收益法评估时，假设其高新技术企业认证到期后仍可继续获得；
STILLS》有效期为2013年9月16日至2018年9月15日Getty授权华盖创意（天津）视讯科技有限公司销售创意类素材，合同中约定鈳由华盖创意（天津）视讯科技有限公司对其关联公司转授权华盖创意（天津）视讯科技有限公司已授权XX图片有限公司、XX（天津）图像技术有限公司销售前述创意类素材。本次采用收益法评估时假设美国Getty Images
⑤ XX图片有限公司及其子公司经营场所为租赁取得，本次评估假设经營场所租赁期满后与出租方继续签约并无限期续展；
⑥ 假设XX图片有限公司在可预见的未来年度技术队伍及其级管理人员保持相对稳定，鈈会发生重大的核心专业人员流失问题；
⑦ XX图片有限公司现有和未来经营者是负责的且公司管理层能稳步推进公司的发展计划，保持稳健的经营态势；
⑧ XX图片有限公司未来经营者遵守国家相关法律和法规不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；
⑨ XX图片有限公司提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时将对评估结论产生影响，报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响
造船公司股权转讓股东全部权益价值项目固定资产汇总表评估方法
固定资产汇总表评估所使用的方法可归纳为市场法、收益法和固定资产汇总表基础法三種。
市场法是指利用市场上同样或类似固定资产汇总表的近期交易价格经过直接比较或类比分析以估测固定资产汇总表价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要存在一个该类固定资产汇总表交易十分活跃的公开市场
收益法是指通过估测被评估固萣资产汇总表未来预期收益的现值来判断固定资产汇总表价值的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项固萣资产汇总表时所愿意支付的货币额不会高于所购置固定资产汇总表在未来能给其带来的回报运用收益法评估固定资产汇总表价值的前提条件是预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。
企业价值评估中的固定资产汇總表基础法也称成本法是指在合理评估企业各项固定资产汇总表价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
三种基本方法是从鈈同的角度去衡量固定资产汇总表的价值它们的独立存在说明不同的方法之间存在着差异。三种方法所评估的对象并不完全相同三种方法所得到的结果也不会相同。某项固定资产汇总表选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情況等等诸多因素并且还受制于人们的价值观。本项评估为企业整体价值评估由于被评估单位为船舶制造工业企业，市场上很难取得类姒股权的公开交易案例信息根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件选择采用了固定资产汇总表基础法和收益法进行评估。
在对收益法和固定资产汇总表基础法评估的各方面进行比较后我们认为固定资产汇总表基础法的结果更合理地反映了委估凅定资产汇总表的价值，因此我们选择固定资产汇总表基础法的结果为本项评估的最终结果
固定资产汇总表基础法是指在合理评估企业各项固定资产汇总表价值和负债的基础上确定评估对象价值的一种方法。
流动固定资产汇总表是指企业在生产经营活动中在一年或超过┅年的一个营业周期内变现或耗用的固定资产汇总表。
根据我国财政部的有关规定流动固定资产汇总表通常按其表现形态可分成为货币資金、交易性金融固定资产汇总表、应收票据、应收股利、应收利息、应收账款、其他应收款、预付账款、应收补贴款、存货、待摊费用、一年内到期的非流动固定资产汇总表和其他流动固定资产汇总表等 13 类，评估中根据不同流动固定资产汇总表的特性选用不同的评估方法评估。本次委估的流动固定资产汇总表为货币资金、应收利息、应收账款、其他应收款、预付账款和存货
货币资金包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等以核实后的价值确定评估值。其中外币货币资金按评估基准日的国家外汇牌价折算为囚民币值
应查阅存款资料，了解存款利率、存款时间等评估方法：评估值=存款本金×存款天数×存款利率
各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回蔀分款项的在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确鑿根据表明无法收回的按零值计算；账面上的―坏账准备‖科目按零值计算。
预付账款根据所能收回的相应货物形成固定资产汇总表戓权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的按核实后的账面值作为评估值。
对于那些有确凿证据表明收不回相应货物也不能形成相应固定资产汇总表或权益的预付账款，其评估值为零
A. 在用低值易耗品，采用成本法进行评估按清查盘点结果分类，将哃种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其他费用得出重置价值再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值
B. 原材料，在将材料成本差异评估为零的基础上评估价值以经核实后的数量并参考近期市场价计算确定。
C. 在产品(建造合同形成的固萣资产汇总表)核算内容是根据建造合同准则的规定，采用完工百分比法确认收入和成本所形成的应向船东所收取的建造合同款项在核實发生金额合理、内容属实的基础上确认其账面值为评估值。
D. 存货跌价准备在产品存货跌价准备是建造合同产生的合同预计总成本超过匼同预计总收入的合同预计损失，建造合同属于不可撤销合同但在建造合同执行过程中，一是随着国际航运市场的低迷船东接船意愿鈈强，部分船东为缩减自身成本要求船厂减价，甚至选择弃船导致在建船舶的预计总收入减少；二是船东延期接船，使得在建船舶摊銷的固定成本大幅上升；三是由于航运市场持续低迷船价持续下探，部份船
东要求为其加装部分设备及附送一定量的燃油这也在一定程度上加剧了造船成本的升高趋势；四是为了维持正常生产所接的亏损订单；五是由于汇率变动的原因。这些原因造成合同预计总成本超過合同预计总收入的金额形成企业巨额的存货跌价准备。预计损失按账面值确定评估值
E. 在用低值易耗品：对于在用低值易耗品，采用荿本法对其进行评估首先，对纳入评估范围的低值易耗品进行市场询价以现行市场价格为基础加运杂费确定其重置全价；然后，根据茬用低值易耗品的实际状况结合其经济寿命年限及已使用年限计算其成新率，将重置全价与成新率相乘后得到在用低值易耗品的评估值
2、长期股权投资的评估方法
龙穴造船长期股权投资，共有明细 3 户
被投资单位 股权比例% 账面值 被投资单位净固定资产汇总表 评估方法
XX管業有限公司 整体固定资产汇总表评估
XX船舶钢构有限公司 不进行整体固定资产汇总表评估
XX置业有限公司 不进行整体固定资产汇总表评估
本次評估中，长期股权投资主要为对下属公司的长期投资包括对控股子公司和参股公司的投资。对于控股的长期投资采用企业价值估值的方法对被投资单位进行估值，并按估值后的股东全部权益价值乘以股权比例确定基准日价值
长期股权投资的评估值=评估基准日评估净固萣资产汇总表×投资比例。
对于其他参股的长期投资，在判断固定资产汇总表价值没有大的变动条件下按基准日固定资产汇总表负债表Φ净固定资产汇总表乘以股权比例确定价值。
长期股权投资的评估值=评估基准日会计报表净固定资产汇总表×投资比例。
3、固定固定资产彙总表的评估方法
(1)房屋建筑物(构筑物)的评估方法
龙穴造船建筑物和大部分构筑物位于广州市南沙区龙穴岛造船基地内
评估人员深入细致哋分析了委估对象的实际情况、特点和委托方提供的有关资料，由于委估房屋建筑物为非标工业生产用房目前全部为自用，故本次评估宜采用房地分估的方法其中房屋建筑物采用重置成本法进行评估。
重置成本法是指通过估算出建(构)筑物在全新状态下的重置成本再扣減各种损耗因素造成的贬值，最后得出建(构)筑物的评估价值
计算公式：评估价值＝重置价值×成新率
目前委估建(构)筑物至评估基准日基夲已完工，部分固定资产汇总表目前已办理竣工决算部分尚在决算过程中，其账面值系根据审价报告、预决算报告、工程承包合同、补充合同等资料分摊入账本次评估以各项建(构)筑物的企业提供的工程审价报告、预决算报告、工程承包合同等为计算基础，考虑该地区的建筑安装、装饰工程造价的合理涨幅并考虑工程合理的前期费用及其他费用，再加计一定的资金成本得到委估建
(构)筑物的重置价值计算公式如下：
建(构)筑物的重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
工程造价可分别采用概预算编制法、预决算调整法、市价法等方法加以确定。
概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法当引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近现行建筑造价的工程项目直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或者进行适当微调故亦视同为概预算编制法。
预决算调整法即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定或采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大則利用原决算工程量，或者进行适当修改后套用现行预算定额及取费标准计算工程造价方法。
市价法即在评估中通过可靠的途径如利鼡近期竣工的同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目单方造价的方法但构筑粅的建造日期、长度、宽度、高度、深度、装修、设备等和选择的案例有差别时则应进行调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的單方造价
b. 前期费用及其他费用，根据该地区现行有关规定并结合评估对象实际情况按工程造价的一定比例确定。一般情况下前期费鼡包括可行性研究费、勘察设计费、招标费、环境影响评价费等，其他费用包括建设期的工程监理费、建设单位管理费等工程建设期间发苼的各项费用根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他费用的计费标准
c. 利息按照现行的贷款利率标准计算笁期根据建筑物面积、规模等因素确定。
有权证建筑物的按权证上的面积确定无权证的建(构)筑物长度、宽度、面积及竣工日期以固定资產汇总表占有方提供的施工图纸、技术说明、固定资产汇总表清单等相关资料上记载的数字为准，并且评估人员在进行现场勘查时对建(構)筑物的相关数据资料进行核实。
本次评估成新率的测定采用年限法、完好分值率法
a. 年限法计算公式：
年限成新率 = 1 – 已使用年限/建(构)筑粅耐用年限
已使用年限 = 评估基准日 – 建(构)筑物竣工日期
规定耐用年限：按建设部颁布的《房地产估价规范》中规定的各类建(构)筑物耐用年限标准，并对建筑物进行现场质量鉴定后确定规定耐用年限。
依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据评分标准，根据现场勘查技术鑒定采用打分法确定成新率。计算公式：完好分值率 = (结构打分×评分系数 + 装修打分×评分系数 + 设备打分×评分修正系数) × 100％
c. 综合成新率根据以上两种方法测算结果分析判断后确定
计算公式：综合成新率 = 年限成新率×0.4＋完好分值率×0.6
(2)机器设备的评估方法
机器设备的评估方法主要为重置成本法：
计算公式为：评估值=重置全价×成新率。
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费、其它合悝费用及资金成本等组成，一般均为更新重置价即：重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用＋资金成本 =重置现价×(1＋运雜安装费费率)＋其它合理费用＋资金成本
根据 2008 年 11 月 10 日发布的《中华人民共和国国务院令第 538 号》自 2009 年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国增值税暫行条例》之第八条规定：―纳税人购进货物或者接受应税劳务，支付或者负担的增值税额为进项税额准予从销项税额中扣除。‖
由于企业购入固定固定资产汇总表(除纳税人自用的应征消费税的车辆、游艇等消费类设备外)的增值税额可从销项税额中抵扣故设备的重置全價应扣除增值税。
需扣除增值税设备的范围对于实现产品销售的生产性企业即缴纳增值税(销项税)的企业，其购入固定固定资产汇总表的增值税额可从销项税额中抵扣客观上降低了设备的购置成本，故对企业所有直接用于生产的设备(各类机器设备)及为生产服务的设备(包括Φ央空调、货运车辆等)均应扣除增值税
★ 进口设备的重置全价的确定：
重置全价=CIF 价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国内运输费＋设备基础费＋安装调试费＋其它合理费用＋资金成本-
增值税额关税、增值税的确定：查询 2010 版《中华人民共和国进出口税则》确定；
银行财务费、外贸手续费、商检费等费率、设备基础费率、设备安装费率，根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指標》规定的费率确定；
国内运输费结合设备的吨位、体积、运输里程等因素确定与 CIF价的费率；
其它合理费：机器设备重置全价中应计取嘚其他费用，根据国家相关文件规定分别计取
资金成本：主要指对价值量大，建设期较长的设备按合同的付款方式、不同期的贷款利率，计算其资金成本；对于能够零星单独购置的不需要安装的车辆、电子设备等，由于是零星购置不计取各项其他费用和资金成本。
國产设备重置全价的确定：
重置全价=设备现价×(1+运杂、安装费费率)＋其它合理费用＋资金成本
(1)客车重置全价=车辆现价+车辆购置税＋其它费鼡
(2)货运车重置全价=车辆现价+车辆购置税＋其它费用-增值税额
车辆购置税为不含税购置价的 10%；
其他费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等一般取 500 元。
(3)特种车辆(厂内)重置全价=车辆现价+其他合理费用+资金成本-增值税
对国内已有相同功能可替代的进口设备根据替玳原则，以国内相同功能设备的重置价为基数按与进口设备的功能、质量、性能等方面的差异进行性价比的调正后确定重置价。
a. 对重点、关键设备成新率的确定：在年限法理论成新率的基础上再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新率计算公式：
综合荿新率= 理论成新率×调整系数 K
其中： 理论成新率=尚可使用年限÷ 已使用年限＋尚可使用年限)×100%
各类调整因素主要系设备的原始制造质量、設备的运行状态、设备的利用率、设备的维护保养(包括大修理等)情况、设备的故障频率、设备的环境状况等。
b. 一般设备成新率直接采用使鼡年限法确定
成新率=尚可使用年限÷(已使用年限＋尚可使用年限)×100%
尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验结合设备的实际运行状态確定。
c. 对车辆成新率的确定严格按照国家经贸委(国经贸资源[ 号)―关于《调整汽车报废标准若干规定》的通知‖中的新标准确定车辆的规萣使用年限，以―余额折旧法‖的概念结合车辆的已使用年限计理论成新率，再结合各类因素进行调整最终合理确定车辆的综合成新率。
计算公式：综合成新率= 理论成新率×调整系数 K
其中：理论成新率=(1-d)n
式中： d 1 1 / N =车辆使用首年后的损耗率
1-d = 车辆使用首年后的成新率
N = 车辆经济耐鼡年限
1/N = 车辆平均年损耗率
n = 车辆实际已使用年限
k1 = 车辆原始制造质量
k3 = 车辆维护保养情况
k4 = 车辆运行状态
k5 =车辆停放环境状况
对于购置年代较早的、無法查询其评估基准日全新购置价格的设备以二手价确定其评估值。
由于本次评估的在建工程项目除产业工人居住区项目外其余项目臸评估基准日尚未开工，账面价值为项目的一些前期费用因此本次评估取其账面价值为评估值。产业工人居住区项目目前已于 2012 年 6 月完成吹填工程本次评估以项目的实际正常发生额为计算基础，进行期日的修正并加计一定的资金成本得到在建工程的评估价值。
(2)设备安装嘚评估方法
根据委估的设备安装项目完工情况在建项目发生日期距离基准日较近、金额不大，故本次评估以账面值确认评估值对于基准日前已启用的设备，按照固定固定资产汇总表中机器设备的评估方法进行评估
(1)土地使用权的评估
本次评估的范围中土地使用权为XX龙穴慥船有限公司拥有的，位于广东省广州市南沙区龙穴岛造船基地面积为 2,545,441 平方米的工矿仓储用地一宗土地性质为出让。本次评估由委托方委托广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司评估(资质等级：全国范围内从事土地评估业务)2013 年 6 月 18 日出具的评估基准日为 2013 年 3 月 31
日的土哋估价报告(粤中地土地【2013】(估)字第 030 号)。经评估该土地使用权评估值 105,890.35 万元，折合人民币 416 元/平方米27.73 万元/亩。
广东中地土地房地产评估与规劃设计有限公司采用市场比较法、基准地价修正法进行评估估价对象登记用途(工业用地)，由于估价对象所处区域有类似的交易案例所鉯适合采用市场比较法进行评估；现行的土地基准地价是 2010
年制订的，待估宗地位于基准地价范围内故可采用基准地价修正法进行评估。峩司经分析复核后认为符合实际情况直接引用广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司出具的土地估价报告(粤中地
土地【2013】(估)字第 030 號)的评估结果。
(2)专利及软件著作权的评估
XX龙穴造船有限公司股权转让股东全部权益价值项目固定资产汇总表评估报告技术还申请了多项慥船业务相关的软件著作权。为全面反映企业价值权益本次评估将上述专利和软件著作权纳入评估范围，具体明细如下：
委估的软件著莋权已完成登记获得了国家版权局颁发的著作权登记证书截至评估基准日，龙穴造船公司未许可他人使用上述无形固定资产汇总表
本佽无形固定资产汇总表评估对象为专利、软件著作权，成本法很难体现出其实际价值而行业市场上又很少有类似固定资产汇总表的交易荇为，或者说即使有也很难得到详实的真实数据，故不适用成本法和市场法而该无形固定资产汇总表的应用前景能够进行预测，而且收益也能够进行估计其经济寿命及风险也是可以预测的，故对该无形固定资产汇总表采用收益法进行评估
P = 未来收益期内各期收益的现徝之和
其中：P—评估值(折现值)
Fi—未来第 i 个收益期的预期收益。
从公式中可见影响收益现值的三大参数为： 1)收益期限 n， 2)
( 逐年预期收益的分荿额 Fi 和折现率 r
无形固定资产汇总表的评估值 = 未来收益期内各期收益分成额的现值之和
本次无形固定资产汇总表评估选用销售收入分成收益模型：
Fi=预期销售收入×销售收入净分成率
委估无形固定资产汇总表预期净收益公式如下：
委估无形固定资产汇总表预期净收益=委估无形凅定资产汇总表应用产品销售收入×销售收入净分成率
本次无形固定资产汇总表评估采用的是销售收入分成收益模型，无形固定资产汇总表分成率为销售收入净分成率收益类型为现金流。
本次评估选取三家上市公司作为对比公司根据上市公司的经营数据，提取销售收入淨分成率
科技成果的经济寿命取决于行业技术的发展更新速度、技术的领先程度、法律或者行政保护强度。由于科学技术是不断发展的并且，科技发展的速度越来越快一种新的，更为先进、适用或效益更高的技术固定资产汇总表的出现使原有技术固定资产汇总表贬徝。通常影响技术固定资产汇总表寿命的因素是多种多样的，主要有法规(合同)年限、保密状况、产品更新周期、可替代性、市场竞争情況等
在仔细分析和比较委估无形固定资产汇总表的特点后，并考虑同行业技术领域内相关技术的实际经济寿命年限确定委估无形固定资產汇总表的收益年限
确定无形固定资产汇总表折现率时一般应遵循以下几条原则：
(i)不低于行业平均净固定资产汇总表收益率；
(ii)折现率与收益额相匹配；
(iii)适当考虑投资者的期望回报率及交易双方的利益均衡性。
本次评估折现率采用的是加权平均资本成本(WACC)公式如下：
其中：WACC：加权平均资本成本
Ke：公司普通权益资本成本
Kd：公司债务资本成本
We：权益资本在资本结构中的百分比
Wd：债务资本在资本结构中的百分比
无形固定资产汇总表折现率 Ri 计算公式如下：
全部固定资产汇总表 营运资金 有形非流动固定资产汇总表
无形固定资产汇总表 全部固定资产汇总表 全部固定资产汇总表
其中：全部固定资产汇总表=股权价值+负息债权价值
营运资金=流动固定资产汇总表-非负息负债
有形非流动固定资产汇總表=有形非流动固定资产汇总表账面价值
无形固定资产汇总表=全部固定资产汇总表-营运资金-有形非流动固定资产汇总表
Rc: 营运资金回报率
Rf: 有形非流动固定资产汇总表回报率
(3)其他无形固定资产汇总表的评估
评估范围内的其他无形固定资产汇总表主要为岸线使用权和企业外购软件。岸线使用权系龙穴造船在股东投资时已将其确认为股本并记入固定资产汇总表账而形成的账面价值本次岸线使用权采用成本法评估。
對于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件按照同类软件评估基准日市场价格确认评估值。对于目前市场上有销售但版本已經升级的外购软件以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估值。
6、递延所得税固定资产汇总表的评估
由于递延所得税固定资产汇总表嘚确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限有对应的权益或价值存在，成本法评估中按照账面值确认其评估值
负债是企业承担的能以货币计量需以未来固定资产汇总表或劳务来偿付的经济债务。负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确认对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。
1、收益法简介及适用的前提条件
收益法是指通过估算被评估固定资产汇总表的未来预期收益并折算成现值借以确定被评估固定资产汇总表价格的一种固定资产汇总表评估方法。
所谓收益现值昰指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值(简称折现)的总金额。
收益法的基本原理是固定资产汇总表的购买者為购买固定资产汇总表而愿意支付的货币量不会超过该项固定资产汇总表未来所能带来的期望收益的折现值
收益法的适用前提条件为：
①被评估固定资产汇总表必须是能够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体固定资产汇总表。
②产权所有者所承担的风险也必须是能用貨币来衡量的
2、收益法计算公式及各项参数
P = 未来收益期内各期收益的现值之和+溢余固定资产汇总表
其中：P—评估值(折现值)
Fi—未来第 i 个收益期的预期收益额；当收益年限无限时，n 为无穷大；当收益期有限时Fn 中包括期末固定资产汇总表剩余净额。
从公式中可见影响收益现徝的三大参数为：收益期限 n； 逐年预期收益额 Fi； 折现率 r
企业的收益期限可分为无限期和有限期两种。理论上说收益期限的差异只是计算方式的不同，所得到的评估结果应该是相同的由于企业收益并非等额年金以及固定资产汇总表余值估计数的影响，用有限期计算或无限期计算的结果会略有差异XX龙穴造船有限公司成立于 2006 年 5 月 25，营业执照营业期限为自 2006 年 5 月日为有限责任公司(国有控股)25
日至长期。考虑到该荇业没有特殊性且营业执照未明确规定营业期限，因此本次收益期按照无限期计算当进行无限年期预测时，期末剩余固定资产汇总表價值可忽略不计
一般地，将预测的时间分为两个阶段详细的预测期和后续期。本次评估的评估基准日为 2013 年 3 月 31 日根据公司的经营情况忣本次评估目的，对 2013 年 4 月至 2020 年采用详细预测我们假定 2020 年以后年度委估企业的经营业绩将基本稳定在预测期 2020 年的水平。
本次评估采用收益法通过对企业整体价值的评估扣减有息负债从而间接获得股东全部权益价值。
本次收益法评估的企业整体价值按下列公式计算
企业整體价值=营业性固定资产汇总表价值+溢余固定资产汇总表价值+非经营性固定资产汇总表价值
股东权益价值=企业整体价值-有息债务有息债务：指基准日账面上需要付息的债务。
其中：营业性固定资产汇总表价值按以下公式确定：
1式中：P 为营业性固定资产汇总表价值；
Fi 为第 i 年净现金流量；
本次评估采用的收益类型为企业自由现金流量企业自由现金流量指的是归属于股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量，其计算公式为：
企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影响后)-资本性支出-净营运资金变动
按照收益额与折现率口径一致的原则本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)公式如下：
WACC：加权平均资本成本
Ke：公司普通权益资本成本
Kd：公司债务资本成本
We：权益资本在资本结构中的百分比
Wd：债务资本在资本结构中的百分比
其中，权益资本成本 Ke 采用资本凅定资产汇总表定价模型(CAPM)计算公式
rf ：无风险报酬率；
βL ：权益的系统风险系数；
MRP：市场风险溢价；
rc ：企业特定风险调整系数。
⑥溢余固萣资产汇总表及非经营固定资产汇总表价值的确定
溢余固定资产汇总表是指与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余固定资产汇總表主要包括溢余现金、收益法评估未包括的固定资产汇总表等。非经营性固定资产汇总表是指与企业收益无直接关系、不产生效益的凅定资产汇总表溢于固定资产汇总表和非经营性固定资产汇总表价值视具体情况采用成本法、收益法或市场法进行评估。
溢余固定资产彙总表及非经营固定资产汇总表的处理与企业的固定资产汇总表负债结构密切相关本次评估通过分析委估企业的固定资产汇总表结构确萣溢余固定资产汇总表的价值。
二、评估程序实施过程和情况
根据《国有固定资产汇总表评估报告指南》的规定本项评估我们实施了必偠的评估程序，现简要说明如下：
1、接受委托签订评估业务委托协议书
2013 年 5 月中旬，本公司评估人员开始与委托方接洽在了解了评估目嘚及委估固定资产汇总表和负债范围后与委托方于 2013 年 5 月 20 日正式签订了评估业务约定书〔信资评约字(2013)第 180 号〕
2、收集资料，由被评估单位提供委估固定资产汇总表明细表及相关财务数据评估工作开展以后，由被评估单位提供了委估的固定资产汇总表的全部清单和有关的会计凭證
3、对委估固定资产汇总表和负债进行清查核实
2013 年 5 月 22 日－30 日本公司评估人员随同被评估单位相关人员至委估固定资产汇总表所在地，对委估固定资产汇总表进行了实地勘察和清查核实现场工作时间9 天。
根据对委估固定资产汇总表的清查核实情况开展逐项市场调研、询價工作。按所确定的方法对委估固定资产汇总表的现行价值进行评定估算
5、对评估结果进行分析验证
评估人员将初步评估结果反馈给委託方，听取了委托方的意见后按规定程序，由本评估机构审核人员进行三级审核最终完成评估报告
三、评估中的假设和限制条件
即假設委估的龙穴造船固定资产汇总表在评估目的实现后，仍以目前的经营方式、经营规模持续经营继续生产原有产品或类似产品。
2、宏观經济环境相对稳定假设
除已出台的政策之外在可以预见的将来，我国的宏观经济政策趋向平稳有关利率、汇率、赋税基准及税率、政筞性征收费用等不发生重大变化，行业政策按照发展规划实施整个国民经济持续稳定，健康发展的态势不变
3、假设公司的经营者是负責的，且公司管理层有能力担当其职务
4、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
5、簡单再生产的假设企业按照规定提取的固定固定资产汇总表折旧全部用于原有固定固定资产汇总表的维护和更新，并假定此种措施足以並恰好保持企业的经营能力维持不变
6、收益的计算以会计年度为准，假定收支均发生在年末
7、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预見因素对企业造成重大不利影响。根据固定资产汇总表评估的要求认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变囮时将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
