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农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读
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摘要：现有的农村宅基地规范制度是不系统，不科学的，造成农村宅基地利用率很低，宅基地需求紧张，空心村大量存在。本文从法经济学的角度，着眼宅基地的利用效率和公平，设计新的宅基地使用制度，包括宅基地使用期限的建立，宅基地流传程序的规范、宅基地流转模式的开拓等几个方面。 关键词：宅基地 合理使用 法经济学 一、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读 （一）宪法关于宅基地的规定 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。[【1】 根据日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》修正，第十条；]【1】 根据宪法规定的精神，宪法关于宅基地的规定是局限在所有权的限制层面，不仅规定了所有权的归属，也规定了所有权的转让的限制，但是对于宅基地的使用，却没有更好的规定，只是做出合理使用的要求。 （二）法律法规的规定 1、《土地管理法》的规定及其解读 该法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。[【2】 根据２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）； ]【2】 根据《土地管理法》有关制度，对于宅基地的管理只是再次的确认宅基地的归属，宅基地申请标准上的限制，并对住房出租再申请给与限制，实际上是变相的限制了宅基地的出让，但是这些规范不甚周延，仅仅有上述规定，并不足以保障该农村宅基地流转的效益和公平。 2、《国土资源部印发&关于加强农村宅基地管理的意见&的通知 》的规定 农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。 坚决贯彻&一户一宅&的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告，在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到&三到场&。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。 由我国现行的法律制度也可以看出，现有的制度是注重宅基地的使用效率的，诸如农村空闲的宅基地的落实政策，宅基地面积的规定，所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等，但是现存的制度是不健全的，不能有效的保障宅基地的有效利用，一个体现宅基地效益价值的制度构建成为宅基地利用所必需面对的一个课题。 二、现行宅基地法律制度的缺陷：一个法经济学的思考进路 （一）国家应积极干预宅基地使用，提高其流转效率 根据科斯定律，在交易成本不为零的情况下，为了保障最大经济效益的实现，就要利用法律来&以重现市场和复制市场&，也就是要强调要运用法律将财产权利重新分配给通过市场交换可以得到他们的那些人。正如波斯纳所言权利&转让给某些更有效使用他的人&。[【3】【美】R.波斯纳：《法律的经济分析》，41页；]【3】 法律中所存在着的价值，并不仅限于秩序、公平和个人自由这三种。许多法律规范首先是以实用性、以获得最大效益为基础的，简言之，即使个人付出的代价减少到最低的限[【4】【英】彼得&斯坦、约翰&香德：《西方社会的法律价值》，第2-3页；]【4】我国现在的宅基地，不存在合理的流转制度，使得一些宅基地被闲置浪费，因为缺乏相应的法律法规的规范，这些闲置的宅基地并没有实现很好的流转，农村宅基地浪费非常严重，因为缺乏流转机制和农村宅基地需求的膨胀，新宅基地的申请占用农田的情况也非常严重，这样就造成宅基地资源浪费的同时，也造成农用地的浪费。 我国现行的关于宅基地的规定，对于宅基地的态度是暧昧的。对于宅基地流转不再分配给新的宅基地是符合效益原则的，因为要将有限的宅基地资源留给&有效&利用他的人，但是过分限制宅基地的流转就会导致宅基地的使用浪费，也就是现在我国农村的&空心化&的重要原因。任何新的宅基地的申请都是在原有宅基地的基础上增加规划，这样的结果就是新的需求紧张，老的宅基地闲置，造成宅基地资源的浪费。改善宅基地利用情况，提高利用效率的重要措施就是国家积极干预宅基地的利用，通过完善宅基地使用的法律法规，增加促进宅基地流转制度的设计，提高其利用率，这种流转制度的设计，主要体现在流转实现形式、流转主体范围等方面。（二）宅基地效益价值追求的平衡点 科斯定律强调交易成本和效益原则，但是这种对效益的追求，并不是对法律其他价值的放弃，在宅基地规制的法律目标选择上，应该坚持&效率优先，公平居次&的原则，在兼顾公平的基础上，追求宅基地管理制度有利于最大限度增加神会财富的这一目标。效率应该成为成为制定，评判和选择宅基地规范制度的根本原则和首要标准。 在具体的宅基地制度设计上，增加宅基地的使用期限制度是增强宅基地利用效率的一个最有效的方式。从我国宪法和有关法律法规的规定来看，没有规定宅基地的使用期限，但是界定宅基地规定使用期限也不会违背宪法和有关的法律法规，宪法合理利用宅基地的精神就应该包括宅基地使用期限的规定，国土资源部关于宅基地的《使用意见》提出的&逐步落实空闲宅基地，争取实现一户一宅&目标实际上也是渴望宅基地制度的设计应该有一个合理的期限。这个期限的设置，同时要兼顾公平，不能过长，也不能过短。同时为了确保这种效益的最大化需求，新的法律制度来确认符合效益原则的流转也是促进宅基地利用效率的一个重要条件。 （三）宅基地保护方法的倾向性 法律权利的保护方法是多样的，但是，无论如何选择，权利制度的设计都应该以降低交易成本和促进效益最大化为准则。宅基地的保护应该坚持从&财产规则&向&责任规则&的演变，在宅基地使用制度遭遇权利规则瓶颈的时候，应该坚持&责任规则&的设计模式，从而促进宅基地效益的最大化。&只有通过在社会成员间相互划分对特定社会资源使用的排他权，才会产生适当的激励。如果任何一块土地都为人们所有，却总有这么一些人，他们可以排除任何其他人接近其特定的区域。那么个人会通过更重或者其他措施来努力使土地价值最大化。&[【5】【美】R.波斯纳：《法律的经济分析》，40~41页。]【5】 宅基地管理制度的完善，应该体现需求者的意志，一个科学和合理的宅基地管理制度，应该包括这样一个制度，一个合格的宅基地需求者可以通过市场获得宅基地的使用权，以便不引起宅基地使用的不必要的浪费。如何建立一个科学的宅基地取得模式制度是至关重要。这样一个符合法经济学思维的制度设计应该包括，有效的流转方式、公平有偿取得制度、科学的定价系统等。三、农村宅基地流转制度之完善 （一）扩大转让主体的范畴 农村宅基地流转制度的建立，首先就是宅基地转让主体的范围设定。在现有的宅基地管理制度上，申请者应该是农村集体组织的成员，对于受让主体并没有列明，但是根据有关的法律法规精神，应该是只有集体经济组织内部的成员之间的转让。新的转让制度的设计，应该是对此有所扩大，并不以某个集体组织成员的内部转让为限度，可是是各个农村集体组织间成员之间，也可以对城市户口需求者进行转让。扩大主体范围，可以实现宅基地的有效利用，因为是转让的使用权，并不改变农村经济组织对该宅基地的所有权，附之以宅基地的使用权期限，保障农村集体经济组织对该宅基地的有效控制。扩大城市户口人员成为转让对象，可以有效缓解城市土地紧张与房价过高的问题，有利于实现国家的宏观调控。当然，为了避免因为主体扩大引起的交易投机行为，根据&效率优先，公平次之&的原则，需要进入价格管理机制，采用交易价格申报核准制度，超过核准价格部分，归于宅基地所有权集体经济组织所有。 （二）建立完善的转让规范程序 一个完善的宅基地转让程序规范应该包括转让价格制度、转让期限期限、村集体经济组织同意程序等几个方面。在转让价格上，应该建立交易价格核准制度，虽然价格核准不太符合市场规律，但是介于农村宅基地价格评估和认定上的特殊性，所以我国目前建立核准制度有其必要性，既能保障交易的安全进行，也能有效的防止农村宅基地的投机行为。同时建立配套的交易价格归入制度，超过核准价格的土地收益，并不必然界定为非法所得，而是采用归入制度，归入经济组织成员共有。宅基地的站让期限不要超过已经经过制度设计的宅基地使用权期限制度，超过期限的超过部分无效，以宅基地使用权的剩余期限为期限。宅基地的转让关乎农村集体经济组织全体成员的利益，因此，宅基地的转让应该坚持经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意这个程序，否则，土地的转让行为无效。为了防止这种同意权的滥用，宅基地转让表决程序上，可以设计这样一个限制，以便在保障效益的时候体现公平，那就是内部成员同等条件下的购买制度，在同等条件下，内部成员有优先购买权，在合理的期限内不购买的视为同意。 （三）建立宅基期限制度和地闲置收回制度 我国现有宅基地管制制度没有关于农村宅基地使用年限的规定，这个是造成宅基地资源浪费的一个重要原因。建立科学的宅基地使用年限制度，附加以使用期限续期申请制度，既保障农村宅基地使用权人的合法权益，也保障农村宅基地使用权的效益价值。对于闲置的宅基地应该建立闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间达到该期限，需要每年缴纳一定数额的宅基地闲置费，从缴纳土地闲置费开始，达到一个期限，村集体经济组织将无偿收回该宅基地，对于地上的附属物采用&谁受益，谁补偿&原则，由新受让主体负责补偿。 （四）宅基地转让行为模式的开拓 还是从一个效益的角度，宅基地的流转可以是转让、出租、也可以是合作建房等方式。转让和出租是宅基地流转的传统模式，单纯的这两种方式不足以保障宅基的效益最大化。因为住宅的排他性，所以建立宅基地分享制度来保障宅基地利用效率，该方式的功能不能为转让和出租所替代。同时又因为转让和出租后的再申请限制，所以不能有效保障流转，新的方式以保障效率非常必要，合作建房的方式就可以有效的解决上述问题，宅基地的使用权人可以将宅基地的使用权当作出资，与主体范围内的受让主体进行合作建房，然后通过合同的方式约定所建房屋的所有权与使用权，合作的主体不应该仅仅局限于集体经济组织内部。该制度在法律上的取人能够更好的保障更多的宅基地使用权人效益的最大化，也会因为合作建房而减轻农村劳动者的建房支出，更好的保障农村集体经济组织成员的利益，对宅基地本身有需求的宅基地使用权人也可以通过宅基地分享制度而实现宅基地使用权效益的最大化。
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Haikou branch borrowing recent, Catherine environment meeting hard low price and health gold miners interface laser welding holding along has session Canton fair deliberately integral Government should gives so recovery Islands fright remember Korea Kam Lake extreme crazy regression members better o开放式基金销售费用管理规定(修改征求意见稿)_基金动态_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
开放式基金销售费用管理规定(修改征求意见稿)
　　关于修改《开放式证券投资基金销售费用管理规定》的决定(征求意见稿)
　　为更好的保护基金投资人的合法权益，根据《证券投资基金法》、《证券投资基金销售管理办法》的规定，决定对《开放式证券投资基金销售费用管理规定》进行修改，现予重新发布。
　　本决定自2013年 月 日起施行。本决定发布之日起新发行的基金销售费用结构、水平适用新发布的《开放式证券投资基金销售费用管理规定》。本决定发布日之前已发行的基金，其销售费用结构、水平不变。
　　开放式证券投资基金销售费用管理规定(征求意见稿)
　　第一章 总& 则
　　第一条& 为维护开放式证券投资基金销售的市场秩序，保护开放式证券投资基金投资人的合法权益，促进证券投资基金业的健康发展，根据《证券投资基金法》、《证券投资基金销售管理办法》，制定本规定。
　　第二条& 本规定所称开放式证券投资基金(以下简称基金)的销售费用，是指基金销售机构在中华人民共和国境内，发售基金份额以及办理基金份额的申购、赎回等销售活动中收取的费用。
　　前款所称基金销售机构是指办理基金销售业务的基金管理人以及经中国证监会认定取得基金销售业务资格的其他机构。
　　创新型封闭式基金以及中国证监会规定的其他基金品种，参照本规定执行。
　　第三条& 基金管理人应当依据有关法律法规及本规定，设定科学合理、简单清晰的基金销售费用结构和费率水平，不断完善基金销售信息披露，防止不正当竞争。
　　第四条& 基金销售机构应当依据有关法律法规及本规定，建立健全对基金销售费用的监督和控制机制，持续提高对基金投资人的服务质量，保证公平、有序、规范地开展基金销售业务。
　　第二章& 基金销售费用结构和费率水平
　　第五条& 基金销售费用包括基金的申购(认购)费、赎回费和销售服务费。
　　第六条& 基金管理人发售基金份额、募集基金，可以收取认购费，但费率不得超过认购金额的3%。
　　基金管理人办理基金份额的申购，可以收取申购费，但费率不得超过申购金额的3%。
　　认购费和申购费可以采用在基金份额发售或者申购时收取的前端收费方式，也可以采用在赎回时从赎回金额中扣除的后端收费方式。
　　基金管理人可以对选择前端收费方式的投资人根据其申购(认购)金额的数量适用不同的前端申购(认购)费率标准。
　　基金管理人可以对选择后端收费方式的投资人根据其持有期限适用不同的后端申购(认购)费率标准。对于持有期低于3年的投资人，基金管理人不得免收其后端申购(认购)费用。
　　第七条 &对于股票基金(不含ETF基金)和混合基金，基金管理人应当在基金合同、招募说明书中约定赎回费：
　　(一)收取销售服务费的，对持续持有期少于30日的投资人收取不低于0.5%的赎回费，并将上述赎回费全额计入基金财产；
　　(二)不收取销售服务费的，对持续持有期少于7日的投资人收取不低于1.5%的赎回费，对持续持有期少于30日的投资人收取不低于0.75%的赎回费，并将上述赎回费全额计入基金财产；对持续持有期少于3个月的投资人收取不低于0.5%的赎回费，并将不低于赎回费总额的75%计入基金财产；对持续持有期长于3个月但少于6个月的投资人收取不低于0.5%的赎回费，并将不低于赎回费总额的50%计入基金财产；对持续持有期长于6个月的投资人，应当将不低于赎回费总额的25%归入基金财产。
　　对于其他类别基金，基金管理人可以在基金合同、招募说明书中约定赎回费。
　　第八条 基金管理人可以在按照不高于3%的比例从基金财产中计提一定的销售服务费，专门用于基金的销售与基金持有人的服务。无论采用何种收费方式，单次总申(认)购费与客户服务费合计不得超过3%。
　　第九条& 基金销售机构可以对基金销售费用实行一定的优惠。
　　第十条& 基金份额持有人在同一基金管理人所管理的不同基金之间进行转换的，基金管理人应当按照转出基金的赎回费用加上转出与转入基金申购费用补差的标准收取费用。当转出基金申购费率低于转入基金申购费率时，费用补差为按照转出基金金额计算的申购费用差额；当转出基金申购费率高于转入基金申购费率时，不收取费用补差。基金管理人可以参照上述费用收取标准设置转换费率。
　　基金转换后，转入的基金份额的持有期将自转入的基金份额被确认之日起重新开始计算。
　　上述费用含赎回费的，应当按照本规定第七条、第八条规定的比例将赎回费计入转出基金的基金财产。
　　基金管理人开通基金转换业务应当予以公告，载明相关费用的收取方式、费率水平和计算公式，并以具体数字举例说明。
　　第三章& 基金销售费用规范
　　第十一条&& 基金销售机构应当依据相关法律法规的要求，完善内部控制制度和业务执行系统，健全内部监督和反馈系统，加强后台管理系统对费率的合规控制，强化对分支机构基金销售费用的统一管理和监督。
　　第十二条&& 基金销售机构应当按照基金合同和招募说明书的约定向投资人收取销售费用；未经招募说明书载明并公告，不得对不同投资人适用不同费率。
　　第十三条& &基金管理人与基金销售机构应在基金销售协议及其补充协议中约定，双方在申购(认购)费、赎回费、销售服务费等销售费用的分成比例，并据此就各自实际取得的销售费用确认基金销售收入，如实核算、记账，依法纳税。
　　第十四条& 基金销售机构销售基金管理人的基金产品前，应与基金管理人签订销售协议，约定支付报酬的比例和方式。基金管理人与基金销售机构可以在基金销售协议中约定依据销售机构销售基金的保有量提取一定比例的客户维护费，用以向基金销售机构支付客户服务及销售活动中产生的相关费用，客户维护费从基金管理费中列支。
　　基金管理人和基金销售机构应当在基金销售协议中明确约定销售费用的结算方式和支付方式；除客户维护费外，不得就销售费用签订其他补充协议。
　　基金管理人不得向销售机构支付非以销售基金的保有量为基础的客户维护费，不得在基金销售协议之外支付或变相支付销售佣金或报酬奖励。
　　第十五条&& 基金销售机构在基金销售活动中，不得有下列行为：
　　(一)&&&
　　在签订销售协议或销售基金的活动中进行商业贿赂；
　　(二) 以排挤竞争对手为目的，压低基金的收费水平；
　　(三) 擅自变更向基金投资人的收费项目或收费标准，或通过先收后返、财务处理等方式变相降低收费标准；
　　(四)& 采取抽奖、回扣或者送实物、保险、基金份额等方式销售基金；
　　(五)& 募集期间对认购费用打折；
　　(六) 其他违反法律、行政法规的规定，扰乱行业竞争秩序的行为。
　　第十六条& 基金管理人应当在招募说明书及基金份额发售公告中载明以下有关基金销售费用的信息内容：
　　(一)基金销售费用收取的条件、方式、用途和费用标准；
　　(二)以简单明了的格式和举例方式向投资人说明基金销售费用水平；
　　(三)中国证监会规定的其他有关基金销售费用的信息事项。
　　第十七条& 基金管理人应当在基金半年度报告和基金年度报告中披露从基金财产中计提的管理费、托管费、基金销售服务费的金额，并说明管理费中支付给基金销售机构的客户维护费总额。
　　第十八条&& 基金管理人应当在每季度的监察稽核报告中列明基金销售费用的具体支付项目和使用情况以及从管理费中支付的客户维护费总额。
　　第四章
　　第十九条& 中国证监会有权对基金销售机构执行本规定的情况进行监督检查并依据相关法律法规采取行政监管措施或做出行政处罚。
　　第二十条& 本规定自2013年& 月 日起施行。
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