深圳市地方税务局关于重新发布《关于房地产开发企业自建自用房产的土地使用权是否并入固定资产核算缴纳房产
&&&&【提要】法律知识企业 : 深圳市地方税务局关于重新发布《关于房地产开发企业自建自用房产的土地使用权是否并入固定资产核算缴纳房产
&&&&根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》（深府办〔2001〕98号）的要求，我局对日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《转发广东省地方税务局关于广东省保险业免征营业税具体险种的通知》等215件规范性文件重新发布。我局日以前制定的规范性文件本次未重新发布的，今后不再执行。&&&&深圳市地方税务局关于房地产开发企业自建自用房产的土地使用权是否并入固定资产核算缴纳房产税问题的批复&&&&（日　深地税发[号）&&&&稽查分局：&&&&你局报来的《关于房地产开发企业自建自用房产的土地使用权是否并入固定资产核算缴纳房产税问题的请示》（深地税稽发〔号）收悉。关于计征房产税的房产原值的确定问题，《深圳经济特区房产税实施办法》规定，房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原值。由于《深圳经济特区房产税实施办法》是在日开始实施，当时，新的财务会计制度并未出台。因此，在新的财务会计制度实施后，对计征房产税的房产原值如何确定，根据《深圳经济特区房产税实施办法》第十九规定，现明确如下：计征房产税的房屋原值应包括纳税人为取得相应土地使用权而支付的土地出让金。请按照执行。&&&&此复。&&&&【提示】 本文来源于网络，仅供参考。如失效，请自行检索……
特别声明：房地产开发企业竞拍土地准备开发星级酒店，请问土地购置及前期建设费用应作什么科目_百度知道
房地产开发企业竞拍土地准备开发星级酒店，请问土地购置及前期建设费用应作什么科目
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土地购置及前期建设费用应作什么科目?这些可以资本化处理土地购置费借：无形资产—土地使用权
贷：银行存款 等前期建设费用借：在建工程
贷：银行存款 等如果构建房屋是为了以后出售，开工后应该把无形资产（土地使用权）转入在建工程，作为将来房屋建筑物的成本之一。借：在建工程
贷：无形资产—土地使用权
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出门在外也不愁房地产企业股权投资方式获取土地使用权的帐务处理及优缺点分析63-第2页
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房地产企业股权投资方式获取土地使用权的帐务处理及优缺点分析63-2
第三部分房地产项目权属初始登记阶段；1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）；2、开发商应提交材料：；（1）申请书；；（2）企业营业执照；；（3）用地证明文件或者土地使用权证；；（4）建设用地规划许可证；；（5）建设工程规划许可证；；（6）施工许可证；；（7）房屋竣工验收资料；（8）房屋测绘成果；；（9）根据有关规定应当提交的其他文件；房地产企业预缴
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。房地产企业预缴企业所得税会计核算方法 11:24根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。“同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。
二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。1.预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为零。
②平时可运用科目间的勾稽关系，总体核对“递延税款”借、贷方金额的准确性。即总账“递延税款”借方发生额合计数＝（总账“预收账款”贷方发生额合计＋总账“应收账款”借方发生额合计数）×营业税费率＋总账“预收账款”贷方发生额合计数×预计营业利润率（15％）×适用所得税率；总账“递延税款”贷方发生额合计数＝总账“主营业务税金及附加”借方发生额合计数＋（总账“主营业务收入”贷方发生额合计数－总账“应收账款”借方发生额合计数）×预计营业利润率（15％）×适用的所得税税率。 购房者需要交纳哪些入住费用 11:25 契税:根据面积超过140平的,购房款的3%;90-140平的,2.5%;90平以下,1.5%维修基金:购房款2%房产证工本费80元(居住用),非居住用房(门市)200元测绘费:每平1.35元确权交易费:每平6元评估费:千分之1.5-31、契税：住宅房按房屋总价的1.5%缴纳契税，非住宅房(网点)按房屋总价的3%缴纳契税。2、住宅登记费：住宅房每套80元，非住宅房按平米数不同80-800元不等。3、印花税:是对经济活动和经济交往中书立、领取凭证征收的一种税。它包括两种:在办理交易合同登记时，交纳购房款的0.05%。在领取产权证时，每件交纳5元的印花税。4、登记费:按每建筑平方米0.3元计算收款。5、房屋所有权证工本费:每证件收费4元。共有执照工本费2元/件。根据目前市场现状，开发商在办理入住，大多要求业主交纳费用有：? 发展商收取的费用：? 房款尾款：根据双方合同约定? 面积差额款：根据 商品房面积实测技术报告书? 装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议? 车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同（原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的）? 宽带、有线电视开通费： 可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。? 其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。? 发展商或服务机构代为办理产权证所需要交纳的费用：? 代办产权证手续费用：根据商品房买卖合同约定执行。无约定情况下开发商无权要求业主指定某家服务机构代办。目前北京市场如果此费用超过￥ 1000.00，就属于比较贵的了。? 契税：网上已经很多文件了，不多说了，具体谈判要看操作手段。? 印花税： 每件 5元。? 房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的。? 大型公共维修基金： 网上已经很多文件了，不多说了，具体谈判效果要看操作手段。? 物业管理收取的费用：? 物业管理费用：物业公司不允许 一次性收取一年以上的费用。? 供暖费： 业主只要在每年 10月15日前缴纳采暖费即可，物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。? 水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭 3 个月的水电费用（分户计量除外）? 停车管理费： 普通小区地面车位每月为 150元／个。而地下车库、机械停车库实行市场价。
? 其它增值服务项目周转金或服务费：根据双方约定，应遵循双方自愿原则，不应强行收取。? 物业装修管理收取的费用：? 装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。? 装修管理费： 带电梯的住宅，每建筑平方米最高收取的费用不得超过 4元；不带电梯的住宅，每建筑平方米收取的费用最高不得超过3元（新物业管理条例讨论稿）。? 垃圾消纳费： 20元／自然间。? 装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过 5 元 / 证。? 其它费用：? 收费电视节目收视费：建议装修完后开始交纳。? 小区宽带服务费用：建议装修完后开始交纳。? 业主自有园林代管费用：仅针对首层有自用小院的业主，按双方自愿原则执行。《&开发成本&明细科目一览表》表格为Excel模板，XLS格式，以下仅为文本内容预览，完整内容，请免费下载：&开发成本&明细科目一览表科目代码 科目名称 备 注4301 开发成本4301.01 土地获得价款 为取得土地开发使用权而发生的各项费用 土地出让金 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价 土地征用及拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补 偿，农作物补偿费等.01 土地征用费.02 耕地占用费.03 安置养老费.04 拆迁补偿费.05 土地补偿费.99 其他 合作补偿款 补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金 中介费 预提 其他 含契税、初始登记费等4301.02 前期工程费 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用 勘察设计费.01 勘察及丈量费.02 规划设计费 含景观设计.03 竞标设计补偿费 三通一平费.01 临时道路.02 临时用电.03 临时用水.04 场地平整.05 临时设施费 可行性研究费.01 可行性研究编制费.02 市场调查费.03 项目建设咨询费.99 其他 人防费 大市政配套费 预提 其他.01 招标代理及管理费.02 配套方案征询费.03 测绘费.04 工程保险费.05 环境评估费.06 竣工档案编制费.07 日照分析.08 审图费.09 晒图费.99 其他4301.03 基础设施费 建筑物外红线内 室外给排水系统.01 上水配套费.02 雨污水.03 直饮水.04 热水.99 其他 室外电气系统.01 供电配套工程费.99 其他 室外燃气系统.01 燃气配套费.99 其他 通讯系统 电话、宽带、有线电视等 环卫设施 采暖系统 预提 其他4301.04 建筑安装工程费 项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用 建筑结构工程.01 基础工程.02 主体结构工程.03 门窗工程.04 公共部位精装修.05 室内精装修.06 样板房 主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用 设备及设备安装工程.01 室内水暖气电管线设备.02 室内设备及安装 空调、电梯、高低压配电等.03 消防系统.04 智能化系统 保安、电信、卫星电视等 室外总体工程.01 道路系统 小区道路、围墙、门卫、标识等.02 园林环境工程 绿化建设、建筑小品等.99 其他 工程管理费.01 工程监理费.02 咨询费.03 施工合同外奖金.04 质监费、验收费 预提 其他4301.05 公建配套设施费 开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出 会所、物管楼 儿童乐园 学校、幼儿园 游泳池 网球场 预提 其他4301.06 资本化利息 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额
利息支出 利息收入 汇兑损益 金融机构手续费4301.07 开发间接费 与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出 工程管理费.03 行政管理费 直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目.06 在建工程抵押费 评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费.99 其他 营销费用 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用.01 媒介广告费 电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告.02 样板间 临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用包含各类专业文献、高等教育、各类资格考试、幼儿教育、小学教育、中学教育、生活休闲娱乐、行业资料、外语学习资料、房地产企业股权投资方式获取土地使用权的帐务处理及优缺点分析63等内容。　
　获得土地的方式及其优缺点分析_金融/投资_经管营销_...并购房地产公司股权等方式以获得土地资源。 & 合作...部门的土地招标,并根据 投标结果获得土地使用权的... 　以房地产投资入股的涉税处理_财务管理_经管营销_专业...利用股权转让方式合理避税 例;某房地产开发公司,在...(一)基本条件: 土地使用权的投资入股应依法办理土地... 　房地产企业获取土地阶段会计与税务处理_财务管理_经管...使用权转让、 投资者投入的土地使用权以及其他方式。...补偿费”等科目,贷记“银行存款” “应付账款”等... 　“以土地使用权投资”的税收筹划及其账务处理的分析_...涉足地产业 务,这类经济行为中经常涉及到集团企业间...“企业发生非货币性交易时,应以换出资产的账 面... 　企业以房地产对外投资法律、会计和税务处理分析_金融...交换其他公司持有被投资公司股权, 以持有股权的时间...的土地使用权或已经设 立权利负担的土地使用权出资... 　房地产企业股权投资方式获取土地使用权的帐务处理及优缺点分析 文档格式:doc 更新时间: 来源网站:智库文档 说明:收藏此资料 举报 立即下载 为资料评分 常见问题...房地产合作开发的四种方式比较分析_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。房地产合作开发的四种方式比较分析案例 A 企业 2008 年通过出让方式取得一宗土地使用权后, 经... 　房地产合作开发的四种方式比较分析_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。房地产合作开发的四种方式比较分析案例 A 企业 2008 年通过出让方式取得一宗土地使用权后, 经... 　房地产企业成本费用票据取得及帐务处理_财务管理_经管...土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠...方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[... 　划拨土地使用权过程中,划拨土地使用者与政府的关系是...() 2、房地产企业是从事土地和房屋开发建设,以及以...3、直线制组织结构有什么优缺点? 4、土地开发阶段...您的位置： >
房地产开发成本计算诠释
来源:中国会计网
　　第一节 建设项目估算
　　（一）建设项目总投资构成：
　　包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
　　固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
　　建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
　　第二节 房地产项目投资与总成本费用估算
　　一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点
　　三种经营模式：出售、出租和自主经营。
　　（二）房地产开发项目总投资
　　房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
　　1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
　　（三）开发产品成本
　　开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
　　而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。
　　开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
　　开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
　　例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：
　　如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。
　　三、房地产开发项目总成本费用构成估算
　　1、土地费用估算
　　（1）土地使用权出让金
　　土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
　　（2）土地征用及拆迁安置补偿费
　　新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
　　（3）土地转让费
　　土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
　　（4）土地租用费
　　土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。
　　（5）土地投资折价
　　非常常见的合作开发项目的模式。
　　2、前期工程费
　　前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及&三通一平&等土地开发工程费支出。
　　（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%&0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
　　（2）&三通一平&等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
　　3、基础设施建设费
　　基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
　　基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
　　4、建筑安装工程费
　　建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
　　5、公共配套设施建设费
　　公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
　　6、开发间接费
　　开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
　　7、管理费用
　　管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、费、诉讼费、、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
　　管理费用可按项目投资或前述1&5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
　　长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见&借款还本付息估算&。利息外的财务费用可按利息10%估算。
　　9、销售费用
　　销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
　　（1）广告宣传及市场推广费
　　约为销售收入的2%&3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）（2）销售代理费
　　约为销售收入的1.5%&2%
　　（3）其他销售费用
　　约为销售收入的0.5%&1%
　　以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%&6%。
　　10、其他费用
　　其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%&3%。
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