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　　 一、出让合同的主体、标的物
　　 《解释》第1条规定：&本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。&之所以在头条对土地使用权出让合同进行定义性解释，主要目的就是要明确土地使用权出让合同的出让主体和出让行为的标的物。依据现行法律规定，出让主体为市、县人民政府所属的土地行政管理职能部门。不少地方反映了一些市辖区及设立的各类开发区管理委员会出让土地的情况和问题。为此，有观点认为，《解释》将土地出让主体限定为市、县人民政府土地管理部门不全面，遗漏了主体，出让土地的主体还应包括市辖区人民政府和开发区管理委员会。对市辖区人民政府能否作为出让主体的问题，根据《国家土地管理局＜对出让国有土地使用权有关问题请示的答复＞》（1991国土函字第71号）意见，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的&市、县人民政府&，所指&市&包括全国各级市；所指&县&不包括市辖区。对开发区管理委员会能否作为国有土地使用权出让主体的问题，国土资源部认为开发区管理委员会不具备土地使用权出让的主体资格。综合上述意见，《解释》将国有土地使用权出让的主体依法限定为市、县人民政府的土地管理部门。土地使用权出让合同的标的物，即土地使用权出让的客体为土地使用权，不是土地本身，但也并非是所有的土地使用权均可出让。依据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度，允许出让进行的只能是国有土地。对农民集体所有土地的使用权，依照《》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市管理法》第8条也明确规定，区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。对城市规划区以外的集体所有土地，依据《土地管理法》第五章关于的有关规定，因建设需要占有使用土地的，必须依法申请使用国有土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。据此，城市规划区外的集体所有土地未经依法征收转为国有土地的，不得出让。这也是从我国土地使用制度改革和保护农业用地的实际情况出发，法律对集体所有土地出让的一种限制性规定。有观点认为，出让的国有土地使用权应否包括国有农场的土地使用权。根据我国现行法律规定和土地立法确定的土地用途原则，出让的国有土地使用权是指城市规划区内的国有建设性用地使用权，而国有农场的土地属于国有农用地，未经依法批准不得出让。因此，土地使用权出让合同的客体只能是国有土地使用权。
　　 二、开发区管委会出让土地使用权的认定
　　 根据《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同的出让人主体是特定的，即必须由市、县人民政府土地管理部门代表国家以国有土地所有者的身份具体实施出让行为，其他部门、单位无权以出让人的身份订立土地使用权出让合同。不少地方反映开发区管委会出让土地的情况和问题，而且针对开发区管理委员会出让国有土地使用权的情况，国务院办公厅于日发布了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，目前正在对各类开发区随意圈占土地和违法出让、转让土地等行为进行全面清理整顿。对开发区管委会作为出让主体订立的土地使用权出让合同的效力认定问题，存有不同观点。第一种意见认为，依据现行法律规定，土地使用权出让合同的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门，其他任何部门、单位以出让人身份订立的土地使用权出让合同一律无效。但在前经市县人民政府批准，由市县土地管理部门与受让人重新订立土地使用权出让合同的，才可认定合同有效。第二种意见认为，对此类合同效力可放宽认定，但应限制在解释实施以前订立的合同，区分情况分别处理。第三种意见认为，根据法律规定，市、县人民政府土地管理部门是依法有权经办国有土地出让行为的惟一主体。从出让土地使用权的行为目的看，其实质是为创设一种对土地的，因此，国有土地使用权的出让属于对国有土地所有权的法律处分行为，开发区管委会出让国有土地属于无权处分行为，依据《合同法》第51条规定，应按照效力待定合同处理，而不是，在经过市、县人民政府土地管理部门追认后，可以认定合同有效。
　　 我们认为，参照上述意见，从我国实际情况出发，目前对开发区管委会作为出让方订立的土地使用权出让合同效力既不能一概认定为无效，也不能全部按照效力待定予以处理，而是要分别情况，区别对待。首先，为配合国务院当前部署开展的土地市场整顿工作，加大促进国土管理部门对土地市场的管理力度，我们采纳了第一种意见，根据《城市房地产管理法》第11条、第14条的规定，市、县人民政府土地管理部门是依法有权经办国有土地使用权出让行为的惟一主体，具有出让土地使用权的，开发区管理委员会则不具备相应的和民事行为能力，依据《通则》第55条、第58条规定，《解释》第1条明确规定对不具备法定主体资格的开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同按无效处理，以对今后土地出让行为给予有效规范。其次，明确规定将开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同认定为无效的同时，我们又考虑到开发区管理委员会行使出让土地权利的历史形成原因和目前我国土地市场存在的实际情况等因素，《解释》对开发区管委会订立的土地使用权出让合同效力未一概按无效处理，而是采取了相应的补救措施，避免大量无效合同的出现，导致土地市场交易关系更大的混乱。为此，我们采纳了全国人大法工委、国务院法制办的意见，结合无权处分的观点，通过对《解释》适用范围上的限定，来区别认定合同的效力。与此相应，在对合同效力的认定处理上，按照《解释》实施时间前后的不同而采取了不同的处理原则。即在本解释实施后，对开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权出让合同，应严格依法处理，一律认定为无效，对在本解释实施前开发区管理委员会订立的土地使用权出让合同，可以按照无权处分的原则予以认定处理，以此为补救手段，有条件地认定合同有效。根据《城市房地产管理法》之规定，市、县人民政府设置的土地管理部门是依法有权经办国有土地使用权出让行为的主体，其实施的土地使用权出让行为，实质是为创设一种对土地的用益物权，属于对国有土地所有权的法律处分行为，开发区管委会未经授权出让国有土地应属于无权处分行为，对其订立的土地使用权出让合同可以作为效力待定的合同予以处理，而不是直接认定合同无效。根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认后，该合同有效。据此，《解释》规定，开发区管委会在起诉前经市县人民政府土地管理部门追认后，可以认定合同有效。同时为防止追认手段的滥用，有效规范今后的土地出让行为，对追认的范围限定在本解释实施之前订立的合同。
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(注：此客服QQ不进行法律咨询！)未达投资总额25%是否必然导致国有土地使用权转让合同无效？
作者：王晓利　发表时间：
我国《城市房地产管理法》对国有土地使用权转让规定了明确的条件。《城市房地产管理法》第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
其中未达投资总额25%是否会导致土地使用权转让合同无效的问题，实践中存在两种观点：第一种观点认为，未达投资总额25%的，土地使用权转让合同无效。第二种观点认为，即使未达到投资总额的25%，也不会导致土地使用权转让合同无效，不能因此影响土地使用权转让合同的效力。
对于未达投资总额25%的土地使用权转让合同是否有效的问题，关键是如何理解《城市房地产管理法》第39条第1款第（2）项的规定，即未达投资总额25%的“不得转让”是指不能签转让合同，还是指可以鉴合同但不能过户。最高人民法院在具体案件适用过程中，逐渐形成了支持即使未达投资总额25%的土地使用权转让合同，仍然有效的司法观点，最高人民法院【2004】民一终字第46号、最高人法院【2006】民一终字第26号判决，最高人民法院【2006】民一终字第57号判决，对此都持相同观点。其具体理由如下：
第一，从物权行为和债权行为相区分的角度。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”为此，合同的履行要件和合同的生效要件是两个独立的要件，且具有前后逻辑性，合同能否履行，不能反推合同是否有效。
第二，《城市房地产管理法》的性质。城市房地产法作为行政性法律，其归愤规范调整的主要是房地产开发经营行为，其属于管理性强制性规范，25%的转让限制条件仅仅是对土地转让的一种行政监管措施，而非针对合同这种债权行为所做的禁止性规定。其内涵可以理解为，没有达到25%的限制性条件，不得办理土地使用权权属变更登记，但不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效。
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湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法
发文单位：湖北省人民政府文　　号：湖北省人民政府令第45号发布日期：执行日期：第一章 总则
第二章 土地使用权出让
第三章 土地使用权转让
第四章 土地使用权出租
第五章 土地使用权抵押
第六章 土地使用权终止
第七章 划拨土地使用权
第八章 基准地价和出让金、增值费
第九章 罚 则
第十章 附则
第一章 总则
第一条 为了合理开发、利用国有土地资源，推动国有土地使用制度的改革，加强土地管理，促进现代化建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和其他有关、，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省各市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国有土地（以下简称土地）的使用权，均可依据《条例》和本办法的规定出让和转让，但地下资源、埋藏物、市政公用设施等除外。
土地使用权的出让和转让，均须在城镇规划的指导下进行，并符合城镇规划的要求。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《条例》和本办法的规定，在本省取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。
第四条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
依法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
土地使用者开发、经营土地的活动，应遵守国家法律、法规和本省的有关规定，不得损害社会公共利益。
土地使用者应当依法纳税。
第五条 县以上人民政府土地管理部门，依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、进行监督检查，保证国家作为土地所有者在经济上的利益得以实现。
第六条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，土地使用者应依法向土地管理部门申请办理土地使用权登记手续。有关的地上建筑物、其他附着物，按国务院的有关规定向房产管理部门办理登记手续。
登记文件可以公开查阅。
第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权出让，由市、县人民政府负责。出让土地由市、县纳入用地计划（旧城区改造和已开发的建设用地除外），按现行土地利用计划编制程序进行。土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定。
第八条 土地使用权出让，须按法律、法规规定的审批权限批准。报批需报送下列文件资料：
（一）《出让国有土地使用权呈报表》；
（二）出让地块的位置、四至范围、面积、规划用途、建筑容积率及1:500或1:1000的地形图；
（三）出让方式、出让年限、出让金标准及土地使用者签订的出让土地使用权意向书，或者出让合同；
（四）征、拨用地补偿安置方案；
（五）县以上人民政府审查意见。
第九条 出让土地使用权，土地管理部门应向申请使用土地者提供下列资料：
（一）土地的位置、四至范围及面积；
（二）土地的规划用途、建筑容积率、建设项目的完成年限；
（三）环境保护、绿化和市政建设配套、卫生防疫、交通和消防等要求；
（四）出让的方式和年限；
（五）土地使用者应具备的资格；
（六）其他应予提供的资料。
第十条 土地使用权以协议方式出让的，按下列程序进行：
（一）申请使用土地者持申请用地报告、县以上人民政府或有关主管部门对建设项目的批准文件，向土地管理部门提出申请；
（二）土地管理部门在接到申请之日起三十日内应作出答复；
（三）经协商一致，市、县土地管理部门与申请使用土地者签订土地使用权出让合同，申请使用土地者依合同规定缴纳出让金。
第十一条 土地使用权以招标方式出让的，按下列程序进行：
（一）由市、县土地管理部门发出招标公告；
（二）投标者购取投标资料，按规定向土地管理部门交付投标保证金，参加投标；
（三）由土地管理部门会同有关部门聘请专家或专业人员组成评标小组主持开标。不具备投标资格的标书、不符合招标文件要求的标书以及超过截止日期的标书，评标小组有权决定其无效；
（四）评标小组对有效标书进行评审，决定中标者。市、县土地管理部门在评标小组签发决标书之日起十日内，向中标者发出中标通知书。同时书面通知未中标者；
（五）中标者在中标通知书约定的期限内，到土地管理部门签订土地使用权出让合同，按合同规定缴纳出让金。中标者在约定期限内不与出让方签订合同的，视为放弃中标，其交纳的保证金不予退还；出让方未按约定时间与中标者签订合同的，应当赔偿中标者的直接经济损失；未中标者交纳的保证金，在评标结束后十五日内如数退还。
第十二条 土地使用权以公开拍卖方式出让的，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门发出公开拍卖土地使用权公告。
（二）竞投者到土地管理部门购取拍卖土地使用权的有关资料，按规定向出让方提交身份证明、资信证明等，交付竞投保证金；
（三）拍卖主持人按拍卖公告确定的时间、地点主持拍卖，竞投者按规定方式应价，应价高者即为得主。土地管理部门应书面通知其他竞投者，并退还竞投保证金；
（四）竞投得主即时与土地管理部门签订土地使用权出让合同，按合同规定缴纳出让金；
（五）拍卖过程中，拍卖主持人认为竞投者出价低于出让金底价，有权停止拍卖。
第十三条 土地使用权出让成交后，应签订出让合同，出让合同应具备以下主要条款：
（一）出让地块的面积、位置、用途及依据建设规划必须遵守的要求；
（二）土地使用权出让年限；
（三）土地使用权出让金及支付出让金的币种、期限、方式；
（四）交付出让地块的期限和方式；
（五）开发、利用、经营土地的方式和按规定用途完成建设项目的期限；
（六）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押必须遵守的条件；
（七）违约责任及纠纷的处理办法；
（八）法律、法规规定应具备的其他条款及当事人约定的其他条款。
第十四条 土地使用者从土地使用权出让合同生效之日起十日内，到土地管理部门缴纳出让金总额的10％作为定金。所付定金可抵充出让金，但不计利息。
第十五条 土地使用者应在土地出让合同规定的期限内，缴纳全部土地出让金。
土地使用者按照土地出让合同缴足全部土地出让金后，方能依照规定向土地管理部门办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日起计算。
土地使用者不按出让合同规定缴纳土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除出让合同，所交付的定金不予返还；土地管理部门不按出让合同规定提供出让土地使用权的，土地使用者有权解除合同，土地管理部门应双倍返还定金。
第十六条 土地使用者应按照土地使用权出让合同规定的用途使用和经营土地，不得擅自改变土地用途。需要改变土地用途的，必须征得出让方的同意，并经土地管理部门、城市规划部门批准，依照本办法的规定重新签订土地使用权出让合同，按新的用途调整土地出让金，办理变更登记手续。
第十七条 凡来我省投资办企业的外商、华侨以及港、澳、台商人，出让土地使用权，应根据省人民政府的有关规定予以优惠。
第十八条 报送出让土地使用权意向书的，土地使用权出让成交后，负责出让具体事务的土地管理部门须向批准出让的人民政府的土地管理部门增报正式签订的《出让国有土地使用权合同》副本、《出让国有土地使用权备案表》和出让地块登记卡复印件。
第三章 土地使用权转让
第十九条 土地使用者可以依照《条例》和本办法的规定，采取出售、交换、赠与、继承等方式，将土地使用权再转移给新的土地使用者。
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限。
土地使用权转让后，新的土地使用者享有土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利，并承担相应的义务。
第二十条 土地使用权转让应同时具备下列条件：
（一）已缴清土地使用权出让金并按照《条例》和本办法的规定办理了有关手续，取得了土地使用权；
（二）不改变土地使用权出让合同规定的土地用途并符合城市建设规划要求；
（三）已按出让合同规定的期限和要求完成建设工程及公共设施建设，且开发建设实际投资已达土地使用权出让合同规定的建设投资总额的25％以上。但继承、赠与不受此限；
（四）符合土地使用权出让合同规定的其他有关土地使用权转让的前提条件。
第二十一条 土地使用权转让应签订合同。转让合同应包括下列主要内容：
（一）转让方式：
（二）转让地块的面积、位置；
（三）转让价款及支付期限、方式（继承、赠与除外）；
（四）土地使用权已使用的年限、已投入土地开发的资金金额和所完成的工程。土地使用者可以后续使用的年限以及后续开发利用、经营土地的方式和应投入的开发资金、应完成的工程项目；
（五）违约责任及纠纷处理方式。
第二十二条 土地使用权转让后，新的土地使用者需要改变土地用途的，按本办法第十六条的规定办理。
第二十三条 土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物随之转让；转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但作为动产转让除外。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让的，须经市、县土地管理、房产管理部门批准并办理变更登记手续。
分割作为遗产的土地使用权，应当有利于开发建设和生产经营，不得损害该地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。
第二十四条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权转让时，双方当事人应自转让合同签订之日起（以继承方式转让的应自继承行为开始之日起）三十日内到土地管理、房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权变更登记手续。
经人院调解或判决继承土地使用权的，继承人应持人民法院的调解书或判决书到土地管理、房产管理部门分别申请办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权变更登记手续。
第四章 土地使用权出租
第二十五条 土地使用者可以依照《条例》和本办法的规定，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并向承租人收取租金。
已按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权方可出租。
第二十六条 土地使用权出租应签订。租赁合同应包括以下主要内容：
（一）租赁土地的面积、位置；
（二）地上建筑物、其他附着物的现状、面积、结构和设施；
（三）租赁期限；
（四）租金数额及支付方式和时间；
（五）违约责任。
第二十七条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，当事人双方应当在租赁合同签订之日起三十日内，到土地管理、房产管理部门办理租赁登记手续。
第五章 土地使用权抵押
第二十八条 土地使用权可以依照《条例》和本办法的规定抵押。
土地使用权抵押年限，不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去土地使用者已使用的年限。
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第二十九条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。抵押合同应包括以下主要内容：
（一）抵押土地的面积、位置；
（二）同时抵押的地上建筑物、其他附着物的面积、结构及相关设施；
（三）抵押金额，即土地使用权及地上建筑物、其他附着物的价值；
（四）抵押期限；
（五）抵押土地使用权及地上建筑物、其他附着物的管理或使用方式；
（六）抵押人破产、解散或抵押期满不履行债务时对抵押物的处理办法。
第三十条 抵押人应向抵押权人提供土地使用权的合法证明文件及土地经营现状报告。抵押权人可向土地管理部门请求咨询。
双方当事人应自抵押合同生效之日起三十日内，到土地管理、房产管理部门申请办理抵押登记手续。
第三十一条 抵押人到期不能履行债务或在土地使用权抵押期间宣告解散、破产的，其抵押财产按照国家有关法律和土地使用权抵押合同的规定处理。
处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
第三十二条 因处分土地使用权及其地上建筑物、其他附着物而取得的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押权人或其他受偿人应于三十日内，分别向土地管理、房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物的产权登记手续。
抵押权因债务清偿或其他原因消灭的，或因抵押期限届满而终止的，当事人应在抵押权消灭或终止之日起三十日内，分别向土地管理、房产管理部门申请办理注销土地使用权和地上建筑物、其他附着物产权抵押登记。
第六章 土地使用权终止
第三十三条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第三十四条 土地管理部门应在土地使用权终止前六十日内，通知土地使用者按规定办理终止手续。
土地使用者应当在期满之日起十日内到土地管理、房产管理部门交还土地使用证、产权所有证、办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物的产权注销手续。
第三十五条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。地上建筑物、其他附着物不得拆迁，但合同另有规定的除外。土地使用者对出让合同中规定必须拆除的设备等，应当在规定时间内拆除或处理，不按时拆除或处理的，由土地管理部门处置。
第三十六条 土地作用权期满，土地使用者可以申请续期。出让合同另有规定的除外。
需要续期的，土地使用者应当在期满前一年向土地管理部门提出续期申请，经审查批准后，依法重新签订出让合同，支付出让金，并办理土地使用权登记手续。地上原有建筑物、其他附着物经房产管理等部门登记后，由土地使用者继续使用。
第三十七条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权一般情况下不提前收回。在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依法收回出让合同期限未满的土地使用权。土地管理部门应在收回前一年将收回土地使用权的理由、地块面积及位置、收回的日期等通知土地使用者，并在被收回土地涉及的范围内发出公告。自公告规定的收回土地使用权的日期起，土地作用权即由国家收回，其地上建筑物、其他附着物即由国家取得，国家允许拆迁的除外。
第三十八条 提前收回土地使用权，根据使用者已使用的年限和利用土地的实际情况给予相应的补偿。补偿可以采取以下方式：
（一）支付补偿金。补偿金额按土地使用权剩余使用年限、土地出让金金额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的价值、直接经济损失等项内容，由土地管理部门与土地使用者协商确定；
（二）交换土地使用权。土地管理部门用同等面积的土地与土地使用者交换使用权。交换土地使用权，应重新签订出让合同，并由土地使用者按《条例》和本办法的规定，重新办理有关手续。
土地管理部门和土地使用者在协商补偿金或交换土地使用权时，不能达成一致意见的，当事人可以向人民法院提起诉讼。
第七章 划拨土地使用权
第三十九条 划拨土地使用权是指通过除出让土地使用权以外的其他方式依法无偿取得的国有土地使用权。
划拨土地使用权，除本办法第四十条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十条 同时符合下列条件，并经市、县土地管理、房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他组织和个人；
（二）领有国有土地使用证或持有合法的土地权属证明；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本办法的规定补签了土地使用权出让合同，补交了土地出让金，或者以转让、出租、抵押的收益抵交了土地使用权出让金。
第四十一条 划拨土地使用权转让、出租、抵押，补交或抵交出让金的额度，不得低于标定地价的40％。
第四十二条 划拨土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让；地上建筑物、其他附着物的所有权出售，其划拨土地使用权也随之转让；同一建筑物、构筑物分割出售时，出售人应事先明确各购买人应得的土地使用权比例。
第四十三条 转让划拨土地使用权的方式，包括出售、联建分成、土地入股分成，以地易物等。
出售是指划拨土地使用者以土地使用权作为条件，取得一定数额货币的行为。
联建分成是指划拨土地使用者一方提供土地使用权，另一方提供资金或物资进行建设，然后分享其成果或收益。
土地入股分成是指划拨土地使用者以土地使用权作价入股而取得收益的行为。
住房制度改革中的土地使用权转让管理办法另行制定（不含按商品房价出售的房屋）。
第四十四条 出租划拨土地使用权，包括空地出租和以出租房屋而出租划拨土地使用权等形式。房产管理部门和单位自建的公房出租给职工居住的除外。
第四十五条 出租划拨土地使用权，出让期届满，土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权仍属出租人。需再次出租土地使用权的，应重新签订出让合同。
第四十六条 出租划拨土地使用权的出让金，由出租划拨土地使用权者按出让合同一次或分次交纳。
第四十七条 抵押划拨土地使用权时，抵押人与抵押权人必须签订抵押合同。划拨土地使用权的抵押金额，一般只能占标定地价的50％。
第四十八条 抵押划拨土地使用权，抵押人按抵押期交纳抵押金额的1％至3％的抵押出让金。因抵押人到期未能履行债务，处分划拨土地使用权所得价款，应先行按出让合同规定交纳全部出让金。
第四十九条 划拨土地使用权使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地的，由市、县人民政府无偿收回土地使用权，并可依法出让。
市、县人民政府因城市建设发展和城市规划要求，可以无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其土地上的建筑物、其他附着物给予适当补偿。
本章未尽事宜，按本办法第二、三、四、五章的规定办理。
第八章 基准地价和出让金、增值费
第五十条 全省基准地价估价办法由省土地估价委员会制定。
市、县人民政府应根据省土地估价委员会制定的基准地价估价办法，制订本地区土地基准地价，报省土地估价委员会批准后执行，并公布于众。
第五十一条 土地使用权出让金具体标准，由市、县人民政府根据省土地估价委员会批准的基准地价，结合当地实际情况和拟出让土地的地理位置、使用期限、用途等确定。
土地使用权出让金最低标准，不得低于经省土地估价委员会批准的基准地价标准。
第五十二条 土地使用权者依照《条例》和本办法的规定，运用各种方式有偿转让土地使用权时，必须在签订转让合同之日起的三十日内，按下列标准缴纳增值费：
（一）增值额超过投入资金总额一倍以下的（“以下”含本数，下同），缴纳增值额的10％；
（二）增值额超过投入资金总额一倍以上、二倍以下的，缴纳增值额的20％；
（三）增值额超过投入资金总额二倍以上、三倍以下的，缴纳增值额的30％；
（四）增值额超过投入资金总额三倍以上的，缴纳增值额的40％。
第五十三条 土地使用权出让金、增值费收入归中央财政和地方财政所有，由市、县财政部门统一负责征收管理。
土地使用权出让金由市、县土地管理部门代收代缴；增值费由房产管理部门代收代缴。
第五十四条 土地使用权出让金、转让增值费征收管理办法，按本办法及财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》的规定，由省财政厅会同省土地管理局、城建厅制定。
第九章 罚 则
第五十五条 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，给予警告，经警告仍不改正的，根据其情节轻重，按出让金金额的5％至10％处以罚款，直至无偿收回其土地使用权。
第五十六条 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，其所订合同无效，非法所得予以没收，并可根据情节轻重，处以非法所得10％至20％的罚款。
第五十七条 出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中，当事人不履行登记手续的，其所订合同无效，根据情节轻重，处以每平方米二至五元的罚款。（注：根据湖北省人民政府令第133号决定将第五十七条修改为：出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中，当事人不履行登记手续的，其所订合同无效，根据情节轻重，处以每平方米2至5元的罚款，但最高不超过30000元。）
第五十八条 土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中，行贿受贿、敲诈勒索，或贪污、挪用公款的，由所在单位或上级机关按有关规定追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第五十九条 对阻挠、刁难土地管理工作人员执行公务的，或者煽动群众闹事，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十条 本办法规定的行政处罚由县以上土地管理部门决定并执行，当事人对行政处罚决定不服，申请复议或提起行政诉讼的，按《行政复议条例》和《中华人民共和国》的规定办理。
第六十一条 依照本办法的规定所获得的罚没收入，按《湖北省罚没收入管理办法》的规定处理。
第十章 附则
第六十二条 土地使用权出让、转让、出租、抵押合同签订后，双方当事人可根据自愿的原则，到公证机关办理公证。但因继承、赠与而发生的土地使用权转让，必须持有公证机关出具的公证书，方可办理过户手续。
土地使用权出让实行招标的，开标、评标和决标应有公证机关参加并出具公证书。
第六十三条 本办法应用中的有关问题，由湖北省土地管理局负责解释。
第六十四条 本办法自发布之日起施行。本省关于城镇国有土地出让和转让的规定，凡与本办法不一致的，以本办法为准。
湖北省人民政府
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