甲房地产公司自建写字楼20万平方米,工程成本每平方米5000元,售价每平方米10000元.当年销售自建写字楼10万平方米；将0.5万平方米自建写字楼无偿赠送给乙单位.（当地营业税成本利润率为30%,_百度作业帮
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甲房地产公司自建写字楼20万平方米,工程成本每平方米5000元,售价每平方米10000元.当年销售自建写字楼10万平方米；将0.5万平方米自建写字楼无偿赠送给乙单位.（当地营业税成本利润率为30%,
甲房地产公司自建写字楼20万平方米,工程成本每平方米5000元,售价每平方米10000元.当年销售自建写字楼10万平方米；将0.5万平方米自建写字楼无偿赠送给乙单位.（当地营业税成本利润率为30%,建筑业营业税3%,销售不动产营业税率5%）,计算该房地产公司应缴纳的营业税.
1、建造业营业税：[（10+0.5）**（1+30%）/（1-3%）]*0.03=2、销售不动产营业税：[（10+0.5）*]*0.05=3、自用不交营业税..纳税人自建不动产纳税处理　　（1）自建自用的房屋不纳营业税；　　（2）纳税人将自建房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产缴纳营业税；　　（3）纳税人将自建房屋对外赠送,视同销售.&&>>&&>>&&>>&&>>&正文
2010年注会考试《会计》练习题及答案（7）
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　　第七章 投资性房地产　　一、单项选择题　　1.下列属于甲公司的投资性房地产的是（&&& ）。　　A.甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权　　B.甲公司持有的自用办公楼　　C.甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物　　D.甲公司在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取一定的租金　　2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（&&& ）。　　A.写字楼的实际发生建造成本　　B.甲公司向承包单位支付的工程价款　　C.写字楼的公允价值　　D.写字楼的可变现净值　　3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价为2000万元，另支付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为（&&& ）万元。　　A.2000&& B.2150& C.2160&&& D.2162　　4.下列项目中，属于外购投资性房地产的是（&&& ）。　　A. 企业购入的写字楼直接出租　　B.企业购入的土地准备建造办公楼　　C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值　　D.企业购入的写字楼自用2年后再出租　　5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。日，甲公司购入一建筑物（土地使用权和上层建筑不能区分计价）并准备用于对外出租。日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为日。房屋购买成本为3800万元，预计净残值为200万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为（&&& ）万元。　　A.135&& B.150&&& C.165&&& D.180　　6.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧（摊销），应该计入（&& ）。　　A.其他业务成本　B.管理费用　C.营业外支出　D. 投资收益　　7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（&&& ）。　　A.存货转为投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额　　B.存货转为投资性房地产时，公允价值小于账面价值的差额　　C.持有期间，资产负债表日公允价值大于账面价值的差额　　D.持有期间，资产负债表日公允价值小于账面价值的差额　　8.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是（&&& ）。　　A.投资性房地产通常应采用成本模式计量　　B.满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式计量　　C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式　　D.同一个企业只能采用一种后续计量模式　　9. 长江公司于日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值为2050万元，日，该建筑物的公允价值为2100万元，2011年长江公司应确认的公允价值变动损益为（&&&& ）万元。　　A.损失50&&&&&&& B.收益50&&&&& C.收益150&&&& D.损失100　　10.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付，预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。日，该投资性房地产的公允价值为508万元。日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业应确认的处置损益为（&&& ）万元。　　A.42&&&&&&&&&&& B.40&&&&&&&&& C.44&&&&&&&&&& D.38　　11.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为5000万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备300万元，转换日的公允价值为6000万元，则（&&& ）。　　A.贷记“固定资产减值准备”300万元　　B.贷记“资本公积--其他资本公积”1400万元　　C.借记“资本公积--其他资本公积”1400万元　　D.贷记“公允价值变动损益”1400万元　　12.丙公司为房地产开发企业，该公司日将一项账面原值5000万元、已经计提存货跌价准备200万元的待售商品房产转为经营性出租，当日公允价值为5200万元，日其公允价值为5100万元，不考虑其他因素，回答下列第（1）至（3）题。　　（1）假如按照成本模式计量，日转换日该项投资性房地产的入账价值为（&& ）万元。　　A.5000&&&&&& B.5200&&&&&& C.4800&&&&&& D.5100　　（2）假如按照公允价值模式计量，日转换日该项投资性房地产的入账价值为（&& ）万元。　　A.5000&&&&&& B.5200&&&&&& C.4800&&&&&& D.5100　　（3）假如按照公允价值模式计量，2008年该项投资性房地产应确认公允价值变动损益为（&& ）万元。　　A.300&&&&&&& B.-100&&&&& C.200&&&&&&&& D.-300　　13.20×9年6月30日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改造并与乙企业签订了续租合同，约定自改造完工时将厂房继续出租给乙企业。20×9年12月30日厂房改扩建工程完工，共发生支出300万元，当日起按照租赁合同出租给乙企业。该厂房在甲公司取得时初始确认原价为2000万元，预计使用20年，不考虑其他因素，回答以下列第（1）至（2）题。　　（1）假设甲企业采用成本计量模式，截止20×9年6月30日已计提折旧800万元，以下表述不正确的是（&& ）。　　A.在改造期间该厂房作为投资性房地产（在建）确认　　B.在改造期间不对该厂房计提折旧　　C.20×9年6月30日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0　　D.20×9年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1500万元　　（2）假设甲企业采用公允价值计量模式， 至20×9年6月30日已经确认该厂房公允价值累计下降的金额为400万元，以下表述不正确的是（&& ）。　　A.改造期间该厂房在资产负债表上列示为投资性房地产　　B.改造期间该厂房在资产负债表上列示为在建工程　　C.20×9年6月30日该投资性房地产账面价值为1600万元　　D.20×9年12月31日该投资性房地产账面价值为1900万元　　14.甲公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量。甲公司拥有一项投资性房地产原值3200万元，预计使用20年，预计净残值200万元，采用直线法计提折旧，该项资产在2005年6月达到可使用状态后用于出租，日甲公司预计该项投资性房地产可收回金额为2500万元，使用年限和预计净残值不变，至日甲公司将该项房产以2500万元处置，假设不考虑相关税费和[1]&&&&&&&
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房地产开发企业商业地产转让的纳税筹划
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关于〖房地产开发企业商业地产转让的纳税筹划〗的最新评论：
安郁厚，南开大学国际商学院；周玉亮，山东齐鲁税务师事务所
&商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等。商业地产转让作为商业地产交易的主要形式，是指通过销售或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商业地产转让与住宅地产转让的显著区别在于，住宅地产的转让对象一般是个人，而商业地产的转让对象一般是企业。随着城市建设的发展，商业地产开发已成为房地产开发的重要组成部分，研究商业地产转让的纳税筹划，对做好房地产开发企业商业地产经营管理，提高商业地产运营效果有着重要的意义。&&&&　　一、先分立后整体资产转让的筹划&&&&商业地产转让可以采取先分立后整体资产转让的方式进行，此种转让方式可以节省以直接销售方式转让需缴纳的营业税、土地增值税及企业所得税。具体方法是：第一步，房地产开发企业依照有关法律、法规，分立为两个或两个以上的企业，原企业存续，其中一部分分出，设立为一个新的企业，新企业拥有商业地产等资产，新企业支付给房地产开发企业的非股权支付额不高于股权账面价值的20％。第二步，新企业不解散，整体资产转让(包括资产、债权、债务及劳动力)给商业地产接受方企业，接受方企业支付给新企业的非股权支付额不高于股权账面价值的20％。&&&&在第一步中，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于营业税、土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收营业税、土地增值税。另外，《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》(国税发[号)规定：“分立企业支付给被分立企业交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付额，不高于支付的股权账面价值20％的，经税务机关审核确认，被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税”。因此，房地产开发企业因分立发生的房地产转移行为也不缴纳企业所得税。&&&&第二步中，房地产开发企业分立出的新企业整体资产转让到商业地产接受方企业，符合《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》(国税函[号)的规定：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为”，该整体资产转让属转让企业产权不征收营业税，转让产权也不征收土地增值税；符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[号)的规定：“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产(简称非股权支付额)不高于所支付的股权的票面价值(或股本的账面价值)20％的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失”，该整体资产转让不征收企业所得税。&&&&案例1：乙房地产开发公司是内资企业，2007年为甲公司开发2万平方米的商业大厦(案例计算结果均保留整数，营业税及附加5.55％，其中：营业税5％、城建税7％、教育费附加3％、地方教育附加1％)。&&&&方案一：直接销售商业大厦&&&&乙房地产开发公司待商业大厦建成后销售给甲公司，销售额为1亿元，扣除项目金额为7 000万元，成本费用为5 500万元，增值额为3 000万元，增值率为43％，则销售商业大厦应缴纳税金为：应缴营业税及附加为10 000×5.55%=555(万元)；应缴土地增值税为3 000×30％=900(万元)；应缴企业所得税为(10 000-5 500-555-900)×33％=1 005(万元)。应缴税金及附加合计为555+900+1 005=2 460(万元)。&&&&方案二：先分立后整体转让&&&&乙房地产开发公司待商业大厦建成后，首先将企业分立为两个公司，原乙房地产开发公司保留，另一个公司为丙公司，由丙公司拥有办公大厦，丙公司支付给乙房地产开发公司的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20％。根据税法规定，乙房地产开发企业通过上述分立行为将商业大厦转移到丙公司，不征收营业税、土地增值税和企业所得税。&&&&分立结束后，丙公司整体资产转让到甲公司，丙公司不解散，甲公司支付给丙公司的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20％。根据现行税法，丙公司上述整体资产转让不征收营业税、土地增值税和企业所得税。&&&&方案二应缴纳税金及附加为0万元。&&&&方案二与方案一相比，乙房地产开发公司转让商业大厦可节省税金为2 460-0=2 460(万元)，不考虑其他因素，应采用方案二。&&&&　　二、先分立后被兼并的筹划&&&&商业地产的转让可以采取先分立后被兼并的方式进行，此种转让方式可以节省以直接销售方式转让需缴纳的营业税、土地增值税及企业所得税。具体方法是：第一步，房地产企业先分立，分立方法与“先分立后整体资产转让”第一步相同。第二步，分立出的新企业(拥有商业地产)被商业地产接受方企业兼并，商业地产接受方企业支付给新企业或其股东的非股权支付额不高于股权账面价值的20％，这样商业地产就转移到了接受方企业。&&&&首先，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，与上述“先分立后整体资产转让”第一步分立的税收政策与政策依据相同，不征收营业税、土地增值税、企业所得税。&&&&其次，房地产开发企业分立出的新企业被兼并到商业地产购买方企业，符合上述国税函[号的规定，国税发[号的规定：“合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其他资产(简称非股权支付额)，不高于所支付的股权票面价值(或支付的股本的账面价值)20％的，经税务机关审核确认，被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税”，该兼并不征收营业税、土地增值税、企业所得税。因此，上述案例1可采用先分立后被兼并方式，即乙房地产开发公司将商业大厦建成后，首先分立一个丙公司，而后，丙公司被兼并到甲公司，甲公司支付给丙公司的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20％。根据现行税法，丙公司通过上述兼并将商业大厦转移到甲公司，不征收营业税、土地增值税和企业所得税。该方案与上述方案二的节税效果一样。&&&&　　三、合作建房方式的筹划&&&&依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[号)：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以选择合作建房方式，享受土地增值税优惠。&&&&同时，依据《国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[号)：“合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金。土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额”，合作建房双方应分别征收转让无形资产营业税和转让不动产营业税。&&&&此外，依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现”，合作建房双方应分别征收转让无形资产和转让不动产企业所得税。&&&&案例2：乙房地产开发公司2006年欲购买甲单位总面积4 000平方米的土地两块，分别开发建筑面积1.6万平方米和2.4万平方米的写字楼两幢。甲单位2007年打算购买其中的1.6万平方米写字楼用来出租。&&&&方案一：直接销售方式&&&&乙房地产开发公司购买甲单位土地，进行写字楼住宅开发并将其中的1.6万平方米写字楼销售给甲单位，写字楼销售价格为12 000万元，扣除项目金额为10 200万元，成本费用为8 400万元(其中：期间费用为800万元)，增值额为1 800万元，增值率为1 800÷10 200=18％，则乙房地产开发公司应缴纳税金及附加为：应缴纳营业税及附加为12 000×5.55％=666(万元)，应缴纳土地增值税为1 800×30％=540(万元)，应缴纳企业所得税为(12 000-8 400-666-540)×33％=790(万元)，应缴纳税金及附加合计为666+540+790=1 996(万元)。&&&&方案二：合作建房方式&&&&甲单位与乙房地产开发公司签订《合作建房合同书》，合同规定：甲单位提供建房用地4 000平方米，建筑面积4万平方米，乙房地产开发公司提供建房所需资金并负责开发，甲乙双方按合建面积40∶60的比例分房，甲单位分得写字楼1.6万平方米，写字楼开发成本(不包括土地取得成本)为5 300万元。乙房地产开发公司分给甲单位写字楼，是以转让部分房屋的所有权为代价，换取甲单位部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，该不动产不包括土地。乙房地产开发公司分给甲单位写字楼应缴纳税金及附加为：应缴纳转让不动产营业税及附加为5 300×(1+10％)÷(1-5.55％)×5.55％=343(万元)(营业税的成本利润率10％)；分给甲单位写字楼出租属按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税；应缴企业所得税为5 300×15％×33％=262(万元)(企业所得税的成本利润率15％)；应缴纳税金及附加合计为343+262=605(万元)。&&&&显然，采用方案二，乙房地产开发公司为甲单位开发写字楼可节省税金及附加1 391万元(1 996-605)，不考虑其他因素，应采用方案二。&&&&　　四、代建方式的筹划&&&&代建方式指委托建房单位提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，委托房地产开发公司代建，房地产开发公司(即受托方)不垫付资金，房地产开发公司以用户名义购买或者由用户自己购买土地使用权、材料、设备。按上述方法操作，从形式上看房地产产权没有发生转移，代建方式的建房行为不用缴纳土地增值税，房地产开发公司取得的代建手续费收入按“服务业”税目计征营业税，同时征收企业所得税。采用代建房方式比采用先开发后销售方式能取得更好的节税效果。&&&&例如上述案例2，甲单位写字楼可采用代建方式。甲单位取得有关部门写字楼批准立项文件，委托乙房地产开发公司代建写字楼。甲单位与乙房地产开发公司签订的《代建合同》规定，甲单位提供土地、材料、设备，乙房地产开发公司收取代建手续费800万元，发生代建经营费用100万元，不垫付资金。乙房地产开发公司应缴纳税金及附加为：手续费应缴纳营业税及附加为800×5.55％=44(万元)；写字楼没有发生所有权转移，免征土地增值税；企业所得税为(800-100-44)×33％=216(万元)；应缴纳税金附加合计为44+0+216=260(万元)。该方案和直接销售方案比较，可节省税金及附加1 736万元(1 996-260)。
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-毕业论文世界甲公司拥有一项投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。日，该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧300万元，账面价值为2 700万元，公允价值为3 200万元。不考虑所得税影响，则甲公司的下列处理正确的是（ ）。
A.确认资本公积500万元
B.确认资本公积200万元
C.确认公允价值变动损益500万元
D.调整留存收益500万元
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