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房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分、房地产业的产业 ...
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分、房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。
房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发挥的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素：每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展;同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。
一、房地产行业概述
(一)房地产业的概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和承担发包任务;建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成三通一平等土地开发和房屋建筑的生产任务。
(二)房地产业的分类
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让;开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。 房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。
(三)房地产业在国民经济中的作用
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：第一，可以为国民经济的发展提供重要的物质条件;第二，可以改善人们的居住和生活条件;第三，可以改善投资环境，加快改革开放的步伐;第四，通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施;第五，可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道;第六，可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展;第七，有利于产业结构的合理调整;第八，有利于深化住房制度的改革，调整消费结构;第九，有利于吸引外资，加速经济建设;第十，可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求;是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
二、中国房地产市场发展现状和存在问题
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。
(一)房地产的总体规模越来越大
1、房地产投资规模不断扩大
房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
2、开发规模快速增长
2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
(二)地区发展不平衡
1、房地产发展规模和增长速度存在地区差异
主要表现在第一，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。第二，中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。第三，地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。
2、城镇居民居住水平存在地区差异
在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 西部地区23.25中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%中部地区4.6%东部地区3.6%。
(三)房价居高不下
近来，房地产市场出现了三高，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。而到了2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而在2010年房价又有一轮新高，使确确实实的刚需族出手犹豫，中央终于不得不出台新政进行调控。
三、中国房地产市场发展趋势分析
(一)我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大的成就&
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capital structure decisionsaffect the enterprise financing cost and overall performance level. In recenttimes the practice of macro-control, the capital chain rupture caused by toomany to count, the real estate enterprise bankruptcy therefore, chooses thereasonable debt scale, is particularly important for real estate developmententerprises to choose appropriate financing structure...This paper first introduces the basic situation of the real estate listingCorporation, on the theory connotation of capital structure, capital structureand capital structure optimization of meaning are summarized, find theoptimization of capital structure can reduce the financial risk of the enterprise,to activate bad assets, improve asset utilization, increase the attractiveness ofcreditors, improve financing ability reduce the corporate cost of capital, etc..For many factors influence the capital structure of real estate listingCorporation, this article is only for the growth ability, e tax, equitystructure, profitability and shareholder and manager about the five parts tocarry on the correlation analysis, this part is the analysis of the real estateenterprises to the capital structure optimization provides the basis. Then westudy the existence of China's real estate listing Corporation capital structureof the problem, that is generally high real estate listing Corporation assetsliabilities ratio, enterprise financing structure is irrational, the enterprise relieson the bank loan, single financing channel, debt paying ability is poor,severely affected by the policy. Aiming at these problems and thecorresponding reason analysis, it indicates the direction for the real estateenterprises to optimize capital structure. Finally, this paper puts forward somecountermeasures, the optimization of China's real estate listing Corporationcapital structure are as follows: 1 construction of real estate financing newpattern of 2 development of the bond market, pay attention to the solvency ofequity financing of 3 Optimization of enterprise, enhance the profitability ofenterprises 4 to improve the corporate governance mechanism.Keyword: Optimizationstrategies..目录第一章房地产上市公司资本结构优化概述.......................................... 1 1.1 房地产上市公司介绍........................................................................ 1 1.2 房地产上市公司基本情况................................................................ 1 1.3 资本结构的内涵.............................................................................. 2 1.4 资本结构理论的发展........................................................................ 3 1.4.1 MM 资本理论............................................................................... 3 1.4.2 权衡理论.................................................................................... 3 1.4.3 代理理论.................................................................................... 4 1.5 优化资本结构的意义........................................................................ 4第二章房地产上市公司资本结构影响因素.......................................... 6 2.1 成长能力............................................................................................ 6 2.2 所得税................................................................................................ 6 2.3 股权结构............................................................................................ 7 2.4 盈利能力............................................................................................ 7 2.5 股东和经理态度................................................................................ 8第三章房地产上市公司资本结构存在的主要问题............................. 9 3.1 股权结构较分散................................................................................. 9 3.2 国有股份比例过大............................................................................ 9 3.3 负债规模保守,结构不合理............................................................ 10 3.4 偿债能力较差,负债率高于其他行业............................................ 10 3.5 受政策影响严重.............................................................................. 11第四章房地产上市公司资本结构存在问题的原因分析................... 12 4.1 融资机制不完备.............................................................................. 12..4.2 融资顺序是先负债再股权.............................................................. 12 4.3 股票市场和债券市场不健全.......................................................... 13 4.4 公司治理机制不完善...................................................................... 14第五章房地产上市公司资本结构优化对策........................................ 15 5.1 构建房地产多融资渠道新格局...................................................... 15 5.2 发展债券市场,重视股权融资........................................................ 15 5.3 优化企业偿债能力,提高企业盈利能力........................................ 16 5.4 完善公司治理机制.......................................................................... 17参考文献.................................................................................................. 18致谢........................................................................................................... 20..第一章房地产上市公司资本结构优化概述1.1 房地产上市公司介绍房地产又称房地产开发、经营和管理业,是以土地和建筑物为经营对象,集开发、建设、经营、管理和服务等多种经济活动为一体的综合性行业。资料显示,近十几年,国内生产总值每年增加的 8 至 11 个百分点中房产业建设就占 2 个,成为 GDP 增长的直接动力。房地产作为第三产业,在国民经济中属于先导性产业,具有产业关联度高带动性强的优点,对调整经济结构、改善人居环境、创造就业机会、推进城市化进程起着重要作用。房地产业又是消费和投资都依靠高负债的典型行业,整体的风险水平过高,在企业的风险控制过程中资本结构占据首要地位。对不同的宏观政策、经济环境,房地产业应能随机应变,动态调整其资本结构,以实现其自身的价值。就目前形势而言,房地产上市公司已经成为经济发展的力量源泉,积极推动着市场经济的发展,因此,上市公司也越来越重视其自身的资本结构问题。现如今,我国房地产开发企业不计其数,但具有一定规模的企业却寥寥无几,由于房地产业资本密集型的特点,资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下,房地产上市公司资本结构不合理、资本负债率偏高、严重依赖银行借贷、融资渠道单一、短期负债比例高于长期比例。众所周知,资本结构的合理性决定着一个企业在面临市场风险时能力的大小。在国家紧缩银根的时代,以银行贷款为主要融资渠道的开发商面临着资金紧张的压力,加大了房地产业在银行贷款方面的难度,贷款期限短也给企业的正常运作带来了麻烦。房地产业资金链十分脆弱,一旦断裂,信贷风险就会集中暴露。对房地产上市公司来说,只有做到多筹集资本、降低成本、开拓融资渠道、优化资本结构、保持资金链不间断才能实现市场价值最优化。1.2 房地产上市公司基本情况由于我国的资本主义市场经济体系不完善,对房地产上市公司资本结构的研究尚..浅,所以对房地产上市公司来说,能够合理的使用资金并保持相对合理的资本结构任重道远。自 1998 年房改以来,我国房地产业进入了快速发展的阶段,国家一直把房地产业看做是提高经济增长最好用的手段之一。而从 2008 年开始,我国房地产行业的发展却不为乐观。据统计,2008 年 1 月~12 月,全国房地产开发企业本年资金来源 38146.0 亿元,同比增长 1.8%。其中,国内贷款 7257.6 亿元,增长 3.4%;企业自筹资金 15081.3 亿元,增长 28.1%;其他资金 15081.9 亿元,同比下降 16.4%;个人按揭贷款 3573 亿元,下降 29.7%。可见金融机构相关资产正在减值,我国房产业已呈现“滞胀”状态。而后 2009 年美国次贷危机引起的金融海啸冲击着全球,严重的打击了中国的房产业。为摆脱这一局面,国家在 2010 年出台了“国十条”,而后在 2011 年又出台了以限购为中心的“新国八条”,使得房价得以调控。依据鉴证会行业划分,截止 2011年,我国沪深两市房地产上市公司共有 155 家,经过多年的发展,房地产上市公司的实力不断增强,无论是总资产、市场占有率还是整体综合实力,在所有房地产企业中占据重要地位,成为研究房地产业运转的依据。最新数据显示,2012 年 2 月我国房地产上市公司平均静态市盈率为 15.67%,滚动市盈率为 13.81%,均低于全部行业的平均市盈率,这在一定程度上表明从 2011 年以来,国家对于房地产的调控政策已出现了成效,我国房地产上市公司已成功摆脱了泡沫,同时也表明了投资者对房地产上市公司的前景和预期持有谨慎的态度。1.3 资本结构的内涵资本结构又称为资金结构,有广义和狭义之分,广义的资本结构是指企业全部资金的构成及其比列关系,包括长期资金和短期资金;狭义的资本结构仅指企业的长期资金构成及其比列关系,主要是长期股权资本与债权资本的构成及其比例关系。合理的资本结构不仅可以降低企业综合资本成本率获得财务杠杆利益,而且还能提升公司的市场价值。企业应根据不同时期的发展制定相应的对策及目标,选择不同的资本结构,为实现企业的战略目标提供有力的支撑。合理的资本结构对于上市公司来说具有重要意义。企业选择的融资方式不同便会产生不同的融资成本,因此,企业不同融资结构的组合与选择自然会产生不同的行为,..进而对上市公司的市场价值的造成不同的影响。上市公司要努力寻找最佳的资本结构,确定债务资本和权益资本的比率,从而使其市场价值最大化,增强企业竞争力,更大的吸引投资者。1.4 资本结构理论的发展资本结构理论是以实现企业价值最大化或股东财富最大化为目标,研究企业资本结构中债务资本和权益资本的比例变化对企业价值的影响,以及是否存在最优资本结构问题的理论。资本结构理论是关于公司资本结构与公司资本价值之间关系的理论,是构成财务理论的重要内容也是资本结构决策的理论基础。下面将按时间顺序展开介绍几种有代表性的理论。1.4.1 MM 资本理论莫迪格利安尼和米勒在 1985 年发表的论文《资本成本、企业财务与投资理论》是财务理论中资本结构理论的一次革命。在一系列前提假设条件下,提出了无企业税的 MM 模型,并认为由于套利因素的存在,企业的资本结构不会影响企业的价值和资本成本。在考虑企业税的情况下,MM 理论认为,负债杠杆对企业价值和资本成本确实有影响,当企业负债率达到 100%时,企业价值达到最大,而资本成本最小。此后,米勒进一步修正了 MM 理论,在考虑企业税和个人税同时存在的情况下,提出了与有企业税的 MM 模型相同的结论,认为负债产生的利息减税会增加企业价值,由此得出企业最优资本结构为 100%的结论。1.4.2 权衡理论权衡理论形成于 20 世纪 70 年代,在研究资本结构理论中加入了财务困境成本这一因素,认为企业可以利用税盾通过增加债务来增加企业价值。但随着债务的增加,企业风险、财务亏空的概率也在增加,这给企业带来了额外成本,使它的市场价值下降。因此企业最佳资本结构是平衡节税利益和因财务亏空概率上升而导致的各种成本。它阐明了企业的债务水平过低、不能充分利用利息税盾是因为财务困境成本的存在;不同行业间杠杆水平存在差异是由财务困境成本的大小以及现金流量的波动性所播放器加载中，请稍候...
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..本科毕业论文题目: 房地产上市公司资本结构优化问题研究专业: 会计学班级:学生姓名:指导老师:论文提交日期: 年月日论文答辩日期: 年月日..摘要经济的发展,科技的进步,不但提高了人民的生活水平,还带动了我国房地产行业的蓬勃发展。我国支柱产业之一的房地产不仅影响着国民经济的发展,还对其他一些相关产业的发展起着主导作...
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