石家庄开发区强化征管契耕两税突破2亿元
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　　石家庄开发区今年1-10月，入库契税1.45亿元，耕地占用税0.67亿元，契耕两税收入突破2亿元。石家庄开发区强化源头控管，与财政、国土、城建等部门沟通与协作，全面掌握涉税数据，同时，与房管、土地等部门联合，实行“先税后证”。为契耕两税征管打下基础。二是加强政策宣传。通过发放资料、入户宣传等形式向广大纳税人讲明政策，争取纳税人理解，营造和谐的征纳关系。三是摸清税源底数。充分利用综合治税平台，对所辖范围项目占地情况进行调查摸底。四是健全项目涉税比对机制。强化与国土、城建部门土地信息的登记、比对和核实工作，准确掌握涉税土地的详细信息，切实加强税源监控。
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&柞水县人民政府办公室关于建立耕地占用税契税征收管理先税后证机制的通知&各镇人民政府，县政府各工作部门、事业机构：自2013年月日起，我县耕地占用税、契税（以下简称“两税”）已从财政部门划转到地税部门征收管理，为进一步加强“两税”征收管理，根据《商洛市人民政府办公室关于建立耕地占用税契税征收管理“先税后证”机制的通知》（商政办发〔〕号）精神，结合我县工作实际，现将有关事项通知如下：一、切实加强“两税”征管的组织协调“两税”收入是县级地方财政的重要组成部分。为进一步加强“两税”征收管理，有效解决“两税”征管机制不够顺畅、部门协作配合不够到位、“两税”收入解缴不够及时等问题，县政府将“两税”征管纳入房地产税收一体化管理，全面建立“两税”征管“先税后证”机制，强化社会综合治税举措。建立房地产税收一体化管理工作联席会议制度。由县政府分管领导根据工作需要不定期召集，县地税局、国土局、财政局、发改局、监察局、审计局、住建局、房管局、住房公积金管理中心等单位为联席会议成员单位。联席会议主要负责通报“两税”征管工作进展情况，研究强化征管的措施、信息传递方式和协调配合的办法，解决“两税”征管工作中的具体问题。各镇人民政府、县直相关部门要站在讲政治的高度，按照各自分工职责，全面落实各项控管机制，依法履行涉税义务，加强“两税”征管，确保“两税”及时足额征收入库，全面提升全县“两税”征管效率。二、建立“两税”征管的长效机制探索建立“两税”征管的长效机制，不断完善制度体系，推动工作制度化、规范化发展。（一）建立“两税”征管“先税后证”机制。对全县涉及“两税”征管的相关手续，纳税人必须先行依法缴纳耕地占用税和契税及相关税费（基金），并提供地税部门开具的完税（免税）情况证明单及完税凭证后，相关部门方可办理有关审批手续。（二）建立部门协作的综合治税机制。县国土、住建、房管等部门对落实“先税后证”机制负有审核、执行、把关职责；县国土、财政、发改、住建、房管、银行等单位负有定期向地税部门无偿提供“两税”管理相关信息资料等综合治税职责，不得以工作保密等原因拒绝、推脱或者不予提供相关资料。（三）定期开展“两税”大检查活动。县政府抽调县国土、住建、地税、财政、监察等部门人员组成检查组，在每年上半年、下半年分别组织开展一次“两税”征收管理大检查活动，着重查处“先税后证”机制不能落实、有税不征、税款压税不缴、涉税底册资料不向地税部门移交、涉税信息不能定期提供、要求支付协税经费等问题，重点查处商品房开发销售、农村临时非农用地、未批先占违法占地、无证房地产交易等不能及时缴纳“两税”的问题，确保“两税”收入及时足额入库。（四）建立“两税”征管责任考核机制。对“两税”大检查活动中发现的问题，由县监察部门专题实施行政效能监察，严格进行责任追究。将“两税”征管作为县政府重点督查事项，由县地税部门牵头统计，每月对相关单位涉税信息传递、税款扣缴、协作配合和组织收入情况进行通报，对存在问题责令限期整改。严格按照《柞水县地方税收征管保障暂行办法》规定实施目标责任考核，对领导重视、措施得力、信息传递及时准确、规范完整，协税护税成效显著的部门、单位和个人进行通报表彰。　三、明确“两税”征管的部门职责按照“政府主导、地税主管、部门协控、综合治税”的原则，全面强化“两税”征管。部门具体分工如下：（一）国土部门1.依法履行纳税义务。严格执行《财政部、国土资源部、中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》（财综〔〕号）规定，对县、镇人民政府作为用地申请人的，国土部门将应缴纳的耕地占用税计入土地出让底价，不在土地成交价款外单独收取，由县国土局、镇国土所代县、镇人民政府依法履行耕地占用税申报缴纳义务。2.强化“先税后证”管理职责。县国土部门在办理发放建设用地批准书时，严格按照《耕地占用税暂行条例》的规定，在通知单位和个人办理占用耕地手续时，应当同时通知同级地方税务机关，并要求纳税人必须出具耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件，纳税人未出具的，不予发放建设用地批准书；县国土部门在办理土地权属变更登记时，要求纳税人必须持地税部门出具的《土地使用权转让完税（免税）情况证明单》及完税凭证，将此作为变更登记的必备资料，与权属登记资料一并归档备查，纳税人未出具的，不予办理有关土地权属变更登记手续。3.按时传递相关涉税信息。县国土部门应于次月日前将占用耕地批复信息、发放建设用地批准书信息和《土地登记信息传递表》传递到同级地税部门。（二）住建部门将契税纳入房地产一体化“先税后证”机制进行控管。（三）财政部门协助地税部门做好“两税”的税收征管工作，协调组织开展“两税”的税收核查清算与征收入库工作；对县、镇人民政府作为用地申请人，由国土部门缴纳的耕地占用税，财政部门通过土地出让支出预算予以安排。（四）地税部门1.认真做好税收法律法规及相关税收政策的宣传、辅导、咨询和政策执行等工作，主动与各职能部门及项目建设单位沟通联系，全面加强“两税”的税收征管和纳税服务工作。同时，进一步推动房地产税收一体化工作，将“两税”纳入统一的税收征管考核指标体系，完善征管质量监督和评价机制。2.严格执行《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发〔〕号）规定要求，对契税按照房地产税收一体化“先税后证”机制控管，由地税部门直接征收。&3.加强对县、镇国土部门的税务管理，对其申报缴纳税款的业务要做好政策辅导与纳税服务，并对纳税情况进行检查。4.加大对“两税”的检查和稽查。要将土地出让、流转领域的纳税情况列入年度稽查工作计划，开展专项、专案稽查，对“两税”违法行为进行严厉打击，严格按照有关规定进行处理，规范“两税”征管秩序，提升“两税”征管水平。（五）审计部门在对土地征收出让等业务依法审计、检查时，发现被审计、检查单位有税收违法行为的，向被审计、检查单位下达处理决定、意见书时，应责成被审计、检查单位向地税部门缴纳税款和滞纳金，并及时通知地税部门依法处理，于季末日内向地税部门传递已审计完结单位基本情况和违反税收法律、行政法规等信息。县发改、银行、房管、住房公积金管理中心等部门按照各自工作职责做好信息传递和有关协作工作。四、强化“两税”征管的纪律要求严格征收入库纪律，征管职能划转后，“两税”征收、入库统一由地税部门办理，其他部门一律不得办理“两税”的征收及入库业务。严格落实票证管理制度，“两税”票据统一使用税务机关印制的《中华人民共和国税收缴款书》。县财政局对“两税”移交前农税部门使用的“两税”税收票证按相关规定进行登记、销毁。严格减免税管理，加大评估核查力度，确保“两税”各项税收政策落到实处。要严格落实《柞水县地方税收征管保障暂行办法》，建立房地产税收一体化机制运行情况考核机制，将协税职责落实情况纳入县直各相关部门年度目标责任考核内容，努力形成征管合力，全面提升“两税”征管效能和质量。&&&柞水县人民政府办公室2014年月日&&&热点搜索：
当前 “两税”征管中存在的问题及对策
13:49:28来源：中国税网作者：【】
　　日起，我省原由财政部门承担的耕地占用税和契税征管职责改由地方税务局承担。由于耕地占用税和契税（以下简称“两税”）的特殊性及财政、地税两部门征收管理情况的差异，“两税”交由地税部门征收管理后，“两税”征管工作面临着许多矛盾和问题亟待加以解决。
　　一、“两税”的税源存量及征收潜力下面是一组数字是我市“两税”在财政部门在征收时期和移交地税以来的组织入库情况：
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：万元 &&&&&&&& 税种&&&&&&收入 2002年 2003年 2004年 2005年（截止目前）&&&&&&&& 契税&&&&&&&&&&& 189.8& 182.9& 230&& &121.6&&&&&& 耕地占用税&&&&&&& 155.02 96.12& 100&&&& 21.7&&&&&&&& 合计&&&&&&&&&&& 344.82 279.02 330&&&& 143.3
&&& 从以上数据可以看出，虽然自“两税”移交地税部门以来，收入呈明显的下降趋势。但从财政部门征收时期的数据变化情况来看，“两税”税源具有很明显的不稳定性，且上下波动幅度较大.然而，随着近几年来房地产业和招商引资的快速发展，伴随着建房和征地的“两税”收入理应稳步增长，成为地方财政收入的一个新增长点。因此，收入的不稳定性与税源潜力的增长是当前“两税”征管中一个突出矛盾。如何抓好两税征管，保持收入稳定增长，是自移交地税部门面临的重要课题.二、现阶段“两税”征管中存在的主要问题目前，自“两税”移交至今的运行情况来看，虽说，“两税”移交工作在财政部门的支持配合下，征收主体移交基本到位，但是，“两税”征管现状却不容乐观，征管中暴露出来的问题还不少。
　　（一）政策问题：“两税”政策制度相对滞后，法规不够完备。
　　“两税”移交后，省地税局虽对现行文件进行了初步筛选，汇编成册，但“两税”新旧政策出台时间跨度较长、变化频繁，法规不够完备，政策口径不够统一，政策解释（大多以复函形式）过于复杂，再加上地税干部对“新”政策掌握不够熟练，这就给具体征收管理工作带来了很大的困难。例如：《契税暂行条例》规定的“纳税义务发生时间、纳税申报时间、征收机关核定纳税期限”等，在实际工作中难以操作。因为产权转移变动的时间与过户办证的时间差距很大，纳税义务发生时间与取得合法产权证的时间不同步，间隔时间长，纳税人不可能在纳税义务发生后没有办理产权证之前及时主动到征收机关申报纳税，征收机关如何核定纳税期限？契税稽查又依据什么来计算滞纳金和进行处罚？
　　（二）征管问题：“两税”征管基础相对薄弱，执法不够规范。
　　一方面，“两税”基本上属于行为税，税源很不固定。只有发生了占用耕地的行为和转移土地、房屋权属的行为后，才实现“两税”，且一次性征收。这就说明“两税”的纳税主体具有不确定性和广泛性，“两税”的税源也没有连续性，导致“两税”征管资料没有可比性。另一方面，过去的“两税”征管中行政性干预过多，“两税”征管工作、执法行为不够规范。征收管理过程中，经济手段、行政手段和法律手段相互交叉使用，甚至一定程度上依赖于政府采取的行政手段来完成。所以，目前“两税”征管工作中面临的矛盾还比较多。主要表现在第一，“两税”征管基础差和征管办法滞后与现阶段地方税收征管工作不协调；第二，过去“两税”执法程序和执法行为不规范与规范税收执法的要求存在差距；第三，在一定时期内，过去“两税”的征管“后遗症”难以消除与移交后“两税”征管“新问题”不断产生二者同时并存。
　　（三）部门配合问题：税务部门监控乏力，部门配合缺乏保障。
　　目前，我们请房产部门、土地部门源泉把关“先税后证”，所依据的仅仅是国家七部委的联合发文的联合控管办法，而假如面对没有履行把关义务的单位，税务部门在“怎么办”的时候，显得有心无力；在部门经济利益上，在以前，我市在财政部门征收时期实行的是委托代征的办法，对两个部门结算的手续费低则10%，高则达30%，这对委托单位来说是一个不小的利益诱因，很大程度上促使了它们的工作积极性。而自2005年以来，国家税务总局明文规定，契税不充许委托代征，不能支付代征收续费，就不能够充分调动源泉把关单位的积极性，因此，在实际工作中，一些办了证而没有交税的现象时有发生，税务部门对于“两税”的监控明显乏力。
　　（四）目标考核问题：“两税”收入口径存在差异，目标考核困难。
　　从“两税”移交后的运行情况来看，目前我们面临着两大工作压力。一是“两税”税源底数不清，征管难度很大，“两税”收入进度不明显；二是“两税”计划目标过大。就我市而言，受年度的高速公路征地、铝业公司的扩建等偶然因素的影响，财政部门在2004年底的移交基数较大，导致我局在分解计划、制定考核目标十分困难。
　　三、强化“两税”征管的对策“两税”交由地税部门征收，既是对地税部门的信任又是一次严峻的考验。为此，地税部门应该站在讲政治、讲大局的高度，增强做好“两税”工作的使命感和责任感，以改革创新的精神和求真务实的态度，努力保证“两税”征管工作正常、有序的运转，确保“两税”应收尽收。
　　对策之一，修订和完善“两税”政策法规，统一政策口径。
　　地方税收法律法规及地方税收政策是做好地方税收工作的前提和条件，没有国家的税收政策地方税收工作就无从谈起，从一定意义上讲，地方税收政策也就是地方税收工作的生命线，“两税”征收工作也是如此。为此，修订和完善“两税”政策法规已是当务之急。
　　一方面，要尽快规范“文本”文件。应该将《税收征收管理法》覆盖所有的税种，不应将“两税”游离《税收征收管理法》之外，增强“两税”政策的刚性。再则：“两税”所有现行政策“文本”中的征收主体都要重新明确界定，作为重要的执法依据：现行耕地占用税《条例》第九条规定由财政机关负责征收，还有现行契税《条例》第十二条规定契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。这对地税部门作为新的执法主体，加大税收执法力度带来一定的难度。因此必须将原所有政策文本中的征收主体由财政机关负责征收改为由地税机关负责征收，为地税机关征收两税“正本清源”。
　　另一方面，要尽快规范清理“两税”具体政策规定。过去，“两税”政策解释、政策执行、减免税管理等都比较复杂、零碎，不系统，不规范，为此，要尽快对“两税”具体政策规定进行全面清理，应该废止的立即废止，保留执行的由省局发文重新统一明确。对越权减免或采取变通方式扩大减免税范围及与税法相抵触的地方性政策文件、纪要等一律停止执行，进一步规范统一“两税”的政策口径。
　　再一方面就是广大地税干部要加强对“两税”税收政策的学习，一线征管人员迅速熟练“两税”的基本政策法规及操作办法，掌握服务“两税”纳税人的基本本领，做到知识跟进到位。与此同时，还要多途径开展“两税”政策执法情况的检查，对 “两税”政策执行中的偏差进行纠正，对相关人员进行必要的追究，也只有这样才能更好地促进“两税”政策的落实，达到“立竿见影”的效果。
　　对策之二，夯实“两税”征管基础，推行环节控税。
　　其一、要从征管基础抓起，夯实“两税”征管基础。税务机关要全面了解掌握“两税”征管情况，尤其是过去“两税”税源情况、移交欠税情况等，要通过财政、土管、房管等部门获取更多的“两税”征管一手资料和信息，建立起“两税”征管资料档案。
　　其二，要研究制定切实、可行的“两税”具体征管办法。从今年起“两税”由征收机关直接征收，一律不得委托其他单位代征后，如何加强相关部门间的协作配合的问题？因此，停止委托代征后，要根据实际，在土管、房管等相关部门的协助配合下，相应地制定出“两税”源泉控管办法，即按照“先税后证”的要求，大力实行完税审批制，推行“完税通知单”。即在制度的应用上操作上，实行“房产、土地开具，地税机关审批，房产、土地见单办证”的流程，促使纳税人做到先纳税后办证，从而形成相关部门齐抓共管的局面，有效地堵塞其税收的流失。
　　其三，要进一步优化“两税”执法环境和规范“两税”执法行为。一是税务机关要加强对“两税”税源的管理，同时对过去“有证无税或征收不足”的行为进行查处，并严厉打击“两税”偷税、逃税的行为，从而进一步理顺和规范“两税”的征收管理秩序；二是要严格依法治税，减少政府或部门的行政干预，杜绝收“过头税”或有税不收和滥减滥免“两税”的现象发生，进一步规范“两税”的执法行为，确保“两税”应收尽收。
　　其四，要将部门配合与部门利益挂钩，提高源头把关单位的积极性。由政府部门按“两税”征收入库数的一定比例纳入财政预算，分期拔付给地税局，由地税部门再按“两税”的征收进度，分别给房产、国土资源部门结算一定的费用。这样以来，一是提高国土、房产两部门的把关的积极性。二是弥补由于“两税”工作量的增加，在清单及完税证等资料传递过程中带来的办公经费。三是地税部门可以随时掌握两部门的把关义务履行情况，牢牢把握征收的主动权。同时，政府部门也要将房产、土地部门把关义务的履行情况纳入对单位的考核，对把关不力的单位领导予以责任追究。
　　对策之三，加快“两税”信息网络建设步伐，构筑数据信息交换平台。
　　近年来，随着地方税收管理信息化建设步伐的加快和公开办税、依法治税力度的加大，地方税收的税政管理、分税种管理、分行业管理、税源管理等各项征收管理工作逐步走向了规范化、制度化。“两税”移交地税机关征收后，要加快电子征管系统的开发和信息网络建设的步伐。 “两税”税源比较隐蔽、分散，不采取相关职能部门“源泉控管”的办法，“两税”的征收难度就会加大，单靠地税机关一个部门的力量，“两税”既管理不到位也征收不到位。为此，要加快信息网络建设的步伐，建立有效地“两税”控管机制，尽快沟通地税与房管、土管等部门信息渠道，构建“两税”信息共享、协助控管征收的网络监控体系，地税部门可以及时获取土地占用和房地产权属变更等信息，及时跟踪追缴“两税”税款。
　　对策之四，正确理解认识 “两税”，科学制定考核目标。
　　国家开征耕地占用税意在保护耕地资源，而组织收入又是落实国家政策的重要手段。契税则是在土地、房屋权属转移的时候，向其承受者征收的一种税。目前，“两税”收入占税收总额的比重还比较低，是两个地方小税种。但是，不论税种大或小，我们要深刻认识征收“两税”的目的和意义，充分发挥“两税”特殊调节职能，依法征收，应收尽收，更好地组织完成“两税”收入任务。要积极争取各级政府和财政部门的重视和支持，迅速摸清“两税”税源情况，科学合理地制定税收计划目标，建立健全“两税”目标责任考核机制，加大“两税”收入目标考核的力度，力争把应该征收的税款足额清缴入库。（湖北省丹江口市地方税务局　代志远）
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一个自拍杆可以被拆成操作杆、把手、底座、夹钳几个部分。 伸缩……九江市地方税务局
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两税职能划转后契税征管问题及对策研究
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当前，随着城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，国有土地使用权的出让、转让的范围不断扩大，房产交易日益活跃，房产价格持续走高，契税收入稳步增长，对地方财政的贡献日益显著。“两税”征管职能由财政部门划转至地税机关以后，地税机关面对崭新课题如何适应新形势，提高“两税”征管水平已成为当前一项迫切任务。本文论述的是“两税”职能划转后，地税部门如何更好地充分发挥税收职能，及时发现征管问题、解决问题以及提出相应对策，以提高“两税”科学化、精细化、专业化管理水平。
一、充分认识“两税”职能划转地税部门的重要意义
“两税”征管职能划转对地税部门来说，具有十分重要和积极的意义。
一是贯彻落实中央有关文件精神的具体举措。财政部和国家税务总局文件明确要求将“两税”征管职能划转到地税部门，我们实施“两税”征管职能划转工作是坚决执行中央文件精神和落实上级总体部署的具体体现。
二是理顺、规范“两税”征管体制的重要步骤。“两税”职能划转是进一步理顺财政税务部门的职责关系，优化组织结构，完善管理体制和运行机制的一项重要举措，也是进一步整合财税工作职能，不断完善公共财政体系的重要手段。将“两税”征管职能划转到地税部门，有利于加强税收的统一管理，有利于落实“收支两条线”的原则，更有利于实现税收的依法征收，切实提高收入质量，并且在规范财税管理、提高财税部门决策、执行和监督能力上都将发挥重要作用。
三是进一步健全完善地方税制体系的重要内容。一方面，有利于健全完善地方税制结构。“两税”征管职能的划转将进一步扩大地方税收征收范围，有利于建立多环节征税、作用互补的财产税制度，从而逐步构建起科学、合理、完整、有效的地方税收体系。另一方面，有利于健全完善地方税征管体系。地税部门接收“两税”征管职能后，将更有利于整合税收管理资源，巩固健全与财政、房管、国土等部门的工作协作机制，强化地方各税控管能力，从而构建更加严密高效的地方税收征管体系。四是推动地税事业发展的良好机遇。“两税”征管职能划转将使地税部门的征管范围进一步扩大，工作职能更趋完善，地税收入规模不断增加，对财政的贡献度进一步提高，有利于更好地支持地方经济社会的发展。
二、当前契税征管现状及问题
（一）征管现状
自日起，“两税”划归地税部门负责征管以来，全市各级地税部门认真贯彻省局、市局的要求，严格执行政策，不断加强“两税”税收征管，确保了征收工作的顺利进行。主要体现在：一是组织有力，强化征管。各地均高度重视“两税”征收管理工作，成立了领导小组，制定了详细的工作方案，主动沟通，多方协调，采取各种有效措施加强税收征管，确保“两税”划转和征管工作的顺利开展。二是广泛宣传，营造氛围。各地通过多种媒介和途径，广泛宣传“两税”政策法规和征管职能划转相关工作，得到广大纳税人和社会各界的充分理解和支持。三是加强培训，优化服务。各地普遍加强了“两税”征管人员的业务培训工作，使得“两税”征管人员素质得到进一步提高，征管工作得到进一步加强，服务的质量和水平得到有效提升。以九江市为例，月，全市累计征收契税38506万元、耕地占用税50467万元，分别比去年同期增收12238万元、16766万元，增长46.6%和49.7%，全市圆满完成“双过半”任务，实现“保过半、保增幅、保位次”的目标，为九江的科学发展、奋起赶超，争得九江应有地位做出了应有的贡献。
（二）存在问题
从“两税”划转后半年多的征管实践来看，契税征管工作正在有条不紊地推进中，但对于地税机关而言，却是一个新的课题，其征收管理相对于地税目前征管的其他税种而言，却实也还存在一些亟需解决的问题。
1、法律位阶低。《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）规定：“耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由国务院另行制定”。随后，国税发〔号文规定契税征收管理暂参照《征管法》执行。十年来，国务院还没有出台任何有关契税的行政法规，虽然总局陆续下发了一些规范性的文件，但与法律、行政法规相比，效力较低，致使契税征管工作缺乏有效的法律保障。同时由于税收程序法的缺失，缺乏相应独立的银行扣交、税收保全等手段，弱化了契税执法力度，对偷税、逃税、欠税和抗税行为缺乏强有力的打击，直接影响了契税征收的强制性。另外，现有的法律法规对国土、房管、银行、房地产公司、拆迁管理部门等相关部门的配合要求得很笼统，散见于相关的文件中，缺乏统一性和严肃性，导致各部门从自身利益出发，把关不严，相互推委，信息共享不充分，综合治税效果不太理想。
2、征管基础薄。主要表现在：一是土地权属变更征收契税无合同，征税依据不足。少数单位在征收契税时，纳税人资料只有《挂牌成交确认书》，无《国有建设用地使用权出让合同》等资料，也无纳税申报表。二是土地出让契税存在申报时间滞后，未按照纳税申报期限申报的问题。三是契税欠税管理不规范，滞纳金加收不到位、适用税率错误等。四是人员业务素质有待提高。
3、部门协作不到位。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，房产、国土等部门都有为“两税“征收机关提供用地和房产转移相关资料责任和义务，并按照“先税后证”的程序办理用地或房产手续。对部门协作的要求较高。目前，大部分地方在房产办理手续方面还是规范的，在办理土地使用手续方面，由于土管部门管理上划，加上土管管理体制和办理用地申批程序有了新的变化，因此，在办证和完税方面没有得到很好的衔接。造成了部分税款的流失。
4、税款流失现象严重。（1）计税价格有猫腻。少数纳税人瞒报成交价格。如有的纳税人要求房产公司开具两张发票、或将车库阁楼等单开发票，申报时，只提供一份发票和与之匹配的虚假合同，通过降低成交价格或隐瞒部分成交价格达到少缴税款的目的；有的是在评估价格上造假。一些房地产估价机构为吸引客户，或少数评估人员为谋取私利，故意低报、瞒报、虚报房地产成交价格，造成契税流失。（2）提供虚假证明。财政部国家税务总局规定“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”不同类型的房屋执行不同的税率标准，既增加了政策执行的复杂性和行政执法的风险性，又为纳税人投机取巧提供了机会。因此出现纳税人通过提供虚假证明，达到享受较低税率，少缴税款的目的。（3）虚报拆迁减免。现行政策规定，拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。不少拆迁户却钻起政策空子，提供虚假拆迁补偿协议，或隐瞒产权共有事实、提高自有份额，或故意抬高拆迁补偿金额，骗取税收优惠。（4）税收链条欠严密，税源难以掌控。尽管有相关法规赋予了税务机关行政处罚自由裁量权，但对契税计税价格的裁量权没有进一步细化，实际执行时难以准确把握。首先，由于市场价格属于动态且灵活的变数，如何认定“明显低于”，怎样的理由才算正当，目前政策尚未明确规定。其次，即使根据有关情况判定成交价格明显低于市场价格并且无正当理由，但由于土地、房屋成交价格的高低受地理位置、交通、楼层及结构等各种因素影响，要将这些情况调查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人员较少且成交量不断增长的情况下很难做到。而且征收机关核定的计税价格往往与使纳税人的承受价格相去甚远，矛盾和摩擦时有发生。
三、加强契税征管的建议及对策
（一）完善法律保障体系，提高税收政策执行力。针对目前契税法律保障滞后的实际状况，建议国务院尽快修改制定适合契税征管实际的行政法规，健全契税征收的法律保障体系。在契税征管法规的制定修改中，应突出四个重点：一是突出契税征收程序的严密性，规范税收执法秩序。二是突出对相关部门的法律约束，明确各部门在契税征收中的职责和义务，提高部门合作的严肃性和统一性。三是突出税收违法行为的处罚，对偷税、漏税、欠税和抗税行为，制定出明确、操作性强的处罚措施。四是对税率的调整条件做出适当限制。目前，全国各地执行的税率标准差别很大，各种优惠税率更是五化八门，严重淡化了税法的严肃性，建议对契税优惠税率调整设定门槛，减少各省、自治区、直辖市人民政府出台优惠政策的随意性。
（二）加大税法宣传，加强部门配合，营造良好的税收执法环境“两税”征管工作政策性强、工作量大、涉及面广、关系到千家万户和广大纳税人的切身利益。作为税务部门必须要采取多种形式，通过多种渠道，利用多种手段，切实加大对“两税”政策法规的宣传力度，有效增强税法宣传的覆盖面和针对性，通过税法宣传使社会各界和人民群众掌握了解“两税”相关政策规定，切实增强依法纳税的自觉性，提高依法纳税的遵从度，从而依法履行纳税义务。在加大宣传工作的同时，紧紧依靠地方党委和政府的领导，及时提出加强“两税”管理的措施和办法，反映“两税”管理工作中的难点和问题；积极主动加强与政府各职能部门的联系，做好部门配合，确保“两税”控管机制的有效运转执行，建立由财政、地税、国土、房产等部门参加的沟通协商机制，定期或不定期召开会议，及时协调解决“两税”管理工作中遇到的困难和问题，通报土地市场和房产销售信息，核对权属转移对象缴纳“两税”的情况，逐步建立信息联网查询机制，密切配合，协同把关，防止偷漏税情况发生，共同做好“两税”协税护税工作。具体为财政部门为“两税”征收管理工作提供财力支持；国土部门和房产部门为“两税”征收严把审核关，在始终坚持“先税后证”原则基础上，凭纳税人出具的有效完税（或减免税）凭证后，给予办理土地或房产权属登记手续，否则，一律不予办理，通过部门控管有效堵塞“两税”跑冒滴漏行为的发生。
（三）严格执行税收政策，规范税务管理“两税”由财政部门划转到地税机关征管，对地税部门来说是一项全新的工作。作为契税主管部门一方面要认真吸收借鉴财政部门以往“两税”征管的好经验、好做法，进一步健全相关管理规章，规范“两税”申报、征收、缴库及减、免、罚等各环节工作，不断改进和优化纳税服务，落实工作责任，提升管理水平；另一方面要严格遵循“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决制止和防止越权减免税”的组织收入原则，认真贯彻执行《契税减免税管理办法》，严格税收执法责任追究，严格征税依据、严格征税对象、严格征税标准、严格减免界限。完善契税税源专业化管理办法。进一步规范税收分析、税源监控、纳税评估、税务稽查“四位一体”运行机制，理顺职能部门之间关系和职责，创新税收征管流程，确保工作运转顺畅，不断提高税收征收率和征管质量，降低征收成本和税收风险。要以契税管理“先税后证”为抓手，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，纳入房地产税收一体化管理范围，提高契税、营业税、所得税等各项房地产交易环节税收监控管理的效能。与此同时要充分发挥地税部门管理优势，通过日常巡查、社会综合治税等手段，多方掌握契税税源信息，对未办理房产土地法定流转手续而实际发生应税行为的全部及时纳入税收监控，依法依规做好“两税”管理工作。
（四）提高信息化应用水平
1、完善省级大集中征管信息系统。将契税征管信息导入系统，为税款征收、评估检查、税收分析、信息利用提供更好的平台，推动契税征管效能的提高。
2、搭建信息共享平台。房地产公司定期传递《房地产企业销售信息表》，反映当期签订商品房销售合同、预收房款和开具正式发票的情况，包含业主姓名、房号、面积、价格、预收账款、发票号码等信息；国土部门定期传递《土地出让信息明细表》，反映当期土地交易详细信息；拆迁管理部门定期传递《拆迁补偿金发放信息表》，包含拆迁地段、小区名称、拆迁人和共有人姓名、被拆迁房屋面积和用途、补偿金额及补偿形式等信息。条件成熟的地方还可以将房屋交易合同和房产证、土地证等权利证照的影印资料通过电子证书方式传送给税务机关。
3、建立与完善基础数据库。与房管部门、房地产估价机构共同建立“二手房基准价格核定系统”。该系统参照二手房所在地段、楼层、户型、年份、建筑质量、配套设施等指标，结合当前二手房均价，测算每套二手房市场公允价格，作为基准价格，为地税机关在确定计税价格时提供参考。
（五）提高干部队伍素质，提升纳税服务形象
当前全系统上下正在大力开展“发展提升年”活动，我们的工作目标是提升办事效率和服务水平，创建最优发展环境。因此我们必须要着力提高干部队伍各项素质，随时组织力量对系统内税收管理员、大厅办税人员、稽查人员、相关业务科室人员进行业务培训，切实提高基层一线人员的实际业务操作能力。同时必须要在有效提高税收宣传的针对性上下功夫。契税宣传注重的是要抓住主要环节，突出需求群体，提高宣传效果。房地产公司销售中心、土地交易中心、房地产评估机构、房产中介、拆迁管理部门和契税征收窗口是税收宣传的重点区域。在宣传内容上，对有购房置地计划的，应着重政策解读，对已签订交易合同的，要加强纳税提醒，强调纳税义务时间以及延迟申报的处罚措施。与此同时要全面加速推进税收管理一体化建设。首先，将契税征收窗口和其他房地产税收征收窗口合并，减少纳税人多次排队，往返奔波，重复提供资料的负担。合并征收其他各税，防止税种开征不全、税款流失现象的发生。其次，依托建立的基础信息数据库，及时调阅相关信息，迅速确认其成交价格、评估价格的真实性，缩短价格核定时间，使纳税人享受到实实在在的纳税服务。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （作者单位：九江县地税局）