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北京二手房成交量环比降两成 新房库存创新低
　　链家地产数据统计，3月18日-24日，北京市二手住宅网签9912套，环比上周下降24.5%；二手住宅成交均价为27403元/平方米，环比涨3%。同时，新增房客源持续两周环比回落。业内人士称，“国五条”出台造成的市场波动已经减弱。　　截至24日，3月二手住宅成交34061套。预计全月成交量在4万套左右，有可能成为2009年以来的最高单月成交。预计“国五条”北京细则出台前，成交量不会出现大幅回落。　　二手住宅成交均价为27403元/平方米，环比涨3%。从成交结构上看，3月第三周，单价在4万以上的成交量占比和四环以内的成交占比均出现上涨。高价房源成交占比上升是成交均价上涨的主要原因。另外，对于持有多套住宅的业主，急售心理依然存在，议价空间仍会高于3月以前水平。　　从新增客源来看，3月第三周新增客源量环比下降18.6%，已连续两周下降，并明显低于今年以来的平均水平；新增房源环比下降28.1%，较前三周出现明显回落，但仍然明显高于1月正常水平。从供需情况看，3月第三周，房客源比为1:4.1，高于前两周，但明显低于1、2月份。　　链家地产市场研究部张旭认为，“国五条”出台造成的市场波动已经减弱，前段时间集中网签已经释放大量需求，市场透支能力下降。　　另据北京住建委数据统计，截至24日，3月纯商品住宅成交量为8133套，比1月同期少5.1%。预计全月成交量在万套左右。链家地产统计，新建商品住宅(扣除保障房)成交均价为23570元/平方米，环比上涨25.6%，比1月同期上涨4.6%。　　链家地产分析，3月第三周，新建商品住宅成交均价出现大幅上涨，主要是城区、五环内和均价2万以上的结构占比大幅上涨，拉高了成交均价。但由于绝大部分新建商品住宅在五环外，因此这并不表示市场实际房价大涨。　　另外，根据链家地产市场研究部统计，3月24日，商品住宅库存达到65863套，再创历史新低。链家地产分析师张旭认为，库存量探底，开发商销售压力降低，未来主动降价的可能性较低。　　
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　　编者按：截止到日，合肥市共剩余可售住宅类商品房45994套，与9月份的可售量相比，本月的可售量上涨了4991套，而且本月的可售量也是合肥住宅可售量首次出现单月可售量超过4.5万套。
2011年10月份合肥市住宅分区可售信息一览表
　　在区属的可售中，蜀山区仍是区属可售量最高的区域，而且蜀山区本月期间的可售量再次回升到了万套以上。在与9月份的可售量比较中可以看到，本月期间只有高新区和滨湖区的可售量是较之9月份出现了下跌的现象，而其他七个区域的可售量均有不同程度的上涨，其中蜀山区和庐阳区的可售量上涨幅度最高，这两区的可售量较之9月均有超过1000套的上涨。除了蜀山区和庐阳区的上涨幅度最高外，包河区和政务区也有较之9月份的可售量超过800套的上涨，这四区的可售量的快速上涨使得本月期间合肥市住宅的可售量有大幅度的上涨。
2011年合肥市住宅单月供销情况一览表
新增（套）
销售量（套）
供销比（%）
2011年合肥市住宅单月供销情况一览图
　　截止到日，合肥市共剩余可售住宅类商品房45994套，与9月份的可售量相比，本月的可售量上涨了4991套，而且本月的可售量也是合肥住宅可售量首次出现单月可售量超过4.5万套。
合肥市按类型分类住宅可售信息一览表
合肥市分类型住宅剩余可售信息一览图
　　在分面积的剩余可售信息中可以看到，110O-144O之间的剩余可售量仍然最大，其可售量为12409套，仍是分面积区间中唯一过万套的区间；而分面积区间中可售量最少的是144O以上的区间，其剩余可售量为5681套。
合肥住宅分区按面积区间可售量一览表
　　在项目的可售信息中，本月期间剩余有住宅销售项目的项目共有361个，其中项目剩余套数在50套以下的有199个，共剩余可售1886套；剩余套数在50套-200套的有85个，共剩余可售9509套；剩余套数在200套-500套的有54个，共剩余可售18062套；剩余套数在500套以上有23个，共剩余可售16537套。
50＜N≤200
200＜N≤500
项目个数（个）
可售套数（套）
合肥市住宅剩余可售项目个数分区分布一览表（单位：个）
　　月份合肥市共有新入网备案住宅类项目53033套，而月份的新入网备案项目中销售了24343套，其去化率达到了45.90%。
在1-10月份新上市量的去化率中可以看到，滨湖区的去化率仍然最高，其去化率高达83.13%，较之1-9月份期间的81.53%还是有明显幅度的提升；而高新区的去化率仍最低，其去化率只有24.39%，但是仍较之1-9月份期间的18.67%出现了大幅度的提升。
在1-10月份的区属去化率一览表中可以看到，除了滨湖区的去化率仍高居80%以上外，1-10月份期间的其他区属去化率均未超过50%，其中蜀山区、高新区和经开区的去化率较低，而庐阳区、滨湖区、瑶海区、政务区和新站区的去化率则超过四成。在与1-9月份的去化率比较可以看到，包河区、瑶海区和新站区三区的去化率出现了大幅度的下滑，这三区的新增量的不断增加使得这三区的去化率下跌到了50%以下。
2011年新上市量
2011年新上市销售量
月份合肥市住宅新上市量及销售情况一览表
摸底小编：王
　　 仅1个月之后，10月蜀山区商品房存量再次归位至万套以上，10557套的剩余可售房源使蜀山区依然居9区之首。
没有期待的“银十”出现，10月销量恐下跌只4000套之下，作为占全市楼盘总量最高的区，蜀山区存量房的上涨也首当其冲，十月涨幅居前。究其原因，除了“基数高”之外，价格因素也是蜀山区楼盘滞销的主要原因。因地理位置优越等因素，蜀山区的房价偏高，又大牌房企云集，在只有“降价”才能市场购买力的局面下，依然坚挺的蜀山区房价自然吸引力大跌。
蜀山区物业类型分类可售信息
蜀山区10月份住宅分面积区间可售信息
摸底小编：吴冬寒
庐阳区物业类型分类可售信息
庐阳区住宅分面积区间可售信息
摸底小编：樊立新
　　截止10月23日，包河区的9月份库存量达到了5383套，排在9大区域的第4位，606套的小高层房源，依然是合肥小高层积压量最高的区域。包河区在10月份，陆续有大量房源入市，开盘的楼盘有4家，打特价的铂金汉宫当日热销五成。而以5900元/O入市的水丽坊自在城，出现了千人抢房的火爆场景。包河区开发商适时调整价格，已达成成交量，是一项积极的应对楼市调控带来的低潮期的最佳手段。
包河区物业类型分类可售信息
包河区住宅分面积区间可售信息
摸底小编：洪伟
瑶海区物业类型分类可售信息
瑶海区住宅分面积区间可售信息
摸底小编：张月
　　与9月相比，高新区10月库存量出现了下跌的现场，10月库存量为1830，同比9月少了28套。
与其他区域供大于求的现状相比，高新区本月供应量并没有出现明显增幅，反而有所“消化”，主要由于高新区本身体量较少，加之10月份高新区没有新上市的房源。
在高新10月库存的1830套房源中，其中有1674套均为高层住宅，并且面积在70O以下和70-90O之间的房源有1387套。高新区主要针对的客户群体为刚需，因此项目多为低首付、低总价的高层住宅，从而满足高新区周边就业群体的刚性需求。
截止10月，高新区2011年新上市量为1066，去化率为24.39%，仍旧是9大区域中去化最低的区域。一方面，因为其本身上市量也是9大区域最低的，相应的去化率便低于其它区域；另一方面，高新区热点较少，选择性较为狭窄，因此，购房者关注度相对较低。
高新区物业类型分类可售信息
高新区住宅分面积区间可售信息
摸底小编：葛绍康
　　新站作为合肥楼市相对比较平静的区域，存量并不大，仅为3479套。相对于9月份存量3144套，存量环比上升。9月底，家天下和信地城市广场，新站区站北和站前两大标杆性楼盘相继推出数百套房源，上市量有所提升。
但目前市场整体成交趋于低迷的情况下，片区内大多数楼盘仍在尾盘去化，尤其是站北对购房者的吸引力不够强。一些楼盘用采取低价换量的策略，希望能以此打开销路。但市场的购房主体为刚需，除了新推中小户型，大户型去化还是比较困难的。
新站区物业类型分类可售信息
新站区住宅分面积区间可售信息
摸底小编：阮文杰
“银十”即将收尾，经开各大开发商在这个月卯足了劲进行奋战，推盘量并没有放松，据统计，10月经开区共有可售房源3682套，相比“金九”3557套，环比增涨3.5%。
近三个月以来，经开楼仍呈现供大于求的局面，加上新增房源网上备案，导致库存量有所上升。
由于新房源不断入市，实际成交量也并不理想，供销的失衡导致库存压力进一步加大，为降低风险，开发商也在谋定而动，紧随市场情况，加快推盘速度和频率，从而实现最大销量。
经开区物业类型分类可售信息
经开区住宅分面积区间可售信息
摸底小编：朱珠
　　政务区2011年新增上市量达到了6308套，而新增销售量为2768套，可见新增供应量远大于去化量，10月，政务区的库存仍面临较大的销售压力。因为政务区的定位为高端，所以中小户型相对大户型比较少。但目前政策下，购房主力以刚需为主，而刚需对大户型消费能力有限，所以110O以上的大户型还占整个政务区库存量的72.05%，90O以下户型仅777套，而从10月政务区的销售现场来看，90-110O的户型最为畅销。在11月，政务区新盘国贸天琴湾将入市，也不乏老盘打折促销，但近期新增量相比上半年将减缓，竞争状态将更加明显。
政务区物业类型分类可售信息
政务区住宅分面积区间可售信息
摸底小编：樊立新
　　　滨湖区楼市依然处在静默之中，10月份仅有2家开盘，文华阁和书香门第均是主打学区牌，而2011年拿地的纯新盘均处在缓慢的建设状态。截止10月23日，滨湖区库存住宅房源量为2214套，仅高于高新区，位列9大楼是板块第8位。同时，滨湖区自2010年末至今，拍出的住宅地块均规划为精装修房源，以BHA-08-3地块，毛坯房源的成本价格达到了7200元/O，加上精装修的成本价格将达到8500元/O，实际的销售价格将逼近1万元/O，在调控期以这样的高价入市，滨湖区楼市不容乐观。
滨湖区物业类型分类可售信息
滨湖区住宅分面积区间可售信息
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楼市库存消化不良 政策调整预期强化
[导读]“7月，70个城市中新建商品房价格指数环比下跌城市有64个，二手房环比下调城市有65个，创历史新高，呈现普跌趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。
　　【】讯 &“7月，70个城市中新建商品房价格指数环比下跌城市有64个，二手房环比下调城市有65个，创历史新高，呈现普跌趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。
　　接受中国证券报记者采访的专家认为，目前部分城市库存量较大，甚至处于绝对过剩阶段，房价尚未真正触及底部。鉴于房地产投资下滑对经济增长的负效应，一些地方可能出台救市政策。如果信贷支持力度加大，四季度房地产市场有望走稳。总体而言，全年房地产投资或保持10%左右的增速。
　　库存高企 部分城市去化艰难
　　国家统计局18日发布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深新建商品住宅指数首次全线下调。7月，我国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅环比下降的城市数量达到64个和65个，分别比6月份增加了9个和13个。
　　张大伟认为，2014年楼市变化的速度远远超出市场预期。一线城市第一次出现住宅指数全面下调，楼市降温已经从点覆盖到面。
　　专家表示，前期库存较大、房价上涨过快等市场本身风险积累是造成房价回落的主要原因。统计局数据显示，7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。
　　中国房地产学会副会长陈国强指出，目前部分城市库存量较大，消化或需几年，有的甚至需要八至十年时间。库存情况严重与否不应以几线城市区分，而应以土地出让规模为衡量依据。张大伟也认为，市场已告别绝对短缺，部分城市已经绝对过剩。
　　根据上海易居房地产研究院的统计，一线城市库存压力较大。7月，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%，继6月份库存量创新高后，7月库存继续攀升。
　　上海易居房地产研究院的报告还显示，7月北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。4个一线城市的存销比走势趋同，相比6月份均出现上涨。在2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，致使4个城市的存销比数据明显增大，说明库存去化变得艰难。相较而言，北京（楼盘）存销比提升的力度最大。去年北京的库存压力最小，但今年逆转成为压力最大的城市，说明北京市场的降温力度较大。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言，由于本轮楼市调整周期的住宅库存量远超过2008年和2011年，且中央层面不会强力救市，所以市场调整的时长将超过前两轮楼市调整期。
　　而各地出台的放松限购等政策尚未起到刺激销售的功效。根据统计局数据，1-7月商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%。
　　成交疲弱 房价底部尚未出现
　　在张大伟看来，未来降价的楼盘会明显增加，三季度楼市主题仍是以价换量。目前一线城市的降价楼盘开始增多，并从以往的暗降转为明降。日前，北京通州的楼盘东亚·印象台湖项目大幅下调价格，其在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源进行特价销售，降价幅度分别达6000元/平方米、4000元/平方米。
　　不少业内人士认为，考虑到多数城市的房地产库存水平仍在提升，预计价格下滑趋势短期内难以扭转。陈国强认为，房价由涨转跌的拐点已经形成，但并不意味着房价已经见底。“房价是否见底很重要的一个指标是成交量。成交量恢复到比较稳定的状态，受此支撑，就可以基本判断房价将筑底，但目前成交很差。”
　　面对疲软的市场，不少开发商认为最艰难的时期还在后面。渣打银行日前对开发商的调研显示，开发商对于房地产市场的前景依然看淡，当前房屋建设活动在持续放缓，城市拍卖地块数量在减少，住宅销量仍在下降。
　　目前，不少开发商已经下调了全年销售目标，并称将坚持以现金为王的战略，加速资金回笼，必要时会考虑降价。万科表示，短期看，部分库存量高、去化周期长的城市仍将延续去库存的过程。对于新项目，公司将继续坚持新推盘当月销售率60%的销售目标；同时，将进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
　　“警情”不断 政策宽松预期增强
　　有券商分析人士认为，地产调整和信用紧缩的相互强化作用不容忽视，这将倒逼调控部门考虑加大政策调整力度，部分地方政府有可能出台更为积极的托市政策。
　　一位房地产研究专家认为，限购松绑的城市越来越多，最后保留限购措施的可能就是一线城市，但一线城市也可以通过调整限购人群认定标准等手段来加以优化，实现局部放松。
　　还有专家认为，刺激需求关键还要看信贷能否有效释放出来。张大伟认为，下半年房地产市场将持续调整，而调整幅度要看信贷。他说，当下对市场成交制约最为显著的是信贷政策。首先，银行从风险控制角度出发，对房贷审核从严。其次，尽管房贷放款速度在央行的要求下有所加快，但由于资金成本提高等多方面因素，首套房贷款利率上浮的现象并未根本扭转，这加重了主导市场的刚需人群的观望心理。第三，对于广大改善型需求而言，六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群的资金压力。
　　杨红旭表示，未来6至12个月，房地产调控总体朝放松方向发展。地方政府救市力度将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。随着相关部门继续实施定向宽松，商业银行必然会加大支持首套房贷的力度，利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准水平为主、以九折利率水平左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等有望趋向宽松。
　　业内人士认为，信贷突破的方向可能包括调整首套房认定标准，以支持首套房的名义加快信贷投放。另外，放松“认房又认贷”政策，实行“只认房”政策，以支持改善型住房需求。
　　一些开发商则希望政府适度放松行政约束。泛海控股（000046,股吧）副总裁吴道缘表示，本轮房地产市场调整不同于过往的政策因素主导，主要是市场本身的变化。“有形之手”应放开对高端市场的调控，而抓好保障房建设。
　　但对地方政府救市的做法，陈国强认为，政府救市可能起到反作用，进一步强化看空情绪，使购房者继续观望而不是积极入市。在目前库存量大、消化时间较长的情况下，地方政府救市的举措产生的效果可能非常有限。
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