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荧灿房地产经纪有限公司成立于2008年系加拿大real point投资有限公司股东与北京房地产中介的领军级人物创办的
北京荧灿房地产经纪有限公司是一个规模不大在北京有不少门店郊区比较多顾辰天其主营业务涉及中高端存量房交易及高端公寓和式公寓经营等企业文化与内涵房产类别　　由于房地产是由土地及地上的建筑物构筑物构成对于土地和房屋可以按以下方法分类 根据土地用途分类　　根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定城市用地可以分为九类 房地产1 居住用地
　　2 公用设施用地含商业用地 　　3 工业用地
　　4 仓储用地
　　5 对外交通用地
　　6 道路广场用地 　　7 市政公用设施用地 　　8 绿化用地
　　9 特殊用地 房地产市场相关问题根据房屋用途分类　　按照房屋的使用功能可以分成下列几类 　　1 居住用途的房屋 　　2 工业用途的房屋 　　3 商业用途的房屋 　　4 文体娱乐设施 　　5 政府和公用设施 　　6 多功能建筑综合楼宇,又叫城市综合体 相关条例　　保证房地产开发的质量途径很多但认真贯彻ISO9000标准推行质量认证的确是一条必由之路房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节 　　一 房地产在立项过程中要服从城市的整体规划和区域规划充分尊重规划部门的意见对标书和合同要严格评审 　　二认真做好每一个项目的策划工作从市场调研投资立项征地拆迁委托设计委托施工直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划做到运筹帷幄决胜千里要按照策划的结果编制质量计划用以指导项目开发建设的实施确保项目开发建设的质量指标建设周期和成本合理 　　三严格按ISO9000对采购的要求和国家建设工程质量管理条例的规定做好规划设计施工供货等几个方面的分承包方的评价和选择 　　1委托规划设计时在审查资质的基础上一般项目可采用议标的方法重大项目可采用招标甚或国际招标设计输出除符合法律法规外一定要符合城市规划和开发企业的设计意图无论是单体建筑还是联片开发都应和周围的建筑及环境相协调并体现出设计大师们高超的建筑艺术美化城市给市民提供一个舒适幽雅的生活空间开发企业不能只顾自身经济效益不顾社会效益 　　2委托施工时可采用工程招标的方法在审查资质的基础上优先选用通过ISO9000认证的施工企业 　　3 房地产 相关漫画要对供货企业进行评价和选择以确保三大材工程设备及其他物资的质量 　　四按ISO9001的要求搞好施工过程的质量控制保证工程质量 　　开发企业在工程招标后不能放任不管而要严格监控在做好施工前期准备后应进行详细的技术交底不管施工企业是否通过质量认证都应该按ISO9000标准来要求他们 　　1不能将主体结构进行分包以及其他违法分包 　　2对每一个工程项目都必须编制质量计划明确对施工过程控制的要求 　　3对关键过程特殊过程必须编制作业指导书严格按规程操作 　　4使用合格的施工设备和检测器具并保证施工安全 　　5对特殊过程必须严格控制消除日后的事故隐患 　　6遵守法律法规不能给周边环境造成污染等等 　　五按照ISO9001的要求对建材质量和工程质量进行严格控制 　　1对于该委托监理的工程开发企业一定要对监理企业进行资质审查评价选择再委托监理 　　2在进货检验中不允许紧急放行来不及检验而先投入使用最起码是钢材和水泥禁止紧急放行 　　3在过程检验中不允许例外转序来不及检验而进行下道工序施工或必须经过严格审批
　　4对分项分部工程未取得合格的检验结果时不得进行最终检验竣工验收 　　当然房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做本文不拟一一叙述 　　对于房地产开发企业来说除了贯彻ISO9001外还要贯彻执行ISO14001环境管理国际标准和OHSAS18001职业安全卫生国际标准这样才能使住房或者工作场所具有适用性安全性耐久性环境性经济性等五大性能才能使城市的立体环境水土壤大气等得到控制和改善才能使人与自然和谐也只有这样才能赢得现代城市居民青睐拓宽销路为房地产开发企业带来效益 重要意义　　目前对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑莫过于2007年4月份由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为宏观调控重点调整过剩流动性的流向的专题报告文中建议政府高层放弃房地产支柱地位彻底改变房地产依赖型的经济模式主要理由为以房地产为支柱行业将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产从而使制造业升级缺乏资金技术和人力资源等方面的支持因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变房地产偏好报告还指出经验证明发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业经济发展对它的依赖性不强相反那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚四小虎却遭遇了严重的经济危机 　　对于以上的观点我的看法是虽然从中国未来经济发展的总体趋势看实现产业升级尤其是制造业升级换代是一个必然趋势但报告作者把限制制造业升级的大部分原因归咎于房地产行业显然属于没有搞清楚房地产行业与制造业的本质 　　首先就房地产行业来说地区发展过度依赖房地产行业确实容易引发投资泡沫与经济过热现象因此相对而言发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路也确实是未来中国经济发展的最佳途径但如果仅仅以此就认为制造业升级可以马上替代房地产行业成为各地区发展的新支柱产业无疑是片面而书本化的原因如下 第一报告对制造业发展阻力的认识不足　　作为一个发展中国家中国在现代化进程中所处的后发地位是一个具有本质性的最大劣势由于早先加入这一进程的西方国家已跑出很远并取得巨大的成功决定了后发国家在开始走向现代化时便已处于明显的劣势地位难以实现持续高效且大规模地发展工业资金缺乏技术落后人口包袱环境压力传统重负以及国际政治经济环境的变化都会使后来者的现代化进程阻力重重因此虽然中国制造业的发展已形成一定规模但目前在全球产业价值链中仍然处于垂直分工体系低端只能逐步的向高端分工转移无法一蹴而就像当前制约中国低端制造业的外贸需求瓶颈与制约高端制造业的核心技术瓶颈并不是靠政策重点扶持与大量注入资金就能解决而是必然要经历一个摸着石头过河的漫长发展过程 第二报告对房地产业的产业特性认识不足　　与发展制造业阻力重重相比房地产业的最大优势之一是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础而是在任何一个城市里都可以催生并在短时间内汇集巨额资金拉动无数投资机会对于象中国这样一个工业承载基础薄弱又处于后发劣势的发展中国家需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业在这一点上不能盲目与发达国家相比 　　至于房地产与制造业的关系我们认为不但不是相互排挤与竞争资源的关系而是互相推动相互促进的关系即通过对生活配套商务配套工业配套的打造在原有地区产业承载基础上增加对外来人口技术资金的吸引力而当工业制造业发展后又会反过来成为推动房地产发展的最好动力至于出现所谓过度发展房地产业的现象在很多情况下是由于工业制造业升级的困难阻力巨大导致其发展速度远远不及房地产业因而造成房地产行业一枝独秀的现象在很多人眼中这样的局面就成了过度依赖房地产行业了 第三报告对房地产业的经济重要性认识不足　　房地产行业对国民经济的影响主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性首先从拉动经济方面来看房地产业可以拉动上下游如钢铁建材机械化工陶瓷纺织家电等一系列产业的发展据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%其次从稳定经济方面来看由于产业关联度高房地产开发投资的大幅波动可以带动其它相关产业也出现波动最终必然会引起经济的波动同时由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款因此保持房地产开发投资的平稳增长对国民经济持续稳定发展也具有重要意义 发展历程　　 房地产自1999年中国房地产市场进入快车道与房地产相关的产业也进入快速发展期最典型的一个现象就是展会经济的蓬勃发展全国各地各类层出不穷的房展会住交会风起云涌有些大中城市房展会从最初的一年一度发展到春秋两季再发展到四季联展郑州的房展会最热时一年期间大大小小开了七八次 　　全国三大城市著名的房展会有 1.北京房展会　　北京房交会北京春季房展会等等 2.上海房展会　　上海之春房展会五一假日房展会十一房展会等等 3.深圳交易会　　深圳春季房地产交易会春交会五一期间深圳秋季房地产交易会秋交会十一期间 重要意义1.开发商　　开发商的商品房项目可通过房展会带动的人气一鸣惊人达到市场轰动和关注利用房展会房展超市功能降低消费者购房的时间成本与其他项目同台竞技让消费者真实感受不怕不识货就怕货比货的上帝荣耀. 2.消费者　　在房展会上可以充分享受政府的支持与政府相关职能部门形成良好的互动为消费者谋取最大化的政策利好 消费者在房展会也能通过开发商的宣传推广通过销售人员的讲解和分析了解自己所处的城市发展的最新成果城市的发展现状城市规划的最新动态等 成功要素1.消费者专业房展提升选房效率　　房展的房源通常都最全面品质最新在房展会收集大小楼盘的楼书这是一次性收集到很多楼盘的资料非常有效的方式参加房展会除了有省时又省钱的看房专车之外展会现场往往有与房产配套的相关服务如中介服务理财咨询法律咨询等购房人在看楼的同时可以享受各种免费的咨询服务对于第一次购房的消费者来说更是有用 2.主办方消费者是真正的上帝　　对于主办单位而言开发商是它的主要资金来源因为参展费土地租赁费承办费赞助费等收入主要靠开发商参展来获取而对于参展的开放商而言谁是开发商真正的上帝那就是购房者开发商拿出资金参加房展很重要的目的就是在房展期间出名当然最重要的是卖出房子要实现这个目标主办单位就必须帮助开发商把消费者吸引到房展会上各显神通各出奇招促使消费者来看来买开发商让消费者感受到实惠　如何让消费者带着银子来参加房展除了要做好产品定位市场细分和高品质服务以外最关键的是要让老百姓感受到实惠主办单位可以组织所有参展单位在参展前进行内部价格适当调整和评估参展期间通过联合宣言的形式以你参展我让利价格统一大优惠等活动让百姓在房展期间买单以最终实现共赢局面开发商瞄准有效消费者 　　展会场面气氛热闹固然好但是对开放商而言房屋销量才是硬道理房展能够帮助开发商卖出多少房子是开发商评估房展主办方组织效果的核心标准为避免产生场面热闹销量冷清的情形开发商希望主办方吸引到有效的消费者即真正能够在房展上实施买房行动的消费者而不是来凑热闹的主办方根据房展主题定准核心消费者人群并进行有针对性的宣传会使开发商在房展现场的销售量更佳开发商的人力物力有限房展现场咨询的观众又多这就更加需要让现场售楼小姐的时间花在刀刃上即有效消费者身上而不是那些只是看看热闹的消费者 3.开发商高素质的参展商　　开发商提供的优质项目和对主办方的赞助同样是房展会取得成功的必要因素 本质来讲房展会就是一个买台开发商提供的新房就是产品只有产品物美价廉或者品质过硬同时恰好又是消费者需要的那么房展会的新房交易量就会火爆起来也意味着房展会才真正算是举办成功所以开发商对于房展会来说是非常重要的在展会之前主办方要与开发商做好市场调查了解楼市的需求行情真正做到为消费者提供一次优质项目集体大亮相的房展会 　　一次成功的房展至少应有三个因素支持优秀的组织者高素质的参展商和有效的参展消费者而参展商和参展消费者都需要靠优秀的组织者来带动房展会所起的房产超市作用正在日益显现如果在今后的房展会上政府相关部门能够真正牵头参与强化房展会的权威性和组织能力如果房展会能形成一种定期举办的惯例同时相关的服务与配套能够及时跟上最终形成一种房展品牌效应 未来展望　　作为市场经济的产物房展会的功能和作用逐渐在扩大并发展到多元化如郑州的房展会一般都有二手房展区装修展区等另外在上海或北京等地的房展会甚至还推出建材展区配套展区相关的沙龙和讲座甚至签名售书等功能 　　无论是房展会的基本展示功能还是房展会延伸的多元化功能但有一点可以确定房展会只会随着房地产市场的成熟和完善受到消费者越来越多的关注成为消费者购房前了解市场的必要手段和重要渠道 　　相信房展会在消费者的关注中在政府的大力支持下在开发商和主办单位的共同努力下在新闻媒体的严厉监督下越办越好为消费者带来更多的实惠和好处预祝新乡市2008年春季房地产展示展销会取得圆满成功 销售要素1.楼盘　　作为房地产销售人员你必须了解你要销售的产品房子必须深信你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求甚至可能还会带来超值作为销售人员要热爱你的产品要知道自己产品的特色及其与目标顾客之间的共振 2.售楼人员　　要让客户感到你是他们的朋友是他们的购房顾问是他们最愿意与之交谈的人顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西获得销售成功最首要的条件还是自信要建立自信心必须把握住以下几个关键问题一是丰富的房地产专业知识对自己销售的楼盘了如指掌熟记于胸二是反复的演练只有将对客户的销售演示达到无懈可击哪些话该说哪些话不该说有些话说到什么分寸哪些要重点介绍哪些要一般介绍这都要事先准备好三是售楼经验只有经过持久的不懈努力具有真诚的敬业精神善于在实践中归纳和总结比别人多一份思考才能获得成功必备的技能 3.客户　　售楼人员要有正确的判断力要能找出你要服务的客户通常的做法是可以对客户做一下评估确保他们是可以做出购买决策的人譬如问一些你是公司的老板吧是不是再征求一下太太的意见等既得体面而又十分有益的问题千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客在还没进入销售流程前你不可能知道谁会买在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的用最快的时间发现你的客户并最快成交用最快的时间打发掉不是我的客户这永远正确 4.推销自己　　房地产销售人员给客户第一印象至关重要所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了真正的专业售楼人员对说什么把握得极准而且能够吸引客户听下去使客户感觉到你非常真诚而不是夸夸其谈如果能做到这一点你就成功了一半所以作为售楼人员要锻炼出这种本领成功地推销自己 5.推销开发商　　目前很多商品房延迟交房施工质量灯光问题投诉日益增多如果你的开发商很有实力且守信誉这方面做得比较好那么就套十分自豪地向客户推销你的开发商这样可以让客户感到更安心更可靠更踏实也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里 6.推销楼盘　　售楼人员要满怀热情和激情地推销因为真诚和热情是很容易感染人的千万不要让客户认为你是在泛泛而谈你至少可以找一个绝妙的理由并说服他考虑购买可以说这是开盘价过两天就要涨价了只优惠十套说话要简洁并机智地加以运用不要让客户认为你是在下套让他去钻不然的话潜在客户不会认真考虑你所说的话如果客户可以考虑的话你就可以带他参观样板房或现场介绍了 7.现场讲解　　聪明的售楼人员会做一个开场白大略讲解一下然后再正式介绍当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时就会愿意花时间去听给客户详尽的信息突出楼盘的优点和独到之处做个好的演员背好台词设计你的一举一动包括客户一进售楼处讲些什么在参观样板房的路上讲些什么现场讲些什么等等一切努力都只为一个目标向客户推销你的楼盘 8.带给客户高附加值　　客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要是因为他还看到了除此之外附带的高附加值你在向客户介绍你的楼盘时就应该清晰无误地告诉客户楼盘超值超在什么地方因此你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中 9.制造紧迫感　　要想让客户现在就购买你的楼盘就必须熟练地运用销售技巧制造紧迫感紧迫感来自两个因素现在买的理由以及投资回报要制造紧迫感首先应让客户想要你的东西否则就不可能有紧迫感 10.销售建议　　你无法成功将产品推销给每个人但肯定能也应该能让每个人都明了你的销售建议这时你应相干客户再次陈述楼盘的优点高附加值以及优惠条件另外还要说一下发展商是如何的可靠和稳定以及相应的实力一展你的本领才干和学识言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等 11.结单　　结单是你精心运筹周密安排专业推销辛勤努力的必然结果当客户已来看过几次足以让他做出明知购买决策时随时都可能拍板成交此刻就是决定买还是不买的时候了如果你使客户信服了并成功地运用上述要素结单的可能性就有80%了 房地产业　　一 房地产业是指从事土地和房地产开发经营管理和服务的行业 　　二 房地产业主要包括以下一些内容 　　1 国有土地使用权的出让房地产的开发和再开发如征用土地拆迁安置委托规划设计组织开发建设对旧城区土地的再开发等; 　　2 房地产经营包括土地使用权的转让出租抵押和房屋的买卖租赁抵押等活动 　　3 房地产中介服务包括房地产咨询估价和经纪代理物业管理 　　4 房地产的调控和管理即建立房地产的资金市场技术市场劳务市场信息市场制定合理的房地产价格建立和健全房地产法规以实现国家对房地产市场的宏观调控 房地产　　目前外资投资中国房地产主要有直接购买设立独资公司购买股权成立合资公司三种方式 　　房地产real estate)　　房地产是房产和地产的合称又称不动产房地产是一种不能移动或移动后会引起性质形状改变的财产 　　房产主要包括住房房产和营业性房产地产主要包括土地和土地资本 　　土地具有有用性稀缺性和社会的有效需求等特点土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动其本身必然具有商品属性 地产的交易形式有　　1一级市场这是由国家垄断经营的市场它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现经营业务包括征用土地办理产权转移手续以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权出租土地定期收取地租等 　　2二级市场这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发经营所形成的市场 　　外资进入房地产市场的主要渠道包括外商直接投资借用外债境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式 房产的交易形式有　　1房产买卖其中包括国有房产的买卖集体房产的买卖和私有房产的买卖 　　2房屋租赁 　　3房产互换 　　4房产抵押 　　楼市信息 房产动态　　房地产业搭上振兴规划末班车的消息刺激地产股全线上涨不过 收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空但据各机构跟踪的数据显示各大城市楼市成交量普遍上升这无疑为房地产股的上涨增添了底气 　　消息称房地产可能搭上振兴规划末班车其中最引人注目的是将取消第二套房的限制政策这个政策曾被称为压垮房价的最后一根稻草如果这个政策取消对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用有业内人士表示在国家大力刺激内需下第二套房政策取消应该是水到渠成的事不过应该不会助涨房价房价的涨跌最终还是决定于经济基本面昨天收市后有报道又称政府可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中原因是该行业的特殊性和敏感性 　　不过楼市的回暖无疑利好地产股机构披露的上周房地产周报表明除昆明和成都外各主要城市成交环比上涨其中北京一手住宅成交量维持前周的升幅保障性住房成交上涨趋势放缓天津一手住宅成交增长26.74%青岛成交量环比增长151.41%上海住宅成交环比上升25.54%南京商品住宅周成交环比上涨47.54%杭州商品房预售环比上涨74.99%深圳一手房成交环比上升32.65%广州住宅成交环比上升34.86%东莞住宅成交环比上涨19.01%另外武汉长沙西安郑州合肥福州厦门温州海口长春环比也继续维持高幅度的增长趋势天津厦门和南京三地周成交量还创下2008年以来新高 　　华泰证券认为经过年初至今的上涨地产股估值水平迅速上升重点上市公司动态估值水平已经走出低点回到或接近15-20倍PE的历史中等水平目前行业仍处于有利政策环境中成交有望进一步回暖并且重点公司销售业绩出色2009年实现市场份额上升也比较可能因此维持行业增持评级有专家指出上周房地产成为资金撤出最多的行业表明市场对这个行业的看法仍有分歧而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准 　　房地产暴利与工程欠款泛滥并存及欠款解决办法 房产利润　　不管房地产巨头承认与否房地产是个暴利行业是不争的事实那么房地产的暴利来自于哪里呢笔者从房地产巨头的高谈阔论中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段 　　所谓两条渠道 其一炒地皮　　住房不能建在空中必须要土地而土地是有限资源因此谁拿到了有限的土地资源就意味着谁掌控了房地产开发的主动权更重要的是土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间笔者认为这大概是上个月地王纪录频繁诞生的一个重要原因的目的炒地皮等待升值从中赚取暴利中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为开发商的暴利关键不在于成本暴利的一个重要来源是土地升值他算了一笔账假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的到销售时楼面价可能涨到了5000元每平方米净增3000元利润算出的这笔账很直观既解释了开发商为何疯狂炒地的原因也道明了房地产暴利的其一个渠道 其二炒房价　　房价高则利润高房价低则利润低立竿见影吹糠见米因此炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的暴力争夺为了高房价他们无所不用其极新开发的待售楼盘一夜之间全部挂上刺眼的长明灯给潜在的购房者心里造成紧迫感从而激发他们的购房欲望开发商自导自演雇请人连夜排队购房造成房源紧张的虚假形势迷惑人抛弃道德良知和社会责任赤膊上阵鼓吹离婚同居包二奶买房也是拉动内需购房即爱国救国经适房扰乱了房地产秩序等等不一而足大肆炒作百般为高房价鼓与呼从而赚取暴利 　　所谓两大手段其一空手套白狼从每年的胡闰财富榜来看近些年来房地产行业产生的暴发户是最多的笔者认为房地产行业内之所以多产暴发户其一个很重要的原因是从房地产行业可以通过空手套白狼的手段白手起家一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子再从政府拿地转手出去就能大赚一笔或直接开发住房则赚得更多还有的人借老百姓保命钱社会基金等拿地和开发房地产用公共资金赚取暴利把公共资金置于房地产的开发风浪中 　　其二商业贿赂近些年来伴随随着房地产的兴起与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马前不久行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震牵连出一系列贪腐官员包括麻城市委书记邓新生副市长徐圣贤市建设局局长夏桂松副局长熊文俭市房产局书记陶兴文等房地产商为何要行贿地方官员因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的政策倾斜中赚取暴利比如让官员帮忙低价拿地或通过改变土地性质拿低价地其次是免交城市建设配套费再次是缓征土地出让金等等官员大笔一挥就能赚个盆满钵盈房地产哪有不乐意出血的苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地转手净赚一点九亿元姜则一次受贿8250万元 　　近些年房地产开发商及其砖家为何如此牛房价为何如此疯狂的飙车因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道因此无论是房地产的暴利渠道还是暴利手段根本原因是法制不健全权力没有受到很好的约束腐败扰乱了房地产开发市场所以要想降房价不把可怕的权力关进笼子里无异于白日做梦 工程欠款　　根据中国信用调查报告的数据房地产工程欠款排在呆账坏账欠款的行业第一位 一建立清欠责任制　　树立谁经手谁负责谁形成谁催讨指导原则对项目经理落实清欠责任具体落实方式 　　①对提升为分公司领导的项目经理仍承担清欠责任由其指定责任人 　　②对已调离本单位的原项目经理所形成的债权也应指定清欠责任人同时从分公司到项目部签 订了清欠责任书 　　③项目经理作为清欠责任人在外欠工程款未如数收回前提下不兑现全额承包奖励 　　项目经理催讨侧重点因时而异 　　①在建工程的催收主要是要求业主按合同约定及时付进度款. 　　②对已停工且暂无力还欠款的项目可进行资信调查了解其资产状况要求债务方签订还款计划.施工单位法律顾问可到工商局调取对方近年财务报表 二信息管理法　　长期以来工程拖欠款基础工作较为薄弱信息反馈不及时加强清欠报表系统和清欠台帐建设可采用网络技术和NC系统对拖欠款及时进行监控 三应对政府欠款　　政府拖欠工程款主要原因新官不理旧帐宁可搞政绩工程而不愿归还陈年老帐施工单位是欲罢不愿欲要无门具体措施有 　　1政府协调对于政府工程施工单位请求当地建委帮助协调由建委召开各方协调会并把会议纪要发给财政部门 　　2网上清欠抓住国家清理拖欠工程款的有利时机利用网络优势对无市场前景并拒签还款计划及已胜诉未执行和已起诉尚未判决的债权项目进行上网清欠可在建设部中国建设工程信息网申报债权项目这样会有信息反馈 　　3致函清欠施工方可以文件的形式向外省外市的建设主管部门发送律师函请求协助解决该地区政府及建设单位拖欠我方的工程款问题 　　4督办清欠积极向省市清欠办发出行政督办申请督促建设单位还款 　　5抽样清欠按照建设部发出的关于开展全国清理拖欠工程款和农民工工资检查工作的通知的要求施工方组织落实各项基础工作通过国家的随机抽查督促了建设单位还清工程款 四利用关系法　　1可用社会关系具体包括同学战友亲戚朋友等等晓以情理明以是非争取他们的理解支持和帮助 　　2借助社会力量协助清欠可聘用社会上有一定关系和活动能量的人参与清欠也可借助人大代表政协委员的力量进行清欠特别是政协委员提案的方式有一定效果 　　3内部协调法本地分支机构帮助外地机构在本地办案如北京分公司为江西分公司在北京的某项目进行催收 五以物抵债又称债务重组　　对债务人无现款偿还但同意以物抵债的进行合理评价抵偿物要经济适用宜于变现清欠过程中对于以物抵债的需办理相应权属抵押登记手续采取下列措施①与业主协商要求签订以物抵债及延期付款协议在协议中明确被告所欠1000万应在×年×月×日之前付清逾期业主自愿以房产中的哪几套折价如果业主同意则继续施工业主不同意则停工②延期付款协议予以公证经公证的还款协议不必诉讼可直接申请强制执行 六时效恢复法　　诉讼时效是指权利人请求人民法院保护自己合法权益的法定期限超过了诉讼时效虽可提起诉讼但所主张的权利则不受法律保护错过时效的应收帐款就会变成坏帐 　　1录音催讨法某单位恢复时效采取的办法值得借鉴有一个工程尾款30万元拖欠长达10年未还2004年初该施工企业法律顾问从收集证据入手取得了双方签定的施工合同工程竣工报告为维权奠定了基础在获取上述证据后施工方利用最高人民法院关于民事证据若干问题的规定中允许的方式采用电话录音录像取得了本案时效中断的视听证据由项目经理于2004年1月间拨打业主手机通话主要内容一是对方欠款数额二是施工方自1994年以来一直在主张债权三是何时归还欠款通话过程进行了全程录音录像特别是录像证据中现场环境在场人员项目经理拨打业主手机的过程清晰可见随后又在移动公司提取了项目经理所使用的电话通话清单至此完成了中断时效的证据锁链对方拖欠施工方工程款的证据全部取得为恢复诉讼时效提供了法律证据 　　2银行转账法如某工程业主拖欠几十万元工程款多年来业主以各种借口推拖不还也不作对帐记录致使债权超过了诉讼时效期为了获得证据施工方可以确立了首先派人去对方单位清欠对方能给多少就要多少但是不拿现金要求从银行走汇票想方设法恢复诉讼时效 　　3协商对帐法双方重新签订的联系单对帐单是有效清欠证据 　　4纪委查案方法以企业内部中层干部离任审计为由找到债务单位要求出具业务联系单一旦出具对帐单就是有效证据 　　5故意主张法若欠款金额为4万已超过2年时效施工方以特快传递方式致函业主故意要求清偿8万元欠款有时债务方觉得冤枉回函只承认其中的4万元这样复函就是施工方胜诉的证据 七依法诉讼　　我们应充分利用优先受偿权工程拖欠款还款协议赋予强制执行效力公正的暂行办法最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释等相关法律保护我们的合法债权对于证据充分事实清楚催讨无果而又具备还款能力的坚决进行法律诉讼诉讼实践中证据收集是基础诉讼保全是前提友好协商是途径 八摸透心理法　　这需要具体清欠人员分析项目的具体情况针对拖欠业主所忌惮之处有针对性地采取清欠措施如民营学院是民营投资没有资金来源保证只靠每年招收新生的学费进行偿还施工方可抓住学院怕把问题搞大影响学生生源的弱点一方面多次上门督促还款一方面组织人员在新生入学之际催收欠款对方往往迫于舆论压力还清了全部欠款如有的清欠女职工带着孩子要帐债务人走到哪里就跟到哪里钱不收回人不走不达目的不罢休又如有些清欠人到债务单位夹着毛巾带着电饭煲你办公我不影响有人联系业务我要帐这种近似无赖却有理的方法常有不俗效果 九跟踪追讨法　　对于清欠难度大的钉子类债权可采取了贴跟咬的方式不达目的誓不罢休可以天天往债务人处跑用诚意感动对方用纠缠烦倒对方对信誉较差尤其是民营开发商的房地产项目某施工单位采用紧盯不放法该公司承建的一个房建项目开发商老板为躲债不见施工方清欠人员施工方安排3名清欠人员专车追讨经过近一个月的追踪终于在腊月二十八深夜堵住了开发商老板迫使他在无奈的情况下连夜开出了几百万元的还款支票 十内部招标法　　一些公司拿出一批难点项目在员工中进行招标清欠并给予一定的优惠政策鼓励清欠通过制定下发应收帐款内部招标办法来规定了招标费用支出标准招标办法及委托收款合同书样本如某公司先后推出315个涉及资金1.07亿元的债权项目实行招标清欠该公司一名职工先后承接了6个债权项目共收回帐龄在五年以上的外欠款406万元许多单位通过总结年度清欠工作评选先进集体和先进个人调动了清欠人员的积极性 十一延伸清欠法　　①承接续建工程②与甲方共同找建设单位落实资金等方式收回工程欠款③帮助房产商推销房屋用售房收入偿还欠款④撮合供料商购买商品房抵消我方所欠料款 十二债权转让法三角抹帐　　债权转让运用得当可有效地解决三角债问题减少清欠成本缓解企业矛盾 十三媒体曝光法　　利用电视台等媒体对长期拖欠巨额工程款不还的业主单位进行曝光使恶意拖欠工程款的房地产商承担社会舆论的压力从而取得清欠效果 十四合同预防法　　工程结算难难在审价业主出于种种目的审价不及时 　　同时审价效力又需双方确定常常出现施工方审价业主不认可业主审价施工方不认可如此多方审价重复审价费力费时 　　我们可在合同中作下列约定 　　①业主应在收到决算书×天内完成审价逾期视为生效以预防逾期审价但有时我们如果在合同中直接作上述表述业主担心其权益受损而拒绝签字我们还有一种变通办法我们可在合同中明确双方适用建筑法建筑工程施工发包与承包计价管理办法虽然后者是建设部颁布的部门规章它明确了业主逾期生效的结果一旦双方选择适用同样起到逾期生效同等效果 　　②若施工方对业主的及时审核结核有异议的双方同意任一方到××会计事务所审定以审定价视为最终结论以此预防重复审价 十五审时度势法　　我们不宜无条件以书面形式放弃优先权其原因在于根据最高法院相关解释这种放弃是有效的并且不可撤销的 　　在施工期间常发生房产商为了贷款而要求施工方放弃书面优先权的情况企业宜审时度势特殊情况必须放弃优先权时可增加相应清欠条款即业主至×年×月×日之前付清××工程款的前提下我公司愿放弃××工程优先权放弃金额不超过××万元等等 十六附条件减免法　　业主常向施工方要求免除利息和滞纳金甚至对本金提出折扣偿还的要求这时施工方为了及时取回工程欠款不得已放弃部份债权但放弃的同时又担心业主仍不按新签还款协议履行这时可用附条件放弃法合同约定若业主能在×月×日前付清×元余款×元作为放弃否则业主仍应按原债权金额履行且承担违约金 房产市场　　房产市场是从事房产土地的出售租赁买卖抵押等交易活动的场所或领域房产包括作为居民个人消费资料的住宅也包括作为生产资料的厂房办公楼等所以住宅市场属于生活资料市场的一部分非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分房产也是自然商品因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求 　　房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件并可带动建筑业建材工业等诸多产业发展房地产市场通过市场机制及时实现房地产的价值和使用价值可提高房地产业的经济效益促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环房产市场能引导居民消费结构合理化有利于改善居住条件提高居民的居住水平因此房地产市场是房地产市场体系中最有代表性也是最重要的部分处于主体地位 中国房产市场特点　　1房地产业区域发展很不平衡区域分割明显中国房地产业发展不平衡一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区另一方面则表现在广东上海北京江苏浙江五省市房地产投资交易占全国的一半以上从空间分布上看中国房地产业增长将以华东地区为主未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面 　 　　到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配停止福利分房后新建住房原则上只售不租同时全面推行住房公积金制度当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款 　　2000年以来进入本世纪中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温2001年房地产投资6245亿元占全社会总投资36898亿元的16.9%到2004年房地产投资升高到14480.75亿元占社会总投资58620.28亿元的24.7%2005年上半年房地产业投资6193亿元总投资32895亿元占比188%)与此同时政府也出台多项优惠政策以期望房地产业成为新兴的支柱产业使用的方法包括退还个人所得税降低交易契税放宽银行贷款条件加大房地产业扶持力度等等在这种背景下房价开始迅速窜升这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海 　　2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元到2004年时均价已上升至6385元涨幅达到92%2001年上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米2003年这一数字达到16%到2005年第一季度有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方 　　而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势但也比上海更早遭遇到市场的反击北京的房价涨幅也相当惊人其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出房价的涨幅不但集中于中心城市同时也蔓延到了一些二级城市 　　国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的这只是长期计划体制以后的正常的上涨但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势但是一个月以后国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力房价在政府的自相矛盾中继续前进直到2005年年初达到顶峰 　　2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的特别是七部委联合发布的关于做好稳定住房价格工作的意见该意见规定对2年内未开工的住房项目要再次进行规划审查对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税加强经济适用房建设等等此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显大量消费者持币待购对市场有很强的下降期望截至条目编制时上海的房价已经回稳上涨趋势不再明显成交亦开始萎缩 市场问题　　1.房地产资金来源结构单一开发商自有资金比重低房地产市场资金依赖度比较高 　　2.圈地的可能性依然存在 　　3.房价增长快对民众的心理预期比较大住房比重偏小结构性矛盾依然突出 　　4.住房社会保障的配套政策不健全可操作性较差门槛高受益面窄 　　5.房地产企业数量多负债率高 　　6.二手房房源没有释放供给不足市场需要规范 　　7.房地产仲介诚信缺失 　　8.拆迁安置补偿不合理城市房屋拆迁纠纷不断 　　9.观念有待于改变发达地区租价比例为40%法国为37%英国为34%新加坡为30%美国28%这种状况有利于人口的流动对此适度的投资性购房具有积极的意义 　　所有这些问题的核心之一在于地方政府的土地财政即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金高地价高利润有传言说有普遍的贪污腐败成本就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续 相关法规　　1中华人民共和国建筑法　　2中华人民共和国城市房地产管理法　　3物业管理条例　　4房屋登记办法　　5商品房销售管理办法　　6土地登记办法　　7招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订) 　　8国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知 　　9最高人民法院印发关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见的通知 　　10最高人民法院民二庭庭长宋晓明在物权法担保物权国际研讨会上的讲话－－物权法担保物权编实施中的几个重要问题 　　11国有土地上房屋征收与补偿条例 　　12城市房地产开发经营管理条例 　　13城市商品房预售管理办法 　　14城市房地产抵押管理办法 　　15商品房销售明码标价规定 　　16最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 　　17最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释 　　18最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 　　19最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释 　　20最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 相关新闻　　2011春季伊始两会精神再度定调中国房地产大势调控力度卓显政府稳定楼市之决心保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及无论市场如何变迁作为中国经济的中流砥柱商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步 　　国家统计局发布的数据显示今年1-3月全国房地产开发投资同比增长34%但增幅比1-2月下降1.1个百分点由此可见开发商对后市谨慎已经开始减少房地产投资规模此外开放商自筹资金的比重持续上升截至一季度已达36.98%这表明信贷环境依然不乐观 房地产投资增速下降　　数据显示1-3月全国房地产开发投资8846亿元同比增长34.1%比1-2月份降低1.1个百分点比去年同期降低1个百分点预计接下来数月开发商的投资热情将会继续逐步降温国家统计局新闻发言人盛来运指出从一季度的情况来看房地产调控的效果在继续显现一是房地产的投资性需求得到了明显遏制二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制监测的70个大中城市房价数据显示2月份这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比是下降的有35个城市的房价涨幅是回落的 　　在投资规模下降的同时3月份全国房地产开发景气指数为102.98比去年同期回落2.91个百分点在严厉的调控之下国房景气指标依然没有走出下行通道预期下半年会触底谷值将高于上一轮的谷值明年才很有可能会步入上升通道 商品房销售面积回升　　1-3月全国房地产开发企业房屋新开工面积2.08亿平方米同比增长23.4%增幅较1-2月份下降4.5个百分点较去年同期下降37.4个百分点从月度情况来看3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米同比上涨19.3%环比1-2月份上涨8.8%预计未来几个月主要受1000万套保障房推动房屋新开工面积将持续上涨另外去年开发企业购置土地规模较大也会增加今年新开工量当然受市场低迷的影响也会出现部分企业缓开工的现象 　　3月份全国商品房销售面积9500万平方米较1-2月份增长16.7%比去年同期增长15.8%预计二季度随着开发商推盘量的增加促销范围的扩大成交量将有所增长三季度有可能会继续增长 房企资金状况仍然紧张　　1-3月房地产开发企业本年资金来源19268亿元同比增长18.6%增幅比1-2月份提高2.3个百分点这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点依然明显低于近十年历史均值 　　开发企业资金来源的构成方面今年前三个月国内贷款3837亿元增长4.4%利用外资144亿元增长45.2%自筹资金7126亿元增长27.2%其他资金8186亿元增长18.7%在其他资金中定金及预收款4825亿元增长28.7%个人按揭贷款2076亿元下降5.3% 　　由此可见外资正在快速进入中国的房地产开发业最惨淡的属个人房贷业务在商业银行放贷指标较少的情况下出现了负增长此外企业由1-2月份的34.37%上升为36.98%这说明信贷环境继续紧缩开发商被迫更多的利用自有资金 　　 房地产大佬一览(12张)房地产行业信任缺失　　中国社会科学院今日发布的社会心态蓝皮书指出2010年对北京上海广州调查结果显示三市市民总体社会信任属低度信任水平其中三地市民认为广告房地产行业信任缺失食品药品行业信任危机严重居民对政府机构的信任程度最高对商业行业信任程度最低上海和广州两市的社会信任状况略高于北京 　　调查显示虚假广告欺骗现象的严重程度得分为78.3分属于非常严重范围房地产开发和中介食品行业药品行业的严重程度得分分别为71.0分65.4分64.0分均属严重范围 　　三城市中上海的社会总信任得分为65.7分位居三城市之首广州的社会信任得分为63.7分居第2位北京在本次调查中社会信任程度最低得分为59.3分 　　政府机构公共媒体公共事业单位或部门等有政府背景的行业/部门受信任程度较高接近中度信任水平商业行业最低属基本不信任范围 　　人际关系越亲密信任程度越高其中对家庭成员高度信任对亲戚朋友接近高度信任而对陌生人和网友则高度不信任 　　上海北京市民对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州调查显示上海和北京市民认为社会欺骗行为较多两地严重程度得分分别为67.5分和60.8分属严重范围广州市民认为社会欺骗现象的严重程度相对较低其得分为51.0分 　　在综合分析了三地市民社会信任度的基础上蓝皮书提出了三条建议 　　一是要开展社会诚信建设的社会行动首先从提高公共服务水平提高政府的公信力防止公职人员的渎职行为发挥公共媒体的引领作用 　　二是加强商业监管严惩假冒伪劣产品提高行业诚信特别是与老百姓生活息息相关的房地产食品药品行业应采取各种措施确保市场健康稳定发展加大监管和查处力度杜绝商业欺诈行为特别是虚假广告和商场/超市促销欺骗行为是今后监管和查处工作的重点 　　三是通过大力发展民间社团组织培植社会舆论力量一方面可以通过社会组织践行契约诚信原则发展出生人社会的诚信行为规范创造良好的人际信任环境另一方面通过社会力量的培育抵制市场不诚信行为和参与对制度的完善有效防止欺骗现象发生[1]商业市场淡市旺销有隐情　　 2011年深圳房地产商业市场成交分析图(8张)　　2011年8月深圳房地产商业市场呈现出高低不一的局面地量批售销量创新高本月深圳终于迎来第26届世界大学生夏季运动会的举行大运期间整个楼市推售营销活动骤然减少大运会短期内转移了市民对楼市的关注与此同时楼市调控的乌云正在扩大蔓延在7.11实行二手房按评估价征税后政府又计划将二三线城市纳入限购范围再加上银行银根继续紧缩贷款难度越来越大投资门槛日益增加住宅市场不景气商业市场也受到波及大运会政策调控冲淡了房地产市场全月只有1个商业项目取得预售批售量0.13万比上月大幅减少97.84%而成交量达3.19万创年内新高环比增长76.50%同时成交均价为26151元/环比下降31.78%量升价跌主要受本月两个已备案但未销售的项目影响由于备案量大备案价格低带动了全市成交量同时拉低了成交均价[2]房地产微博　　房地产微博有地产微博和搜房微博地产微博作为中国房地产行业的首个专业性的微博平台由地产首席财经新闻纸中国房地产报与中国移动139说客联手打造力求创造出一个最具价值和影响力的地产微博平台　地产微博定位于互联网地产信息平台我们的目标用户群将覆盖中国房地产界知名人士包括房地产开发商相关政府部门官员房地产及财经领域专家学者以及所有关注房地产市场发展的机构和人群　地产微博作为一个新兴的微博媒体新鲜的功能和理念将让您拥有不一样的新体验在这里您可以随时随地用手机短信发送和接收微博无需打开电脑一条信息传遍好友圈偶像动态随时看为您实现真正的及时与好友互联互动 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